Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
Autos: “PONS, MIGUEL ADALBERTO C/ OTERO, JUAN ANDRES Y OTRO S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA”
Expte.: -96078-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “PONS, MIGUEL ADALBERTO C/ OTERO, JUAN ANDRES Y OTRO S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA” (expte. nro. -96078-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 14/5/2026, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundado el recurso de apelación del 3/11/2025, contra la sentencia definitiva del 27/10/2025?
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Fue rechazada la demanda de adquisición del dominio por usucapión, del predio cuyos datos catastrales de origen son: Circunscripción V, Sección B, Quinta 15, Manzana 15 h, Parcela 9 Matricula 159 del partido de Hipólito Yrigoyen.
La decisión se fundó en que, mediante la prueba producida, no se había ameritado la posesión ininterrumpida, pacífica y pública sobre el inmueble mencionado.
Concerniente a la prueba documental, entre el actor y los demandados se habría firmado un boleto de compraventa por el inmueble que resulta objeto de juicio. Y si bien se lee en el mismo una fecha de celebración y las firmas de actor y demandados, estos últimos no la han reconocido por haber fallecido antes del inicio de este juicio.
La hija de estos se allanó. Mas se sostuvo que el reconocimiento de firmas constituía un acto personalísimo, que no pudo considerarse suplido por el allanamiento efectuado.
Sumado a ello, ninguna de las restantes pruebas producidas en autos hacía referencia a esos instrumentos particulares acompañados.
Con relación a los comprobantes de pago de la tasa de alumbrado, limpieza y conservación de la Municipalidad de Hipólito Yrigoyen e impuestos provinciales, fue señalado que se trataba de pagos aislados (en 1985 y en 2020), irregulares, que nada tenían que ver con el animus domini; esa convicción de ser dueño y comportarse como tal que la legislación impone en forma pacífica e ininterrumpida por veinte años para que opere la prescripción para adquirir.
Los testimonios de los dos testigos no eran concluyentes en cuanto a la certeza del inicio de la posesión pacífica e ininterrumpida que alega el actor ni su continuidad. Y mediante el reconocimiento judicial de fecha 5/12/2024 realizado no se evidenciaron construcciones y/o mejoras que puedan determinar la posesión ni la data de la misma, salvo las indicaciones de la madre del actor que se encontraba presente.
Se recordaron palabras de la Suprema Corte, en torno a que es necesario contar con prueba compuesta o compleja. Y que en autos, los medios de prueba aportados (documental, testimonial, inspección ocular, informativa) no tendían ni individualmente ni en conjunto para acreditar que se hubieran realizado los actos posesorios enunciados en la demanda, por el lapso de veinte años conforme los términos del actual 1899, 1930 y cctes. del CCCN, ni los requerimientos de la ley 14159.
Concluyéndose en el rechazo ya anunciado.
2. Apeló la actora. Inmediatamente de calificar como arbitrario al pronunciamiento, concretar una síntesis del caso, ilustrar con doctrina de autores más jurisprudencia, y hacer el repaso de la prueba producida, recaló en los agravios.
Adujo que los testimonios de Jorge Thomann y Sandro Canollán eran concordantes, precisos y revelaban una posesión continua, pública y pacífica. Coincidían en aspectos fundamentales para la suerte de esta litis: la posesión de Pons, que esta era pacifica, el tiempo trascurrido que se deducía de todos los testimonios a más de treinta años; la existencia del alambrado perimetral, la mantención y cuidado del lote, el pilar de la luz y la presencia de árboles de larga data. Pero que la sentencia los había tergiversado, al minimizar tales actos como ‘limpieza ocasional’.
Hizo hincapié en que la heredera María Teresa Otero se allanó de manera expresa a la demanda, reconociendo la posesión del actor. Lo que fue desestimado sin fundamento. A criterio del apelante, el allanamiento podía tener valor confesional y supletorio, al implicar aceptación de los hechos. Agregando: ‘Si la única hija reconoce la existencia del boleto y la posesión, la falta de reconocimiento formal de firma no impide su valoración como indicio corroborante’.
Respecto del animus domini, expresó que el artículo 1899 CCyC dispone que basta la posesión pública y pacífica con intención de dueño. Actos como limpieza, mantenimiento y cerramiento del terreno son suficientes según la naturaleza del bien.
Asimismo, cuestiono que el fallo había omitido aplicar la presunción del artículo 1909 del CCyC, vulnerando el principio in dubio pro possessor. En el caso, no hubo contradicción ni prueba en contrario: los titulares fallecieron y su heredera se allanó.
Según la tesitura del actor, a falta de oposición de los titulares registrales, la posesión acreditada presume animus domini y habilita la declaración de usucapión.
Aseguró que el boleto de compraventa de 1985, aun sin reconocimiento de firmas, constituía justo título aparente que acredita la buena fe posesoria (arts. 1897 y 1898 CCyC). Y que el pago de tasas y la permanencia en el lugar no fueron ponderados como parte de una conducta prolongada y coherente.
Llegado el turno de las conclusiones, concretó que el fallo vulneraba la sana crítica y los principios de razonabilidad judicial al fragmentar la prueba testimonial y documental sin apreciarla en conjunto, ignorar el valor del allanamiento y la presunción de dominio, desconocer la doctrina y jurisprudencias aplicables, recurrir a un rigorismo formal incompatible con la finalidad social de la usucapión. Adunando que la continuidad no depende de la existencia actual de vestigios materiales que acrediten actos anteriores de posesión.
Coronó, diciendo: ‘En definitiva, nadie ha demostrado poseer, ejercer o mantener pretensión alguna respecto del inmueble cuya adquisición se impetra, lo que robustece la validez del plazo posesorio invocado y consolida la pretensión usucapional del actor’ (sic.).
Hubo respuesta del defensor ‘ad hoc’, solicitando la ratificación de la sentencia apelada (v. escrito del 24/11/2025).
María Teresa Otero, también se presentó, ratificando los términos de su presentación del 27/10/2025, y ‘(…) a los efectos solucionar la cuestión registral de un bien que no pertenecen a mi familia y que ha sido legalmente objeto de compraventa, se revoque la sentencia dictada por el juez de primera instancia’.
Formuló adhesión a los términos de los agravios expuestos por el actor. Adicionando algunas reflexiones en ese mismo sentido.
De tal modo culminó la etapa de las impugnaciones (arts. 245, 256, 260 y 263 del cód. proc.).
3. Como ya tiene dicho esta alzada, al tratar cuestiones similares a las de este juicio, ni el allanamiento, ni el reconocimiento ficto de los hechos permiten por sí solos hacer lugar a la pretensión. Ya que este especial y extraordinario medio de adquisición del dominio, por su propia e ingénita condición, no puede provenir o gestarse de la sola voluntad de las partes. Pues al estar en juego la adquisición de un derecho real, se está ante un proceso donde no juega como en otros la disponibilidad de aquellas, en cuanto no exime al actor de probar todos los hechos alegados, del modo que lo exigen los artículos 24.c de la ley 14.159, 307, segundo párrafo y 679.1 del cód. proc.
En otras palabras, no es la actitud que hayan tomado los demandados -o en esta ocasión, su sedicente única heredera- lo que puede zanjar la cuestión. Debiendo, el órgano judicial, independientemente de ello, dictar sentencia sobre el mérito, respondiendo a una necesidad inmanente al modo de adquirir el dominio: originario y no derivado. A fin de vedar que, mediante la complacencia de la contraparte, pueda lograrse encubrir una transmisión consensuada, tras la apariencia de una adquisición carente de conexión jurídica con los titulares anteriores, borrando de tal modo los posibles vicios o cargas que pudieran afectarla y que pasarían al sucesor singular (CC0002 SM 83351 195 S 01/08/2024, ‘Herederos de Bonion Edgardo Oldemar Gustavo y Otro c/ Martinez Guillermo s/ Prescripcion Adquisitiva Vicenal/Usucapion’, en Juba sumario B2005879; v. causa 94642, S. 13/8/2024, ‘Vega, Jorge Eulogio c/Sucesores De Vega Braulio s/Posesión Veinteñal’, RS-25-2024 y 93529, S. 1/3/2023, ‘Pérez Nélida Esther c/ Alemano Alberto Cesar y Otro/A S/ Acción Reivindicatoria’, RS-8-2023, arts. 2524.7, 3266, 3270 y 4015 del Código Civil; arts. 399, 1899, 3565 del CCyC).
Por consiguiente, bajo este marco, carecen de la relevancia probatoria pretendida por el actor, tanto el ‘boleto de compraventa’, como las presentaciones de María Teresa Otero, incluyendo su adhesión a los agravios, quienes -a la postre-, no desmintieron la falta de reconocimiento formal de las firmas de aquel instrumento privado, enfatizada en la sentencia (v. archivo del 15/12/2020, escritos del 2/11/2021 y del 11/12/2025, III; art. 260 del cód. proc.).
Con ello se desvanece la prueba del comienzo de la posesión señalado en la demanda, exigida como medio de acreditar el cumplimiento del plazo legal, desde que la ocupación liminar del bien se hizo reposar en el mencionado boleto (v. escrito del 15/12/2020, ap. III; SCBA, causa C 121408, “Rossi, Juan Ignacio y otra c/ Terrabon S.A. s/ Usucapión”, sent. del 13/02/2019). Dando por descontado que el justo título nunca se tuvo, pues no lo porta el titular de un boleto de compraventa, según el tradicional criterio de la Suprema Corte (SCBA LP C 95617 S 06/05/2009, ‘Moreno, Juan y otro c/ Piedrabuena, María Isabel y otros s/ Reivindicación’, en Juba fallo completo; v. escrito del 15/12/2020.III).
No altera ese resultado, que en otros instrumentos privados se mencionara la extensión de un poder a favor de Graciela E. Adal o lo que debiera contener uno a nombre de Isabel Elisa Basualdo. Tampoco que en la nota aparentemente escrita por Juan A. Otero y dirigida a Graciela J. Pons, se aludiera al costo de un poder que solicitaron enviar.
Dado que ninguna de estas constancias -ni en la demanda ni en la expresión de agravios -cuenta con una explicación que perdiera vincularlas con la operación que Adalberto Miguel Pons dijo haber concretado, que ni siquiera es mencionado en dichos documentos.
Claro que nada de aquello agota los medios de prueba que propuso el demandante para formar una convicción en el juez favorable al objeto mediato de su pretensión. En sus agravios se detiene, además, en las declaraciones de los dos testigos que declararon en autos.
Recalando en esos testimonios, comenzando por Canollán, este aseveró conocer el terreno porque: ‘(…) estuvo trabajando en la esquina, en una edificación del hijo, que le levantó la casa, que después la vendió, que el terreno del hijo estaba a 40, 50 metros del lugar’. Lo que, al parecer, habría sucedido hace diez o doce años, aproximadamente, porque no sabe si fueron ocho, diez o doce años.10 o doce años. En ese entonces se trataba de: ‘(…) un terreno común con pasto, que cree que tenía el pilar de la luz hecho, que no estaba conectado el cable pero tenía el pilar hecho’.
Consignó también que hacía veinticinco o treinta años que conocía a Pons y que éste le había contado que tenía el terreno; y a los pocos años, cuando el hijo del testigo compró el terreno cercano, constató que aquel iba a cortar el pasto. Luego, interrogado acerca de la actividad que haya observado realizar al actor en el inmueble, sostuvo: ‘(…) que lo ha visto cortar el pasto, que cuando estaba en el terreno del hijo una vez lo llamó, que le contó que era el terreno del actor, que le dijo que lo iba a alambrar`. Escena que habría ocurrido: (…) entre diez y quince años, que puede haber sido doce años, que no lo recuerda bien’. Asimismo, contó que vio a Pons alambrando ahí. En cambio, respecto a la condición actual del bien nada pudo indicar porque: ‘(…) no ha prestado atención nunca más, que ha pasado, pero no ha mirado’.
En lo que atañe a Thomann, si bien comienza afirmando que conoce el inmueble desde hace veinticinco o treinta años, que hasta donde sabe el dueño es Pons, a quien ha visto en el predio, conociendo que hacía limpieza y puso una planta, en realidad ignora cuánto hace que éste lo ocupa: ‘que cuando ha tomado conocimiento, porque ha hecho changas con el Sr. Pons, éste le dijo que el terreno era de él, que el terreno da atrás de la casa del testigo’. Dándose esas changas hace unos quince años. Acotando que el actor le decía que quería hacerse la carpintería en ese lugar. Agregó que pasa casi todos los días por el terreno. Aunque no puede informar con qué frecuencia ha visto a Pons en ese lugar: ‘(…) pasa dos por tres, que a veces para Pons en la casa del testigo y le cuenta que fue hasta el terreno’.
Finalmente, sometido a la sugerente pregunta -para responder por sí o por no-, acerca de si sabía o le constaba que Adalberto Pons había nivelado el terreno, respondió afirmativamente (arts. 384 y 456 del cód. proc.). Aunque vale recordar, que las preguntas que se formulan a los testigos han de ser dirigidas como indagatorias, de manera tal que de su contenido no pueda inferirse la contestación, puesto que las formuladas como aquella, que no dejan otra posibilidad al testigo que la de contestar afirmativa o negativamente, desvirtúan la finalidad de ese medio probatorio (CC0203 LP 110514 RSD-4-9 S 12/02/2009, ‘V., E. c/P., M. A. s/Daños y Perjuicios’, en Juba sumario B355071; arts. 441 del cód. proc.).
Con todo, el problema es que no basta con la prueba testimonial para dar motivación aceptable al fallo que reconozca la usucapión (SCBA LP Ac 57602 S 01/04/1997, ‘Gentile, Víctor Hugo y otra c/Rodríguez, Carlos Alberto y otra s/Usucapión’, en Juba fallo completo; arts. 24.c de la ley 14967 y 679.1 del cód. proc.). Y las declaraciones que se han repasado, aun depuradas de aquello proveniente de lo que Pons contara a los testigos -desde que ese conocimiento referencial de los hechos quita fuerza de convicción al testimonio-, contienen referencias temporales que actualmente se remontan a poco más de los trece o dieciséis años, en vista de la fecha de la audiencia, que junto a otros datos no aparecen contemplados ni corroborados por un medio objetivo e independiente, como ser el reconocimiento judicial del 5/12/2024. Sobre todo, en cuanto a la actividad que se atribuye al actor y al estado del predio.
En efecto, resulta de esa diligencia que el terreno está baldío. No aparece delimitado ni a la derecha ni al frente. Al fondo, la pared proviene del propietario lindero, y a la izquierda limita con otra pared que corresponde a la vivienda adyacente. Tampoco denota una superficie uniforme, sin desniveles o depresiones, resultado de una nivelación, sino más bien un suelo irregular. En general, semeja un estado de abandono: se observan malezas. Y un pilar de luz de reciente construcción, sin cables. Careciendo de otras de referencias temporales precisas y fidedignas (v. acta de reconocimiento judicial y fotografías en el archivo del 5/12/2024; arts. 384, 477 y 478 del cód. proc.).
De modo que, en cuanto a limpieza y nivelación, bueno, no se percibe una mediana concordancia entre lo que se observó al reconocer el lugar y lo que se desprende de los testimonios. Las fotos muestran un terreno falto de signos manifiestos de mantenimiento y de la incorporación de las mejoras necesarias, de las que se habla en el escrito inicial (v. escrito del 15/12/2020.III; ats. 330.4 del cód. proc.).
Para colmo, si bien Canollán aseguró haber observado a Pons alambrando en el predio y en los agravios se recalca la existencia de un alambrado perimetral y el cerramiento del terreno, en aquellas fotografías del lugar, tomadas durante la inspección, no se advierten rastros, señales o indicios manifiestos, de que en lote hubiera existido algún vallado de esa índole. Menos aún un cerco de acuerdo a exigencias municipales, que en la demanda se afirmó como construido últimamente (v. escrito del 15/12/2020, III).
Y no se trata de un dato trivial. Pues para la Suprema Corte, las tierras rurales, las propiedades urbanas o suburbanas que no tengan viviendas en ellas, o sea baldíos, también pueden ser poseídas, dándoles un uso diferente del de vivienda, o incluso si no se les da uso alguno, siempre que se excluya a otros de su posesión, lo que se cumple normalmente a través de su cerramiento (SCBA LP C 95300 S 25/03/2009, ‘Rodas, Cesar c/ Giordano, Cristina y otros s/ Reivindicación’, en Juba fallo completo).
Es un error propugnar que, en estos casos, no es preciso acreditar la existencia actual de vestigios materiales que acrediten actos anteriores de posesión. Toda vez que, por aplicación de la doctrina legal de la Suprema Corte, dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente, no solo de la posesión anterior y la que se tuvo en los momentos iniciales, sino también de la actual. Lo que se acredita con el registro de actos materiales (SCBA LP C 120307 S 21/12/2016, ‘Galván, Nicolás contra Asociación Española de Beneficencia Hospital Regional Español y otro. Prescripción adquisitiva y sus acumulados Achával, Pedro Armando contra Asociación Española de Beneficencia Hospital Regional Español y otro. Prescripción adquisitiva y Asociación Española de Beneficencia Hospital Regional Español contra Achával, Pedro Armando y otro. Reivindicación’, en Juba, fallo completo; SCBA LP Ac 39825 S 30/05/1989, ‘Hernández, Roberto c/Clopeau, Leónidas s/Posesión veinteañal’, en Juba fallo completo; art. 2384, 4015 del Código Civil; arts. 1897, 1899, 1928, del CCyC).
Por otra parte, no basta con invocar el abandono del inmueble -que no se presume-. así fuera reprochable y perjudicial para el interés social, ni alegar un cierto desinterés en el inmueble por parte de otras personas o la falta de oposición de quien se presentó como heredera de los demandados. Sino que resulta imprescindible acreditar en juicio dos extremos fundamentales: a) que ha poseído la cosa en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida del bien y b) que esa relación con el bien se ha mantenido -con esos caracteres- durante el tiempo que fija la ley, que en el caso de la usucapión larga es de veinte años. Como se infiere de lo expresado hasta ahora (CC0100 SN 13389 S 04/09/2018, ‘Godoy, Gustavo Nicolás c/ Aira, Luís Alberto s/ Prescripción adquisitiva’, en Juba sumario B861673; arts. 2445, 2510 del Código Civil; arts. 1929, 1942 del CCyC).
En cuanto al pago de impuestos, tasas o contribuciones, tiene un valor complementario de otras probanzas que aseguren la relación de poder con la cosa, pero por sí solos no acreditan la continuidad de la posesión denunciada, y desde ya que no configuran ni son sucedáneos de actos posesorios, pues no revelan contacto con la finca (v. causa 94608, S, 4/9/2024, ‘Forte,Blanca Azucena c/ Ramis y Velis, Miguel s/Prescripción Adquisitiva Vicenal/Usucapión’, RS-31-2024; CC0000 NE 9182 20 ( S ) S 11/4/2013, ‘Caldera, María Gabriela y otros c/Saldungaray, Severo y otro s/Prescripción adquisitiva’, en Juba fallo completo; arts. 2383 del Código Civil y 1928 del CCyC).
Finalmente, con respecto al alcance que intenta dársele a lo dispuesto en el artículo 1911 del CCyC, pues a esa norma ha querido referirse el actor al citar el artículo 1909 del mismo ordenamiento, nada suma en favor del actor. Contiene una presunción iuris tantum y quien pretende valerse de ella debe demostrar la concurrencia del elemento objetivo de la posesión. O sea, esa relación de poder con la cosa, como titular de un derecho real aunque no lo sea; que es justamente aquello que no logró acreditarse en la especie (Bueres, Alberto J. y autores, ‘Código Civil y Comercial de la Nación…’, Hammurabi, José Luis Depalma. Editor, 2015, t. 2, p{ag.267).
En ese sentido, indica Francisco Ramón Ramírez Castañeda que lo presumido por aquella norma no es la existencia de la relación de poder -antes llamada en la doctrina relación real-, la que sí deberá probarse, sino su calidad posesoria, cual es exigida para prescribir un derecho real de aquellos que se ejercen por la posesión (aut. cit., ‘Aplicación del Art. 1911 del Código Civil y Comercial Unificado sobre los procesos de Usucapión Larga en trámite’, que pueden consultarse en la página visitada el 19/5/2026 https://revistas.unlp.edu.ar/dcs/article/download/4056/3858/11742).
Además, siguen vigentes tanto el artículo 24 de la ley 14.149, como el artículo 679 del cód. proc., de los que se desprende la necesidad de probar y cómo, la existencia de la posesión (consultar la página: https://comercioyjusticia.info/semanario-juridico/doctrina/la-posesion-para-usucapir-en-el-codigo-civil-y-comercial-de-la-nacion/).
Por lo expuesto, sea porque no se ha probado con la intensidad necesaria tales presupuestos, sea porque tampoco se alcanzó corroborar el lapso establecido para obtener el resultado propuesto, situación que los argumentos desarrollados por el actor no llegan a revertir, la apelación, sometida al escrutinio precedente, ha de desestimarse (arg. art. 260 y 261 del cód. proc.).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar la apelación del 3/11/2025, contra la sentencia definitiva del 27/10/2025; con costas a la parte apelante y diferimiento de los honorarios (arts. 68 cód. proc., 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación del 3/11/2025 contra la sentencia definitiva del 27/10/2025; con costas a la parte apelante y diferimiento de los honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 28/05/2026 05:17:41 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 28/05/2026 12:33:41 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 28/05/2026 12:34:21 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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242300774004053378
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 28/05/2026 12:34:32 hs. bajo el número RS-29-2026 por DEL VALLE QUINTANA MARIA.
