Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz de Carlos Casares
Autos: “MIGUEZ , MARIA LUJAN C/ GODOY, JOSE ANTONIO Y OTRO S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL / USUCAPION (INFOREC 958)”
Expte.: -96258-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “MIGUEZ , MARIA LUJAN C/ GODOY, JOSE ANTONIO Y OTRO S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL / USUCAPION (INFOREC 958)” (expte. nro. -96258-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 4/8/2026, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundado el recurso de apelación del 10/11/2025, contra la sentencia definitiva del 29/10/2025?
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. El fallo recurrido rechazó la demanda por usucapión promovida respecto del lote de terreno que se identifica, imponiendo las costas a la parte actora.
Así se decidió al no considerarse probadas las circunstancias de hecho y derecho alegadas por la parte actora para receptar favorablemente la demanda.
Por ejemplo, que Miguel Picotto, fuera representante del titular de dominio, Antonio Godoy (su suegro), contando el boleto al cual se alude, con firma ilegibles.
Los escasos comprobantes de pago acompañados -abonados desde el año 2017 al 2022- tanto de impuesto inmobiliario como tasas municipales ABL ( un plan de pago del 1/2017 al 5/ 2021, servicios urbanos abonados en octubre del año 2022 e impuesto inmobiliario abonado en septiembre de 2022 donde se pagan las cuotas adeudadas de 2017 al 2022), fueron estimados insuficientes para ser relevantes y demostrativos de las condiciones legales requeridas para adquirir el dominio por usucapión.
En cuanto al plano de mensura (realizado tres meses antes del inicio de la demanda ) como el informe de dominio, más que elementos corroborantes de la posesión alegada e integrantes de la prueba compuesta a acreditarse, se revelaban como requisitos de admisibilidad de la demanda de usucapión y necesarios para individualizar correctamente el bien.
Y la testimonial ofrecida y rendida, mostraba contradicciones con los dichos de la actora. Sin perjuicio que no debía ser la única aportada como basamento de la pretensión, sino corroborada por evidencias de otro tipo que formaran con ella la prueba compuesta, al menos durante buena parte del término de prescripción, lo que no aparecía cumplido en autos.
Tampoco se habían probado actos ni hechos posesorios contundentes , desarrollados a través del tiempo necesario para tener por acreditada la adquisición del dominio. Que no se adquiría sólo por el transcurso del tiempo o la simple ocupación.
Concerniente al reconocimiento judicial, no se revelaba en forma clara de esa diligencia, amén de las evidencias de posesión actual, la historicidad requerida y alegada por la peticionante.
Sellando la resolución denegatoria, determinante y compartida, la analítica contestación de demanda postergada por parte de la Defensora Oficial interviniente. Donde, luego del resumen de los hechos concluye que las pruebas agregadas y producidas en autos resultan insuficientes a los fines de demostrar la prescripción vicenal haciendo un detalle de esa pieza y de las observaciones allí formuladas.
2. La actora expresó su crítica, comenzando por referirse el contrato de compraventa, según el cual Gerardo Miguez compró el 26 de septiembre de 1989 la propiedad objeto de marras, pagando el total del precio y obteniendo la posesión (cláusula segunda) a quien dijo ser el representante del propietario, a la postre, su yerno. Lo que entendió corroborado con la declaración testimonial del firmante Miguel Picotto, que parcialmente transcribe. Adicionando que nadie, ni los demandados por intermedio de la defensora, había cuestionado la legitimidad de aquel para actuar como lo hizo.
Con ese boleto, consideró probado el inicio de la posesión en cabeza del cedente con animus domini. Compró, pagó el precio y tomó posesión y nadie lo cuestionó en cuarenta años.
Los actos posesorios que indica – mejora de la construcción originaria, utilización del lote de la esquina para la venta de automotores, anexando de hecho ambos terrenos- no sólo se acreditaban con la documental referida, sino con los testimonios de Miguel Picotto, Belisario González, Claudia Mabel Sosa, Leandro Raul Carmona y Julio Cesar Picotto.
Según su visión, los testigos hablan de que vivía la familia Miguez desde la esquina hasta éste terreno a usucapir. O sea la posesión, según los testigos, era del cedente o del cesionario, pero reconocen la posesión de todo el inmueble (incluyendo la esquina donde vive mi padre) en cabeza del cedente y/o de la cesionaria y sabido es que los actos posesorios con ánimo de dueño efectuados por el cedente deben sumarse a los actos posesorios efectuados por la cesionaria.
En punto al pago de tributos, sostuvo que, sin perjuicio del tiempo en que se cumplieron esos actos administrativos, dan fe del animus domini en el momento que se efectuaron, formando parte de la prueba compuesta que requiere éste tipo de procesos, sin perjuicio de ser además -como el plano de posesión- requisitos de admisibilidad de la demanda: “…el cumplimiento de ciertas exigencias administrativas o fiscales, cumplidas bajo ciertas condiciones, son útiles como elementos exteriorizantes del animus domini”.
Adujo que su padre Gerardo Miguez le cedió los derechos posesorios que tenía sobre el inmueble. Que fue ocupado por ella, luego al momento del inicio del juicio por su hija Suyai Santángelo con su hijo, y hoy en proceso de renovación tal como consta en el reconocimiento judicial, por lo que no es contradicción que los testigos no sepan con exactitud quien vivía en cada momento de estos más de veinte años en el inmueble objeto de marras.
La prueba corroborante más importante, señaló, es el boleto de compraventa, reconocido por quien lo firmó. Que se complementa con la prueba documental como el pago de impuestos efectuada por ella y los trámites administrativos.
Del reconocimiento judicial, rescató que se estaban construyendo seis departamentos en el lote en cuestión y en el lote de la esquina en forma unida. Que parte de la casa esta tapialada para que nadie ingrese a ella. Que se conecta el inmueble de la esquina (casa de mi padre) y el que es objeto de éstos actuados en forma interna (lo que aseveraron los testigos en relación a esa unión de hecho de ambos inmuebles).
Por todo, pidió la revocación de la sentencia y que se hiciera lugar a la demanda (v. escrito del 12/2/2026).
Los agravios fueron respondidos por la defensora, con la presentación del 27/2/2026.
3. Con arreglo a los datos que proporciona el escrito inicial, María Luján Miguez demandó a Juan Antonio Godoy y Anita Sánchez -cónyuges-, por usucapión del inmueble del cual aparecen como titulares de dominio, que tiene frente a la calle Bolivia número 152, entre Acceso Espil y Fuerte Paz, de Carlos Casares, de unos 429 metros cuadrados. El cual adquirieran a Floro Gerardo Bustos y Heraldo Ledesma, el 27 de diciembre de 1982 (v. la copia digital del testimonio de la escritura treinta y ocho, agregada en el archivo del 21/11/2023).
Gerardo Luis Miguez, habría comprado ese lote, por boleto, a Miguel Picotto -yerno de los demandados- el 26 de septiembre de 1989, quien invocó ser el representante de Antonio Godoy. De la parte indivisa de Anita Sánchez, nada se dice (arts. 2673 y 2676 del Código Civil; arts. 7, 1983 y 1986 del CCyC).
Luego, como adquirente por aquella operación, aparece cediendo a la actora, el 5 de noviembre de 2021, todos los derechos, acciones y obligaciones que tenía y le correspondían sobre aquella fracción de terreno. O sea, su cincuenta por ciento indiviso (v. copia digital en el archivo del 21/11/2023).
Ahora bien, al margen de ello, como el objeto mediato de la pretensión es adquirir el derecho real de dominio por usucapión, cuyo requisito indispensable es un hecho material -la posesión-, mediante actos posesorios y el transcurso del tiempo, resulta que al elegir este modo originario de adquirirlo, por el cual el usucapiente se torna titular del derecho real independientemente de que antes lo fuese otra persona, lo que debe probar, al margen del boleto aquel del 26/9/1989, es su posesión actual con ánimo de dueño, -manifiesta, continua, pacífica, inequívoca y sin un tradens que la entregara-, aunque también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del término legal (v. Arean, Beatríz, ‘Juicio de usucapion’, Hammurabi, José Luis Depalma Editor, 2014, pág. 48; Kiper, Claudio-Otero Mariano C., ‘Prescripción adquisitiva’, Rubinzal – Culzoni, 2017, pág. 122; SCBA LP C 121408 S 13/02/2019, ‘Rossi, Juan Ignacio y otra c/ Terrabon S.A. s/ Usucapión’, en Juba fallo completo; esta cámara, causa 93200, S del 17/5/2023, RS-31-2023).
Esto último implica que María Luján Miguez, a su vez, para adquirir lo que se propuso, tuvo que acreditar no sólo el punto inicial de la posesión propia, -ya que, aun contando del 5 de noviembre de 2021, no llega actualmente a los veinte años-, sino además el de la posesión con ánimo de dueño del inmediato antecesor que le cedió sus derechos posesorios, para poder añadir esos años a los propios (v. escrito del 21/11/2023, 7 párrafo cinco y diecisiete). De darse, desde luego, respecto de ambas, la del autor y la del sucesor, por todo el lapso, los presupuestos que las tornaran aptas para aquel propósito (SCBA, C 97851 28/12/2010 ‘Lopreiato, Víctor Mario c/ Gauna, Andrés y otros’, en Juba sumario B33890; doct. arts. 2384, 2524.7, 2474 a 2476, y 4015 del Código Civil; arts. 1899, 1901, 1928 y 2565 del CCyC).
Y a tal efecto, uno de los elementos en que hizo hincapié la apelante es en el boleto de compraventa del 26 de septiembre de 1989 (v. escrito del 12/2/2026, III.A, párrafos cinco a siete). Sin embargo, esa operación no alcanza el rendimiento al que aquella, al parecer, ha aspirado.
Es que aquel instrumento seleccionado por la pretensora, alude a una adquisición derivada de un acto jurídico de un antecesor. Mientras la usucapión, por su naturaleza e ingénita condición, se gesta de manera independiente a la sola voluntad de las partes. De modo que, sea como fuere, no exime a la reclamante de la carga de acreditar, de forma estricta, la totalidad de los hechos invocados, tal como lo exigen los artículos 24, de la Ley 14.159 y 679, inciso 1, del cód, proc.
Sin dejar de mencionar, que no es la actitud que hayan tomado los demandados, ni la que hubiera adoptado la defensora oficial, lo que puede zanjar la cuestión. Debiendo, el órgano judicial, más allá de eso, dictar sentencia sobre el mérito, respondiendo a una necesidad inmanente al modo de adquirir el dominio no derivado. A fin de vedar que, de alguna manera, pueda lograrse encubrir una transmisión consensuada, tras la apariencia de una adquisición carente de conexión jurídica con los titulares anteriores, borrando de tal modo los posibles vicios o cargas que pudieran afectarla y que pasarían al sucesor singular (CC0002 SM 83351 195 S 01/08/2024, ‘Herederos de Bonion Edgardo Oldemar Gustavo y Otro c/ Martínez Guillermo s/ Prescripcion Adquisitiva Vicenal/Usucapion’, en Juba sumario B2005879; v. causa 94642, S. 13/8/2024, ‘Vega, Jorge Eulogio c/Sucesores De Vega Braulio s/Posesión Veinteñal’, RS-25-2024; causa 93529, S. 1/3/2023, ‘Pérez Nélida Esther c/ Alemano Alberto Cesar y Otro/A S/ Acción Reivindicatoria’, RS-8-2023; causa 96078, S. del 28/5/2026, ‘Pons, Miguel Adalberto c/ Otero, Juan Andrés y Otro s/Prescripcion Adquisitiva Larga’, RS- 29-2026; arts. 2524.7, 3266, 3270 y 4015 del Código Civil; arts. 399, 1899, 3565 del CCyC).
Bajo ese marco, al no operar la usucapión como un sucedáneo de la escrituración pendiente o -lo que es similar- un medio de sortearla, pierde relevancia el manido boleto del 26 de septiembre de 1989. Y con ello se desvanece la prueba del comienzo de la posesión señalado en la demanda, exigida como medio de acreditar el cumplimiento del plazo legal, desde que la ocupación liminar del bien por parte del antecesor, se hizo reposar en la fecha de aquel (v. escrito del 21/11/20223, 7, párrafo diecisiete; escrito del 12/2/2026, III, párrafo siete; SCBA, causa C 121408, “Rossi, Juan Ignacio y otra c/ Terrabon S.A. s/ Usucapión”, sent. del 13/02/2019; v. esta cámara, causa 96078, S. del 28/5/2026, ‘Pons, Miguel Adalberto c/ Otero, Juan Andrés y Otro s/Prescripcion Adquisitiva Larga’, RS- 29-2026).
Entonces, resta examinar a partir de lo expuesto, si prescindiendo del boleto, aparecen probados, actos posesorios del cedente, concretados sobre el inmueble que se intenta usucapir. Y, en su caso, desde cuándo y hasta cuándo.
Pues bien, la escasa prueba documental aportada al efecto, son ejemplares de algunos instrumentos privados, atingentes a venta de automotores, que muestran lo que puede apreciarse:
Pero claro, Espil y Bolivia es el lote de la esquina. Mientras que el que se pretende adquirir no es ese sino el de la calle Bolivia 152, entre acceso Espil y Fuerte Paz. De modo que esa prueba es ineficaz para demostrar el inicio de la posesión de aquel sobre este último inmueble.
En esta imagen, que reproduce el plano de mensura incorporado a la causa, se observa el lote en cuestión, que figura como 23.a y que está cerca pero no en la mencionada intersección. (v. archivo del 21/11/2023; v. allí también, la demanda, 7, primer párrafo).
Y por más que pudiera colegirse que esos documentos denotan que Gerardo Miguez utilizaba el lote de la esquina para compraventa de automotores usados, de ninguna manera justifican que haya anexando de hecho ambos terrenos, como se postuló en la demanda (v. escrito del 21/11/2023, 7, párrafo cuarto; arts. 34.4, 330.4, del cód. proc.). Acaso, la propia actora afirma que fue a partir del 5 de noviembre de 2021, cuando aquel le vendiera y cediera los derechos posesorios sobre el bien objeto de estas actuaciones, que tanto el inmueble de la esquina como el lote a usucapir pasaron a formar en los hechos una única propiedad, que ocupa su hija Suyai Santangelo con su hijo, como tenedores precarios (v. escrito del 21/11/2023, 7, párrafo seis; art. 34.4, 330.4 del cód. proc.).
En punto a actos posesorios, descontado como tal la confección de aquel plano de mensura cuya finalidad es individualizar el bien -de todas formas del año 2023- no hay probanzas fidedignas de que la precaria construcción que había en el terreno, haya sido mejorada con el tiempo, según se dijo en escrito inicial y en consonancia refiere el testigo Miguel Picotto (SCBA LP C 123365 S 27/09/2021, ‘Puga, María del Carmen c/Trani, Juana Rosa y otro s/Desalojo, en Juba fallo completo; v. acta del 12/12/2024; arsts. 384 y 456 del cód. proc.).
Se describe en el acta del reconocimiento que la propiedad está deshabitada y totalmente abandonada. Y lo que dejan ver las fotos tomadas durante la diligencia, avala su mal estado y que es inhabitable. Sin indicios inequívocos de haber sido objeto de modificaciones, arreglos o reformas (v. archivo del 12/2/2025; art. 34.4, 330.4, 477, 478 del cód. proc.).
En cambio, se comprueba en el mismo reconocimiento que -como lo expresa la apelante- ‘(…) se están construyendo seis departamentos en el lote en cuestión y en el lote de la esquina en forma unida. Que parte de la casa esta tapialada para que nadie ingrese a ella. Que se conecta el inmueble de la esquina (casa de mi padre) y el que es objeto de éstos actuados en forma interna’.
Pero no es un dato menor que la frase utiliza el verbo en presente continuo, tiempo verbal que indica que la acción de construir ocurre en el mismo momento en que se habla y que todavía no ha terminado. Lo que deja notar que se trata de una construcción nueva que se estaría realizando en la oportunidad de la inspección, fuera de la construcción originaria, que se muestra abandonada (v. acta del 12/2/2025 y fotos adjuntas). Ineficaz, por ende, como síntoma de actos posesorios pretéritos, paulatinos, ejecutados mientras el tiempo corría, en la edificación de origen (art. 384 del cód. proc.).
En cuanto a la conexión de los lotes, lo visto sintoniza con lo que ya antes dijera la actora: que los terrenos formaron una misma propiedad, a partir que el cedente concretara la cesión a la demandante, el 5/11/2011, conforme ya se enunciara (v. escrito del 21/11/2023, 7, párrafo seis).
El pago de tributos, que debe ser especialmente considerado, no provee en favor de la posesión de Gerardo Miguez (art. 24.c de la ley 14.159). Sólo hay constancias del impuesto inmobiliario correspondiente a la partida 016-013278-7, de fecha 3/9/2022, de servicios urbanos municipales del 13/10/2022, de un convenio o plan de pagos del 2022, de la deuda informada al 9/10/2024, que -posteriores al 5 de noviembre de 2021- sólo comprenden la época de desempeño de la cesionaria.
Y como -además- aparecen pagados en fechas cercanas al del inicio de este juicio, el 21/11/2023, no denotan lo mismo que haberlos abonados más o menos regularmente. Porque si en ese caso se exterioriza una intención que sólo se encuentra en aquellas personas que tienen la convicción de ser dueños de la cosa, tratándose de un pago retroactivo en realidad caracteriza a quien pretende reconstituir una prueba a los fines de intentar luego una usucapión (v. informe del 14/10/2024 y del 18/12/2024; Arean, Beatrìz, ‘Juicio de usucapión’, Hammurabi, Luis Depalma Editor, 2014, números 399, 406; esta cámara, causa 90557, S del 26/3/2018, ‘López, Juan Carlos c/ Molina, Francisca Teofila Celis s/ Prescripción Adquisitiva Vicenal / Usucapión’, L. 47, Reg. 13; arg. art. 24.c de la ley 14.159; art. 679 del cód. proc.).
De cara a las declaraciones testimoniales, la recurrente encuentra que se condicen con el boleto de compraventa refiriéndose al del 26 de septiembre de 1989- que, según su visión, colocó al cedente como un poseedor de buena fe, que entró en la posesión con animus domini, compró, pagó y poseyó durante más de veinte años y luego le cedió esos derechos.
Con todo, ya se ha dicho que no está en juego aquí el boleto, en tanto no se trata de una demanda del adquirente contra el vendedor, propio de una adquisición derivada. De modo que, desplazado ese elemento, generado por la voluntad de aquellos, hay que reparar en si concurren otros, enunciados en los agravios, aptos para corroborar lo dicho por los testigos, desde que la sentencia no puede basarse tan sólo en la testimonial (escrito del 12/2/2026, III, párrafos veintiséis y treinta y uno; Gabás, Alberto, ‘Juicio por prescripción adquisitiva’, Hammurabi, José Luis Depalma Editor, 2020, pág. 204 y nota 24; arts. 4015 y 4016 del Código Civil, 7, 1897, 1899,1900, 1928 y concs. del CCyC. art. 24.c de la ley 24.149; art.679.1 del cód. proc.).
Y aquí surge otra dificultad para la procedencia de la demanda, en los términos en que fue formulada.
En primer lugar, porque, como se ha podido verse, no hay fuente de prueba fidedigna que avale la posesión del terreno a usucapir por parte de Gerardo Miguez. De manera que aquellos testimonios como los de Claudia Mabel Sosa, -quien asegura que desde la esquina y para el lado de la calle Bolivia, todo era ocupado por los Miguez, que Gerardo vivía en la esquina y lo pegado para la calle Bolivia también era de él, la construcción, los lotes, todo -, queda sin mas respaldo que aquello que la declarante ha dicho. Y que no surge tampoco de otros testimonios (v. acta del 12/12/2024).
Belisario Alberto González, reconoce que en la esquina Acc Espil y Bolivia vive el negro Miguez (por Gerardo), y en el inmueble de al lado, según sabe y escuchó, es de Luján Miguez, vive un muchacho que es camionero, con la hija de Luján (v. acta del 12/12/2024). Julio Cesar Picotto, comenta que en la esquina de Bolivia y Espil siempre vivió el Negro Miguez (por Gerardo). Y Leandro Raúl Carmona, evoca igualmente, que en la esquina siempre estuvo Miguez y que cuando él estaba en el barrio recuerda que en el inmueble vivía Susana, la mujer de Miguel Picotto, que falleció (v. actas del 12/12/2025).
En suma, salvo Sosa, con sus generalidades, ninguno de los demás testigos, ubica concretamente al cedente, en el terreno a usucapir.
En segundo lugar, porque el único testigo que se refiere a obras realizadas en el terreno, es Miguel Picotto. El mismo que aparece como apoderado de Godoy -su suegro- en el boleto aquel del 26 de septiembre de 1989. Quien señaló que: ‘Los Miguez agrandaron la casa, la mejoraron, la cambiaron totalmente, actualmente la tiene Lujan a la vivienda’. Pero nada de eso fue acreditado por algún otro medio. Y del reconocimiento judicial se desprende que el lugar es inhabitable y está en estado de abandono. Salvo las nuevas construcciones, de todo lo cual, antes se ha hablado. Ni siquiera se ha acreditado que la vieja construcción, en algún momento haya contado con conexión de electricidad, como para hacer ver la posibilidad de una ocupación posible.
En fin, ya se mencionó, pero es importante recordarlo, que la usucapión es un medio excepcional de adquisición del dominio. Y es consecuencia de ello que la comprobación de los extremos exigidos por la ley para obtener ese resultado, debe efectuarse de manera insospechada, clara, cabal y convincente. Y lo que ronda en todo el escrutinio realizado de los elementos incorporados a la causa, combinando y apreciando en conjunto las probanzas producidas, no es una persuasión semejante (Kiper, Claudio-Otero Mariano C., ‘Prescripción adquisitiva’, Rubinzal – Culzoni, 2017, pág. 357).
De consiguiente, vano el esfuerzo de la apelante por mostrar otro cariz de las pruebas colectadas, la apelación debe ser desestimada.
VOTO POR LA NEGATIVA
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de apelación del 10/11/2025, contra la sentencia definitiva del 29/10/2025; con costas a la parte apelante vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación del 10/11/2025, contra la sentencia definitiva del 29/10/2025; con costas a la parte apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios .
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz de Carlos Casares.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 12/08/2026 11:40:58 – SOTO Andrés Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 12/08/2026 11:51:47 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 12/08/2026 11:52:31 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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224800774004102261
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 12/08/2026 11:52:40 hs. bajo el número RS-44-2026 por DEL VALLE QUINTANA MARIA.
