Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
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Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
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Autos: “DUAIGUES LUIS SANTIAGO Y ANGELOTTE ANGELA MARIA S/ SUCESION AB INTESTATO Y TESTAMENTARIA”
Expte.: -95092-
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TRENQUE LAUQUEN, fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975
AUTOS Y VISTOS: la apelación del 14/8/2024 contra la resolución del 6/8/2024.
CONSIDERANDO
1. En tanto lo apelado, es la decisión que aprueba la oferta de compra de uno de los bienes del acervo sucesorio -el inmueble ubicado en calle Alfonsín 550 ó 576 (se lo ha identificado indistintamente con esa numeración) de la ciudad de Pehuajó-; difiere el tema del reembolso de gastos y el acuse de faltantes de bienes muebles, y deniega la medida cautelar pedida por la coheredera María Rosa, es dable reseñar algunos antecedentes de la causa, vinculados al recurso que nos convoca.
Así, de la constancia electrónica del acta de audiencia de conciliación celebrada el 6/9/2023, se desprende que los herederos Adrián Delgado, José Luis Duaigues y María Rosa Duaigues, acordaron respecto del bien inmueble ubicado en calle Alfonsín Nº 576 (conocido entre ellos, como confitería “La Gloria”) de la ciudad de Pehuajó, a los fines de su venta, realizar a través del letrado Marihno (apoderado de Delgado) una contra-oferta, que se formalizaría por acuerdo de todas las partes, y que constaría de los siguientes puntos:
* por el valor de doscientos mil dólares estadounidenses (u$s 200.000)
* los impuestos municipales e inmobiliarios adeudados respecto del inmueble en cuestión, a cargo de Delgado
* los gastos de escrituración a cargo del comprador
* la comisión del martillero a cargo del comprador y/o a cargo del comprador y de Delgado
* la tasa y s/tasa a cargo de Delgado
* las partes por unanimidad acuerdan realizar un mandamiento de constatación del inmueble, sin perjuicio del efectuado y que consta a f. 115/122 con la participación de los respectivos letrados de las partes.
En ese andar, con fecha 7/12/2023 el letrado apoderado de Delgado (Dr. Marinho) solicitó se intime a los restantes herederos a que se presenten en la escribanía Junqueras el día 19/12/2023, a los fines de suscribir el boleto de compraventa conforme las condiciones acordadas en la audiencia del día 6/9/2023.
Ante ello, la apelante María Rosa Duaigues, manifestó que aún no se habían reunido las condiciones acordadas en la audiencia del 6/9/2023, estando pendiente de cumplimiento el punto 6 relativo a los mandamientos de constatación (escrito del 17/12/2023).
Más adelante, con fecha 24/6/2024, Delgado informó que se había realizado oferta de compra del bien inmueble (“La Gloria”) por parte de Nicolás Irigoyen; expresó que la misma era de u$s190.000 (según sostuvo, se incrementó en u$s 10.000 la primera oferta realizada), se mantienen las mismas condiciones, y que el precio se abonaría un 50% a la firma del boleto de compraventa, y el saldo al momento de la escritura.
Delgado expresó su aceptación a esa oferta, acompañó las condiciones de la misma en archivo adjunto a esa presentación.
De la oferta de compra se confirió traslado a los demás coherederos (res. 26/6/2024).
José Luis Duaigues, aceptó la propuesta, tanto en el precio convenido, como en el pago del 50% del mismo a la fecha de suscripción del boleto. Respecto del saldo del precio, supeditado a la firma de la escritura, sugirió que se establezca un plazo de entre 4 a 6 meses, para finalizar la incorporación del inmueble en la presente sucesión, y en las sucesiones de Josefina Duaigues, Oscar Aristóbulo Duaigues, Delgado, Rubén y Duaigues Alicia Josefina, tareas que debería realizar a su costo, el heredero Adrián Delgado.
También peticionó que esa oferta se integre con lo demás acordado en la audiencia del 6/9/2023 (ver escrito de fecha 27/6/2024).
María Rosa, por su parte, manifestó que con fecha 7/5/2024 diligenció los mandamientos de constatación en cumplimiento con lo acordado en el punto 6 de la audiencia celebrada el 6/9/2023, pero que aún no están reunidas las condiciones para proceder a la venta del inmueble, remitiendo a lo acordado en aquella audiencia.
Por ello, solicitó se fije una nueva audiencia para que las partes puedan evaluar y analizar cómo avanzar en la presente causa y cómo se resuelve la venta de “La Gloria” (esto es, tanto de la propiedad inmueble como de los bienes muebles, sobre todo, dijo, a la luz del resultado del mandamiento de constatación realizado en tal inmueble (ver escrito de fecha 4/7/2024).
Con motivo de las objeciones efectuadas por la heredera, los demás interesados (Adrián Delgado y José Luis) manifestaron que el monto de u$s 200.000 acordado en la audiencia, fue una tratativa pactada por la totalidad de las partes, para poder incrementar el monto de la oferta, de modo que sea mas redituable para todos los involucrados; pero ese monto no se puso como un mínimo para ser aceptado; y siendo que el monto puede ser un ápice para la aceptación y culminación del negocio jurídico, señalaron que se comunicaron nuevamente con el comprador, quien ahora oferta u$s 191.500,00, pagaderos tal como lo estipula el documento que se adjuntó, y tal como fue acordado en audiencia.
Expresaron que ceden esa diferencia de u$s 1.500,00 (obtenida en esta última tratativa) a favor de la co-heredera Maria Rosa. El resto de las pautas convenidas en la audiencia se respetan, y el plazo para escriturar será de 6 meses (ver escrito del 27/7/2024).
María Rosa prestó conformidad con el monto a cobrar al momento de firmarse el boleto, y esgrimió que el monto a percibir por ella, en el momento de la firma del boleto será la suma de u$s 26.660 (el 13.33% de u$s 200.000), es decir el total.
Pretendió que a esa cantidad, se le adicione la suma de u$s 1.234 representativa de la devolución proporcional de los gastos realizados por ella previo a la subasta; tema, según expresa, ha sido parte de las tratativas extrajudiciales con los letrados.
En suma, es su intención percibir a la firma del boleto, la suma de u$s 27.894.
Por otra parte, en la misma presentación, atento el faltante de bienes muebles, que según indicó, surgiría de confrontar el mandamiento de constatación agregado por el oficial de justicia el 8/5/2024, con el inventario realizado por la escribana Egaña, solicitó que se cautele el valor de los bienes muebles faltantes en el inmueble sito en la calle Alfonsín 576 tanto en el local que funcionaba la confitería “La Gloria” como en la casa familiar. Ello, por el valor de esos bienes, más la deuda que afirma que Delgado tiene con ella en virtud del contrato que obra en la causa, y que está siendo reclamado en el juicio que le inició.
La medida se pide por la suma de u$s 70.000, sobre la suma que le corresponda a Delgado percibir por la venta del inmueble de la calle Alfonsín (ver escrito del 5/8/2024).
Hasta aquí un breve repaso de lo acontecido desde la audiencia donde se acuerda la venta del inmueble en cuestión, y las condiciones de la misma.
2. Con esos antecedentes, la magistrada de primera instancia resuelve:
a) Existiendo conformidad entre los herederos respecto de la venta del inmueble en cuestión y su monto, aprueba la oferta de compra del bien inmueble “La Gloria” por parte de Nicolás Irigoyen, por la suma de u$s 191.500,00, debiendo abonarse el 50% a la firma del boleto de compraventa y toma de posesión del bien, y el restante al momento de la firma de la escritura, todo ello dentro de un plazo que no podrá exceder de seis meses.
Deben cumplirse las demás pautas acordadas oportunamente en audiencia, a saber: impuestos municipales e inmobiliarios a cargo de Delgado; gastos de escrituración a cargo del comprador; comisión de martillero a cargo de Delgado, y tasa y sobretasa del proceso a cargo de Delgado.
b) Respecto del pedido de María Rosa, de percibir al momento de la firma del boleto, el total de su porcentaje que sobre el precio de venta le corresponde, la magistrada decide que no observa motivo atendible alguno para colocarla en un lugar de privilegio por encima de los restantes herederos.
c) Con relación a la suma reclamada en concepto de devolución de gastos que dice María Rosa, haber realizado, estima la magistrada que no corresponde su tratamiento en esa instancia, en aras de priorizar la celebración de la operación de venta en beneficio de todos los herederos.
Y la misma observación aplica respecto al valor de los bienes muebles que se dicen faltantes en el inmueble sito en la calle Alfonsín 576. Señala, a todo evento, que existen otros bienes inmuebles integrantes del acervo hereditario, que garantizarían el pago de eventuales deudas que podrían existir por tales conceptos.
d) Respecto a la medida cautelar pedida con fundamento en una supuesta deuda que Delgado tendría con la heredera en razón de un contrato, la deniega por exceder la cuestión el marco del sucesorio, y porque la cuestión ha sido introducida en los autos “Duaigues María Rosa c/ Delgado Adrián Alejandro Esteban s/ Incidente” expte: 293-2024 (ver resolución apelada del 6/872024).
3. A María Rosa no le satisfizo la respuesta de la judicatura, e interpuso contra lo decidido recurso de revocatoria con apelación en subsidio (ver presentación del 14/8/2024). Se rechazó el primero por no encontrar razones para apartarse de lo decidido, y se concedió la apelación (res. del 16/10/2024).
3.1. Agravios
Se queja de que deba aguardar seis meses para perfeccionar la venta, para que Delgado realice una tarea tan sencilla como es formar un cuerpo de bienes, pagar tasa y sobre tasa de justicia, aportes y honorarios (el estado parcelario, dice que está hecho), y que al otorgarle ese plazo, se pretende beneficiarlo.
Expresa que del mismo modo que Delgado, según lo señala la magistrada en la resolución, puede cautelar con otros bienes el reclamo dinerario, también puede con esos otros bienes cautelar las cargas que le corresponde abonar en este expediente (obligaciones que asumió a su cargo en las condiciones de venta), además podría hacerlo con lo obtenido por la venta.
Por lo tanto, manifiesta no entender cuál es el motivo por el que se otorga a Delgado, con la anuencia de José Luis Duaigues, 6 meses para que pueda poner los expedientes en condiciones para escriturar, máxime que lo que ella hereda es el 13,33% que le transmite su padre y su madre, y todas las demás sucesiones son un tema de Delgado, a quien se lo está privilegiando, desde que se pretende obligarla a que le financie durante el tiempo que necesite (en el caso 6 meses), para que termine con sus trámites.
Manifiesta que los coherederos han usufructuado durante más de 25 años los bienes del presente sucesorio (Delgado el inmueble de la calle Alfonsín 576 -vivienda y confitería “La Gloria” y José Luis Duaigues la quinta familiar), y ahora se ponen de acuerdo para otorgar un plazo que tacha de excesivo, para que Delgado cumpla sus obligaciones. Con lo cual, la celebración de la operación de venta sólo a ellos beneficia.
Respecto a la medida cautelar peticionada, indica que ésta no tiene fundamento en una “supuesta deuda que Delgado tendría con la heredera en razón de un contrato”, como lo expresa la jueza en su resolución; sino que tiene fundamento en una deuda que Delgado tiene con el sucesorio (no sólo con ella) y que surge de un contrato de locación que se encuentra agregado a autos. Contrato en virtud del cual, Delgado accedió a los bienes muebles, que fueron debidamente inventariados en autos; y esos bienes no fueron cautelados como correspondía ni están siendo cautelados ahora.
Agrega que tanto el contrato, los inventarios realizados por la escribana Egaña, y el acta de constatación de bienes muebles realizada por el oficial de justicia el 7 de mayo de 2024, no pueden ser ajenos al conocimiento de la magistrada; el faltante de bienes es importante y surge a simple vista, y las condiciones de abandono del inmueble de la calle Alfonsín 576 también. Concluye, que todas estas cuestiones, son parte del marco procesal del presente sucesorio, y de ninguna manera exceden el mismo.
Luego, cuestiona que para la jueza no exista motivo para priorizarla por sobre los derechos de los demás coherederos, criticando que no ha tenido una visión con perspectiva de género para protegerla, en tanto ha sido excluida durante 26 años, y los coherederos se siguen poniendo de acuerdo para perjudicarla, excluyéndola del goce de los bienes que ha recibido por herencia de sus progenitores.
Enfatiza su desacuerdo y no aceptación, a que se le pague el 50% del precio al momento de la firma del boleto y el saldo en un plazo de hasta 6 meses, ya que esgrime que nadie puede obligarla a prolongar su espera.
Por otra parte, señala que se omitió en la resolución al fijar las condiciones de venta, incluir los honorarios de la sucesión a cargo de Delgado, en tanto ese aspecto fue conversado en la audiencia de septiembre de 2023 y en las reuniones posteriores, por lo que afirma que ella debe percibir el precio (13,33% de u$s 200.000, equivalente a u$s 26.660), libre de todo gasto.
Luego, en relación a la suma reclamada en concepto de devolución de gastos realizados, entiende que la magistrada debe tratar el tema. Aduna que esos gastos, corresponden a los estados parcelarios que se hicieron, y por tanto deben reembolsarse en este proceso.
Sintetizando, persigue con el recurso se revea y revoque lo decidido, se ordene que a la firma del boleto, ella cobre en efectivo la parte total del precio que le corresponde, con más el recupero de gastos solicitado, correspondientes al costo de los 11 estados parcelarios mas todos los informes de dominios y anotaciones personales que abonó de su peculio; y se ordene la medida cautelar (ver escrito de fecha 14/8/2024).
3.2. El heredero Adrián Delgado contesta el memorial, peticiona se declare desierto el recurso por ausencia de crítica concreta y razonada.
Agrega que el plazo de 6 meses mediante el cual se realizarán los dos pagos de la compraventa del inmueble, nace de la oferta efectuada por el comprador, y que la forma de cómo llevarse adelante el negocio jurídico fue trasladada al resto de los herederos en audiencia, aceptando la instrumentalidad de la misma. Explica que en un primer momento, informó por carta documento, la forma de instrumentar el negocio que había conversado con el oferente; así lo informó en audiencia con la totalidad de las partes, y la opción fue aceptada. Luego de eso, la apelante no se opuso a la forma de pago diferida en 6 meses en ninguno de los escritos donde contestó el traslado de las nuevas ofertas.
En cuanto al recupero de supuestos gastos, que la recurrente quiere incluirlos en un recurso de apelación, esgrime que no están acreditados en el expediente; hay actuaciones judiciales, pero gastos no se observan, señalando que no hay una sola factura de gastos a lo largo de todo el expediente (ver contestación de memorial de fecha 23/8/2024)
3.3. El coheredero José Luis, no contestó el traslado del memorial.
4. En respuesta a los agravios referidos a la aprobación de la oferta de compra, no conforma a la heredera, que deba cobrar el porcentaje que sobre el precio le corresponde, en un 50% al momento del boleto, y el restante 50% al tiempo de suscribir la escritura traslativa de dominio, y que entre ambos actos deba aguardar 6 meses.
Cabe reseñar que la oferta originaria de compra fue en el precio de 160.000 o 180.000 dólares dependiendo de la forma de pago (ver cd ajunta al escrito de fecha 23/8/2023). Adrián había puesto en conocimiento de la jueza las condiciones de esa oferta (ver escrito de fecha 4/8/2023). Y es a los fines de acordar los herederos las condiciones de esa venta, que se celebra la audiencia que consta en acta de fecha 6/9/2024.
Así, respecto del precio, consensuaron en oportunidad de la audiencia, que se haría una contraoferta por 200.000 dólares, denunciando finalmente una nueva oferta en u$s 190.000, para terminar la negociación en la propuesta final de u$s 191.500.
El modo y plazo del pago, no fue motivo de salvedad en la audiencia, con lo cual puede pensarse, que en el marco de la negociación, era una cuestión aceptada y superada, en tanto en la oferta original, se había propuesto abonar el precio en dos momentos distintos: “…Por un lado, una oferta total de u$s 180.000,00 abonando el 50% del precio al momento de la firma del boleto y toma de posesión, un 25% a los 180 días de firmado, y el resto, pasados otros 180 días; o bien, un total de u$s 160.000,00 abonando u$s 90.000,00 ante la firma del boleto y toma de posesión, y los u$s 70.000,00 restantes al momento de la escritura” (ver en escrito de fecha 4/8/2023.
Ninguna salvedad respecto de ello, se hizo al acordar las demás condiciones de venta.
Lo que faltaba determinar, era de cuánto plazo se contaba para la firma de la escritura, que finalmente fue establecido en resolución apelada, en 6 meses como máximo.
Ahora, la heredera cuestiona que deba aguardar esos 6 meses, para percibir el restante 50% del saldo proporcional que del precio le corresponde. No es que cuestiona el plazo que se le otorga al comprador, sino que lo que cuestiona es que ella pretende cobrar el total del porcentaje que sobre el precio le corresponde, al momento de suscribir el boleto y no diferido en un porcentaje a la firma de la escritura.
En torno, a la percepción del total del proporcional del precio, para justificar su pretensión, alega que el plazo otorgado lo ha sido en beneficio de Delgado, que es quien debe concluir los trámites del sucesorio en ese lapso.
Pero para la magistrada, lo pedido por María Rosa configura una situación desigual con relación a los demás coherederos, no encontrando motivos atendibles para proceder como se pide.
Para cuestionar lo decidido, María Rosa esgrime en el memorial, que no se ha fallado con perspectiva de género, y no se ha considerado que los restantes coherederos, han usufructuado los bienes que componen el acervo sucesorio durante más de 25 años.
Más, la sola invocación de la perspectiva de género, o el uso exclusivo de los bienes por más de 25 años, por sí solos, no son argumentos que constituyan critica, concreta y razonada contra lo decidido (art. 260 cód. proc.).
Con lo cual, se vislumbra que María Rosa reconoce que lo pedido genera una situación desigual frente a los restantes coherederos, más lo que no trae, son razones fundadas que habiliten en el caso, esa desigualdad o distinción.
Debió demostrar en el memorial el yerro de lo decidido, para lo cual, era necesario invocar razones fundadas para que pese a lo acordado, se la habilite a percibir a la firma del boleto, el total que le corresponde.
No lo dijo al pedirlo, tampoco lo dice al agraviarse.
A ello se aduna, que tampoco se advierte que el plazo de 6 meses para la firma de la escritura, fuera un plazo en exclusivo beneficio de Delgado. Ello, porque ya en la oferta de compra, el oferente estipulaba un plazo entre la firma del boleto y la escritura; luego porque la venta ha sido acordada por todos los herederos, con lo cual, no es un acto que favorezca sólo a Delgado. Sin dejar de soslayar que tampoco hay critica concreta y razonada, respecto a la extensión del mismo, limitándose la coheredera a manifestar su disconformidad.
Por otro lado, la resolución no dice, que el plazo de seis meses para la firma de la escritura, lo fuera para que Delgado realice una tarea tan sencilla (según la describe la apelante) como sería el cuerpo de bienes, pagar tasa y sobre tasa de justicia, aportes y honorarios, según entiende María Rosa.
De ello se extrae, que la apelante, es consciente que aún restan cumplirse determinados pasos en el proceso sucesorio, para poder perfeccionar la venta, mencionándose entre otros el cuerpo de bienes, pagos de aportes, honorarios, tasa de justicia. Esos pasos procesales, insumen tiempo, y deberían estar cumplidos, previo a la escritura.
Y no ha se han traído en los agravios, razones que permitan inferir que ello demandará un tiempo menor, máxime si se tiene en cuenta que han intervenido varios letrados, que eventualmente será necesario clasificar tareas, proponer base regulatoria, sustanciar la misma, resolver, esperar su firmeza, etc.. Y el cumplimiento de esos actos también le compete a la coheredera.
Tampoco es posible como sugiere la apelante, cautelar esas cargas con los demás bienes que le correspondan a Delgado, o con lo que obtenga de la venta del inmueble..
En tanto la posibilidad de afianzar el cumplimiento del art. 21 de la ley 6716, sólo aplica a los honorarios y aportes del letrado de la parte a quien beneficia la venta; y aquí, no es posible en el estado en que se encuentra el trámite, saber si serán cargas o gastos a cargo de la masa, o de alguno/s de los herederos; y en el caso de la del pago de la tasa de justicia, la posibilidad de su afianzamiento está vedada (art. 341 in fine Ley 10.397).
Por continuar, Delgado debe hacerse cargo de momento, de las demás obligaciones y cargas asumidas en la audiencia de conciliación. Y aquí referido a otro de los agravios, en donde María Rosa expresa que la jueza omitió en la resolución al fijar las condiciones de venta, incluir los honorarios de la sucesión a cargo de Delgado, ya que según sostiene, este punto fue conversado en la audiencia de septiembre de 2023 y en las reuniones posteriores, por lo que debió decirse que ella percibe el precio libre de todo gasto; no se advierte la denunciada omisión por tratarse de una cuestión que si fue sometida a consideración de los demás herederos, no se reflejó en el acta de audiencia, o en momentos posteriores a la misma, tampoco fue puesta a consideración y decisión de la magistrada. Con lo cual, el agravio sobre este punto, también es inadmisible.
En suma, los agravios referidos a la oferta de compra y su aprobación, no prosperan.
5. En la cuestión atinente a los gastos que dice María Rosa haber efectuado y que consistirían en la confección de los 11 estados parcelarios, más los informes de dominio e inhibición, la jueza optó por no tratarlos en esta instancia, ello según expresa, para no entorpecer la venta.
No se advierte que lo decidido, le cause agravio a la apelante. En tanto, la jueza sólo ha postergado su tratamiento, y mal podría autorizar a percibir el monto de esos gastos al momento de la firma del boleto y sobre el precio a percibir por Delgado, sin antes haberse determinado su procedencia, a cargo de quien/es estarán y en que proporción, y el monto de los mismos. Cuestiones todas esas que deben previamente debatirse y resolverse.
Por ello, es inoportuno resolver esa cuestión, como condición de la venta.
Respecto a la cuestión atinente al faltante de ciertos bienes muebles, también la magistrada posterga su tratamiento, y no se expresa en el memorial el agravio que ese diferimiento, le causa.
Por último en relación a la denegación de la medida cautelar, la magistrada indica que existen otros bienes del sucesorio, que garantizarán las eventuales deudas que puedan existir por devolución de gastos, y faltantes de bienes muebles y que la supuesta deuda que Delgado tendría con la heredera en razón de un contrato, está siendo discutida en los autos “Duaigues María Rosa c/Delgado Adrián Alejandro Esteban s/Incidente” expte: 293/2024, este último aspecto, ha sido consentido por la apelante.
Y en tanto el motivo de denegación de la medida, no ha sido objeto de crítica concreta y razonada, omitiendo la apelante indicar los supuestos errores u omisiones, así como los fundamentos jurídicos que le permiten sostener una opinión distinta, el recurso contra ese tramo de la resolución, es inadmisible (art. 260 cód. proc.).
Por todo lo expuesto, el recurso de apelación se desestima en su totalidad.
Por ello, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la coheredera María Rosa contra la resolución del 6/8/2024, con costas a cargo de la nombrada y diferimiento de la regulación de honorarios (arts. 68, 69 cód. proc.,31 y 51 ley 14967).
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 17/02/2025 09:58:39 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 17/02/2025 10:23:22 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 17/02/2025 10:49:49 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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238100774003713464
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 17/02/2025 10:50:01 hs. bajo el número RR-83-2025 por TL\mariadelvalleccivil.
