Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Civil y Comercial nº 2
Libro: 44– / Registro: 10
Autos: “DUBERTI RAUL OSCARC/ CARNEVALLI MARCELA ALICIA S/ESCRITURACION”
Expte.: -89157-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los cuatro días del mes de marzo de dos mil quince, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “DUBERTI RAUL OSCARC/ CARNEVALLI MARCELA ALICIA S/ESCRITURACION” (expte. nro. -89157-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 268, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 241 contra la sentencia de fs. 233/238?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- No hay discrepancia sobre que:
a- el 26/5/1992 Marcela Alicia Carnevali “vendió” a Raúl Oscar Duberti su 5% indiviso sobre un inmueble de 106 hectáreas ubicado en Carlos Tejedor y catastrado como circunscripción IV, parcela 7, por un precio de U$S 4.505;
b- en ese mismo momento la vendedora “entregó la posesión” y recibió un pago parcial de U$S 2.000;
c- el saldo de U$S 2.505 debía pagarse el 15/7/1992, descontándose tres rubros: (i) los gastos del sucesorio “Carnevali, Eduardo José s/ sucesión ab intestado”, proporcionales a la porción hereditaria de la vendedora; (ii) los tributos devengados por el inmueble y adeudados hasta el 25/6/1991, proporcionales a su 5% vendido; (iii) los gastos de escrituración a cargo de la vendedora, relativos al 5% vendido.
2- Según Duberti, él pagó los tres rubros referidos en 1.c. ($ 746, honorarios al abogado del sucesorio; $ 872, tributos; $ 382, gastos de escrituración), quedando un saldo de U$S 505 que también abonó según recibo extendido por Carnevali el 17/6/1992. Por eso pide que la vendedora sea condenada a escriturar.
Según Carnevali, Duberti no pagó el saldo de U$S 2.505, de modo que pide que se rechace la demanda del comprador y que se declare resuelto el contrato debido a ese incumplimiento; a su turno el demandante reconvenido plantea la prescripción de la acción para resolver el contrato.
3- El día 4/1/1993 y el 17/6/1992 otros co-propietarios escrituraron a favor de Duberti sus porciones indivisas sobre el mismo inmueble, pero no Marcela Alicia Carnevali (ver respectivamente a fs. 28/36 y 37/43).
Según el demandante, Carnevali estaba citada para el día 4/1/1993 -aunque no indicó cómo se la hubiera citado, f. 64 último párrafo-, lo que fue negado -f. 94 vta. E- y en definitiva nada se ha demostrado sobre ese extremo, ya que incluso los vendedores que sí escrituraron han manifestado que “…desconocen porque Marcela Alicia Carnevali no concurrió…” (sic acta notarial a f. 20 in fine y 20 vta. in capite).
4- ¿Pagó Duberti el saldo de U$S 2.505?
Eso no ha quedado demostrado.
Los gastos notariales documentados bajo facturas 00000013 y 00000014, a fs. 7 y 8 (ver f. 63.3), se corresponden con la escritura n° 43 obrante a fs. 37/43, en la que Josefa Olivera y Blanca Ester Carnevali “vendieron” a Duberti sus porciones indivisas (50% y 25%, respectivamente), de modo que evidentemente no se trata de ningún gasto por la escrituración del 5% indiviso de Marcela Alicia Carnevali en favor de Duberti.
Asumiendo que los honorarios del sucesorio y que los tributos devengados por el inmueble hasta 25/6/1991 debieron estar pagos al momento de la autorización notarial de las escrituras de fs. 28/36 y 37/43 (ver supra considerando 3- párrafo 1°), y que no se ha puesto en evidencia que alguien diferente que Duberti los pudiera haber pagado, lo cierto es que no se ha justificado -no se ha alegado, ni en todo caso probado-: a- cómo es que $ 746 hubiera sido la cantidad de honorarios debida al abogado Bertoldi y proporcional a la porción hereditaria de la vendedora; b- menos aún, cómo es que $ 872 hubiera sido la suma de dinero adeudada al Fisco por tributos hasta el 25/6/1991 y proporcional al 5% indiviso correspondiente a la vendedora. Tal como planteó esos temas el demandante, no quedaría más que creer en su versión, lo cual ha sido rechazado por la demandada (ver fs. 91.IV.2 y 91 vta.IV.4; fs. 253 párrafos 3° y 6°, y 253 vta. párrafo 2°).
Si los gastos notariales no debieron ser restados al saldo de U$S 2.505 y si no se sabe en qué medida hubieran sido bien restados los gastos del sucesorio y los tributos, no hay forma de establecer que el saldo finalmente adeudado hubiera sido de U$S 505; pero, de todas formas, el recibo de $ 505 fechado el 17/6/1992 y glosado a f. 11 fue desconocido en su autenticidad y no se ha producido prueba corroborante (ver fs. 89 vta. párrafo 2°, 90.16, 92.2 y 144; arts. 375 y 388 a 392 cód. proc.).
El acta notarial de fs. 20/21 no supera ninguno de los escollos a los que me he venido refiriendo. En efecto, en ella, el 10/2/2011, los otrora otorgantes de la escritura de fs. 37/43 el 17/6/1992, Josefa Olivera y Blanca Ester Carnevali formularon diversas manifestaciones ante el escribano Decotto, desbordando los límites de esa compraventa de fs. 37/43 y avanzando sobre otras compraventas entre Duberti y otros co-propietarios, para decir, por ejemplo y en cuanto interesa aquí, que “…desconocen porque Marcela Alicia Carnevali…” no concurrió a escriturar (ap. b), que Duberti les pagó a todos los vendedores “…inclusive a Marcela Alicia Carnevali” (c), que Duberti le pagó a Marcela Alicia Carnevali la totalidad del precio pactado (e), que no han recibido queja ni reclamo alguno de los transmitentes por las cuentas que, finiquitadas, solidariamente pesaban en el condominio del cual eran titulares (f), etc..
Lo cierto es que el acta notarial hace plena fe de que Josefa Olivera y Blanca Ester Carnevali dijeron eso, no de que eso que dijeron sea verdad (art. 993 cód. civ.). Esos dichos, coincidentes con la versión de Duberti, fueron controvertidos por Marcela Alicia Carnevali y ni siquiera fue recibida en el caso con arreglo a derecho la declaración testimonial de Josefa Olivera y Blanca Ester Carnevali, la que de todas formas, de haber nada más ratificado los dichos vertidos en el acta notarial, no hubiera resultado suficiente ante la falta de otra prueba más idónea acerca de las circunstancias relativas al pago del saldo de precio de U$S 2.505 -ej. monto preciso de tributos y gastos del sucesorio, entrega de $ 505 el 17/6/1992- (arg. arts. 375, 384, 388 a 392, 395 párrafo 1°, 443 párrafo 2° y concs. cód. proc.).
Por otro lado, aunque es cierto que la demandada parece no haber contestado la carta documento del 14/3/1995 (ver f. 13), como se lo aduce al responder los agravios a f. 262 vta. párrafo 2°; de ese silencio no pueden extraerse solitarias conclusiones favorables a la tesitura del demandante y en contra de las demás evidencias adquiridas por el proceso, máxime que tiempo después se retomó el intercambio epistolar, en el que ambas partes dejaron en claro sus respectivas posturas, mantenidas luego en juicio (ver fs. 14, 16, 17 y 19; arts. 919 y 722 cód. civ.; arts. 163.5 párrafo 2°, 384 y concs. cód. proc.).
5- Duberti no ha cumplido íntegramente con el pago del precio, pero, evidentemente no ha incumplido del todo: a- ha abonado U$S 2.000 al momento del boleto; b- no se ha desvirtuado que hubiera pagado los tributos devengados por el inmueble antes del 25/6/1991 y los gastos del sucesorio, aunque no se saben los montos exactos que, extraídos de esos pagos, pudieran imputarse a las partes proporcionales a cargo de Marcela Alicia Carnevali.
Así las cosas, más o menos el cumplimiento de Duberti ronda el 50% del precio convenido, lo cual, si se hiciera lugar a la reconvención por resolución contractual, de alguna manera importaría dar cabida a un ejercicio abusivo de la facultad resolutoria de la vendedora, máxime si el comprador está en posesión desde la fecha del boleto (1992, ver f. 6) y que no fue hasta 2011 que la vendedora le hizo saber su disconformidad a través de la carta documento de f. 14 (arts. 1204 y 1071 cód. proc.).
Antes bien, para una justa composición del conflicto de intereses, me inclino por considerar que, como es doctrina legal, la demanda por escrituración importa por sí misma un ofrecimiento tácito del actor de cumplir al momento de escriturar (SCBA, Ac. 73965, 21/3/2001, “Massimino, Héctor D. c/Gorosito, Hugo Héctor s/Resolución de contrato “, en JUBA online).
En ese sentido me parece oportuno destacar que el actor reconvenido no planteó la prescripción de la acción de la vendedora tendiente al cobro del saldo de precio insoluto, sino la prescripción de la acción resolutoria que fue introducida por vía de reconvención (ver fs. 113 anteúltimo párrafo, 114 vta. anteúltimo párrafo, 115 vta. párrafo 1° y fs. 264 vta. III párrafo 1°), de modo que no podría introducirse de oficio esa cuestión -la prescripción de la acción de cobro- como obstáculo para contrarrestar la idea de que el reclamo de escrituración de Duberti importa un tácito ofrecimiento de pagar el saldo de precio adeudado (arg. art. 3964 cód. civ.); de todas formas, si el demandante reconvenido pidió el cumplimiento del contrato y si para obtenerlo debe pagar el saldo de precio, debería haberse desechado por eso un eventual planteo -recalco, no introducido- de prescripción de la acción tendiente al reclamo del pago del precio (art. 16 Const.Nac. y 1197 cód. civ.; art. 1198 párrafo 1° cód. civ.; art. 34.4 cód. proc.).
6- En resumen, corresponde mantener la condena a escriturar, pero no en las condiciones dispuestas en la sentencia de primera instancia, pues:
a- Duberti debe pagar el saldo de precio insoluto al momento de escriturar;
b- para hallar ese saldo y poder así ser abonado al momento de escriturar: primero debe establecerse el monto de los tributos devengados por el inmueble y el de los gastos del sucesorio a cargo de la demandada según lo convenido, con salvaguarda del principio de bilaterialidad; segundo, ese monto debe ser restado a U$S 2505; y tercero, debe procederse a la pesificación del saldo en definitiva insoluto, con aplicación de la normativa de emergencia (d. 214/02, etc.);
c- una vez cumplido lo señalado en b- y para poder concretar lo apuntado en a-, deberá disponer el juez lo necesario dentro de lo normado en los arts. 509, 510 y concs. CPCC.
7- Estimo que ni la demanda ni la reconvención han resultado triunfadoras ni derrotadas en un 100%, razón por la cual considero equitativo que, atenta la solución que propugno, las costas de ambas instancias sean soportadas en el orden causado (art. 68 párrafo 2° cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde estimar parcialmente la apelación de f. 241 contra la sentencia de fs. 233/238, conservando la condena a escriturar, pero en las condiciones indicadas en el considerando 6- y con costas en ambas instancias por su orden, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar parcialmente la apelación de f. 241 contra la sentencia de fs. 233/238, conservando la condena a escriturar, pero en las condiciones indicadas en el considerando 6- y con costas en ambas instancias por su orden, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. La jueza Silvia E. Scelzo no firma la presente por estar ausente con aviso y gestionando licencia por motivo de salud.
