Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
Autos: “ADROVER, OSCAR ANTONIO C/ MORALES, JAVIER Y OTRO S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO”
Expte.: -93640-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “ADROVER, OSCAR ANTONIO C/ MORALES, JAVIER Y OTRO S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO” (expte. nro. -93640-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 22/3/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de apelación del 5/12/2022 contra la sentencia del 30/11/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo a lo expresado por Oscar Antonio Adrover, en su escrito de fojas 109/vta., los derechos posesorios sobre el inmueble en cuestión sólo reposan en la posesión alegada por Anselmo Alberto Morales, quien el 15/12/2015, le cediera los derechos y acciones litigiosos de esta causa, viniendo a ocupar, entonces, la posición procesal de éste (fs. 109. I; v. escrito del 9/2/2021 y providencia de 7/5/2021).
Claro que cuando esto ocurre, es decir cuando quien pretende adquirir el dominio de un inmueble por prescripción larga, asienta su pretensión en una cesión como aquella, sin postular en absoluto su propia posesión, es menester que la del cedente resulte idónea a efectos de invocar una usucapión consumada al tiempo de la cesión (arg. art. 399, 1616, 1618.b, del Código Civil y Comercial; art. 44 del cód. proc.).
Dicho esto, en el examen de lo postulado y acreditado por Anselmo Alberto Morales, resulta que, de acuerdo a su versión, detenta la posesión desde hace más de treinta años, tanto es así, que fue el encargado de abonar los impuestos.
Esa frase, donde aparece Anselmo Alberto Morales como encargado de abonar los impuestos, cobra todo su sentido a poco que se observe que fue uno de los copropietarios de la fracción de que se trata, junto con Javier Morales, Roberto Abel Morales y Salvador Morales, a razón de 1/4 cada uno.
Luego dijo: ‘Los titulares registrales, en su momento, me otorgaron en el carácter de ‘dueño’ el inmueble, incluso con la debida justificación y pago de impuestos y, desde allí a la fecha, he realizado sendos actos posesorios a título de dueño, como cortar el pasto, la limpieza, levantar y/o mejorar una construcción precaria que hay en el lote, los titulares registrales…’.
No hay documento alguno incorporado a la causa que acredite ese ‘otorgamiento’. Tampoco hablan de ello los testigos (fs. 138/140).
Y la falta no es irrelevante. Porque, delata que si era absurdo pensar que ese ‘otorgamiento’ pudo haber ocurrido cuando los cuatro Morales eran comuneros, pues a eso sucedió la división de esa propiedad común en la que justamente no entró Anselmo Alberto Morales, se trató de demostrar, nada menos incongruente, como que quien había quedado fuera de la coparticipación en el dominio del inmueble, habría sido luego ‘beneficiado’ con la posesión exclusiva en concepto de dueño ‘otorgada’ por quienes quedaron como titulares registrales, al pasar el terreno de estar en copropiedad de Javier Morales, Roberto Abel Morales, Anselmo Alberto Morales y Salvador Morales, a nombre sólo de Javier Morales y Salvador Morales. Mutación que sucedió el 5/7/1984, al inscribirse la escritura de división de condominio del 26/5/1984 (v. informe de dominio de fs. 6 y 7). Permaneciendo igual actualmente, no obstante el fallecimiento de aquel primero el 12/8/1993 y del segundo el 7/6/1992 (v. fs. 6 y 78).
En ese contexto, desde ya que deja de ser un dato fidedigno para revelar el animus domini del cedente y de su posesión exclusiva, todos los tributos referidos a años anteriores a aquella subdivisión. Época en que Anselmo Alberto Morales, era uno de los copropietarios del terreno. Ya que al no tratarse de un lote perteneciente a un extraño, fue menester la comprobación cabal, no sólo de la aducida posesión con ánimo de dueño, sino de actos que denotaran el carácter ostensiblemente absolutista de aquella, como síntoma de la intención de privar a otros eventuales interesados de sus derechos de disponer de la cosa y en tanto produjeran ese efecto, distinguiéndose claramente de los que pudieran estar exteriorizando sólo el ejercicio de sus derechos como cotitular del bien (arts. 2353, 2354, 2458, 2684 del Código Civil; arg. arts. 1915, 1986 del Código Civil y Comercial); esta alzada, causa 93487, sent. del 28/12/2022, ‘Solbach, Dora Sofía c/ Fernández, Pedro s/ usucapión’).
Por tanto, los agregados de fojas 8 a fojas 54 (años 1973/1982), no abonan, ajustadamente, en favor de la posesión rem sibi habiendi de Anselmo Alberto Morales. Conclusión que desplaza, por implicancia, la crítica dirigida a avalar esa documentación como prueba computable de una posesión exclusiva y excluyente (arg. art. 260 del cód. proc.).
Entendiendo que cuestión desplazada no es lo mismo que cuestión omitida. Esta concurre cuando el juzgador ha excluido el tema por descuido o inadvertencia. La cuestión desplazada, en cambio, es aquella que no se trata como consecuencia de la solución a la que arribó el tribunal (SCBA LP L. 126154 S 21/10/2022, ‘Zurita, Oscar Vicente contra Colodis S.A. Despido’, en Juba sumario B5082915).
Prosiguiendo con la prueba documental, la factura de fojas 56, no corresponde a la parcela a usucapir (v. fs. 4). Por manera que sólo aparecen aceptables la de fojas 55, de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza del 13/9/1995 y las de Rentas, la de fojas 57, del 21/3/2000, que es la única que muestra signos de haber sido abonada (v. oficio del 17/2/2020; arg. art. 384 del cód. proc.).
De todas maneras, el empeño puesto por el apelante en dotar de entidad a los que denomina recibos de Rentas expedidos a nombre de Anselmo Alberto Morales desde el año 2000/2007, es vano. Porque en el mejor de los supuestos, no miden desde allí hasta la fecha de la cesión (15/12/2015), los veinte años, De modo que no alcanzan para justificar la cesión de una usucapión consumada. Único supuesto aprovechable por el cesionario, que con arreglo a lo expresado en un comienzo, resignó postular en absoluto su propia posesión (arg. art. 34.4, 163.6 y concs. del cód. proc.).
Ciertamente que hay actos o hechos emanados de quien invoca la usucapión de que por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño y una de las formas de probar ese comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión. Pero con aquellos elementos, aislados y escasos, adicionado a lo dicho recién, ese nivel de comprobación no se obtiene (SCBA LP Ac 75946 S 15/11/2000, ‘Naveira, Alfonso R. c/Michel, Pablo C. s/Reivindicación’, en Juba sumario B4869; arg. art. 384 del cód. proc.; art. 24.c de la ley 14.159).
Yendo a los actos posesorios propios, el cedente describió como tales, cortar el pasto, la limpieza, levantar y/o mejorar una construcción precaria que hay en el lote, usar el inmueble de depósito, guardar una camioneta, un carro, antenas, etc. (fs. 67).
Los testigos, de su parte, hablan de haberlo visto cortar el pasto, observado un rastrojero verde, hacer leña, que había una quinta. El testigo Jorge Adrover, dijo que lo ha visto arreglando la casa, limpiándola, cuidando donde él vive. Es el único que se refiere a ello, y lo dicho, como se verá contrasta con los datos recogidos en el reconocimiento judicial del 18/8/2021 (v. fs. 140; v. el interrogatorio, en el escrito del 7/10/2019; arg. art. 425 del cód. proc.).
Ninguno se refiere a que el cedente usara el lugar como depósito, ni que hubiera cercado el terreno.
Menos aún son precisos los testigos en ubicar en el tiempo lo que declaran. Dato relevante, tratándose de un bien del que el originario pretensor fue comunero y considerando que cedió los derechos y acciones litigiosos de esta causa el 15/12/2015 (v. fs. 108/109); arg. art. 384 del cód. proc.).
Patricia Beatriz Pierretti alude a que hace unos veinticinco años, cuando pasaba para la escuela Anselmo Alberto Morales (‘el chemo’), ‘estaba ahí’, ‘había siempre un rastrojero verde’ (fs. 138). Marcos Francisco Cano, dijo que ‘siempre estuvo’, ‘de toda la vida’ (fs. 139); arg. art. 384 y 4546 del cód. proc.). En cuanto Adrover, ya habla de que hace cuarenta años que está en esa localidad y ‘Morales siempre estuvo ahí’ (fs. 140). Ninguno da mayor precisión.
Hay que tener presente que, mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido rem sibi habendi, los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador ya que, si así no fuera, todos los ocupantes y aún los tenedores a título precario estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (S.C.B.A., Ac 39743, sent. del 13/9/1988, “Viera, Emilio y otro c/ Benegas, Aurora y otros s/ Acción reivindicatoria”, en Juba sumario B12500).
Y, en el mejor de los casos, los actos que señalan los testigos, no son inequívocos de un poseedor, toda vez que, puede hacerlos, aun quien detenta el bien como simple tenedor u ocupante.
Para colmo, si bien en el reconocimiento judicial se describe la existencia de una construcción precaria, no puede saberse si fue realizada por el cedente, o por alguno de los demás Morales que, junto con él, en algún momento fueron condóminos del terreno, como se ha comprobado. O acaso por todos, ejerciendo cada uno su derecho como copropietario.
Además la construcción está en ruinas, según relata el oficial de justicia interviniente en la diligencia. Siendo esa situación incompatible con toda tarea de mantenimiento o refacción (alentadas, como se viera, por el testigo Adrover).
También se mencionó en la diligencia, que había una bomba para extracción de agua, pero que no funcionaba. Lo que al menos plantea un interrogante, para la labor de ‘hacer quinta’. Dejando en tela de juicio tanto la realización de esa actividad como el tiempo por el cual, en su caso, pudiera haber sido realizada.
Igualmente se identifica una plantación ‘siempre verde’ en el fondo. Pero nada indicativo de la utilización del predio como ‘depósito’ ni tampoco para hacer o vender leña (arts. 384, 477 y 478 del cód. proc.).
Sumado a todo lo anterior, en cuanto a los actos señalados, no se logra rendir la prueba compuesta que requieren los artículos 24.c de la ley 14.159 y 679.1 del cód. proc., que impiden basarse sólo en la testifical. Y no hay más elementos fidedignos en la causa.
Luego, como en los juicios de prescripción adquisitiva es carga del usucapiente acreditar la posesión animus domini actual, también la anterior y especialmente la del momento de inicio de la posesión, desde que éste es el único medio hábil para satisfacer la exigencia temporal contenida en el artículo 4015 del Código Civil y en los artículos 1899 y 1905, primer párrafo del Código Civil y Comercial, las deficiencias probatorias que se han ido abalizando en cada parcela de este análisis, conducen a la conclusión que, a pesar del esfuerzo del apelante, lo que la especie revela es que el interesado no ha logrado acreditar los extremos de su pretensión, con la prueba que, como señala la Suprema Corte, dada la trascendencia económico social del instituto debe ser concluyente (S.C.B.A., Ac 32512, sent. del 12/6/1986, ‘Milan, Felipe Damasio y otros c/ Hogar Israelita Argentino para Ancianos y Niños s/ Posesión veinteñal’, en ‘Ac. y Sent.’. t. 1986-II, pág. 9; S.C.B.A., C 98183, sent. del 11/11/2009, ‘Alsua o Alsua y Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/ Usucapión-Nulidad de título”, en Juba sumario B4435; SCBA LP C 121408 S 13/2/2019, ‘Rossi, Juan Ignacio y otra c/ Terrabon S.A. s/ Usucapión’, en Juba sumario B20192; arg. art. 24.c de la ley 14.159; arts. 679.1 del cód. proc.).
Finalmente, considerar que la opinión vertida por el defensor designado pueda tomarse en cuenta para convalidar la adquisición del dominio por usucapión, no presta atención a que la especie encaja en el segundo párrafo del artículo 307 del Cód. Proc. El cual previene que si estuviere comprometido el orden público el allanamiento carece de efectos, debiendo continuar el proceso según su estado (f. 281.e). Principio que puede aplicarse a actos análogos.
Siendo que este proceso de adquisición del dominio por prescripción larga, queda enmarcado, justamente, dentro del orden público propio del régimen de los derechos reales (C.S., causa D. 349. XXXVII, sent. del .27/12/2005, ‘ Danuzzo, Luis Humberto c/ Municipalidad de Paso de los Libres’, en Fallos: 328:4769).
Por manera que, ni la rebeldía, ni los reconocimientos y mucho menos el allanamiento, expreso o virtual, producen los mismos efectos que en los restantes procesos, y no exime al actor de probar todos los hechos alegados. Pues, no juega como en otros la disponibilidad, debiendo, el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito de la causa, pese todo aquello (fallo cit. en Arean. “Juicio de usucapión”, pag. 497, cita número cinco).
VOTO POR LA NEGATIVA
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266, cód. proc.)
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratarse la cuestión anterior, corresponde desestimar el recurso de apelación interpuesto, con costas al apelante vencido (arg. art. 68 del Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación interpuesto, con costas al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 10/04/2023 12:20:34 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 11/04/2023 10:15:36 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 11/04/2023 10:39:27 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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215600774003140001
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 11/04/2023 10:39:38 hs. bajo el número RS-20-2023 por TL\mariadelvalleccivil.
