Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Daireaux
Autos: “SOLBACH, DORA SOFIA C/ FERNADNEZ, PEDRO S/ USUCAPION”
Expte.: -93487-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “SOLBACH, DORA SOFIA C/ FERNADNEZ, PEDRO S/ USUCAPION” (expte. nro. -93487-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 19/12/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de apelación interpuesto el 18/10/2022 contra la sentencia del 11/10/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Se desprende del relato formulado por la actora en sus agravios, que la titularidad del dominio del bien inmueble de que se trata, fue desde 1947 de Pedro Fernández, quien construyó gran parte y lo ocupó conjuntamente con su esposa, su hija Ludivina Fernández Martínez y ‘el resto de su flia’. Al fallecer aquel en 1976, ante la fragilidad de la salud de Ludivina, ella misma y su madre, Filomena Fernández de Solbach, asumieron directa y personalmente el cuidado de aquella, fijando su domicilio, viviendo a partir de esa fecha allí. Luego, al fallecer tanto Ludivina como Filomena en 1977, continuó la accionante en ese lugar, pero a partir de ese momento en calidad de dueña, siendo ese su hogar y el de sus hijos, habitándolo en forma exclusiva, pública, ininterrumpida y sin oposición.
Con ese marco la apelante interpuso demanda de prescripción adquisitiva larga, contra Pedro Fernández y/o contra quién o quienes resulten propietarios o titulares del dominio de tres lotes de terreno edificado sobre calle Sarmiento entre Saavedra y French y Berutti de Daireaux cuya nomenclatura catastral son: Circ. I, Sec. A, Manz. 17, Parc,14,15 y 16, Pdas nº 2416,5629 y 862; insc. en el Folio 172/47; 172/47,134/47 respectivamente, del partido de Daireaux, con las medidas, superficies y linderos etc.. Acompañó planos a ese efecto, aspirando adquirir el dominio de dicho inmueble por la posesión a título de dueña, pública, pacífica, continua e interrumpida por más de veinte años (v. escrito del 17/11/2022).
Ahora, si tal fue el objeto mediato de su pretensión, por más que se trate el inmueble que indica ‘de titularidad de la familia’, no de un tercero desconocido, y que ella poseyó ‘por años’ ‘personalmente’, al optar por adquirir el dominio mediante prescripción larga, antes que por causa de muerte del titular registral, quedó sometida al régimen legal de aquel modo de adquirir, debiendo cumplimentar todas las exigencias propias del modo elegido (arts. 4015 del Código Civil; art. 1899 del Código Civil y Comercial; arg. art. 34.4, 163.6, 330.3, 4 y 6, 679 y concs. del cód. proc.).
En realidad, justamente porque no se trata de un bien que hubiera pertenecido a un extraño, como aduce, es que, en este caso, no es absurdo sino lógico extremar los recaudos. Tanto el código de Vélez como el actual, aceptan expresamente la pluralidad de propietarios y poseedores (arts. 2508 y 2673, del Código Civil; arts. 1983, 1984, 1986 y concs. del Código Civil y Comercial) cuyos derechos abarcan la totalidad de la cosa con respecto a terceros, mientras que, en sus relaciones recíprocas, los derechos de cada uno de los condóminos y de los poseedores está limitado por el derecho de los demás. De tal guisa que se comprende el requerimiento de una comprobación cabal, no sólo de la aducida posesión con ánimo de dueña, sino de actos que denoten el carácter ostensiblemente absolutista de aquella, como síntoma de la intención de privar a otros eventuales interesados de sus derechos de disponer de la cosa y en tanto produzcan ese efecto, distinguiéndose de los que exteriorizan no más del simple gozo de quien acciona (arts. 2353, 2354, 2458 del Código Civil; arg. art. 1915 del Código Civil y Comercial).
Concretamente, que la posesión promiscua del principio –según lo relatado, el titular registral, su esposa y ‘el resto de su familia’, seguido de la hija del titular registral fallecido, la madre de la actora y la actora, para terminar con sólo la ella- se convirtió en otra exclusiva y excluyente de la demandante por interversión del título durante el término legal, con el efecto de adquirir el dominio exclusivo del bien por prescripción larga (S.C.B.A., Ac 39746, sent. del 08/11/1988, ‘Martínez, Elbio y otro c/ López y López, Jesús María s/ Usucapión’, en Juba sumario B12375; S.C.B.A., Ac 86996, sent. del 07/06/2006, ‘de Lóizaga, José Raimundo c/ Sucesión de María Elena de Lóizaga y otros s/ Usucapión’, en Juba sumario B28496).
Esto así, a mayor abundamiento, habida cuenta que dado el fracaso de la citación por edictos a los herederos de Pedro Fernández, de Ludivina Fernández Martínez y a los sucesores de Elsa Martína Fernández, publicados en el Boletín Oficial y el diario La Mañana de Bolívar, intervino el defensor oficial designado, que contestó la demanda el 23/8/2019, negó puntualmente hechos basilares, y fundó el rechazo de la acción (v. II y III; igualmente, edictos del 31/7/201923/8/2017; providencias del 13/8/2019 y del 21/8/2019).
Dicho esto, cabe recordar que en las demandas por usucapión debe probarse la posesión ‘animus domini’ actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal (SCBA, C 121408 S 13/02/2019, ‘Rossi, Juan Ignacio y otra c/ Terrabon S.A. s/ Usucapión’, en Juba sumario B4667).
De tal suerte, entonces, habrá que ver si esos datos han sido acreditados en la especie, sabiendo que no es dable acoger una demanda por usucapión en base -únicamente- a la prueba testimonial (art. 24 de la ley 14.159, art. 679.1 del Cód. Proc.). Teniendo cierto que la prueba de la posesión ha de recaer sobre la parte actora, a quien le resultan aplicables las reglas generales del onus probandi, en tanto la usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño y que mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido animus rem sibi habendi debe calificarse a quien lo ocupa como mero detentador, ya que si así no fuera, todos los ocupantes y aún los tenedores a título precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (arts. 2352, 2373 y 2384, Código Civil; arts. 1899, 1900, 1904, 1928 y concs. del Código Civil y Comercial). Por lo pronto, el plano para usucapir es un requisito instrumental cuya finalidad es individualizar el bien objeto de la usucapión. Su confección y agregación al proceso no resulta, por principio, prueba de acto posesorio alguno (SCBA LP C 123365 S 27/09/2021, ‘’Puga, María del Carmen c/Trani, Juana Rosa y otro s/Desalojo’, en Juba sumario B4501995; arg. art. 679.3 del cód. proc.). Desde ya, entonces, se descuenta los acompañados, como elementos de prueba computable a tal fin.
De las mejoras que, según los testigos, la actora habría particularmente realizado en el inmueble y que puedan aparecer como actos demostrativos del ejercicio de la posesión del bien y por tanto, impropios de un simple ocupante o tenedor, no hay ningún elemento corroborante de lo que aquellos dicen. Y en el recaudo de la prueba compuesta hizo hincapié el defensor oficial (arg. art. 679.1 del cód. proc.).
Se desprende del reconocimiento judicial, que en lote que abarca las tres parcelas, no hay construcciones útiles, salvo ruinas, que aparentan ser una cocina y dos o tres ambientes, sin aberturas con techo y piso de ladrillos, paredes asentadas en barro, lo que hacen presumir de su antigüedad.
Comentan los testigos que hubo un incendio, hace unos veinte años, más o menos. Pero, no obstante, cobra relevancia precísamente, que desde entonces la accionante no haya realizado ninguna construcción, ninguna mejora. Ni siquiera el cercamiento del predio, cuya realización los testigos le atribuyen. Mientras consta en aquella diligencia que los alambrados que demarcan el terreno, en los perímetros laterales tipo tejido, y en el frente con tres hilos de alambre de púas y portones de alambre tejido, fueron puestos recientemente por Blas Ernesto Calabrese, a la sazón cesionario de los alegados derechos posesorios de Solbach, quien se presentó en la causa el 1/8/2016, acompañando la escritura de cesión del 22/1/2016 (v. acta del 2/10/2019; arg. arts. 477 y 478 del cód. proc.).
Es oportuno aclarar que una cesión de derecho como ésa no puede equipararse al hecho de dar en locación o comodato. Éstos son actos que denotan posesión previa y colocan al tenedor como representante de la posesión propia. La cesión no acredita por sí misma el derecho que se cede. Aquellos comportan un acto posesorio, pues es una acción material sobre la cosa, de similar entidad a las enunciadas en el artículo 2384 del Código Civil y 1928 del Código Civil y Comercial, que normalmente es realizada por los poseedores. La cesión, en cambio, no sirve para lograr esa inferencia, porque es menester acreditar qué derechos fueron cedidos. No basta con que el cedente diga que cede sus derechos posesorios para tenerlos por acreditados (SCBA LP B 65287 RSD-163-20 S 16/12/2020,’Moschini, Luis y otro contra Municipalidad de General San Martín. Demanda contencioso administrativa’, en Juba sumario B50774462). Toda vez que, como es obvio, las declaraciones que la parte interesada realiza, así fuera en una escritura pública, atribuyéndose los derechos posesorios que cede, no son más que eso, un producto suyo que, como tal, carece en absoluto de valor probatorio por sí mismo en beneficio propio. Pues como enseña Hugo Alsina, ‘es principio de derecho natural que, salvo el juramento decisorio, nadie puede establecer una prueba a su favor’ (v. ‘Tratado teórico práctico de derecho procesal civil y comercial’, t. Ill, pág. 309; pto.2 “b”). Por manera que tales afirmaciones, aun formuladas en presencia de un escribano, constituyen expresiones de parte, que, por su naturaleza, no son idóneas para demostrar un hecho en el que está interesado el mismo deponente (doctr. de la CSJN 24/10/89, en JA 1990-Il-127).. De otro lado, si bien los testigos hablan de que la actora habría dado permiso o permitido el uso del inmueble a una persona que era leñero, que dejara el camión ahí y acopiaba leña para la venta, (v. Pérez, quinta pregunta; Vera, sexta pregunta), o a personas que dejaban allí camiones (v. Vicente, quinta pregunta; Piñel, sexta pregunta), nunca que lo arrendara, son aseveraciones que sólo se sustentan en el aporte de los declarantes, con lo que se tornan invalorables en los términos del artículo 679.1 del Cód. Proc. Al igual que afirmar que la persona hallada en el momento del reconocimiento judicial, era arrendatario del predio, sin que se indique otro elemento fehaciente que lo corrobore (arg. art. 384 del cód. proc.).
Respecto al pago de impuestos o tasas que gravan el inmueble, debe anticiparse que, si bien en determinadas circunstancias puede ser especialmente considerado, no configura un genuino acto posesorio, como lo son las mejoras, tareas de mantenimiento, entre otras, realizadas en la propiedad (art. 24.c de la ley 14.159; art. 2384 del Código Civil; art.1928 del Cóodigo Civil y Comercial; S.C.B.A., C 109463, sent. del 12/11/2014, ‘Illescas, Daniel Eduardo contra Godoy, Cornelio y otro. Reivindicación’ y su acumulada ‘Godoy, Cornelio contra Federico, Gustavo Alejandro. Fijación de plazo para escriturar y escrituración’, voto del juez Hitters, en Juba sumario B4200442; Cam. Civ. y Con, 0100, de San Nicolás, causa 12204, sent. del 17/03/2016, ‘Hugo Reinaldo c/ Maldonado de Palavecino, María Urbana s/ Interdicto’, en Juba sumario B856915, esta alzada, causa 90721, sent. del 13/06/2018, ‘Goicoechea Alberto Julian y otro/a c/ Leiva de Delgado, Eulogia s/prescripción adquisitiva vicenal/usucapion’. L. 47, Reg. 59).
El fallo alude al pago de impuestos municipales de fojas 52/65, con fecha de pago más añeja del 10/8/2010. Y al pago del inmobiliario acompañado a fojas 13/51, con fecha de pago más lejana del 7/6/2010. El informe de Arba del 27/11/2019, indica que el inmueble registra deuda a ese año, a partir de 2014. Al parecer pagada el 15/10/2019 (v. archivo del 27/11/2019). Asimismo, informa que, respecto de los inmuebles partidas 2416 y 5629, no se registran declaraciones juradas ya que revistas como baldíos. Y no deja de ser relevante, que no se haya cuestionado con una crítica concreta, razonada y señalamiento de constancias que lo desmientan, la rotunda afirmación contenida en el pronunciamiento apelado tocante a que el pago de impuesto más añejo data del 7/6/2010 (arg. art. 260 del Cód. Proc.). Momento cercano a la fecha de los planos agregados a fojas 4, 5 y 6, que datan los tres del año 2009.
Yendo al informe de la municipalidad de Daireaux, señala que la parcela 14, adeuda los siguientes períodos: 2/2015 a 12/2015; año 2016, año 2017, año 2018 y períodos 1/2019 a 9/2019; la parcela 15, por servicios sanitarios, períodos 2/2015 a 12/2015, año 2016, año 2017, año 2018, 1/2019 a 09/2019 y en concepto de conservación de la vía pública: períodos 2/2015 a 12/2015, año 2016 año 2017, año 2018 y1/2019 a 09/2019. La parcela 16, en concepto de servicios sanitarios, períodos 2/2015 a 12/2015, año 2016, año 2017, año 2018, períodos 01/2019 a 09/2019 y en concepto de conservación de la vía pública: períodos 2/2015 a 12/2015, año 2016 año 2017, año 2018 y períodos 1/2019 a 9/2019.
Que hubo un incendio, ya se recordó y lo evocan los testigos. Pero como puntualiza el juzgador, el mismo habría sucedido hace aproximadamente 20 años, con lo cual, si bien podría llegar a afectarse esa documentación anterior al mentado incendio, lo cierto es que ello no es óbice para la existencia de documental (vgr. pago de impuestos) posteriores al mismo que permitan arribar a la prueba compuesta exigida para acreditar la posesión veinteañal (de la sentencia apelada).
Ciertamente que al margen de que el ‘corpus posesorio’ haga o no presumir el ‘animus domini,’ hay actos emanados de quien pretende la usucapión que de por sí son demostrativos de la intención de comportarse como dueño y una forma de probar esa intención o comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión (SCBA, Ac 75946 S 15/11/2000, ‘Naveira, Alfonso R. c/Michel, Pablo C. s/Reivindicación’, en Juba sumario B4869). Pero si el pago ocurre en tiempo cercano a los actos preparatorios de la usucapión, como la confección de planos, puede ser considerado válidamente como carente de valor probatorio, ya que no es demostrativo de un pago más o menos regular (doctr. SCBA, Ac 33559, S 18/12/1984, ‘Maturi de Pegoraro, Yolanda y otros c/Provincia de Buenos Aires s/Usucapión’, en Juba sumario B4871).
En fin, los agravios formulados no alcanzan a conmover los fundamentos de la sentencia, y por consecuencia, la apelación debe ser desestimada con costas a la parte apelante, vencida (arg. arts. 68, segunda parte, 260 y concs. del cód. proc.).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266, cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratarse la cuestión anterior, corresponde desestimar el recurso de apelación interpuesto, con costas a la parte apelante vencida (art. 68, primer párrafo, del cód. proc.) y diferimiento de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación interpuesto, con costas a la parte apelante vencida y diferimiento de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Daireaux y devuélvase el expediente en soporte papel.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 28/12/2022 12:50:37 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 28/12/2022 13:19:39 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 28/12/2022 13:22:52 – RIPA María Fernanda – SECRETARIA
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239600774003075049
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 28/12/2022 13:23:14 hs. bajo el número RS-91-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.