Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Libro: 52- / Registro: 179
Autos: “IAVICOLI ALFONSO AGUSTIN C/IAVICOLI JORGE JULIO S/ USUCAPION”
Expte.: -90322-
Notificaciones:
Abog. Lorenzo
20149760165@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
Abog. Montiel
20215011748@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
perito calígrafo Ferreyra:
20204011525@PEC.NOTIFICACIONES
abog. Beltramone: 20178845463@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
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En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “IAVICOLI ALFONSO AGUSTIN C/IAVICOLI JORGE JULIO S/ USUCAPION” (expte. nro. -90322-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 22/3/2021, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 8/2/2021 contra la resolución de fecha 1/2/2021 ?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. El juzgado resolvió con fecha 1/2/2021 aprobar la tasación efectuada a los fines regulatorios por el martillero Bianchi respecto del inmueble objeto de este pleito en la suma U$S 260.000, correspondiente al 50% indiviso que estuvo en juego en esta litis.
Para así decidir tuvo en cuenta la pericia de mención y las apreciaciones del profesional para arribar a ese valor (ver sentencia del 5/11/2020, aclaración del 11/8/2020 y resolución en crisis); en particular que por tratarse de un condominio, tal situación jurídica genera una disminución del precio de venta.
Por otra parte, determinó la conversión a pesos de la tasación, conforme el valor del dólar oficial al tipo de cambio minorista vendedor al cierre en el día de la fecha dado por el Banco Central de la República Argentina.
1.2.1. El resolutorio es apelado por el perito calígrafo Ferreyra con fecha 8/2/2021, y sus agravios -respecto de la base regulatoria- se ciñen básicamente, en que se debe tomar como base de cálculo la suma de U$S 325.000 que representaría el verdadero valor del 50% del inmueble, sin la reducción del 20% dado que el inmueble no se va a vender; porque no se puede subdividir, razón por la cual de venderse se vendería en su totalidad; para concluir que en definitiva no existe una razón valedera para esa reducción.
1.2.2. Se agravia también de la cotización del dolar utilizada por la jueza de grado inferior, citando un antecedente de este tribunal donde se resolvió tomar el valor del dólar “contado con liqui”, como medio valedero y legal para la transformación del dólar billete a su equivalente en moneda de curso legal. Manifiesta que aceptar el dólar oficial sería licuar la base regulatoria, la que posteriormente determinará el monto de sus honorarios.
Expone que el valor del dólar legal que más se aproxima a los valores de mercado, es el valor del dólar por él citado y, en consecuencia, solicita sea tomado su valor para convertir la base a moneda de curso legal, para su posterior regulación de honorarios (v. escrito electrónico de fecha 10/2/2021).
1.3. Por su parte al contestar los agravios el apoderado de la accionada, pone de resalto en lo relevante que la existencia del condominio disminuye el valor del bien.
Tocante al siguiente agravio, considera ajustada no solo a la ley, sino a la realidad imperante, convertir los dólares determinados por el perito tasador a moneda de curso legal tal como fue determinado por la sentencia recurrida (v. contestación de agravios de fecha 18/2/2021).
2. Veamos:
2.1. El valor a tomar en cuenta para determinar la base regulatoria debe ser el “valor real” o valor de mercado del 50% del inmueble indiviso. A esos fines fue realizada la pericia del martillero Bianchi (art. 27.a., ley 14967).
La jueza indica que no puede apartarse de la tasación efectuada por el experto, debiendo tener presente todos y cada uno de sus argumentos para determinar el valor real del bien, con sus particularidades, como unidad económica indivisible, que le imprime características propias y que hacen a su valor económico.
En este sendero, el martillero justificó la cuestionada reducción del 20% aplicado para arribar al valor de mercado del bien, en la circunstancia de tratarse de un cincuenta por ciento (50%) indiviso del inmueble, lo que supone que un potencial adquirente tendrá que acordar con el condómino la división del condominio o su venta a un tercero o bien iniciar las acciones legales para concluir con la venta judicial del inmueble. Agregó que, de no venderse, habría que acordar el modo de explotación conjunta, o bien el pago de un canon por el uso exclusivo, etc.
En otras palabras, la base regulatoria va a estar dada por el valor real del inmueble (art. 27.a., ley 14967); y ese valor real es al que se arriba con los aspectos positivos y negativos que la cosa tiene como consecuencia de esas características que le son propias y fueron evaluadas por el experto y receptadas por la magistrada. Es decir, el bien vale U$S 5000 por hectárea menos las condiciones negativas que no pueden escindirse de él, como por ejemplo la existencia de un condominio, las partes improductivas y demás circunstancias consideradas por el profesional Bianchi.
No es crítica suficiente decir que no se puede tomar el valor de mercado del bien con ese dato que lo deprecia porque éste no se va a vender, o que al no poderse subdividir se venderá en su totalidad, cuando es jurídicamente factible la venta de la parte indivisa; que -por otra parte- fue precisamente el objeto del pleito y sobre lo que deben fijarse los honorarios de los profesionales intervinientes por ser ese justamente el objeto de su trabajo profesional (arts. 260 y 261, cód. proc.).
Es que el apelante basa sus agravios en argumentaciones sostenidas en su propio criterio, que no se traducen más que en meras discrepancias subjetivas del interesado. Resultando de tal modo insuficiente para descalificar el nivel de convicción que la jueza otorgó a la tasación (arts. 384, 474 y concs. del Cód. Proc.).
Para cerrar aclaro que no se cuestionó que en la tasación se hubieran tomado únicamente las hectáreas productivas, como tampoco el valor asignado a éstas para realizar al punto de partida del cálculo final.
Siendo así, entiendo que el agravio no puede prosperar.
3.1. Cuando se alude a valor real del los bienes, el dólar considerado no es al tipo de cambio oficial, dado que es público y notorio que no se podrían adquirir con los pesos obtenidos a ese cambio oficial, la cantidad de dólares billete necesarios para adquirir en el mercado inmobiliario un bien de las características del que fue objeto del pleito, y monto por el cual trabajaron los profesionales que aquí intervinieron.
Cuando pensamos en hallar el equivalente en moneda de curso legal a esos dólares billete, se está indicando algo que sea análogo, que sea similar: una suma de pesos semejante para adquirir esos dólares. Pero no puede decirse seriamente y de buena fe que esa condición de equivalencia se cumpla, si con el tipo de cambio que se postula, adquirir los dólares en la cantidad representada por la base regulatoria fuera imposible; es que en ningún momento -cuanto menos- se indica en la sentencia que el modo de conversión propuesto comprenda los impuestos que hoy afectan a la divisa norteamericana (arg. arts. 9 y arg. 765, CCyC; cfme. esta cám. sent. del 19/2/2021, en autos: “CUELLO, MARÍA LUISA Y OTRA S/ QUIEBRA” Expte.: 89758, L 52 R 35).
3.2. Así he de decir que asiste razón al apelante, dado que el “equivalente en moneda de curso legal” (art. 765 CCyC), en las circunstancias por las que ha venido atravesando el país durante los últimos años, hasta ahora, no es necesariamente el que se calcula usando la cotización del dólar oficial al tipo de cambio minorista vendedor del Banco Central de la República Argentina.
Pero de todos modos, es hecho notorio que ha venido habiendo y hay varias cotizaciones del dólar hoy en Argentina que pueden dar un valor semejante a los pesos necesarios para adquirir en el mercado legal de cambios los dólares estadounidenses que representan la base regulatoria, tal como peticiona el recurrente.
Teniendo en cuenta lo reglado en el art. 765 CCyC, el criterio adoptado por este tribunal en los autos: “Kloster c/ Bargar” (91950 19/10/2020 lib. 51 reg. 514), y el principio de congruencia, parece acertado que se utilice de buena fe y sin abuso para establecer el equivalente de la base regulatoria en pesos, la cotización del dolar “contado con liquidación” como lo postula el apelante, a falta también de toda otra mejor alternativa que en subsidio hubieran ofrecidos los restantes involucrados (art. 34.4 y 5.d., cód. proc.). De ese modo se puede acceder a un valor de cotización que más se asemeja a la realidad.
4. Por todo lo expuesto, corresponde estimar parcialmente la apelación de fecha 8/2/2021 contra la resolución de fecha 1/2/2021 en los términos indicados precedentemente, con costas por su orden atento el vencimiento parcial y mutuo (art. 71, cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Considerando que en este juicio de usucapión no existían constancias que permitieran la regulación de sus honorarios, el perito calígrafo Ferreyra propuso como base regulatoria el valor de U$S 4.000,00 por hectárea, para el inmueble en cuestión, al estimarlo apropiado (v. escrito del 6 de diciembre de 2019).
Corrido traslado a los interesados, el apoderado de la accionada, entre otras consideraciones, entendió que en este caso por las particularidades del mismo los honorarios del perito calígrafo no debían estar referenciados en el valor del bien objeto del presente. Y que en su caso, debía tomarse la valuación fiscal. Agregando, no obstante que el valor real no era el pretendido por el perito (v. escrito del 14 de febrero de 2020). Quien respondió con el escrito del 11 de marzo de 2020.
También impugnó la base regulatoria la actora. Y propuso como base regulatoria, la valuación que informa ARBA para el período fiscal en curso (escrito del 22 de julio de 2020). Con el escrito del 5 de agosto de 2020, el perito calígrafo ratificó su postura.
Con estos antecedentes, el 13 de septiembre de 2020, la jueza abrió ‘la causa a prueba’ y en lo que interesa, con invocación del artículo 27 a de la ley 14.967, dispuso la designación de perito tasador. Resolución que no fue impugnada y quedó firme. Procediéndose a su designación.
En el informe, el martillero tasó el cincuenta por ciento indiviso del bien en la cantidad de U$s. 260.000 (U$s. 5.000 por hectárea útil, menos 20 % por su carácter de indiviso; v. escrito del 5 de noviembre de 2020).
En punto a esto, el interesado, objetó que se quitara el 20%, considerando que la tasación era para determinar la base regulatoria y no una hipotética venta. Luego postuló la cotización del dólar, proponiendo la referida al llamado ‘contado con liquidación’ (escrito del 10 de noviembre de 2020). De este modo estimó la base regulatoria en $ 48.337.250.
El apoderado de la actora, sostuvo que se fijara la base regulatoria según la valuación fiscal del 50% del inmueble. Y se regularan los honorarios del perito, no sobre el valor de la parcela objeto del presente, sino en atención al trabajo realizado y ponderando la morosidad del mismo en el desarrollo de su tarea y la remoción que sufriera con pérdida de honorarios. Aunque respecto a esto último, debe mencionarse que la providencia del 24 de junio de 2015, fue revocada por la siguiente (escrito del 13 de noviembre de 2020).
Cuanto a la actora, en lo que interesa destacar, además de otras consideraciones, se remitió a un escrito anterior y cuanto a la cotización del dólar, consideró que debía tomarse es el precio del dolar oficial que no es otro que el proporcionado diariamente por el Banco de la Nación Argentina. (escrito del 16 de noviembre de 2020).
Respondiendo a las impugnaciones el perito calígrafo reiteró la base regulatoria propuesta (escrito del 26 de noviembre de 2020).
En su resolución del 1 de febrero de 2020, en lo relevante, la jueza se atuvo a la tasación del martillero y fijó la cotización del dólar oficial al tipo de cambio minorista vendedor al cierre en ese día, proporcionada por el Banco Central de la República Argentina.
Sólo apela el perito calígrafo (escrito del 8 de febrero de 2021).
En su memorial, sostiene, en lo que interesa destacar: (a) que no corresponde tomar como base regulatoria el valor con menos el 20% de reducción que el perito tasador justificó, en que si el inmueble se debía vender, lo que no es el caso, de manera que el valor del inmueble a tomar es el real ya que no se pretende vender, sino tasar a los solos efectos de poder regula honorarios, por lo tanto el valor a tomar es el valor total del inmueble; (b) que el inmueble no se puede subdividir, porque catastro no acepta la división en dos parcelas que serían largas y finas, por lo tanto no existen ni gastos, ni costos, ni plazos de catastro; (c) que en cuanto a la cotización del dólar ha sido resuelta por un fallo de esta alzada que cita, donde tomó la cotización del llamado ‘contado con liquidación’, que es la que auspicia el apelante.
Las respuestas está en el escrito del 18 de febrero de 2021.
2. Pues bien, lo primero que debe indicarse es que, como se han dado las cosas en la parcela del proceso precedentemente descripta, lo que se trajo a conocimiento de esta alzada –de momento- es lo atinente al valor del bien cotizado por el perito martillero y la conversión del precio en dólares a pesos (artg. arts. 34.4 y 163.6 266 y concs. del Cód. Proc.).
Ha quedado en el camino –por ahora- y fuera de toda consideración en esta instancia, la incidencia que pudiera tener el valor del inmueble en la futura regulación de honorarios del perito calígrafo, como las pautas legales o de otra índole acorde con las cuales debería calcularse, en su caso, esa retribución.
Así delimitado el ámbito de conocimiento de la cámara, concerniente al valor real del bien a considerar, es sin duda aquel fijado por el perito martillero, designado a tal fin con invocación de lo normado en el artículo 27 a de la ley 14.967 (resolución del 13 de febrero de 2020).
Cierto que el apelante discute el descuento del 20 % que realiza el tasador sobre el precio total de venta atendiendo a que se trata de una parte alícuota de un bien en condominio. Sin embargo frente a este argumento, tanto la premisa de que no se podría dividir el inmueble, como el aserto de que no sería vendido, quedan desactivadas. Cuanto a lo primero, más allá de lo que pudiera significar en punto al valor de cambio del la parte alícuota cotizada, no está sostenido con elementos de prueba fidedignos, (v. escritos del 16 de noviembre de 2020 y escrito del 26 de noviembre de 2020; Sosa, T. E., ‘Honorarios de abogados…’, pág. 85; arg. arts. 375 y 384 del Cód. Proc.). Cuanto a que se vaya o no a vender, eso no afecta su valor de cambio, que es el fijado por el martillero.
En lo que atañe a la cotización del dólar, la sentencia apelada se guió por la del dólar oficial al tipo de cambio minorista vendedor al cierre en el día de la fecha dado por el Banco Central de la República Argentina.
No obstante, es manifiesto que a ese precio no se puede comprar un solo dólar, no ya los 200 habilitados, ninguno. Porque, como dejó dicho el juez Sosa en la causa 91711, “Gomez s/ Sucesión Testamentaria” (sent. del 31 de marzo de 2021, L. 52, Reg. 143), el precio por el cual se lo podía realmente adquirir necesariamente incluye, sobre esa cotización postulada por el juzgado, el 30% por impuesto País y el 35% como adelanto de Ganancias. Tal como puede comprobarse consultando en la página: https://www.ambito.com/finanzas/dolar/hoy-cuanto-cerro-este-jueves-19-noviembre-n5149034. En cambio: ‘El precio resultante, con inclusión de estos dos últimos conceptos, es el que refleja el valor real del dólar. Es lo que se conoce como dólar solidario, tarjeta, ahorro o turista, que es el legal, no es el “blue”. La cotización “pelada” sin estos dos adicionales es irreal, mera ficción, ya que no es posible adquirir un solo dólar a ese precio (arts. 3, 9 y 10 CCyC; art.34.5.d cód. proc.; esta cámara “Kloster c/ Bargar” 91950 19/10/2020 lib. 51 reg. 514). Según las reglas de la lógica y la experiencia, que no se puede comprar ni un solo dólar a esa cotización postulada por el juzgado, ¿no autoriza a presumir que tiene algo “raro” que la invalida? (arts. 163.5 párrafo 2° y 384 cód. proc.; ley 15184)’.
Desde estos argumentos, en definitiva parece más razonable ajustarse a la cotización referida que a la resultante de la operación conocida como ‘contado con liquidación’ la cual puede plantear algún interrogante. Teniendo en cuenta que en la causa 91950, ‘Kloster, Catalina y otro s/ Bargar, Horacio Aníbal y otros s/ división de condominio’, la alzada no fue tan terminante al respecto como indica el recurrente (v.. L. 51 , Reg. 514).
En suma, la apelación prospera en cuanto a que la cotización del dólar a tener en cuenta para componer la tasación del bien en pesos, parte del cambio tipo minorista tipo vendedor del Banco Central de la República Argentina, con más el 30% del Impuesto País y el 35 % del adelanto de Ganancias previsto en la RG 4815 de la Afip (arg. arts. 34.4, 163.6, 272 y concs. del Cód. Proc.; arts. 27 g y 40 de la ley 14.967). Es claro que en tanto, esa cotización no sea superior a la que resulta de la operatoria ‘contado con liquidación’ que es la que propuso el apelante y que no cabe superar por el principio de congruencia (arg. art. 324.4 y 163.6 del Cód. Proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 cód. proc. Votada el 15/4/2021, pasada para votar el 15/4/2021; art. 58 Código Iberoamericano de Ética Judicial; arg. art. 1 AC 4003).
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al ser tratada la primera cuestión, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, corresponde admitir parcialmente la apelación deducida y disponer que el valor de cambio del dólar a tener en cuenta para componer la tasación del bien en pesos, será el del tipo minorista tipo vendedor del Banco Central de la República Argentina, con más el 30% del Impuesto País y el 35% del adelanto de Ganancias previsto en la RG 4815 de la Afip, en tanto no sea superior al que resulta de la operatoria ‘contado con liquidación’. Las costas por su orden, en atención al progreso parcial de la apelación (arg. art. 68, segundo párrafo, del Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, la Cámara RESUELVE:
Admitir parcialmente la apelación deducida, y disponer que el valor de cambio del dólar a tener en cuenta para componer la tasación del bien en pesos, será el del tipo minorista tipo vendedor del Banco Central de la República Argentina, con más el 30% del Impuesto País y el 35% del adelanto de Ganancias previsto en la RG 4815 de la Afip, en tanto no sea superior al que resulta de la operatoria ‘contado con liquidación’.
Imponer las costas por su orden, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese por secretaría mediante el depósito de una copia digital de la sentencia en los domicilios electrónicos constituidos por los letrados intervinientes, insertos en la parte superior (art. 11 Anexo Único AC 3845). Hecho, radíquese electrónicamente y devuélvase el expediente en soporte papel al Juzgado de Paz Letrado de General Villegas, a través de personal judicial (art. 5.d.6.e.3.ii anexo de RC 655/20).
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 16/04/2021 11:32:15 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/04/2021 11:45:48 – SOSA Toribio Enrique – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/04/2021 11:51:41 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/04/2021 11:54:13 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
Domicilio Electrónico: 20149760165@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
Domicilio Electrónico: 20215011748@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
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