Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Autos: “CHILOT CLAUDIO ALBERTO C/GUENAGA Y AMONDARAIN MARÍA ECOLÁSTICA S/ POSESION VEINTEAÑAL”
Expte.: -93232-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “CHILOT CLAUDIO ALBERTO C/GUENAGA Y AMONDARAIN MARÍA ECOLÁSTICA S/ POSESION VEINTEAÑAL” (expte. nro. -93232-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 14/10/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundado el recurso de apelación del 1/7/2022 contra la sentencia del 224/6/2022?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. La sentencia, rechazó la demanda por usucapión articulada por Chilot, considerando, para así decidir, que de la valoración de la prueba aportada, sólo se desprendía de las declaraciones testimoniales que el actor habría cumplido el término legal para usucapir el bien, no obrando otra prueba que llevara a la íntima convicción de lo expresado en la demanda. Pues no había otra prueba demostrativa del ánimus y el corpus durante el plazo legal requerido. No obraban recibos de impuestos pagos durante el lapso de 20 años y/o similar sino tan sólo plano de mensura del año 2008 e impuestos del año 2021 agregados en forma extemporánea como adjuntos al escrito electrónico de fecha 11/11/2021. De modo que no se había dado la prueba compuesta, no pudiendo basarse sólo en la testimonial.
De consiguiente, que esa prueba aportada resultaba inconducente para acreditar de manera inequívoca y fehaciente la fecha de inicio de la posesión y su continuidad de forma pública, pacífica e ininterrumpida con ánimo de dueño.
2. Contra tal pronunciamiento se alzó el actor. Entre relatos, glosas, comentarios de doctrina y de fallos, en lo que interesa rescatar, sostuvo: (a) que el actor desde muy joven poseía el inmueble, y tal como lo expresa uno de los testigos, continuó la posesión de su padre y ello fue omitido totalmente en la sentencia; (b) que se ha comportado y aún sigue haciéndolo como lo haría el titular de derecho real, sin reconocer ningún señorío superior al suyo. Todo lo cual consta en el Mandamiento de constatación: “… quien lo hace manifestando que lo tiene en carácter de dueño y poseedor desde hace más de 20 años…”; (c) que apoyan sobradamente los testimonios que, entre otras cuestiones relevantes, manifestaron: “… que hace más de veinte años Claudio hizo el tapial, que lo recuerda porque era pleno mundial en 1998; que quien posee es Claudio Chilot; el actor hizo hacer un tapial, también una pieza y una cocina que con el tiempo la demolieron, hace veintipico / treinta años…”; (d) que el actor ha puesto los impuestos al día y cancelado toda deuda. Lo cual no ha sido merituado adecuadamente. Tiempo atrás, ha abonado en más de una oportunidad impuestos y/o deudas. Así como también, abonado el servicio de energía eléctrica, cuyo medidor estuvo a su nombre. Lo cual es determinante para la suerte de la posesión y dar más luz a la presente; (e) que no hay dudas del hecho del mantenimiento constante y el cerramiento del hoy actual terreno baldío, con rastros de una construcción que fue habitable que se encuentra demolida todo lo cual luce y consta en el mandamiento de constatación de los presentes actuados. Este instrumento también sirve las veces de “prueba documental” que el mismo oficial de justicia, con el actor y el letrado apoderado han celebrado, demuestra y corrobora los dichos de los testigos; (f) que la posesión del actor no se basa sólo en testimonial, sino que hay pago de impuestos y servicio a su nombre en el lugar datan desde antes del año 2002, pero que no se tenía conocimiento; (g) que no es necesario que las evidencias presentadas en el expediente abarquen todo el plazo de prescripción adquisitiva, pues basta que exterioricen la existencia de la posesión durante buena parte de ese lapso, al igual que en materia de pago de impuestos; (h) que el propio actor, había tenido servicio de electricidad en el lugar y que posteriormente había prestado en comodato tal como lo declara el testigo Juan José Olaizola.
3. Con arreglo al escrito que contiene la demanda, fundó Chilot la pretensión de adquirir por usucapión el dominio del inmueble de autos, en que venía abonando las tasas y contribuciones que lo gravan. Que desde que tomó la posesión realizó personalmente y a través de terceros trabajos que consistieron en la edificación de una vivienda que ocupó hasta que por razones laborales debió radicarse en otra ciudad. Encontrándose el bien actualmente ocupado por una familia a título de préstamo gratuito sólo con el fin de evitar que la misma sea usurpada (v. fs. 13 y vta).
La parte contraria, por intervención del Defensor Oficial, negó que la actora estuviera poseyendo en forma pacífica e ininterrumpida desde hace más de veinte años el inmueble cuya titularidad pretende; que haya abonado tasas y contribuciones que gravan el inmueble; que haya realizado por sí o por terceros, trabajos que consistieran en la edificación de una vivienda que ocupó, hasta que por razones laborales se haya radicado en el lugar en que reside; y que actualmente esté ocupado por una familia a título de préstamo gratuito sólo con el fin de evitar que la misma pueda ser ocupada. Desconoció el aviso de deuda de Arba (v. escrito del 20/10/2021; art. 354.1 del Cód. Proc.).
Pues bien, la pregunta es, de aquellos hechos evocados en la demanda, que constituyen la primera limitación a la jurisdicción de esta alzada, ¿qué probó el demandante?.
El interrogante es pertinente porque la prueba de la posesión recae sobre el actor, al que le resultan aplicables las reglas generales del onus probandi, en tanto la usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño; y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido animus rem sibi habendi debe calificarse a quien lo ocupa como mero detentador, ya que si así no fuera, todos los ocupantes y aún los tenedores a título precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (arts. 2352, 2373 y 2384, Código Civil; art. 7 del Código Civil y Comercial).
En este proceso resultan de aplicación las normas del Código Civil si el lapso de la posesión que se esgrime corresponde a ese estatuto legal. (SCBA, C 122835 S 21/03/2022, ‘Asociación Civil Seminario Evangélico Interdenominacional de Teología c/ Unión Evangélica de la Argentina (UEA) s/ Prescripción adquisitiva’, en Juba sumario B4502057).
Por lo pronto, no hay prueba certera acerca de la edificación de una vivienda, tal como se lo expuso en la demanda (arg. art. 330. 4.del Cód. Proc.).
Sólo hablan de ese tema los testigos Roberto Hugo Mackay y Juan José Olaizola. Pero sus declaraciones en ese punto se contradicen. El primero sostiene que Chilot hizo hacer un tapial, también hicieron una pieza y una cocina que con el tiempo la demolieron. Hace veintipico / treinta años, no recuerda bien, pero hace mucho tiempo. En cambio, el segundo dice que el terreno estaba baldío cuando el papá de Claudio hizo la casa, hizo un mono ambiente con un baño; aproximadamente desde el año 85 u 86 (v. actas del 30/12/2021 y del 30/12/2021; arg. art. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Llegado a este punto, cabe aclarar que ningún testigo habla de que el actor continuara la posesión de su padre. En los agravios no se indica cuál de los testigos relata tal cosa (arg. art. 260 del Cód. Proc.).
Tampoco se acreditó que el bien esté ocupado por una familia a título de préstamo gratuito. Más allá que se lo haya prestado en alguna oportunidad lejana al testigo Olaizola, en los años 97/98. Pues del reconocimiento judicial se desprende que el inmueble está baldío. Sólo se pudo observar una construcción demolida, sin más precisiones, un pilar de luz desconectado del tendido eléctrico, un acoplado y una lancha de un vecino a quien el actor dice haber autorizado. (v. mandamiento del 2/11/2021). Esto último, sólo avalado por los dichos del propio accionante, lo cual, obviamente, no constituye fuente de prueba computable (arg. art. 384 del Cód. Proc.).
En esas condiciones, va de suyo, que no hay posibilidad que una familia viva allí, sin vivienda y sin servicio de electricidad activo.
Sí muestra la diligencia, que el lote se encuentra delimitado con tapiales de ladrillo y placas de cemento. Esto sintoniza con la declaración de Isabel Esther Muñoz, tía del actor, quien afirma que Claudio hizo todo el tapial hace más de veinte años. En 1998 más o menos, estaba en pleno mundial cuando se hizo el tapial. (v. acta del 15/11/2021). También Roberto Hugo Mackay, como se ha dicho, declaró que Chilot hizo hacer un tapial. Aunque con lo referido a la pieza y una cocina, entró en contradicción con Juan José Olaizola (arg.arts. 384 del Cód. Proc.).
No obstante, en cuanto a ese cercado del terreno, si es un acto posesorio que pudo haber hecho Chilot, no está fehacientemente justificado que, luego, éste se haya mantenido y continuado en la posesión del bien. Incluso respecto a la edificación, ya se vio que un testigo atribuye al actor haberla hecho y otro al padre. Y no queda claro si ellos mismos la demolieron, aunque lo cierto es que ya no existía al tiempo del reconocimiento judicial. Y si hubieran sido el o ellos mismos, tampoco se conoce una motivación compatible con los hechos enunciados en la demanda (arg. arts. 4015 y concs. del Código Civil; art. 7 del Código Civil y Comercial).
Quizás sea Chilot quien se ocupe del mantenimiento del césped. Dijo la testigo recién nombrada, que lo hace a través de un chico que ocupa y lo sabe porque él le encarga que le consiga al chico para cortar el césped. Agrega la tía, que a veces le envía el dinero para que se los pague y otras veces se los hace juntar y cuando el viene a fin de año abona todo junto (v. acta del 15/11/2021). El reconocimiento judicial, acreditó que el terreno tenía el pasto cortado y libre de malezas. Mas sin otros actos posesorios claros y determinantes que señalen la cotinuidad de la ocupación animus domini, por todo o buena parte del lapso de veinte años, se trata de tareas que, al parecer, ni siquiera denotan la presencia del interesado en el lugar del bien y es una actividad que hasta puede hacer el mero detentador (arts. 2352, 2373, 2384, 4015 y concs. del Código Civil; arg. art. 7 del Código Civil y Comercial).
En punto al pago de impuestos, está probado el de tributos municipales respecto del año 2021, en fecha 26/7/2021 cuota 6 del año 2021 y en fecha 4/11/2021 cuota 2 a 5 del año 2021; que obran recibos de Arba respecto de la cuota 1 del año 2021, abonada en el mes de noviembre de dicho año. Igualmente se acompañó plano de mensura del bien que se pretende usucapir, realizado el mes de junio de 2008, aprobado el 4 de diciembre de 2008.
Pudo ser una herramienta válida para demostrar la continuidad de la posesión (SCBA, Ac 75946 S 15/11/2000, ‘Naveira, Alfonso R. c/Michel, Pablo C. s/Reivindicación’, en Juba sumario B4869). Pero si es cierto que realmente los pagó por un lapso anterior y mayor al que se refieren las boletas que trajo, es manifiesto que ni agregó los comprobantes que debió tener en su poder, ni ofreció y produjo prueba informativa para acreditar, no solamente el pago, sino que lo hizo él y con cierta regularidad. Porque, es sabido, que si los pagos de tasas o impuestos de diversos períodos se hacen todos juntos en fecha cercana a la demanda, no son considerados prueba demostrativa del ánimo de dueño.
En suma, si se descuenta el tapial que no aparece mencionado en la demanda como un acto propio, de lo demás, es muy poco lo que pudo probarse con elementos compuestos, como lo exige el artículo 24.c de la ley 14.159 y el artículo 679.1 del Cód. Proc. (SCBA, Ac 85090 S 30/06/2004, ‘Cesarani, Alberto y otros c/Castelli, Oscar Alberto s/Reivindicación’, en Juba sumario B27446; SCBA, Ac 57602 S 01/04/1997, ‘Gentile, Víctor Hugo y otra c/Rodríguez, Carlos Alberto y otra s/Usucapión’, en Juba sumario B23945).
Y no debe olvidarse que, dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente. Porque es una forma excepcional de adquisición del dominio, debiéndose analizar cuidadosamente los medios probatorios aportados a fin de corroborar fehacientemente las afirmaciones esbozadas por la accionante, de manera que dicha comprobación resulte insospechable y convincente (SCBA C 121408 S 13/02/2019, ‘Rossi, Juan Ignacio y otra c/ Terrabon S.A. s/ Usucapión’, en Juba sumario B20192). Y debe probarse la posesión ‘animus domini’ actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal’ (v. fallo anterior).
Por todo lo expuesto, el recurso no prospera.
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Adhiere al voto del juez Lettieri (art. 266, cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratarse la cuestión anterior, corresponde desestimar el recurso de apelación interpuesto, con costas al apelante vencido (art. 68 del Cód. Proc.) y diferimiento de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación interpuesto, con costas al apelante vencido y diferimiento de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz de General Villegas y devuélvase el expediente en soporte papel.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 26/10/2022 11:20:28 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 26/10/2022 12:03:02 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 26/10/2022 12:14:38 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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