Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 1
Libro: 43– / Registro: 14
Autos: “MONTERO GUILLERMO ENRIQUE C/ ALFREDO MONTENOVO S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL (SIN RESP. ESTADO)”
Expte.: -88821-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los nueve días del mes de abril de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “MONTERO GUILLERMO ENRIQUE C/ ALFREDO MONTENOVO S.A. Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL (SIN RESP. ESTADO)” (expte. nro. -88821-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 562, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Son procedentes las apelaciones de fs. 526 y 536 contra la sentencia de fs. 502/506 vta. y su aclaratoria de f. 527?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de primera instancia rechazó la demanda instaurada por la que se pretendía la revisión del contrato de arrendamiento que vinculaba al actor con Alfredo Montenovo S.A. con fundamento en que el mismo contenía una inequidad entre las prestaciones en los términos del artículo 954 del código civil.
Al demandar se dijo que se abusó de la necesidad, inexperiencia y ligereza del actor obteniéndose con esa contratación una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación.
Apeló el actor.
Veamos si aquello fue probado.
2.1. La lesión subjetiva queda configurada cuando una de las partes, explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtuviere por medio de un acto jurídico una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación (art. 954 C.C.).
Según Guillermo Borda “cuando la lesión es grosera, cuando se hace visible que las obligaciones contraidas por una de las partes sólo lo han sido en virtud de su ignorancia, su debilidad o su inexperiencia; cuando es evidente que la otra parte se ha aprovechado de esas circunstancias para sacarles beneficio, el juez no puede convalidar tales convenciones, que resultan repugnantes a la moral y las buenas costumbres.” (conf. autor cit. “Tratado de Derecho Civil”, Parte Gral., Ed. Perrot, Bs. As., novena edición actualizada, 1988, Tomo II, pág. 340/341).
Siguiendo al mismo autor, indica que la ley exige dos condiciones para que exista lesión subjetiva:
a- el aprovechamiento de la necesidad, la ligereza o inexperiencia de la otra parte.
b- que se haya obtenido del contrato una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación.
En cuanto a la prueba de la explotación, según el artículo 954 del código civil, se presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotación en caso de notable desproporción de las prestaciones.
2.2. ¿Cuándo hay lesión subjetiva?
2.2.1. Para que se configure la lesión subjetiva no se exige falta de capacidad, basta con menos: la ligereza.
Por ligereza debe entenderse el estado psíquico de debilidad mental en que se encuentra el sujeto pasivo de la lesión.
Este estado de debilidad mental puede ser permanente (personas inhabilitadas del artículo 152 bis del cód. civil) o bien accidental como por ejemplo cuando el sujeto actúa bajo la influencia de drogas o del alcohol (Bueres-Higthon, “Código Civil y normas complementarias …” Parte Gral. Obligaciones, Ed. Hammurabi, 3ra. reimpresión, tomo 2B, 2008, pág. 612).
Para aclarar el concepto de ligereza los autores citados bucean en los vocablos alemanes que sirvieron de fuente a nuestro artículo 954, haciendo referencia a que por ligereza no debe interpretarse el sentido corriente que se da al término (obrar irreflexivo), sino la traducción que mejor se ajusta al concepto original, cual es el de defecto de discernimiento o grave abulia o debilidad de la voluntad de otro (ver Bueres-Higthon, obra cit., nota 32, pág. 612).
En suma, no es necesario que se hubiera declarado la inhabilitación o la insanía de un sujeto para la configuración de la lesión subjetiva. Basta con la acreditación de la ligereza al momento del acto para que ello acarree su nulidad o posibilite su revisión.
Esto no implica extender el concepto “ligereza” para proteger al ciudadano temerario o impulsivo que deja su actuar a la suerte o actúa de modo voluntario e irreflexivo y sin medir ninguna consecuencia pero con capacidades de raciocinio plenas.
2.2.2. Existe inexperiencia cuando el sujeto pasivo del acto afectado de lesión no ha podido apreciar debidamente sus verdaderas características y proyecciones, en virtud de la falta de conocimientos que se adquieren por el uso y la práctica, relacionados con la celebración del negocio. Si la otra parte explota esa situación de desventaja y obtiene mediante ese aprovechamiento una ventaja excesiva y sin justificación, quedarían dadas las condiciones para que tenga andamiento la acción por lesión (Bueres-Highton, obra cit. pág. 613).
2.2.3. Cuando se habla de estado de necesidad se hace alusión con ello a las circunstancias exteriores en que se encuentra sumida una de las partes en el momento de realizar el acto que la pueden colocar en una situación de penuria que limite o anule su libre voluntad. En este caso la norma exige que exista una grave desproporción injustificada de las prestaciones y que la que obtuvo la ventaja desmedida haya explotado la situación de necesidad que padecía el otro co-contratante (Bueres-Highton, obra cit. pág. 611).
2.3. Situación de De Benedet.
Del examen médico pericial de fs. 299/300 y su ampliación de f. 330 -inobjetados por la actora (v. cédula de fs. 332/333)- lejos de acreditarse un estado de ligereza, ausencia de discernimiento o grave abulia o debilidad en la voluntad de De Benedet a la firma del boleto, surge con palmaria claridad que éste se encontraba al momento de la pericia y al de realizar la operación motivo de análisis, con plena conciencia de sus actos (ver fs. 299 in fine/vta.; arts. 384, 474 y concs. cód. proc.).
Tal conclusión dada por la perito se desprende de los argumentos dados al inicio del dictamen, donde la profesional indica que la voluntad del actor se halla conservada aunque descendida por sus padecimientos físicos, los que a continuación enumera como artrosis de hombro, artrosis de rodilla y reumatismo articular que le impiden deambular. Estos padecimientos se condicen con los dichos que le transmitiera en esa oportunidad De Benedet, quien según referenciara a la experta debió alquilar el campo porque “su edad y padecimientos clínicos le impedían continuar con su tarea en dicho lugar y, por esa razón es que decidió en plena conciencia de sus actos alquilar dicho campo”.
En otras palabras, plenamente conciente de sus limitaciones físicas el actor decidió prever su futuro, encomendando el alquiler del campo y negociando personalmente el contrato, al que acordó atarlo a los valores que justamente por su experiencia manejaba: el precio del cereal y la hacienda (ver contrato de fs. 8/9, en particular cláusula segunda; evolución ascendente del valor locativo en cuadro de f. 267 vta.; arts. 384 y 474, cód. proc.).
En suma, los padecimiento del actor no eran psíquicos al punto de configurar una disminución de su capacidad de raciocinio, llevándolo a realizar un acto de un modo en el que normalmente, suprimiendo hipotéticamente tales circunstancias que afectaran su capacidad de raciocinio, no lo hubiera realizado (conf. esta cámara “HERMSDORF, NORBERT LEANDER PF c/ PORTA, MONICA GRACIELA s/ Cumplimiento de Contratos Civiles/Comerciales (64)” , sent. del 10-8-2010, Libro 39, Reg. 29).
De Benedet, según la pericia estaba en plena conciencia de sus actos al decidir alquilar su campo como lo hizo. Y aun cuando se concediera que hubiera pactado un precio ligeramente por debajo del de plaza (50% se afirma al demandar) no se probó que esto hubiera sido sin justificación (art. 375, cód. proc.).
Ello así, pues se corrobora con la pericia médica y se desprende de la demanda que el actor no se encontraba en condiciones físicas para seguir explotando personalmente su campo como lo hizo hasta el año inmediato anterior a concertar el arrendamiento, “agobiado ya por su avanzada edad” y por los problemas de movilidad. También se afirma en el libelo inicial que De Benedet era soltero y sin familiares cercanos, que su única ocupación la mayor parte de su vida había sido la atención de su chacra y que contaba a la época del contrato con 84 años, como también que su avanzada edad y deteriorada salud no le permitían embarcarse en complicadas negociaciones y, en vez, sí necesitar alquilar el campo para procurarse recursos para subsistir y atender su salud (ver f. 28 in fine/vta.).
En ese contexto puede justificarse que De Benedet -en pleno uso de sus facultades- hubiera optado por resignar una ganancia mayor si lograba alquilar inmediatamente el campo (el contrato se concerta el 5 de enero de 2006 y De Benedet dice haberlo explotado personalmente hasta el 2005; ver contrato de fs. 8/9 acompañado por actora), máxime si los ingresos sólo debían cubrir únicamente su subsistencia, pues no contaba como afirmó al demandar, con familiares a cargo, ni siquiera cercanos; y que no parece ser una persona dada a grandes lujos pese a haber tenido la propiedad de un inmueble de importantes dimensiones (más de 500 hectáreas), pues él mismo se caracterizó al demandar por ser “toda su vida un simple agricultor” (ver f. 28 vta. primera línea).
En suma, es probable que pensara que antes de esperar el paso de los meses para hacer un buen negocio y eventualmente tener importantes ahorros para un futuro, a sus 84 años -en pleno uso de sus facultades mentales, pero disminuido en su fuerza física para la explotación personal de su campo- prefiriera tener un dinero -para nada desdeñable dentro de su contexto situacional (ver cuadro de facturación emitida por el actor a f. 267 de la pericia contable)- de modo inmediato, seguro -dada la confianza que tenía en la firma demandada- y por los próximos cinco años (ver cláusula tercera del contrato de fs. 8/9; f. 544 vta., párrafo 2do. donde se reconoce esa confianza del actor; arts. 384 y 163.5. párrafo 2do., cód. proc.). Sobremanera si seguía manteniendo la propiedad del campo, circunstancia que le iba a permitir mantener asegurada su vejez hasta el resto de sus días.
En otras palabras, no se probó que el actor hubiera obrado apremiado por las circunstancias al punto de tener su raciocinio viciado, sino más bien dentro de las circunstancias puntuales del caso, que le permitieron realizar una contratación “a su medida”, que por cierto puede no ser la de alguien que deba velar por una descendencia o grupo familiar e incluso por un futuro incierto.
2.4. También se alega la inexperiencia del actor.
Pero quien hasta meses antes de la contratación manejaba su propio campo, explotándolo personalmente, ya sea teniendo animales y comprando o vendiéndolos o sembrando, no puede estar al margen de los acontecimientos propios del mercado de la actividad a la que se dedicó toda su vida y que le permitió vivir. No es lo que acostumbra suceder según el curso natural y ordinario de las cosas (art. 901, cód. civil). Además justamente ató el precio del arrendamiento a lo que él más conocía y se había dedicado: la actividad agropecuaria, estableciéndose el canon locativo en un mix promedio compuesto por los precios del cereal y de la carne de novillo, tomando esos datos de un canal de cable especial en la materia -Canal Rural- y del mercado de Liniers (ver cláusula segunda del contrato a f. 8).
2.5. Relativo a la desproporción de las prestaciones, tampoco advierto que hubiera sido ésta justificativa de una revisión del contrato.
Al respecto tiene dicho esta cámara que “La desproporción de las prestaciones ha de ser juzgada de modo restrictivo. La figura de la lesión subjetiva no tiende a procurar a los contratantes un arbitrio para sustraerse de un mal negocio o salvarlos de un mal cálculo, pues en las convenciones bilaterales, de contenido principalmente económico, nunca es exacta la equivalencia de las prestaciones, ya que cada cual procura una ventaja en el negocio y eso no compromete la licitud del acto (conf. esta cámara 11410 RSD-194-23 S 22-11-1994, Juez LETTIERI (SD), CARATULA: Geréz, Héctor Ezequiel s/ Sucesión de Francisco José s/ escrituración; fallo extraido de Juba en línea).
En sentido coincidente con lo anterior se ha dicho también que: La teoría de la lesión es un remedio de excepción a aplicar en casos extraordinarios cuando mediante actos jurídicos se consuma un verdadero despojo (conf. CC0001 SM 53982 RSD-12-8 S 12-2-2008, Juez SIRVEN (SD); CARATULA: Oliva, Erica Adelina s/ Incidente de rendición de cuentas; fallo extraido de misma base de datos cit. supra).
En autos tampoco se advierte una evidente y desmedida desproporción de las prestaciones, pues la prueba considerada por el juzgador da cuenta que los mismos se condecían con los valores de plaza a la época de la contratación (ver informe de f. 276); pero aun tomando los indicados por el apelante, esos valores no traducen una desproporción desmesurada y evidente; y por otra parte, aun cuando hubiere habido una reducción del precio locativo, las circunstancias del caso -edad del actor, persona sola sin descendencia, de vida sencilla y necesidad de contar de modo inmediato y con cierta permanencia en el tiempo con un ingreso digno a su condición- son justificativos bastantes para que el actor hubiera elegido contratar como lo hizo y gozar de ese modo de un ingreso inmediato y seguro, acorde con sus necesidades y practicamente por el resto de sus días (art. 384, cód. proc.).
Por otra parte el testigo Napal da cuenta de las condiciones del campo a la época de la contratación refiriendo a la existencia de lagunas, salinidad y malezas, como asimismo a la necesidad de realizar una importante inversión para obtener un rinde igual al de un campo vecino explotado por la demandada Montenovo SA, con un potencial de cultivos riesgoso dado el nivel de enmalezamiento y el tiempo en que no se trabajaba la tierra, agregando que sólo el 35% del campo tenía aptitud agrícola media con un 10% con lagunas y salinas (ver resp. 3ra., 5ta., 7ma. a interrogatorio de f. 51 y resp. a 1ra. preg. de letrado Bassi en fs. 128/vta.; arts. 384 y 456 del cód. proc.). En sentido coincidente el testigo Nantón manifestó que “cuando se arrendó se trabajó mucho con herbicidas y fertilizantes y hubo que trabajarlo demasiado para lo que era el campo”, para agregar que los rindes fueron bajos en los primeros años, que no se sembraron todas las parcelas por falta de piso y que también tuvieron problemas por los mismos motivos al momento de la recolección; preguntado sobre la utilización del campo para la ganadería respondió que tuvieron problemas con el agua por falta de instalaciones porque todo está muy destruido, los tanques estaban rotos al igual que los alambrados (resps. 4ta. , 5ta. y 9na. de f. 154/vta.)
De su parte, el testigo Rojas, quien fumigó el campo dió cuenta de problemas para esa tarea por falta de piso y que en los lotes 43, 44 y 49 no realizó trabajos por ser zona de bajos, de lagunas (ver resp. 4ta., 7ma. y 8 vta. de f. 130).
En suma, los testimonios no dan cuenta de un campo en óptimas condiciones, circunstancia más que determinante, por sí sola, para la reducción del canon locativo (arg. art. 384, cód. proc.).
Adunado ello a la situación supra relatada en cuanto a la avanzada edad de De Benedet y demás circunstancias personales, una contratación en los términos pactados, por las particularidades del caso no evidencia ni traslucen la explotación de la necesidad de una de las partes respecto de la otra; sino más bien en una gran medida una solución inmediata y no desdeñable para la vida de quien demandara; máxime si consideramos que De Benedet recibió durante el año 2006 la suma de $ 199.472,71 por el arriendo del campo, lo que le significó un ingreso mensual de $ 16.622; y a título ejemplificativo durante el primer semestre del 2007 recibió en promedio la suma de $ 22.519 (ver pericia contable cit. supra). Valores que no se ha probado lo sumergieran en la indigencia y necesidad (arts. 375 y 384, cód. proc.).
En otras palabras, pudo no haber sido el mejor negocio, pero no se trata aquí de renegociar por vía judicial un cálculo erróneo o el desgano para negociar, sino la de revertir la explotación de la necesidad, ligereza o inexperiencia por haberse obtenido a través de ellas una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación; que no se advierte -al menos con la certeza necesaria para adquirir convicción- se hubieran dado en autos (arts. 954, cód. civil y 375, cód. proc.).
Atinente al caso esta Cámara ha manifestado: “…respecto a la desproporción de las prestaciones, se ha dicho que ella ha de ser juzgada, según el criterio reiterado, de modo restrictivo. La figura no tiende a procurar a los contratantes un arbitrio para sustraerse de un mal negocio o salvarlos de un mal cálculo, pues en las convenciones bilaterales, de contenido principalmente económico, nunca es exacta la equivalencia de las prestaciones, ya que cada cual procura obtener una ventaja en el negocio, y eso no compromete la licitud del acto (Samarsky L. `Acerca de la caracterización de la lesión subjetiva’ en la R.D.C.O., año 1988, n° 21, pág. 415 y jurisprudencia allí citada)” (conf. sent. 22/11/94, “GEREZ, HECTOR EZEQUIEL c/ SUCESION DE FRANCISO JOSE s/ Escrituración”, Libro: 23, Registro Nro. 194.
Más recientemente también se ha dicho en sentido coincidente por este mismo tribunal: “En fin, no se descarta que quizás se hayan dado en la experiencia otras contrataciones más ventajosas o concebidas en mejores términos, pero la figura de la lesión subjetiva es un remedio de excepción a aplicar en casos extraordinarios cuando mediante actos jurídicos se consuma un verdadero despojo y no tiende a procurar a los contratantes un arbitrio para sustraerse al cumplimiento de un mal negocio, o salvarlos de un cálculo erróneo, pues en las convenciones bilaterales y en los contratos de contenido principalmente económico nunca es exacta la equivalencia de las prestaciones. Cada cual procura obtener una ventaja en la operación y esto no compromete la licitud del acto, si no se da entre ellas una injustificada desproporción con un rango tan notorio, palmario o grosero, que deje ver con un grado de convicción distante de duda, la explotación de una parte sobre la otra (Cám. Civ. y Com. de San Martín, sent. del 12-2-2008, Juba sumario B1951670). Lo cual en la especie no logró la actora probar (arg. arts. 954, segundo párrafo del Código Civil y 384 del Cód. Proc.)” (conf. sent del 9/12/10, autos “SCHAMBER, ROSA c/ NIEVA, LUIS ALBERTO s/ Nulidad de Contrato”, Libro: 39, Registro Nro: 42).
3. Que De Benedet por estar imposibilitado de moverse tuviera que contratar personal para atenderlo, tratamientos kinesiológicos o bien medicamentos de elevados costos, son circunstancias que recién fueron introducidas en esta alzada y por lo tanto escapan a su poder revisor (arts. 34.4., 163.6., 272, cód. proc.).
4. Por otra parte el dejar librada absolutamente la negociación a la confianza que se dice haber tenido en los demandados, no es condición para la nulidad de los actos jurídicos ni para su revisión, pues en todo caso es la propia negligencia en depositar esa confianza en quien no la merece o una infundada confianza, lo que generó el propio daño (arg. art. 1111, cód. civil).
5. En aras de poner un parámetro usado por esta cámara en caso donde sí se entendió que existió desproporción en las prestaciones y ausencia de justificación de esa desproporción, como también el haber obrado cuanto menos con ligereza al contratar, cabe traer a colación nuevamente la causa citada supra “HERMSDORF, NORBERT LEANDER PF c/ PORTA, MONICA GRACIELA s/ Cumplimiento de Contratos Civiles/Comerciales (64)”, sent. del 10-8-2010, Libro 39, Reg. 29, donde la demandada había vendido un inmueble a algo más del 10% de su valor real, tenía serios padecimientos mentales, y con el endeble justificativo de editar un libro que no se sabía cuál era, ni siquiera si existió más allá de la imaginación de la vendedora, ni qué magnitud tenía, ni cuál era el costo de su publicación, ni el porqué de su imperiosa e inmediata edición como para dar sustento lógico y razonable a malvender el inmueble.
Allí se dijo que: Solo quien tuviera en su mente realizar una liberalidad podría acordar un precio así. Y no se alegó ni probó motivo alguno que tuviera la vendedora para beneficiar al actor. Vender un bien por el 10% de su valor se asemeja más a una donación que a un acto a título oneroso. O solo quien no se encontraba en condiciones de dimensionar la magnitud de la operación que se estaba realizando pudo obrar de ese modo …”. Además en aquella ocasión sólo había percibido apenas algo más del 10% del precio de venta y sí había entregado inmediatamente la posesión del inmueble.
Circunstancias extremas como la citada que justificaron a su hora la nulidad de aquella operación, no se vislumbran haber acaecido en los presentes, donde el canon locativo no se apreció como evidentemente desproporcionado y sí pudo haber justificación que llevara al actor -en pleno uso de sus facultades mentales (tal como surge de la experticia médica citada)- si no a contratar en los términos que lo hizo, cuanto menos resignar a conciencia ganar más dinero en aras de otros intereses que pudo considerar en esa oportunidad superiores (ingreso seguro y prácticamente inmediato).
6. Respecto de Cercueti, aun cuando se hubiera acreditado que cobró algún dinero por su labor, no se hace cargo el apelante de la totalidad de los fundamentos dados en la sentencia, pues deja incólume aquél que en definitiva justifica algún cobro por parte del mencionado co-demandado en la circunstancia de haber realizado trabajos conforme se lo encomendaron las partes en el contrato (ver. f. 506, párrafo 2do. in fine;), servicio o trabajo que correspondía retribuir (art. 1627, cód. civil; arts. 260, 261, 266 y concs. cód. proc.).
7. Merced a lo expuesto, y teniendo en cuenta las particulares circunstancias del caso, corresponde a mi ver, desestimar el recurso impetrado con costas a la actora vencida (art. 68, cód. proc.) y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. El artículo 954 del Código Civil, prevé como condiciones de aplicación una fórmula que combina un elemento objetivo y dos elementos subjetivos. El primero está dado por ‘una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación’ o bien por una ‘notable desproporción de las prestaciones’, según los valores al tiempo de acto impugnado y subsistente al tiempo de la demanda. Los segundos, por la situación de necesidad, ligereza o inexperiencia en la víctima y por la explotación de ese estado de parte de quien obtuvo la ventaja.
Este propósito deliberado de explotación, se presume sobre la base del notable desequilibrio en las prestaciones. Salvo la prueba en contrario.
Entonces: ¿qué debe acreditar el afectado?. Dos cosas: (a) su estado de necesidad, su ligereza o inexperiencia; y (b) la ventaja evidentemente desproporcionada y sin justificación o la notable desproporción de las prestaciones, obtenida por la otra parte, tasada al momento del contrato y vigente aun al interponer la acción. Tamaña disparidad hace presumir la explotación de aquellas contingencias.
¿Qué debe demostrar el otro contratante?. Que no ha existido ese designio de explotar la situación del sujeto disminuido, que se supone por el relevante desequilibrio de los montos en juego. Por ejemplo, la ausencia de inferioridad, la razonabilidad de la desproporción, el otorgamiento de una liberalidad, etc.. No hay que descartar que puede haber casos en que hay estado de necesidad, ligereza o inexperiencia, pero donde el otro contratante no se aprovecha de ello y en esas condiciones el contrato será válido.
2. Ahora bien, como si no concurre el elemento objetivo, el mecanismo legal no se activa de ninguna manera, lo capital es apreciar si ese factor se ha dado en la especie. Para luego avanzar sobre los demás.
De arranque, entonces, como con relación a los arrendamientos hay un mercado y hay un precio, lo relevante es indagar como fue calibrado el del contrato, para luego encontrar un patrón con el cual compararlo y ver si se descubre entre ellos, una disonancia sin causa.
2.1. En el primer tramo de ese análisis, resulta que al responder la acción, los demandados -con el franco designio de ilustrar el precio pactado- descalifican el campo: mala calidad del suelo, alambrados caídos o inexistentes, carencia de molinos, aguadas y encharcamiento en amplias zonas (fs. 46).
Pero, en lo que atañe a aquella aptitud del suelo de las dieciocho parcelas que componen el establecimiento, nada se dejó dicho claramente en el contrato, al menos no en aquellos términos y con ese rendimiento.
Ciertamente que se alude a los antecedentes climáticos de la zona, en la cláusula segunda, pero para regular que en caso de lluvias extraordinarias que modificaran la situación del momento, el arrendatario, como riesgo del negocio, tomaría a su cargo un porcentaje de afectación del diez por ciento. O sea que para significar que estaba dispuesto a pagar el arrendamiento pactado para el uso de 505 has., aun cuando sólo utilizara 454,50 has. (fs. 8, segunda; arg. art. 1197 del Código Civil).
Sí se hace notar que los alambrados están en mal estado o destruidos por el tiempo.
En lo demás, el texto relata que la arrendataria conoce la propiedad por haberla recorrido ‘a satisfacción’ y que se compromete a mantener las mejoras en buen estado de uso, tomando a su cargo las reparaciones que debieran realizarse (fs. 9). Nada se expresa respecto que la tierra fuera improductiva o no laborable ya sea para la agricultura o la ganadería y que la sociedad optó por correr el riesgo, como lo sostienen después, tanto a empresa cuanto Cercutti, al defenderse del reclamo (fs. 46/vta., cuarto párrafo, 62, segundo párrafo y 61/vta.VI, segundo párrafo).
Y puesto que en la cláusula segunda del convenio se abalizó muy bien el alcance de los que admitía correr, resulta extraño que no se haya reglado también aquel otro, de una trascendencia mayor, en cuanto significaba poco menos que alquilar una tierra que no abrigaba utilidad alguna (fs. 47).
Tocante a la falta de molino, lo desmiente una modificación parcial que se acuerda el 26 de abril de 2007, en la cual aparece que la arrendataria ejercerá ‘…la facultad de administración; uso y mantenimiento de un molino y tanque… (fs. 38).
En definitiva, en pos de ultimar la descripción del entorno frente al cual se medirán las tasaciones, resta mencionar que el campo arrendado -con sus más y sus menos- no era una excepción en la comarca (más allá de alguna particularidad como el estado de los alambrados). Pues -según avala el perito ingeniero agrónomo- en la zona (proximidades) los lotes son, vista la carta de suelo, similares al predio en cuestión (fs. 355.8; arg. arts. 384 y 474 del Cód. Proc.). Aptos para usos que correspondieran a su clase.
Con este estándar definido, a la sazón, toca avanzar seguidamente en la selección del patrón de cotejo, el cual no será otro que las tasaciones que el mismo proceso brinda, pero que han sido criticadas -con argumentos diversos- por los codemandados.
Al encuentro de esos reparos -en el afán de medir con elementos saneados- detiene un cuestionamiento medular. Qué el contrato -motivo del pleito- era agrícola ganadero y que ello fue tenido especialmente en cuenta en el pacto, por lo cual no puede recurrirse a cotizaciones tomando sólo la actividad agrícola (fs. 555/vta. y 558/vta.).
Y es cierto que en el convenio se estipuló ese destino mixto. Pero no es menos que, al parecer, el lugar que en la explotación del predio ocupó el fin ganadero, fue mínimo. Solo para aquella porción no aprovechable para agricultura.
El testimonio del ingeniero agrónomo Napal -asesor de la empresa- esclarece el tema. Dice- interrogado al efecto- que dentro de la superficie del campo, se encuentran lotes con aptitudes diferentes, llamadas tipos de suelo: tres indica aptitud agrícola media; 4 y 5 no tienen esa aptitud. Actualmente -dice- con períodos de sequía se puede producir, pero en épocas de lluvias son suelos anegados total o parcialmente. De las 505 ha., el 35 % corresponde a la mejor categoría enunciadas, un 45 %, aproximadamente, a la segunda y el 10 % con lagunas y salinizadas (fs. 128/vta.; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Pasando al empleo que se puede hacer de cada una, dejó dicho, en lo que interesa destacar: (a) que la primera categoría soporta cultivos de soja, girasol y trigo -con los rindes que expresa- y en un mismo año se puede hacer la combinación de trigo y soja de segunda, con la salvedad que ésta tiene un rinde inferior a la de primera; (b) que la segunda categoría admite cultivos de soja y girasol, pero no trigo. Además, que es factible en el período intermedio, al término de la cosecha de soja hasta la próxima, dedicarlo a ganadería, pero que la estrategia de la empresa es no pastorear los rastrojos para no ocasionar compactación del suelo. Preguntado entonces si en ese lapso se efectuaba algún otro tipo de cultivo, manifestó que sí, se hacía cebada, porque se adapta mejor a ese tipo de suelo, con un menor potencial de rinde, proporcionando cifras del obtenido en el predio arrendado (fs. 128/vta. ‘in fine’ y 129.9; arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Finalmente, indagado sobre si en el 10% restante correspondiente a la categoría más baja, era factible la práctica de alguno de aquellos cultivos, la respuesta del testigo fue negativa. Tampoco sirve para ganadería (fs. 129, parte final).
Centrados en éste último aspecto, justamente, el representante legal de la sociedad fue inquirido sobre si en la parte del campo arrendado en que no se pudo dedicar agricultura se realizó ganadería: y dijo que no. Aunque unilateralmente lo atribuyó al estado de las instalaciones (fs. 151, posición 16 y su respuesta; arg. art 421 del Cód. Proc.).
El testigo Nantón, recuerda que el cultivo predominante en la cosecha gruesa de los años 2006 y 2007 fue soja. En 2007 se hizo soja y maíz. Tuvieron lotes de cien vacas con cría que habrán estado dos o tres meses. Se echaron en los bajos que no se podían trabajar. Pero tuvieron problemas con el agua, por falta de instalaciones (f. 155). Y Marino aporta que los lotes de hacienda tenían que ser trasladados al campo de la firma. La cantidad de animales la calcula en 150 o 180 (fs. 156/vta.).
Como corolario, queda habilitado inferir, que la ganadería fue decididamente escasa, por breve tiempo y marginal. No obstante la habilitación mixta del destino que figuraba en el contrato.
Por consiguiente, no solamente palidece el cuestionamiento que se dirige contra alguna tasación o -si se quiere- contra todas, por cotizar campos con finalidad agrícola. Pues, como se ha fundado, tal fue el destino puntero dado efectivamente a la superficie arrendada. Sino que ese mismo dato, deja descobijado un manejo, que llegado el momento, se verá que lugar ocupa en el tratamiento integral de la lesión subjetiva, como crisis genética del contrato (arg. art. 163 inc. 5, segundo párrafo, 384 y concs. del Cód. Proc.; art. 954 segunda parte, del Código Civil).
2.2. En punto a la cotización brindada por la Cámara de Comercio de Juan José Paso, si no fue objetada en su momento (arg. art. 401 del Cód. Proc.). -carece ahora de entidad descalificarla sólo porque la Cámara de Comercio y de Producción de Pehuajó, desconozca los valores de los arrendamientos. Sobretodo si el campo en cuestión está radicado puntualmente en aquella localidad (arg. art. 384 del Cód. Proc.).
Para cerrar provisoriamente este tema, el informe de la firma ‘Colombo & Colombo’, favorable a los demandados, pasa que es la única que no traduce en pesos ningún arrendamiento comparable. Sostiene que es racional, pero ni siquiera se ocupa de traducir en dinero las equivalencias que en granos o carne aparecen en la cláusula del contrato de transcribe. Lo que es crucial, al menos si no se explica porqué se prescindió de esa determinación, dado que el precio de esos bienes es oscilante por la incidencia de variables que hasta pueden ser ajenas a la situación y aplicaciones de la tierra cotizada. Para mejor decir: tilda de ‘razonable’ el arriendo, pero no sabe cuánto pagó el arrendador (arg. art. 384 del Cód. Proc.).
2.3. ¿Qué informan las demás valuaciones adquiridas en el juicio?. Hay varias.
La Asociación de Cooperativas Argentinas Cooperativa Limitada, indica que de acuerdo a lo manifestado por el Centro de Desarrollo Cooperativo que posee en la localidad de Pehuajó y según la información recabada en la zona los alquileres varían entre $ 800 y 1200 la hectárea en relación a la superficie y el campo. Se estaría refiriendo al valor promedio de los arrendamientos entre los años 2006, 2007 y 2008, acerca de lo cual se le preguntó (fs. 98 y 117; arg. art. 401 del Cód. Proc.). Pero la encuesta, que deja en blanco un período tan abierto entre las puntas, adolece de rigor.
La Sociedad Rural de Pehuajó, informó que los valores anuales estimativos para arrendamientos de campos ubicados en las cercanías de Juan José Paso y Capitán Castro, destinados a agricultura (meta preferente de la finca arrendada), por hectárea, fueron en 2006 de $ 600 a $ 700, en 2007 de $ 700 a $ 900 y en 2008 de $ 900 a $ 1200. El informe es más completo que el anterior, pero casi del todo coincidente en sus extremos (fs. 202; arg. art. 401 del Cód. Proc.).
De su parte, la Cámara de Comercio, Producción y Servicios de Juan José Paso, hizo saber, que los precios de los arriendos anuales, de campos situados en la misma zona, han sido de $ 860, para 2006, $ 900, para 2007 y de $ 1.200 para 2008 (fs. 204; arg. art. 401 del Cód. Proc.). Afines al rango de los datos precedentes.
Las tasaciones de Mandrino y de Pérez, fueron acompañadas con la demanda. Y los codemandados las rechazaron porque no las creyeron auténticas (fs. 6, 7, 44 -a y b-, 50/vta. -a y b-; arg. art. 354 inc. 1 del Cód. Proc.). No obstante, los cálculos fueron ratificados por sus otorgantes (fs. 248 y 252). Y los adversarios no objetaron ni el recurso utilizado para dotarlos de legitimidad, ni el tenor de esas especies (arg. arts. 384 y 401 del Cód. Proc.).
Conjuntamente, los importes asignados a los arrendamientos en consulta, son consonantes con los proporcionados por los demás medios escrutados.
En efecto, Mandrino -que asegura no haber relevado la calidad y estado del inmueble- declaró que era común para el primer semestre del año 2007, respecto de campos en inmediaciones de Juan José Paso, con aptitud agrícola, concertar arrendamientos por $ 800 o $ 900, por hectárea y año; para el segundo semestre, por $ 1,100 a 1.200. A marzo de 2008, diagnosticó un mercado en alza, ubicando los arriendos en valores de $ 1.500, o aún superiores en casos puntuales y comprobados. No se expide por el año 2006.
En lo que atañe a Pérez, que revisó el campo, considerándolo de explotación agrícola, buena calidad de tierra, agua, cercanía a la localidad de Pehuajó, ruta nacional cinco, con alambrados que necesitan mantenimiento, estimó el precio del arrendamiento en $ 800 a $ 900 para 2006, $ 1.100 a $ 1.200 para 2007 y en $ 1.500 a $ 1.600 para 2008, en todos los casos por hectárea y por año (fs. 253).
Los codemandados, confiados quizás en que estas últimas evaluaciones llegaran a ser inexactas, decidieron colaborar en el esclarecimiento de la cuestión, ofreciendo prueba de perito martillero tasador, para que situado en el predio, informara si el precio fijado en el contrato para el arriendo, en sus circunstancias, era razonable (fs. 52.H y 66.H). Pero, a la postre, la entidad demandada -ya en conocimiento de las demás tasaciones- desistió de esa probanza (fs. 426/427). Y Cercuetti, aunque sin declaración expresa, no instó su producción ni intentó ensayar -acaso- se la produjera en esta instancia (arg. art. 255 inc. 5, del Cód. Proc.).
En fin, apreciar aquellas tasaciones en conjunto, vinculando los elementos de juicio unos con otros y sin idónea contraprueba de descargo, constituye un método de razonamiento válido, que permite considerarlas como ingredientes que integran una fuente compuesta de conocimiento, aunque individualmente posean algunos en forma incompleta, los requisitos finales del medio elegido (arg. art. 384 y concs. del Cód. Proc.).
2.4. Con la finalidad de abastecer el extremo legal de la figura aplicable, debe iniciarse a continuación, una comparación entre lo percibido por el actor y el valor de los arrendamientos en la zona, al tiempo del acto -enero de 2006- eligiendo como segundo término del balance el promedio de las cotizaciones más consistentes.
Tocante a lo primero, se sabe que De Benedet percibió entre enero y marzo de 2006, por 350 ha., la suma de $ 35.150,50. Y por abril a junio, del mismo año, por 502 ha., $ 50.695.
Cuanto a lo segundo, tomando el promedio de los datos proporcionados por la Sociedad Rural de Pehuajó, la Cámara de Comercio, Producción y Servicios de Juan José Paso y el martillero Pérez, puede decirse que el valor de la hectárea, en un año, para campos de la zona, fue de $ 772, aproximadamente.
Entonces, siguiendo esos valores, por las 350 ha. Iniciales del trimestre de 2006, debieron ingresarle al arrendador $ 67.549,99. La diferencia, en menos, fue de 32.399,50. Es decir un 47,96 %.
El desfase al tiempo del acto está, asaz acreditado.
¿Cuál era la situación en el momento de la demanda: marzo de 2008?
El arrendador percibió en el primer semestre de 2008, por 505 ha. arrendadas, la suma de $ 188.365 (fs. 267/vta.; arg. arts. 384 y 474 del Cód. Proc.).
Y para el otro extremo del cotejo, puede nuevamente recurrirse -a fin de guardar simetría en el contraste- a la medida de las mismas tasaciones manejadas para el cómputo inicial: de la Sociedad Rural de Pehuajó, de la Cámara de Comercio, Producción y Servicios de Juan José Paso y del martillero Pérez.
La Sociedad Rural de Pehuajó, cotiza para el año 2008, un precio para los arrendamientos, por hectárea y por año, para campos en las cercanías de Juan José Paso y Capitán Castro, destinados a agricultura (meta principal del campo arrendado) de entre $ 900 a 1200 (fs. 202; arg. arts. 384 y 401 del Cód. Proc.).
En punto a la Cámara de Comercio, Producción y Servicios de Juan José Paso, ya quedó dicho que los arriendos anuales, de campos situados en la misma zona, han sido de $ 1.200 para 2008, anual por hectárea (fs. 204; arg. art. 401 del Cód. Proc.). Afín al rango máximo precedente.
Por lo que concierne a Pérez, a cuya tasación se hizo referencia antes, cabe recordar que estimó el precio del arrendamiento, para marzo de 2008, entre $ 1.500 a $ 1.600, por hectárea y por año (fs. 253).
Procesados esos valores, arroja un resultado de $ 1.300, medio, por hectárea y por año al momento de la demanda.
Como deducción, tomando ese valor, por las 505 ha, de la época de la demanda, debieron ingresarle al propietario $ 357.450. La diferencia, en menos, fue de $ 169.135. Es decir de un 47,41 %, aproximadamente.
Así aparece acreditado que la desproporción originaria, se mantuvo y existía -en general- al tiempo de deducirse la acción.
2.5. Un paréntesis para ahondar en el concepto de desproporción o ventaja desproporcionada y sin justificación.
Porque si se ha considerado como una notable desproporción la que trepa al cuarenta por ciento del precio (Borda, G., ‘Tratado…Parte General’, t. II pág. 313), es claro que engrosa la noción de ese elemento constitutivo de la figura adoptada para sostener un reclamo como el de la demanda, el apreciarlo en el contexto donde se manifiesta una dicotomía entre una entidad avezada, por su objeto y condición, que obtuvo la ventaja, frente al otro contratante con menor potencial de negociación, que soportó la pérdida.
En efecto, la empresa arrendataria lejos ha estado de mostrar falta de experiencia ni en la actividad ni en este tipo de contrataciones. Es una sociedad anónima de objeto agropecuario y comercial (fs. 34). Y de la información recogida, el perito contable infiere que la firma tuvo o tenía arrendados dos campos más (fs. 268). Se manejaba con asesores, como el ingeniero agrónomo Darío Sergio Napal, con servicios de fumigación y de cosecha por parte de terceros (fs. 130 y 131).
El contrato no la sorprendió. Por un lado, en relación a la aptitud del suelo de las dieciocho parcelas que componen el establecimiento, fue evocado que nada se expresó en el texto que denotara una condición tan deficiente como la que describieron los demandados, luego, al responder la acción.
Y no debe dejarse de mencionar que uno de los representantes de la empresa arrendataria, recorrió la finca, dejándose constancia de esa exploración y de los defectos que se pensaron salientes de mencionar; tal el caso de los alambrados.
Además, la sociedad fue prolija en el cálculo de los riesgos. Y se moldeó en el contrato los márgenes de su tolerancia (fs. 8/vta., clausulas segunda y quinta).
Cierto que se pactó un destino mixto. Pero eso, al parecer, fue un ensayo que funcionó en detrimento de la arrendadora. Porque se comprobó que, en la práctica, el empleo del campo fue primordialmente agrícola, con una ganadería visiblemente residual, pequeña, pero esgrimida por los demandados para justificar la menor renta que se pagaba por el arriendo. Lo cual termina de revelar la inclinación a recibir un provecho notable, al concretar la operación.
En la otra punta del convenio, se encuentra una persona de avanzada edad, que si bien debió haber concretado operaciones con el producido de su campo, consultaba a menudo sobre distintos negocios -venta de cereales y hacienda- o, en alguna ocasión, acerca de valores de mercado (fs. 60.IV, segundo párrafo). La propia firma asevera que, respecto del arrendamiento en examen, Cercuetti era quien realizaba las liquidaciones, lo que habría ocurrido en el primer año de arrendamiento (fs. 150/151, posición décimo primera y su respuesta; fs. 200)
No semeja, pues sino un productor individual modesto, que se ha sostenido -hasta que pudo- con los ingresos que le reportaba su particular explotación del campo. No muy atendida, según el aspecto que mostraban los alambrados, que fue registrado en el contrato (fs. 230/vta., Guarda: respuestas segunda, tercera, séptima; arg. art. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Nuevamente dicho, en este marco de desequilibrio de las partes, una diferencia como la encontrada en la especie, que no ha logrado justificarse ni en la condición del campo, que lo distinguiera de otros de la zona, ni en alguna falta de previsión o calidad desventajosa de la arrendataria, que emparejara el peso de los contratantes, es razonable concluir que concurre el elemento objetivo de la lesión, apreciada en función de las circunstancias del caso: la inequivalencia acentuada entre las prestaciones. La cual, no se alcanzó a nivelar, a pesar que se intentó un acuerdo entre los contratantes, frustrado por causas ignotas (fs. 36).
3. Sellada la desemejanza o notorio desequilibrio de las respectivas obligaciones creadas por el contrato de arrendamiento para cada parte, cabe examinar si también concurren los elementos subjetivos de la lesión.
Tocante a los que han de anidar en el lesionado, con el acompañamiento de la corriente doctrinaria que encauzan entre otros Borda, Mosset Iturraspe, Bustamante Alsina, según la cual, cualquier estado de inferioridad de la víctima da lugar a la aplicación de la lesión, no siendo taxativa la enumeración que prescribe la ley, vale interpretar que cuando el artículo 954 del Código Civil habla de necesidad, no debe limitársela sólo a los aspectos de deterioro económico o material, sino también, a otras situaciones que igualmente significan debilitación. Como el estado de angustia, precariedad o agotamiento, que debe embargar a una persona de avanzada edad, ante el brete de seguir manteniendo por sí sola una explotación agrícola porque es la única fuente conocida de ingresos, cuando para ello precisa de un estado de salud del que -en parte por su propia vejez- ya no goza (Petrelli de Aliano, María E., ‘La lesión subjetiva en la ancianidad’, elDial.com., Revista Prudentia Iuris: doctrina y fallos allí citados por la autora).
Es lo que sucedió con De Benedet, de unos ochenta y cuatro años al tiempo del contrato, que para esa época, de las quinientos cinco hectáreas de su chacra -consideradas para el arrendamiento- ya no cultivaba unas trescientos cincuenta, que hasta se entregaron al arrendador días antes de la firma del convenio (fs. 4, 8 y 200).
Un hombre que abandonó las tareas rurales por su estado de salud, porque no se podía mover por sí solo, padecía problemas en las piernas y debía estar sentado; que al parecer no tenía otro ingreso que el proveniente de la explotación de su finca (fs. 60.IV, 230/vta., Guarda; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.). Su voluntad estaba conservada -sostiene la perito médica en agosto de 2008- aunque descendida por sus padecimientos físicos. ‘Timia displancentera reactiva a la problemática de negocios y de salud física’, diagnostica la experta. Esto es, un sentimiento de fondo que persiste en el tiempo, desagradable, defensivo ante esas contingencias, pero que no quita que haya estado en plena conciencia al contratar (fs. 299/300). La situación contractual -agrega la misma médica más adelante- le ha causado dolencias psicológicas debido a que se siente traicionado en su confianza, presentando un cuadro depresivo reactivo a lo anteriormente expuesto (fs. 330; arg. arts. 384 y 474 del Cód. Proc.).
Pues bien, sobre ello, ha concurrido el estado de desventaja del actor respecto de la otra parte, ya que tuvo que enfrentarse con una organización societaria dedicada a la actividad agropecuaria y comercial, asesorada por profesionales con competencia en este tipo de negocios, que a no dudarlo estaba en mejores condiciones desde todo punto de vista para negociar el precio del arrendamiento (fs. 45/vta., tercer párrafo).
Para colmo, aquella inferioridad de condiciones, no pudo ser superada con el consejo de Cercuetti, en quien De Benedet confiaba: porque lo había ayudado en otras ocasiones, porque lo conocía desde hacía muchos años, quizás también porque como representante de firmas como ‘Colombo & Colombo’ -la misma que informó a fojas 276- ‘Colombo & Magliano y ‘Cadevila Cay’ era conocedor del ramo y había realizado negocios con él (fs. 60.IV); porque lo suponía tan leal que hasta le había dejado dinero ‘en negro’ para que pagara sus cuentas y que al menos en una oportunidad le había llevado una liquidación para que la controlara con los valores de mercado si estaba bien. Tanto, que hasta a los pagos de los arriendos se efectuaron en su oficina de Belgrano 243 de Juan José Paso (fs. 60, parte final y vta., 123; arg. arts. 384 y 421 del Cód. Proc.).
Aun cuando se desmienta, no puede dudarse que Cercuetti intervino en la negociación del arrendamiento. De otro modo, es difícil de entender que se le destinara una cláusula del contrato a reconocerle esa participación y el pago de una comisión del tres por ciento cada una, juntamente con el pago de los arriendos pactados (fs. 9, cláusula décima tercera). Designándolo, además, arbitro de consulta (fs. 9, cláusula décimo cuarta). No sólo por parte del actor, sino también de la firma demandada, que dada la experiencia y el respeto por lo pactado que se adjudica, es inverosímil que se hubiera obligado a pagar comisiones que no debía ni iba a abonar, por no haberse generado -según su versión- ninguna actividad que las justificara (fs. 46, 60.IV, tercer párrafo).
Tampoco es creíble la excusa de aquél, para quien fueron las partes a pedido del actor quienes lo introdujeron en las últimas cláusulas del contrato, aunque no tuvo nada que ver ni con su celebración ni con las conversaciones previas o posteriores (fs. 60/vta.). Es que, más allá de su relato, lo cierto es que, al menos a De Benedet le liquidó comisión por el arrendamiento, aplicada el primer semestre de 2007, por $ 4.053. La escritura del comprobante de fojas 20 -original a fojas 489-, que semeja más un recibo de pago, pertenece a su puño y letra, según el dictamen del perito calígrafo (fs. 60/vta., primer párrafo y 387). Y no hay referencia fidedigna que permita conectarlo con un contrato distinto del de la especie. A mayor abundamiento, si aún quedara algún nicho para la duda, los $ 4.053 reflejan el 3% de la suma de $ 135.118, percibida por el arrendador, correspondiente a los arriendos del primer semestre de 2007 (fs. 267/vta.).
Pero no solo eso, sino que Cercuetti también dejó huellas de su intervención, en la medida en que confeccionó liquidaciones como las de fojas 21 y 22, así como las facturas en formularios del arrendador de fojas 23 a 25 (los originales están a fojas 490 a 494). Está la pericia caligráfica a disposición, para corroborar la pertenencia de la escritura (fs. 387; arg. arts. 384 y 474 del Cód. Proc.).
No obstante su inocultable intervención, a la vista está, que no le advirtió a De Benedett -que de él se fiaba- acerca de las evidentes desventajas del arreglo que suscribía, al punto de disuadirlo de hacerlo o de abordarlo bajo otros términos más equitativos. Condiciones que no podía ignorar por su actividad como representante de firmas caracterizadas del medio en el ramo agropecuario, por sus antecedentes que el mismo evoca, por su ingerencia en la etapa de formación del contrato impugnado y porque luego las aplicó al practicar algunas cuentas y facturas. También debió saber sobre el perfil de ‘Alfredo Montenovo S.A. A y C’, puesto que en algún momento, hasta fue parte en arrendamiento de hectáreas de campo a esa firma, que era a su vez arrendataria de aquél que lo había elegido como consejero (fs. 60/vta., 132, 133, posiciones dos y tres, 268, 276; arg. arts. 163 inc. 5, segunda parte, 384, 401, 421 y concs. del Cód. Proc.).
No se asumirá la misión de indagar acerca de las razones que mediaron para que Cercuetti no aconsejara al arrendador de manera conveniente a los intereses de éste. Cuál fue la lealtad que peso más en aquél, es algo que solamente el interesado sabrá. Pero el resultado final, es que quien precisaba en esa oportunidad de su apoyo, no lo obtuvo y terminó explotado.
En punto al otro elemento subjetivo que se requiere en el autor de la lesión, tampoco vale desentrañar la verdadera intención de explotar o de aprovecharse, por parte de la sociedad arrendataria, pues tal explotación se presume. Basta con que ésta haya logrado capitalizar en su beneficio la notable desproporción en las prestaciones (arg. art. 954, tercer párrafo del Código Civil).
Y del desarrollo precedente, se aprecia que no ha podido computarse prueba idónea que desacredite esa presunción (arg. art. 384 del Cód. Proc.).
4. En resumidas cuentas, en una conclusión parcial, dentro de lo que cuesta para el lesionado verificarlos, hasta aquí aparecen enfilados, con respaldo probatorio y argumental convincente, los factores que componen la figura de la lesión y que habilitan su empleo en la especie, en cuanto al reajuste equitativo del convenio entre el actor y la firma demandada. Sin perjuicio de analizar en su momento, la reparación del daño moral, que solicita la actora (fs. 29/vta. y 30; arg. ars. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.).
5. Es el momento de examinar la situación de Cercuetti, contra quien también se dirige la demanda, responsabilizándoselo, solidariamente con la arrendataria, por los daños y perjuicios causados al arrendador con motivo del mismo contrato de arrendamiento que se le hiciera suscribir, ‘fraudulentamente’ y ‘abusando de circunstancias desfavorables’ (fs. 28 y 29).
Ya se ha explorado la actuación de este codemandado. Se arribó a la convicción que participó de la etapa de negociación del contrato. También que, no obstante la confianza depositada en él por De Benedett, no lo aconsejó acerca de la desproporción notable entre las prestaciones, que se alojaba entre los términos de la contratación y que no pudo desconocer por las razones comentadas en párrafos anteriores, a cuya relectura se envía, para no duplicar enunciados.
Y este comportamiento, en clave jurídica, califica como dolo incidental por omisión de un tercero (arg. arts. 931, 933, 934 y 935, del Código Civil), o al menos, como una culpa grave (arg. arts. 512, 1109 del Código Civil).
Se puede hablar de dolo por omisión, en la primera de las alternativas, porque se trata de quien no suministró las aclaraciones que un deber de buena fe imponía. De un ocultamiento o reticencia de datos que Cercuetti debía conocer, dado sus antecedentes ocupacionales controlados. De una abstención de informar, dejando que el aprovechamiento de De Benedetti se consumara por la otra parte del contrato, cuando el deber de cumplir lealmente con la información que las circunstancias requerían, había nacido a raíz de la mediación de aquél en la negociación del contrato y de la confianza que el actor le dispensaba, la cual debió motivarlo a tener cierta consideración para con sus intereses.
Pero también cabe interpretar la misma actitud, con un reproche cercano, como es el de la culpa grave. O sea no un simple descuido, sino una abstención conciente, representativa del perjuicio que podía causar, aunque pueda bonificarse el tema de la intención.
Proveniente de un tercero, pues aquel codemandado no fue parte en el contrato (Belluscio-Zanoni, ‘Código…’, t. 4 pág. 234).
Tal vez no hay materia para afirmar con solidez que el silencio de Cercuetti o, para mejor decir, su falta de prevención al actor que iba camino a ser explotado, haya sido la causa determinante de esa contratación desfavorable. Quizás, aun sin esa falta, el arrendador igual hubiera acordado las condiciones, que en definitiva acordó. Es una alternativa que no se puede descartar. Pero sin duda que la actitud de Cercuetti -dolosa o culposa- operó para sostener las condiciones de aquel acuerdo, las cuales pudieron haber sido diversas, no gravosas como lo fueron, de haber adoptado una actitud mas acorde con su papel de consejero.
¿Cuál es la consecuencia legal, de ese actuar?. La establece el artículo 934 o el artículo 1109 del Código Civil, ya se encare por el rumbo del dolo o de la culpa o negligencia grave: no queda afectada la validez del acto, pero el que cometió esa omisión de advertir, de informar, de aconsejar sanamente, pudiéndolo hacer para salvar a quien había depositado en él su cuidado, debe satisfacer cualquier daño que, con su comportamiento, haya contribuido a que se le causara al afectado.
En este sentido, en la especie, al igual que con relación a la lesión subjetiva, se pidió lucro cesante, representado por la diferencia suficiente para equiparar las prestaciones y suprimir la ventaja notable del arrendatario. Más el daño moral (fs. 29/vta. y 30; arg. arts. 23 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.).
6. En lo que atañe al monto de la reparación, como recién fue dicho, se reclaman dos rubros principales y comunes a ambos demandados.
Bajo el título de lucro cesante, se engloba la diferencia entre el precio del arrendamiento pactado y el que habría resultado equitativo, según los precios del mercado (fs. 29/vta.). Ese rubro procede, para el arrendador, por imperio de la consecuencia legal de haberse acreditado la lesión subjetiva normada en el artículo 954 del Código Civil. Para el tercero codemandado, porque es la medida representativa del daño que su actitud dolosa o culposa de inadvertencia al arrendatario, le causó a éste en el ámbito patrimonial (arg. arts. 1067, 1068 y concs. del Código Civil).
El cálculo de la diferencia deberá abarcar todo el lapso del contrato, sin que la percepción de los arriendos, durante la vigencia del arrendamiento, impida que se reajusten esos períodos hasta tornar equitativo el precio. Pues es el corazón mismo de la figura comentada, cuando se opta por la revisión del contrato, que esta abarque todo el convenio (arg. art. 954, último párrafo, del Código Civil).
La aplicación de la doctrina de los actos propios, requiere actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces. Y frente a la aplicación del reajuste equitativo del acto lesivo, que es un hecho ilícito, no pueden adquirir relevancia ni eficacia pagos anteriores a través de los cuales se fue consumando la lesión (arg. art. 954 y concs. del Código Civil).
Para el cotejo y concreción de la diferencia, se tomarán en cuenta el promedio de las tasaciones utilizados precedentemente, por el lapso sobre el que informan. Para los posteriores, hasta la fecha de finalización del arrendamiento -si hubiera sido posterior- el precio de cotejo, se determinará en juicio sumarísimo, teniendo en cuenta lo que se postula en la demanda (fs. 29/vta, y 30/vta.; arg. arts. 34 inc. 4, 163 inc. 6 y 165 del Cód. Proc.).
En punto al daño moral, cuya acción resarcitoria o derivación patrimonial, fue promovida por el damnificado directo, con relación a los dos codemandados, nada empece que acompañe a la aplicación de la figura de la lesión subjetiva ni tampoco a las consecuencias patrimoniales de la responsabilidad adjudicada al tercero interviniente (arg. arts. 522 y 1978 del Código Civil).
Lo capital es si se lo puede tener por configurado, tanto en uno como en el otro caso.
Y en este sentido, de las contingencias que se generaron para De Benedet de lo que debió ser una franca y apacible contratación, cuando optó por dar en arrendamiento el campo que no podía explotar por sí, para obtener -no obstante- la continuidad de los únicos ingresos con que sustentaba su vida, con la secuela de explotación, el aprovechamiento de la inferioridad en que estuvo colocado frente a su contraparte, la falta de apropiado asesoramiento de quien se fiaba en un supuesto donde la gravedad de la situación ameritaba una información con precisión y detalle, la consiguiente merma de recursos, para al final lidiar extrajudicialmente y afrontar un pleito, al que tuvo que recurrir en un estado de avanzada edad, cuando su existencia debió ser serena, manifiesta la presencia de una lesión de sentimientos, de afecciones o de tranquilidad anímica, que no pueden ni deben confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos o de los negocios simples (relea, quien precise, cuanto se ha desarrollado en los tramos que anteceden; arg. arts. 522 y 1078 del Código Civil).
Negar su reparación bajo los rasgos del daño moral, perpetraría una injusticia, cuando las circunstancias relatadas, conllevan la evidencia de un agravio consistente en la violación de derechos inherentes a la personalidad tales como la paz, la tranquilidad de espíritu, el derecho a una digna vejez. Que aunque extrapatrimoniales, en su derivación patrimonial no es el derecho personalísimo lo que está en las miras, sino el derecho con contenido económico, oriundo de la reparación monetaria del menoscabo causado a aquellos, que es el crédito cuya satisfacción se persigue en esta litis (arg. arts. 522, 1078, 1444, 1445 del Código Civil; Borda, G., ‘Tratado…Contratos’, t. 1, número 515; Belluscio-Zannoni, ‘Código…’, t. 7 pág. 50, número 2, nota 4).
La fijación del monto de tal acreencia, no está sujeta a reglas fijas. Su reconocimiento y cuantía depende -en principio- del arbitrio judicial para lo cual basta la certeza de que ha existido, sin que sea necesaria otra precisión (S.C.B.A., C 109574, sent. del 12-3-2014, ‘Mugni, María Cristina c/ Maderera Zavalla Moreno S.A. s/ Daños y perjuicios’, en Juba sumario B20045).
En consonancia, teniendo presente las circunstancias del caso, ampliamente desarrolladas en lo que va del tratamiento de las cuestiones sometidas a decisión de esta alzada -las que no se enuncian nuevamente para evitar fatigosas redundancias- se considera prudente, razonable y equitativa la suma de $ 60.000 (arg. art. 165 del Cód. Proc.).
7. ¿Ambos codemandados responden por esos daños, de modo solidario, como lo postula la actora?.
En la actualidad, nuestra ley civil contempla la solidaridad en materia de actos ilícitos en general. Todos los partícipes como autores, consejeros o cómplices responden solidariamente de los daños causados. Y la víctima no está obligada a establecer la proporción en que participen los emplazados (arg. arts. 1081 y 1109, segunda parte, del Código Civil).
Pero no es exactamente el caso de autos. Aquí la responsabilidad de la firma arrendataria y del tercero, reconocen distintas causas, como se ha visto, las que generan dos deudores que deben reparar a un único acreedor mediante el cumplimiento de la misma prestación: la indemnización por los daños y perjuicios irrogados. Es decir, concurren en el mismo objeto. Pero sin ocupar ni por contrato ni por la ley, la posición de codeudores solidarios.
Se trata, por ello, de lo que en doctrina se llaman obligaciones in solidum o concurrentes, que son aquellas que tienen un mismo acreedor e identidad de objeto, aunque diversidad de causa y deudor (S.C.B.A., C 89530, sent. del 25-2-2009, ‘Díaz, Adrián c/ Lamberti, Néstor y Empresa de Transporte 25 de mayo y otro s/ Daños y perjuicios’, en Juba sumario B22603).
Sin embargo cabe recordar que más allá de la diferencia apuntada, ambas categorías -obligaciones solidarias y obligaciones concurrentes o in solidum- comparten el mismo efecto principal: cada deudor responde por el total de la deuda (doctr. art. 701 del Código Civil; S.C.B.A., Ac. 72117, sent. del 22-12-1999, ‘Santana, Luis A. y otro c/ Colegio Sarmiento, Microómnibus Mitre S.A. y Quiróz, Valentín s/ Daños y perjuicios’, en Juba sumario B25230).
En virtud de lo expuesto, tocante a los daños comprendidos en la revisión del contrato, como al daño moral, la responsabilidad de los codemandados es in solidum, entre el contratante que obtuvo la ventaja y el consejero que se abstuvo de aconsejar debidamente al actor.
8. Para Cercuetti, queda todavía el reclamo de la comisión que se le imputa haber cobrado, sin estar matriculado como corredor: lo cuál éste niega.
Primero, dilucidar si cobró. Porque lo rechaza (fs. 60.IV, cuarto párrafo). Asimismo rechazó y desconoció que la documentación que en la demanda se atribuía a su puño y letra fuera verídica (fs. 59/vta.III y 62/vta., tercer párrafo).
Pues bien, en lo que atañe a los documentos repudiados como de su autoría -entre ellos los de fojas 20 a 22 (originales a fojas 489/491- la totalidad de las escrituras obrantes pertenecen a Cercuetti (fs. 387; arg. art. 474 del Cód. Proc.). Lo mismo ocurre con el de fojas 21/22 (su original a fojas 490/491) cuya escritura total también son del mismo codemandado (fs. 387; arg. art. 474 del Cód. Proc.).
De estos papeles, el de fojas 20 y 489, tiene las notas distintivas de un recibo, como ya fue dicho: fecha, beneficiario, concepto, importe y signatura. Por manera que el pago de $ 4.053 como comisión, equivalente al 3 % de $ 136.118, está probado (arg. art. 384 del Cód. Proc.).
En punto al de fojas 21/22 y 490 y 491, semeja a una liquidación, donde a un importe de $ 113.627,70, se le descuentan $ 3.408,83 (equivalente al 3 % de aquella suma), que se vincula luego con un cheque N56128964. Ese descuento, en el contexto de la actuación que asumió Cercuetti, tal como se ha comprobado antes, no puede tener otro significado que la percepción de la comisión que le fue asignada al autor de la cuenta, por su intervención en el arrendamiento impugnado (arg. art. 163 inc. 5, segundo párrafo, del Cód. Proc.). Al menos, a falta de otra explicación razonable y fundada en elementos de la causa (arg. art. 375 del Cód. Proc.).
Para completar, se recuerda que tanto la cantidad de $ 135.118 como la de $ 113.627,70, encajan aceitadamente en las correspondientes a los arriendos, por el contrato que ocupa, por el primer semestre de 2007 y por el segundo semestre de 2006 (fs. 267/vta.; arg. art. 474 del Cód. Proc.). Y no se ha probado que correspondan a alguna otra contratación (arg. arts. 163 inc. 5, segundo párrafo y 375 del Cód. Proc.).
Segundo, si tiene o ha tenido matrícula de Corredor.
En este aspecto, se sabe que de quien se habla no ha estado matriculado en el registro del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Trenque Lauquen (fs. 88). Además, la carencia fue mencionada en la demanda y el demandado no dijo, al responder, que hubiera estado matriculado como corredor de comercio en alguno de los otros Colegios a cargo de la matrícula (fs. 30, 59/vta., 64, segundo párrafo, arg. arts. 354 inc. 1, 375 y concs. del Cód. Proc.).
Conclusión, no está justificada su matriculación como Corredor.
Tercero: ¿tuvo derecho a cobrar las comisiones que cobró?
En este tema, es oportuno evocar un añoso fallo de esta alzada, compuesto en base al voto del entonces juez Macaya.
Dejó dicho, en esa oportunidad, el magistrado: ‘Tratándose de personas físicas, los corredores deben cumplir con las condiciones y calidades exigidas por el ordenamiento comercial, caso contrario no tendrán acción para cobrar comisión de ninguna especie, en tanto la norma del art. 89 del Código de Comercio representa una sanción contra el corretaje clandestino, prevista para salvaguardar el orden público, procurando que quienes ejerzan esa profesión cumplan con determinadas formalidades destinadas a asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de los mismos, actividad profesional que se legitima con la matriculación como única vía admisible para pretender el pago de su comisión”, añadiéndose que “el corredor no matriculado no puede invocar el art. 1627 del Código Civil, porque él se refiere al que hiciese al servicio prestando su profesión cuando ese ejercicio se hace…en condiciones legales” (causa 10124, sent. del 24-10-1991, ‘Lasala, Raúl c/ Elortegui, Martín F. s/ Cobro de australes’, en Juba sumario B2200647).
Agregando en el mismo caso: ‘…las interpretaciones tendientes a desvirtuar sus alcances o tornarlos inaplicables dando preferencia a otras disposiciones, como los arts. 1197 y 1627 del Código Civil”, pues por esa vía “se llega a la derogación del art.89. Y no se debe olvidar que no son los jueces los encargados de velar por los intereses de quienes ejercen sus actividades al margen de la ley, sino éstos, cumpliendo con las formalidades que la ley exige’.
Lo dicho es fundamento bastante para admitir el rubro reclamado por el actor, y para disponer que Cercuetti reintegre lo percibido por el concepto sujeto a examen, o sea las sumas de $ 3.408,83 y $ 4.053. No hay prueba fehaciente de que haya percibido otras comisiones, frente al desconocimiento de la codemandada (arg. arts. 354 inc. 1, 375, 384 y concs. del Cód. Proc.).
9. Los intereses, solicitados en la demanda, correrán con arreglo a la tasa que pague el Banco de la Provincia de Buenos Aires en sus depósitos a treinta días, vigente al inicio de cada uno de los períodos comprendidos y, por aquellos días que no alcancen a cubrir el lapso señalado, el cálculo será diario con igual tasa (conf. arts. 7 y 10, ley 23.928 modificada por ley 25.561; art. 622 del Código Civil). Pues es la doctrina legal que la Suprema Corte, recientemente ha ratificado (S.C.B.A., C 113397, sent. del 27-11-2013, ‘P.,A.. c/ Z.,E.A. s/ Incidente de aumento de cuota alimentaria y beneficio de litigar sin gastos’, en Juba sumario B390446).
El cálculo de estos réditos correrán hasta el efectivo pago y desde el punto de partida que se establezca al aprobarse la liquidación respectiva (arg. art. 165 del Cód. Proc.).
10. Por lo expuesto, en la medida que emana de las cuestiones tratadas, la apelación es fundada y debe admitirse con ese alcance. Las costas de ambas instancias a los demandados fundamentalmente vencido en ambas (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.).
ESTE VOTO ES POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido por el juez Lettieri.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, por mayoría, estimar las apelaciones de fs. 526 y 536 y en consecuencia revocar la sentencia de fs. 502/506 vta. y su aclaratoria de f. 527 y hacer lugar a la demanda de fs. 28/32, debiendo abonarse a GUILLERMO E. MONTERO los siguientes ítems:
a. lucro cesante, por la suma que resulte de la cuenta efectuada conforme a lo dispuesto en el punto 6. párrafos segundo a quinto del segundo voto;
b. daño moral, por la cantidad de $ 60.000.
c. reitegro de comisiones cobradas, por la suma de $ 7.461,83 ($ 3.408,83 + $ 4.053).
Por los montos otorgados en a. y b. resultan condenados in solidum ALFREDO MONTENOVO S.A. AGROPECUARIA Y COMERCIAL y OSCAR VICENTE CERCUETTI.
Por el monto otorgado en c. es condenado únicamente OSCAR VICENTE CERCUETTI.
Las sumas de condena deberán ser abonadas dentro del décimo día de quedar firmes las respectivas liquidaciones, con más los intereses calculados de conformidad al punto 9., también del segundo voto.
Las costas de ambas instancias se cargan a los demandados vencidos (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.), con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Por mayoría:
1. Estimar las apelaciones de fs. 526 y 536 y en consecuencia revocar la sentencia de fs. 502/506 vta. y su aclaratoria de f. 527 y hacer lugar a la demanda de fs. 28/32, debiendo abonarse a GUILLERMO E. MONTERO los siguientes ítems:
a. lucro cesante, por la suma que resulte de la cuenta efectuada conforme a lo dispuesto en el punto 6. párrafos segundo a quinto del segundo voto;
b. daño moral, por la cantidad de $ 60.000.
c. reitegro de comisiones cobradas, por la suma de $ 7.461,83 ($ 3.408,83 + $ 4.053).
Por los montos otorgados en a. y b. resultan condenados in solidum ALFREDO MONTENOVO S.A. AGROPECUARIA Y COMERCIAL y OSCAR VICENTE CERCUETTI.
Por el monto otorgado en c. es condenado únicamente OSCAR VICENTE CERCUETTI.
Las sumas de condena deberán ser abonadas dentro del décimo día de quedar firmes las respectivas liquidaciones, con más los intereses calculados de conformidad al punto 9., también del segundo voto.
2. Imponer las costas de ambas instancias a los demandados vencidos, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.