Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
Libro: 47– / Registro: 136
Autos: “PETERSEN, MAURICIO C/CASTRO, SABINA S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA DEL DOMINIO”
Expte.: -89586-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los siete días del mes de diciembre de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “PETERSEN, MAURICIO C/CASTRO, SABINA S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA DEL DOMINIO” (expte. nro. -89586-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 29/11/2018, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de f. 162 contra la sentencia de fs. 153/155vta.?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Se aprecia en el caso que Petersen postula adquirir por prescripción larga el inmueble alegado, presentándose como sucesor particular de la posesión ejercida por su antecesor Jorge Humberto Castro (fs. 44/vta., 45, 171, último párrafo, 175, tercer párrafo).
La cesión de los derechos y acciones que a éste le correspondieran en este juicio de usucapión, produjo sus efectos por el solo concurso de todos los requisitos propios de los contratos en general (capacidad, consentimiento, objeto y causa). Y en el instante mismo en que se formó su acuerdo sobre el derecho cedido y el precio, quedó transferido al cesionario el ejercicio y el provecho o utilidad del derecho cedido. Por ello es pertinente concluir que es el cesionario el alegado titular de los derechos posesorios sobre el bien, que por implicancia de la cesión instrumentada en la escritura pública, le ha transferido el usucapiente que instara, en un comienzo, esta acción (arg. arts. 1444, 1445 del Código Civil; arg. arts. 1616, 1617, 1618.b del Código Civil y Comercial).
Con ese marco, es claro que por aplicación del principio que nadie puede transferir a otro un derecho mejor o más extenso del que posee, quedó a cargo del cesionario acreditar que la posesión de su autor fue idónea para invocar la usucapión (arg. art. 3270 del Código Civil; art. 399 del Código Civil y Comercial).
Y de ello resulta que, para aquilatar los veinte años que requiere el artículo 4015 del Código Civil o 1899 del Código Civil y Comercial, quien le transmitió los derechos posesorios necesariamente deberá reunir el carácter de poseedor animus domini, lo que deberá probarse adecuadamente por el plazo legal, respetando la prueba compuesta exigida por el art. 24 de la ley 14159 y 679.1 del Cód. Proc., de los actos que -de acuerdo a la ley- acreditan tal condición (arts. 2378 y 2379 del Código Civil; art. 1924 del Código Civil y Comercial).
Esto así, sin perjuicio de comprobar su propia posesión, si fuera menester, para completar ese lapso mediante la unión de posesiones inmediatas, ya admitida en el código de Vélez y ahora contemplada en la nueva legislación de la materia (arg. 2474 al 2476 del Código Civil; arg. art. 1901 del Código Civil y Comercial).
En este primer acercamiento, entonces, hay que consultar si se han producido probanzas idóneas en el sentido ya expresado.
Pues bien, por lo pronto acreditado con la documentación agregada a los autos ‘Castro, Sabina s/ sucesión ab intestato’, acumulados al presente, el fallecimiento de la titular registral denunciado en la demanda, se dispuso la citación por edictos, de sus herederos, finalmente concretada. Lo que dio lugar a la intervención del defensor oficial designado al efecto (fs. 32, último párrafo, 39/40, 50/55, 57/60, 62/63, 71/73, 88/90, 91/93, 94, 95, 132, 139/vta., 148/150).
Tocante a la relación de Castro con el inmueble, Susana Beatriz Sosa lo considera el dueño y que hace más de cuarenta años que está en posesión del mismo. Arregló un poco el baño porque trabaja de changas y no estaba mucho, sólo a dormir. Lo expuesto lo sabe porque ella iba a la casa de Castro donde convivía su tía con un hermano de él. Agrega que Castro habitaba ese bien desde que era pequeño y vivía con sus padres (fs. 34.2, 113).
José Florencio Sosa, no sabe quién explota el inmueble, que conoce de chico que ya cuando él era chico estaban los padres de Castro. Lo único que puede decir es que no ha ido más al barrio que no sabe qué tipo de mejoras. Sin embargo, preguntado acerca de si sabe quien ocupa el referido inmueble, respondió que Castro es el dueño y que ocupa el lugar desde más de cuarenta años y que la propiedad ha ido cambiando (fs. 114/vta.).
Jorge Humberto Castro, nació el 15 de noviembre de 1943, de modo que tuvo edad como para ser poseedor desde el año al que se remontan los testigos. Pues cuarenta años atrás desde 2016 lleva a 1976, en términos aproximados. Y en ese año, el cedente tendría unos 33 años (fs. 44).
La tenencia de recibos de impuestos y servicios suele ser una prueba corroborante de la posesión, aunque no se encuentren a nombre del usucapiente ni den cuenta de quien realizó el pago, por constituir una presunción grave que quien tiene en su poder recibos de esa índole es seguramente quien ha efectuado el pago. Circunstancia a la que no se opone prueba en contrario (arg. art. 163 inc. 5, segundo párrafo, 384 y concs. del Cód. Proc.).
En este sentido, se ha acreditado el pago del impuesto inmobiliario con alguna regularidad, durante el año 2007 (fs. 8/10). También hay pagos, más aislados en el año 2008 (fs. 87Vta., 9/11). Al igual que en los años 2009, 2010 y 2011 (fs. 14, 18, 19, 21, 23).
Respecto a tasas municipales, el comprobante de fojas 25, corresponde al pago de derechos de oficina, aparentemente relacionado con un carnet de conductor, de modo nada aporta en este pleito.
Cuanto al convenio de pago del 7 de febrero de 2006, que figura formalizado entre Sabina Castro y el intendente municipal de esa época, es manifiesto que no pudo ser realizado por aquélla, ya fallecida por entonces. De modo que por lo que puede distinguirse de la firma, puede atribuirse a Jorge Castro, y es un dato interesante en su favor, sobre todo si aparece acompañado por pagos de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza, referidos al inmueble de autos, con cierta regularidad por el año 2007 y 2008 (fs. 27/28).
A fojas 29, cuenta otro convenio de similar condición, del 5 de mayo de 2011, donde aparece mencionada también la titular registral fallecida, pero atribuible verosímilmente a Jorge Castro, por el cual se conviene regularizar la tasa por alumbrado, barrido y limpieza correspondientes a los períodos 2001 a 2010, acompañado de comprobantes de pago de los meses de mayo a octubre de 2011 (fs. 30/31).
Ciertamente que estos pagos de impuestos y tasas correspondientes al inmueble que se aspira usucapir, como fue sugerido, no resulta todo lo regular que podría esperarse. Pero tampoco encuadran, en todos los casos, en la categoría de pagos retroactivos de tributos, característico en quien pretende preconstituir prueba a los fines de intentar una usucapión. Así, por ejemplo, existen comprobantes del año 2006, bastante distantes de la demanda iniciada en junio de 2012 y del plano de mensura, aprobado en octubre del mismo año (fs. 37).
En suma, el pago de los impuestos y tasas que afectaron el inmueble en cuestión, realizados por un tramo del plazo de prescripción, tal como fueron verificados, discretamente alcanzan para tomarlos como reveladores de aquella intención, propósito de comportarse como dueño, de modo de producir un convencimiento suficiente acerca del comportamiento del sedicente poseedor (art. 384 y concs. del Cód. Proc.).
Ello así, amalgamados con la declaración de los testigos y con la evidencia que trasunta el reconocimiento judicial, la cual da cuenta de la existencia de una edificación -casa habitación-, de momento no habitada, porque se están haciendo trabajos de albañilería para instalación de servicios y de una empalizada de chapas en el frente de la casa, con tapiales laterales de planchas y una parte de madera (fs. 118).
En definitiva, si bien no abundan los actos posesorios comprobados anteriores a la cesión de derechos de autos, no es menos cierto que tampoco surge de la causa que el cedente haya perdido la posesión que alcanzó a acreditar (arts. 2452, 2453, 2454, 2455, 2456 y concs. del Código Civil; arts. 1931.b, c y e, y concs. del Código Civil y Comercial). Sumado a que la voluntad de conservarla se presume mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (art. 2445 del Código Civil; arts. 1929 y 1930 del Código Civil y Comercial). Por ejemplo no se ha alegado ni probado que alguien haya usurpado o entrado en posesión del inmueble por más de un año, causa concreta de pérdida de la misma (art. 2456 del Código Civil; arg. art. 1931 b, del Código Civil y Comercial).
Por lo demás, como se desprende de lo expuesto que al momento de la cesión –noviembre de 2013– ya Castro había completado los veinte años necesarios para usucapir, el cesionario no tuvo necesidad de acreditar años de posesión propia, pudiendo aprovechar de los derechos que adquiriera de su cedente.
Finalmente, que Jorge Humberto Castro haya intentado lograr el dominio del inmueble por sucesión universal de quien ha figurado como titular del mismo en el Registro de la Propiedad Inmueble, sin conseguirlo, no lo coloca en situación de mero tenedor, sino que –por el contrario– refuerza su animo a considerarse dueño de la cosa. Cabe recordar en ese rumbo, que el fallecimiento de la causante ocurrió el 7 de diciembre de 1972 y que en el tiempo en que se promovió el sucesorio -4 de agosto de 2010-, ya Castro aparece como abonando impuestos y tasas anteriores de la finca, y a tenor de los testimonios analizados, habría completado el plazo legal para usucapir (fs. 113/114vta.; fs. 3 y 12/vta. del sucesorio agregado; arg. art. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Por los desarrollos precedentes y considerando que el defensor oficial no ha formulado oposición (f. 121), VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar la apelación de f. 162 contra la sentencia de fs. 153/155 vta., y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda, declarando operada la prescripción adquisitiva a favor de Mauricio Petersen sobre el inmueble identificado catastralmente como Circunscripción V Sección B Quinta 6 Manzana 6 d Parcela 36, Matrícula F°48 Año 1964, Partida 2518, del partido de Hipólito Yrigoyen; con costas en ambas instancias en el orden causado en función de no haber mediado oposición del Defensor Oficial (arg. art. 68 2° párr. Cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación de f. 162 contra la sentencia de fs. 153/155 vta., y, en consecuencia, hacer lugar a la demanda, declarando operada la prescripción adquisitiva a favor de Mauricio Petersen sobre el inmueble identificado catastralmente como Circunscripción V Sección B Quinta 6 Manzana 6 d Parcela 36, Matrícula F°48 Año 1964, Partida 2518, del partido de Hipólito Yrigoyen; con costas en ambas instancias en el orden causado en función de no haber mediado oposición del Defensor Oficial.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. El juez Toribio E. Sosa no firma la presente por hallarse en uso de licencia.
