Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 1
Libro: 41- / Registro: 01
Autos: “SAROBE MARIA CRISTINA C/ PEIRANO SERGIO Y OTRA S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL (SIN RESP. ESTADO)”
Expte.: -87852-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los quince días del mes de febrero de dos mil once, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “SAROBE MARIA CRISTINA C/ PEIRANO SERGIO Y OTRA S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL (SIN RESP. ESTADO)” (expte. nro. -87852-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 192, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son fundadas las apelaciones de fs. 159 y 161 contra la sentencia de fs. 155/158 vta.?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Teniendo a la vista los autos “Sarobe, María Cristina c/ Peirano, Sergio s/ Desalojo por vencimiento de contrato” expte. 7894/07 del Juzgado de Paz Letrado de Carlos Casares, pongo de resalto los siguientes datos: la locación entre Sarobe y Peirano venció el 7/10/2004 (cláusula 2, f.14), Sarobe reclamó extrajudicialmente la entrega del inmueble el 23/3/07 (fs. 15 y 16), la demanda de desalojo fue introducida el 16/5/07 (f. 19 vta.), la sentencia de desalojo fue emitida el 22/2/08 (fs. 50/vta.) y el desahucio fue concretado el 19/9/08 (fs. 87/88).
En toda esa situación, cuyos ejes son un contrato de locación y un proceso de desalojo en los que la codemandada Susana Graciela Martínez no fue parte, encuentra su fundamento fáctico la actual pretensión resarcitoria; Martínez sólo habitaba el inmueble debido a la locación celebrada por Peirano según constatación a fs. 28/29 del juicio de desalojo, tanto así que no se ha probado que en algún momento hubiera ocupado el bien sin su marido Peirano -tenor de posic. 2, a f. 126, art. 409 párrafo 2° CPCC-, es decir, en forma autónoma respecto de Peirano y por ende por cualquier otra causa y sin el respaldo -con ribetes alimentarios, arts. 198, 199 y concs. Código Civil- de la locación concertada por éste (art. 375 cód. proc.), a la sazón único responsable frente a la locadora por los daños generados en función de la falta de devolución oportuna del bien (arts. 1107 y 519 cód. civ.).
Entonces, en el contexto en que fue articulada la pretensión resarcitoria, resulta fundada la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta a fs. 49/50 por Susana Graciela Martínez (arts. 34.4 y 163.6 párrafo 1° cód. proc.).
2- Dice el art. 1622 del Código Civil: “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.”
Pese al vencimiento de la locación el 7/10/2004, pudo ser posible la continuación de ese mismo vínculo contractual, sin mengua del derecho de Sarobe para exigir a Peirano en cualquier momento la devolución del inmueble, lo cual hizo extrajudicialmente el 23/3/07 y judicialmente el 16/5/07.
Dado que la devolución sólo se pudo conseguir de modo forzado el 19/9/08 (inclusive, Peirano sin éxito se atrevió a pedir permiso para devolver recién el 22/9/08, ver f. 86 del juicio de desalojo), es decir, alrededor de un año y medio después del reclamo extrajudicial, para ese entonces ya había vencido cualquier plazo razonable e imaginable (v.gr. art. 1509 cód. civ.) para poder realizar el locatario esa devolución, de modo voluntario y además con margen suficiente a fin de conseguir otra vivienda sustituta.
En tales condiciones, si alguien abusó, pero de su “falta de” derecho, fue Peirano (art. 1071 cód. civ.; art. 34.4 cód. proc.).
3- En el juicio de desalojo, entre Sarobe y Peirano, se discutió en derredor del valor locativo del inmueble y allí se resolvió que ascendía a $ 1.400 (ibidem, fs. 75/vta.), quedando firme esa decisión (allí, fs. 75 bis/vtal; arts. 155 y 244 cód. proc.), de manera que no puede resucitar Peirano un debate en el que ya perdió para sostener ahora que es excesivo un valor locativo de $ 750 fijado por el juez en este pleito: aunque para otros fines (allá, para regular honorarios; acá, para cuantificar la indemnización), el valor locativo es el que debe ser, no puede ser de un modo y al mismo tiempo de otro modo, es un mismo concepto que no admite doble percepción en dos procesos entre las mismas partes (a no ser por la voluntad de alguna de ellas y en su propio perjuicio, como en esta causa que nos ocupa, en que Sarobe no apeló la sentencia quejándose por la escasez de esos $ 750, habiendo podido hacerlo, arg. art. 872 cód. civ.).
Por otro lado, el juzgado reputó como notorio el hecho de la modificación -inflación mediante- de las ecuaciones económicas en el mercado inmobiliario desde el momento en que se celebró la locación en octubre de 2004 (pactándose un alquiler de $ 350), lo cual sí es fácilmente perceptible y compartible por cualquier miembro de nuestra sociedad en estos días, pero en todas las áreas y no sólo en la del mercado inmobiliario (art. 384 cód. proc.). Tanto que si Peirano, a contrapelo de eso, arguye que el precio de la locación no se movió desde octubre de 2004, ciertamente incursiona casi en terreno de lo inverosímil y, a todo evento, tuvo él que probar su poco creíble aserto (art. 375 cód. proc.), lo que no hizo al dejar caer él también -habiendo sido particularmente intimado por el juzgado, ver fs. 86 vta. y 133.2- la prueba pericial idónea que había sido considerada común (ver fs. 69, 70, 71, 83, 84, 86/87, 114, 118, 133, 134/135, 141, 142, 151/vta.).
4- En resumen, corresponde:
a- estimar la apelación de f. 161 y en consecuencia rechazar la demanda contra Susana Gabriela Martínez, con costas en ambas instancias a la demandante vencida (arts. 68 y 274 cód. proc.);
b- desestimar la apelación de f. 159, con costas al apelante Peirano, vencido (art. 68 cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde:
a- estimar la apelación de f. 161 y en consecuencia rechazar la demanda contra Susana Gabriela Martínez, con costas en ambas instancias a la demandante vencida (arts. 68 y 274 cód. proc.);
b- desestimar la apelación de f. 159, con costas al apelante Peirano, vencido (art. 68 cód. proc.);
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara (art. 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a- Estimar la apelación de f. 161 y en consecuencia rechazar la demanda contra Susana Gabriela Martínez, con costas en ambas instancias a la demandante vencida;
b- Desestimar la apelación de f. 159, con costas al apelante Peirano, vencido;
c- Diferir la resolución sobre honorarios en cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Carlos A. Lettieri
Juez
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría