Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial nº1
Autos: “RAMOS, RODOLFO S/ INC.REALIZACION DE BIENES”
Expte.: -93993-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Carlos A. Lettieri y J.J. Manuel Gini, para dictar sentencia en los autos “RAMOS, RODOLFO S/ INC.REALIZACION DE BIENES” (expte. nro. -93993-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 24/8/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 19/5/2023 contra la resolución del 15/5/2023?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. En lo que interesa ahora, el 4/11/2021 se decidió seguir adelante con la realización del bien inmueble matrícula 5338, con advertencia efectuada el 24/11/2021 que hasta ese momento el martillero Grenno no había tasado aún el bien.
A su vez, en fecha 27/12/2012, el martillero pidió para hacer la tasación que se ordenase mandamiento de inspección ocular y constatación; la providencia del 2/2/2022 ordenó mandamiento de constatación del estado de ocupación más la toma de fotografías para la subasta (esto último conforme al art. 3 Anexo I, Ac 3604 SCBA).
El 22/6/2022 se intimó al auxiliar de justicia la realización del mandamiento, que al fin es llevado a cabo el 20/10/2022.
Luego, el 17/11/2022 el martillero Grenno presenta tasación en que dice: “Atento haber peritado el inmueble oportunamente, y conforme la cantidad de metros cuadrados, ubicación y valores de mercado, … asciende a la suma de DOLARES BILLETE CINCUENTA MIL (U$S 50.000,00.).
Luego de las alternativas de fechas 1/1/2023, 27/2/2023, 25/3/2023 y 28/3/2023, la tasación se aprobó el 15/5/2023, lo que motivó la apelación del fallido de fecha 19/5/2023, que se concedió el 29/5/2023.
2. El memorial que funda el recurso es del 6/6/2023, y ahí el apelante pide que se deje sin efecto la aprobación de la tasación del martillero por infundada, contener razonamientos aparentes y poner así en riesgo la venta del bien en un precio ajeno a la realidad (por escaso, vale aclarar); con señalamiento además sobre que no se acompañan elementos objetivos de prueba, informes de inmobiliarias, antecedentes de venta de inmuebles similares, pautas y criterios científicos tenidos en cuenta para llegar a ese resultado, ni indicación del valor del dólar a que hace referencia cuando se tasa el inmueble. Sostiene: “la tasación es totalmente infundada”.
Además se agravia porque no se tomaron en cuenta las denuncias de pago por un tercero respecto de las acreencias del Banco Pampa y del Banco de la Pcia. de Bs.As. así como las tratativas que estarían en curso con el acreedor hipotecario Banco de la Nación Argentina, con lo que se evitaría la subasta del bien; si esta cámara lo estimare oportuno, pide que a todo evento se oficie a esas entidades para que informen si se han cancelado sus créditos, y en el caso de Banco Nación en qué estado se encuentra la gestión o negociación para cancelar el pasivo existente.
3.1. Veamos.
No es materia de discusión que debe ser tasado el inmueble matrícula 5338 para ser subastado; como se vio, lo que se discute es cómo se hizo la tasación y por consecuencia su resultado.
En ese camino, lo primero a tener en cuenta es que la tasación se trata, en definitiva, de una pericia (cfrme. Sosa, Toribio E., “Código Procesal…”, t. III, pág. 280, ed. Librería Editora Platense, año 2021); de lo que se sigue que deben seguirse similares pautas para su elaboración, pautas que -al fin y al cabo- se concentran en la necesidad de no efectuar una opinión dogmática que quede in pectore del experto, sin posibilidad de que las partes y el juez conozcan los fundamentos del dictamen, de modo de permitir a los primeros contradecir o discutir las conclusiones y al segundo apreciar la valía del dictamen para aceptarlo o rechazarlo (cfrme. Morello y colaboradores, “Códigos Procesales…”, t. VI, pág. 296, según extractos de fallos citados en ella, ed. Abeledo Perrot, año 2016).
Lo que debe hacerse es la contracara de lo dicho: el dictamen debe contener un detalle explicativo de las operaciones técnicas e investigaciones previas realizadas, de las fuentes de información y de los principios científicos que fundan la conclusión, para poder valorarla (Morello y colaboradores, misma obra y página citadas; también ver lineamientos en “Peritos Judiciales”, Sosa Toribio E., pág. 145, punto 13.2.6, ed. Librería editora Platense, año 2006).
Exigencias éstas que no se cumplen en el caso, pues como ya se transcribió en el apartado 1., para concluir que el bien tasado vale lo que dice que vale, el martillero se limitó a decir “Atento haber peritado el inmueble oportunamente, y conforme la cantidad de metros cuadrados, ubicación y valores de mercado…”; pero sin indicar el martillero cuándo lo peritó (antes bien surge de la causa que no hizo a pesar de haberlo pedido expresamente el 27/12/2021 para hacer la tasación pues en la diligencia que se encuentra en el trámite procesal del 20/10/2022 no consta que haya concurrido personalmente), ni dice cuántos son los metros cuadrados alegados, ni especifica su ubicación ni cuáles serían los valores de mercado tenidos en consideración.
Lo que era esperable que sí se hiciera en función de las pautas explicadas antes; si concurrió a peritarlo, explicar cuándo y cómo lo hizo, con descripción detallada del inmueble en cuanto a construcciones, tamaño, estado de conservación y ubicación en la localidad (por ejemplo, más o menos céntrica), establecer comparaciones con ventas realizadas en fechas más o menos cercanas respecto de otros inmuebles similares o establecer diferencias con otras operaciones de mayor o menor valor sobre bienes en mejores o peores condiciones, expresar la moneda y forma de pago corriente y habitual en operaciones de venta inmobiliaria, etcétera. Lo dicho es solo a modo de ejemplo, pues es el experto justamente quien puede y debe establecer conforme su experticia los parámetros a a tener en cuenta y su detalle (arg. arts. 472, 473 y concordantes cód. proc.; también art. 278 ley 24522).
En fin; surge de lo expuesto que la tasación del 17/11/2021 no está debidamente fundada y, por consecuencia, debe revocarse su aprobación.
3.2. Sobre los pagos que el apelante dice haber efectuado a distintas entidades bancarias y las tratativas en que estaría con el acreedor hipotecario Banco de la Nación Argentina, no son cuestiones que deban ser revisadas en esta oportunidad por escapar del ámbito recursivo propuesto, que es la tasación del bien inmueble matrícula 5338 cuya fecha de subasta no ha sido siquiera establecida al día de hoy, y en todo caso, deberán ser previamente tratadas en la instancia inicial (arg. arts. 163.6 y 272 cód. proc.).
4. En resumen, se revoca la resolución del 15/5/2023 en cuanto aprueba la tasación del bien matrícula 5338 y, en consecuencia, deberá el martillero designado efectuar nueva tasación del bien a realizar, de acuerdo a las pautas antes enunciadas (arg. arts. 2 y 3 CCyC, cód. proc.). Con desestimación de los agravios referidos a los pagos que se hubieran efectuado de créditos del Banco de la Pampa y del Banco de la Pcia. de Buenos Aires y las tratativas que se alegan están en curso con el Banco de la Nación Argentina, por escapar a la actividad recursiva que debe desplegar la cámara en esta oportunidad (arg. arts. 163.6 y 272 cód. proc.).
Los honorarios por las tareas profesionales llevadas a cabo respecto de la incidencia que ahora se resuelve, serán estimados en la oportunidad del art. 265 de la ley 24522.
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar la apelación del 19/5/2023 contra la resolución del 15/5/2023, con el alcance que se dio en el considerando 4 de la primera cuestión; con diferimiento de la regulación de honorarios por las tareas profesionales llevadas a cabo respecto de la incidencia que ahora se resuelve, que serán estimados en la oportunidad del art. 265 de la ley 24522.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación del 19/5/2023 contra la resolución del 15/5/2023, con el alcance que se dio en el considerando 4 de la primera cuestión; con diferimiento de la regulación de honorarios por las tareas profesionales llevadas a cabo respecto de la incidencia que ahora se resuelve, que serán estimados en la oportunidad del art. 265 de la ley 24522.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial nº1 y devuélvase el expediente en soporte papel a través de personal judicial (art. 5.d.6.e.3.ii anexo de RC 655/20).
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 30/08/2023 11:31:04 – GINI Jorge Juan Manuel – JUEZ
Funcionario Firmante: 30/08/2023 11:51:44 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 30/08/2023 11:53:36 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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