Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 1
Autos: “MORETTI OSVALDO JOSE C/ HOLGADO VERONICA ANALIA S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)”
Expte.: 93107
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “MORETTI OSVALDO JOSE C/ HOLGADO VERONICA ANALIA S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)” (expte. nro. 93107), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 2/8/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de fecha 26/5/2022 contra la sentencia de fecha 17/5/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1- La sentencia de fecha 17/5/2022 hace lugar a la demanda de desalojo promovida el 8/10/2022 por Osvaldo José Moretti contra su ex conviviente, Verónica Analía Holgado, a quien condena también por el reclamo de los cánones locativos, difiriendo su cuantificación a un procedimiento sumarísimo.
Todo con costas a cargo de la accionada vencida.
La decisión es apelada por Holgado (26/7/2022) y, tras los trámites propios de los artículos 254, 260 y 263 del código procesal, es tiempo de resolver el recurso.
2- El fundamento de la sentencia para hacer lugar al desalojo, es el siguiente: “Está fuera de discusión que Moretti es el titular registral del inmueble mencionado, y que en la actualidad lo está habitando Holgado, situación mantenida desde el cese de la unión convivencial, ocurrido en el año 2011 (ver escritura e informe de dominio acompañados en demanda; ver contestación de demanda; arts. 354 incs. 1° y 2° y 375 Cód. Proc.). Y por su parte, la demandada no ha acreditado de manera objetiva y fehaciente tener derecho a permanecer en el inmueble, ni ha impugnado de alguna manera la escritura dominial. En definitiva, no resistida eficientemente la pretensión, y quedando en evidencia el carácter de tenedora precaria del inmueble invocado por el actor, la pretensión de desalojo debe estimarse (arts. 163.6 y 676 Cód. Proc.; arts. 1910, 1941 CCyC).”.
Es decir: el actor es titular registral del inmueble, actualmente está habitado por la demandada y ésta no ha acreditado su derecho a permanecer allí de manera objetiva y fehaciente, ni ha impugnado la escritura que antes se mencionó.
En función de lo anterior, además se resuelve que Moretti tiene derecho a que se le pague un canon locativo, al ocupar Holgado la vivienda en calidad de comodato precario.
3- En primer lugar diré que cuando toca el turno de leer ese escrito del 16/6/2022, resulta un tanto dificultoso encontrar el motivo concreto por el que no correspondería el desalojo, pues se entremezclan párrafos dedicados a la unión convivencial, a la atribución del hogar que fuera sede de esa unión y la imposibilidad de la apelante de procurarse otra vivienda, así como a la adquisición del bien mientras duró su convivencia (primero la compra del terreno y después la construcción de la casa). Me remito a los puntos II sobre “CONSIDERACIONES PREVIAS” y III “sobre “LOS AGRAVIOS Y CRÍTICA DE LA SENTENCIA RECURRIDA”.
Pero, aunque trabajoso, ese motivo puede finalmente hallarse y es el siguiente: la apelante alega que el inmueble fue adquirido (el lote) y construido (la vivienda) mientras duró la unión convivencial y que fue fruto de un esfuerzo conjunto, que, en todo caso, el actor deberá ocurrir a una vía distinta del desalojo, ir por otra salida que se corresponde con otro tipo de acción judicial relacionada directamente con la división de los bienes comunitarios (v. párrafo 19° de las CONSIDERACIONES PREVIAS y párrafo 6° de “LOS AGRAVIOS…”), en la medida que -dice- sí se ha probado, a contramano de lo que se expresa en la sentencia recurrida, que tiene derecho a permanecer en el bien, lo que surge de las testimoniales producidas no solo por ella sino también por el actor. Considera que la decisión de primera instancia enaltece la registración inmobiliaria, desconociendo principios y derechos derivados de la unión convivencial, generando de ese modo un enriquecimiento ilícito a favor del actor.
Postura, por lo demás, asumida al oponer excepción de falta de legitimación pasiva en el escrito de fecha 1/1272022 en que se asume como “condómina” del bien y alega participación en la compra del lote y en la construcción de la vivienda.
Es en ese punto que hay que ubicarse para dar solución al tema, aunque -destaco- siempre dentro del estricto límite que marcan los agravios por aplicación del artículo 272 del código procesal.
Parto de los aspectos que sí están reconocidos por actor y demandada:
a) hubo unión convivencial entre el año 2000 y el año 2011 (v. p. III del escrito de demanda del 8/10/2020 y punto B. “VERDADES” del escrito de contestación de demanda del 1/12/2022).
b) dentro del período que duró esa unión se adquirió el lote y se finalizó la construcción de la vivienda cuyo desalojo se pretende (el 2/8/2005; v. nuevamente p. III del escrito de demanda del 8/10/2022 y punto B. “VERDADES” del escrito de contestación de demanda del 1/12/2022).
Ahora bien; lo que cabe preguntarse es si la demandada ha logrado acreditar, con entidad suficiente en este proceso, que no es tan real que el bien corresponde únicamente al actor y que ella ha tenido participación en la adquisición del lote y en la construcción de la vivienda, más allá de la registración dominial sólo a nombre del actor; como dije, al menos con verosimilitud bastante para desestimar el desalojo por no reunirse los requisitos del artículo 676 del código procesal.
Mi respuesta a esa pregunta -lo adelanto- es afirmativa.
El actor Moretti funda su demanda en que el lote de terreno sobre el que asienta la vivienda a desalojar es un bien propio y él se encargó, además de la construcción de aquélla, por lo que su ex pareja -a quien, dice, permitió habitar la casa luego de la separación por tener hijos menores de edad- no cuenta hoy con derecho a seguir habitándola, atribuyéndole el carácter de tenedora precaria quien tiene, por lo tanto, obligación de restituir la cosa (v. escrito de demanda del 8/10/2020). Como prueba fundamental de su pretensión acompaña copia de la escritura n° 75 de fecha 2/8/2005, en que se expresa que en esa fecha, siendo soltero, adquirió a los cónyuges Bompezzi y Ciccarelli el lote de terreno sobre el luego fue construida la vivienda objeto de esta litis.
Ahora bien; es cierto que la escritura n° 75 reconoce a Moretti como único adquirente del lote de terreno sobre el que se construyó luego la vivienda; pero también lo es que en la cláusula quinta se advierte una manifestación efectuada por él mismo sobre que el lote adquirido tiene como destino la construcción de la vivienda única, familiar y de ocupación permamente (v. copia citada adjunta a la demanda), lo que da idea de un proyecto familiar conjunto, al menos para edificar la vivienda cuyo desalojo se pide.
Además, los testimonios prestados según trámite electrónico de fecha 17/9/2021 dan pie también para sembrar dudas con eficacia bastante para repeler el desalojo, sobre que sólo Moretti tenga derecho respecto del bien y que Holgado de ninguna manera pudiera haber contribuido a la adquisición del lote o, por lo menos, a la construcción de la vivienda, al punto tal de poder catalogarla como simple tenedora precaria y, sin más, decretar su desalojo (arg. arts. 2, 3 y 528 Cód. Civ. y Com., 375, 384, 456, 676 y concs., cód. proc.).
Por ejemplo, la testigo Karina Adriana Martínez (su testimonio puede verse y oírse en la audiencia cuyo URL se encuentra adjunta al trámite electrónico del 17/9/2021, en los minutos que corren desde la hora 0:02:00 hasta 00:11:26), que por ser vecina conoce a Holgado y Moretti desde hace unos 20 años y dice que eran pareja, que “compraron” el terreno hace unos 18 años cuando ya tenían el segundo hijo, afirmando que lo compraron los dos, que Holgado trabajaba en el campo con Moretti, con vacas, en el tambo, haciendo muzarella, y que cuando venían del campo construyeron la casa, que lo hacían “ellos”; incluso a repreguntas de la abogada Regis, apoderada del actor, manifiesta que la demandada trabajaba a la par del actor Moretti (“hasta cuidaba vacas en la calle”).
Por su parte, el testigo Jorge Osvaldo Bompezzi (su testimonio está entre los minutos 00:11:57 hasta 00:23:10), cuenta que actor y demandada vivían y trabajaban en el campo, aclarando que él, Moretti, era encargado pero que ella colaboraba con él; que “construyeron” una casa en el solar que el mismo testigo les vendió cuando estaban en pareja, aunque -justo es ponerlo de resalto- frente a repreguntas de la abogada Regis dice que al momento de escriturar el lote sólo concurrió a firmar Moretti, sin recordar qué carácter se atribuyó a ese bien; que le parece que la casa la hizo el padre de él, que ella colaboraba, “traía materiales” y que se separaron cuando la casa estaba prácticamente terminada.
También prestó testimonio Mariana Roldán Pereyra (que corre entre los minutos 00:53:52 a 01:08:38), quien dice que actor y demandada fueron pareja desde 2001/2002, que ella era amiga de la mujer pero ya no. Que Moretti trabajaba en el campo, en el tambo, aclarando que él trabajaba y ella hacía las tareas de la casa; que él compró el terreno estando en relación de pareja” y “él levantó la casa”, que habría comprado el terreno para convivir en matrimonio; que no sabe cuánto tardaron en construir en el terreno la casa pero empezaron a comprar materiales y edificar; aclara que trabajó en la construcción él y un ayudante, un empleado, y ella, por Holgado, no colaboró, además de indicar que era ama de casa y no tenía otra ocupación: Aunque, también aquí es justo destacar, que a repreguntas del abogado Goldenberg manifiesta que “certeza certeza” sobre si ella no ha trabajado para construir la casa, no tenía (01:06:14).
Poco puede aportar el testigo Osvaldo Miguel Moglie (ver minutos 01:09:20 hasta el final), que sólo alcanza a decir que Moretti y Holgado fueron pareja aunque no se acuerda el tiempo que lo fueron; que mientras eran pareja él trabajaba en el campo y “cree” que ella era ama de casa aunque desconoce si ella trabajaba también en el campo, que vivían juntos ahí; y en lo que sí es concreto sobre que sólo Moretti compró el terreno, llega a contradecir los propios dichos del actor en demanda, pues mientras éste dice que lo adquirió durante el año 2005, vigente su unión con Holgado (v. escrito de demanda punto III), el testigo dice que lo adquirió cuando estaba solo (es decir, antes); tampoco sabe -así lo dice- si ella trabajaba.
Por fin, no serán tenidos en cuenta los testimonios de Luis Federico Rossi (minutos 00:24:01 hasta 00:36:16), quien aboga en favor de la tesis de la demandada Holgado en cuanto a que ella junto con su ex pareja compró el lote y construyó la casa, en la medida que, al ser preguntado por las generales de la ley, reconoce ser amigo de Holgado y haber sido denunciado por Moretti en alguna oportunidad (arg. arts. 438 y 456 cód. proc.). Ni tampoco el de María José Cosentino, que aboga en favor de la tesis del actor (minutos 00:37:06 a 00:51:55), en razón de su mendacidad al decir que no es niñera del hijo del actor Moretti con su nueva pareja, para ser posteriormente desmentida por la testigo Roldán Pereyra quien contundentemente explica que sí es niñera del hijo del actor con su nueva pareja, lo que hasta motivó que el juez hiciera lugar al pedido del abogado Goldenberg de formular denuncia penal por el probable delito de falso testimonio (arg. arts. citados antes).
De lo anterior puede arribarse a una conclusión, cual es que existen dudas sobre que Holgado, en el ámbito de la unión de convivencia que mantenía con el actor, podría haber participado y contribuido en la adquisición del lote y la construcción de la vivienda que se pretende desalojar (arg. arts. 375, 384 y 456 cód. proc.); al menos, esas dudas (o fata de certeza en cuanto a la calidad de comodataria precaria que le atribuye el actor) tienen la fuerza suficiente para que deba discutirse la cuestión fuera del ámbito de este proceso.
Cabe recordar que la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, es decir, contra quienes son tenedores porque reconocen en otro la titularidad del dominio (arts. 1940 Cód. Civ. y Com. y 676 2° párrafo cód. proc.), no siendo en la especie diáfano que esa obligación exista en cabeza de la demandada. Máxime frente a antigua jurisprudencia de la Corte de Justicia Suprema provincial (causa 40420, sentencia del 23/4/1990, cuyo texto está completo en AyS 1990-I página 846 en adelante), en que en una situación de desalojo de una concubina, aunque con el actor concubino residiendo también en la vivienda, se expresó que si el propio accionante reconoce que ha convivido en el inmueble con la demandada -en este caso, ex conviviente- se encuentra excluida la figura de intrusión.
En casos como el presente debe hacerse una valoración integral de los hechos por tratarse de la especial situación en que el vínculo de quienes fueron convivientes pudiera haber tenido consecuencias en el ámbito patrimonial de sus integrantes; como se ha dicho: “la realidad nos demuestra que al iniciarse una unión de tipo convivencial con el objeto de llevar adelante un proyecto de vida en común, ésta trasciende el ámbito estrictamente personal y es propio de un plan coexistencial realizar esfuerzos conjuntos que se traduzcan en adquisiciones de contenido patrimonial. Por ejemplo: se adquieren bienes con aportes de ambos, pero que, por un motivo determinado, se registran a nombre de uno solo…” (“Procesos de Familia”, Gallo Quintian – Quadri, t. III, ed. Thomson Reuters – La Ley, año 2019, pág. 65).
No quiero decir de ningún modo que sea ésa la situación de autos y que definitivamente el bien que se quiere desalojar haya sido adquirido y construido con aportes de ambos convivientes, lo que en su caso se verá. Pero lo que sí puedo juzgar ahora es si puede endilgarse a la demandada la calidad de intrusa en los términos del artículo 676 del código procesal, teniendo en cuenta el contexto que se presenta sobre la unión de hecho que existió entre las partes prolongada en el tiempo y durante la cual fue adquirido el lote de terreno y construida la vivienda y haber convivido en ella ambas partes, además de alegar ésta su participación en la adquisición y construcción.
Con lo anterior, queda resuelta la objeción de la parte actora al contestar los agravios con fecha 27/6/2022 en cuanto a la preeminencia de la registración dominial (arg. art. 272 cód. proc.).
Por fin, respondiendo a la otra objeción del escrito que se indica en el párrafo anterior, no es desajustado a derecho en esta ocasión recurrir a las directivas del vigente Código Civil y Comercial; ello así por haber sido el mismo actor quien fundó sus pretensiones tanto en el escrito de demanda inicial del 8/10/2022 y de ampliación de ésa del 4/11/2022 (especialmente éste, en que desplegó razones fundadas en la normativa vigente sobre la unión convivencial para reclamar el pago de canon locativo), lo que le impide ahora pretender su no aplicación, ya que de ese modo contraía sus propios actos, y es sabido que nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con otra anterior deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz.(SCBA, C 122544 S 17/05/2021, “Crimson Investment S.A. c/ Villanueva, María Cristina y otros s/ Desalojo”, cuyo sumario se encuentra en Juba en línea, entre muchisímos otros precedentes).
En pocas palabras: si Moretti entendió que a pesar de haber cesado la unión entre él y Holgado antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial (años 2011 y 2015, respectivamente), quedaban cuestiones pendientes de solución de acuerdo a la nueva normativa, como por ejemplo el pago de un canon locativo de acuerdo al artículo 526 del nuevo código (v. escrito de ampliación de demanda del 4/11/2022), no puede pretende ahora que se descarte su aplicación para otras cuestiones derivadas de su unión con Holgado (arg. art. 7 Cód. Civ. y Com.).
4- En suma, corresponde estimar la apelación de fecha 26/5/2022 y revocar la sentencia de fecha 17/5/2022 en cuanto hace lugar a la demanda de desalojo promovida por Moretti contra Holgado, en la medida que sólo esta cuestión ha sido ha sido estricto motivo de agravios (art. 272 cód. proc.)
Con costas de ambas instancias al actor vencido (arts. 68 y 274 cód. proc.) y diferimiento de la resolución sobre los honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266, cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar la apelación de fecha 26/5/2022 y revocar la sentencia de fecha 17/5/2022 en cuanto hace lugar a la demanda de desalojo promovida por Moretti contra Holgado, en la medida que sólo esta cuestión ha sido ha sido estricto motivo de agravios. Con costas de ambas instancias al actor vencido y diferimiento de la resolución sobre los honorarios ahora.
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación de fecha 26/5/2022 y revocar la sentencia de fecha 17/5/2022 en cuanto hace lugar a la demanda de desalojo promovida por Moretti contra Holgado, en la medida que sólo esta cuestión ha sido ha sido estricto motivo de agravios. Con costas de ambas instancias al actor vencido y diferimiento de la resolución sobre los honorarios ahora.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado Civil y Comercial 1.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 16/08/2022 12:03:29 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/08/2022 12:37:25 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/08/2022 12:45:33 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
‰8=èmH”Â$|sŠ
242900774002970492
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 16/08/2022 12:45:45 hs. bajo el número RS-44-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.