Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 47- / Registro: 4
Autos: “FERNANDEZ PABLO ADRIAN Y OTRO/A C/ DE PEROY JULIO CESAR Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -90536-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los quince días del mes de febrero de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “FERNANDEZ PABLO ADRIAN Y OTRO/A C/ DE PEROY JULIO CESAR Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES” (expte. nro. -90536-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 175, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 149 contra la sentencia de fs.143/147 vta.?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- La compraventa se hizo en diciembre de 2012 (fs. 19/20 y 50 vta. párrafo 3°) y, al momento de la demanda (abril de 2015, f. 28), todavía no se había escriturado. Tampoco se ha alegado, durante el proceso y hasta ahora, como hecho nuevo o sobreviniente, que se hubiera escriturado (arts. 163.6 párrafo 2°, 255, 272 2ª parte y 363 cód.proc.).
Verdad es que para escriturar no se fijó un plazo cierto, sino uno incierto: el necesario para que el notario pueda conseguir la documentación necesaria, luego de la aprobación del plano de subdivisión (f. 19 vta. cláusula 3ª in fine). Pero también es verdad que la idea era que esos trámites no iban a llevar tanto tiempo. ¿Por qué? Porque el saldo de precio ($ 22.422) fue pactado sin ninguna prevención especial, como si el vencimiento para su pago –el momento de la escrituración- hubiera sido visualizado por las partes como no tan lejano (f. 19 vta.).
Si la escrituración no fue visualizada como tan lejana a contar desde el boleto, su ausencia hasta la demanda -y peor, hasta ahora- revela un exceso a la luz de lo que las partes pudieron verosímilmente prever actuando de buena fe y con cuidado (art. 7 párrafo 1° CCyC y 1198 párrafo 1° CC).
Exceso imputable a los demandados. ¿Por qué? Porque, en todo caso la dilación puede explicarse hasta la protocolización de la subasta a favor de los accionados. En efecto, los demandados adujeron que la aprobación del plano de subdivisión se complicó atenta la necesidad de, previamente, dar estado registral (inscribir) su adquisición a través de subasta. Pero en este punto empalman dos consideraciones de la sentencia apelada que no han sido objetadas por nadie y que la cámara puede usar como plataforma de análisis: a- el 9 de marzo de 2015 –antes de la demanda- había sido protocolizada la subasta; b- desde la inscripción de la subasta no se alegó ninguna razón para no poder aprobarse el plano de subdivisión y para consecuentemente poder escriturar (f. 145 vta. párrafos 5° y dos últimos).
Si el juzgado apreció que desde la protocolización de la subasta no hubo motivo para no conseguir la aprobación del plazo de división y para escriturar, y si el juzgado otorgó 30 días para conseguir la aprobación del plano y 10 días para escriturar –sin observación de nadie-, quiere decirse que dentro de los 40 días desde la protocolización de la subasta pudieron haberse hecho esos trámites (f. 146 párrafo 4°).
Quiere decirse que, antes de la demanda y a lo sumo dentro de los 40 días desde la protocolización de la subasta el 9/3/2015, los demandados podían (debían) haber activado el eficaz cumplimiento de sus obligaciones, tendiente a colocar el inmueble en situación de ser escriturado (ver además cláusula SEXTA, f. 19 vta.), cosa que no hicieron, a la que fueron condenados en la sentencia de 1ª instancia y que incluso no han ni alegado haber hecho hasta ahora.
Allí no puede verse más que un incumplimiento culpable de los demandados, repito, en función del exceso de tiempo transcurrido sin escrituración según lo que verosímilmente y de buena fe las partes pudieron creer obrando con cuidado y previsión (art. 7 párrafo 1° CCyC; arts. 1198 párrafo 1°, 511 y 512 CC).
Para finalizar aclaro que:
a- los demandados no han replanteado la cuestión relativa al incumplimiento contractual que, al contestar la demanda, atribuyeron a los demandantes y que el juzgado no abordó (ver fs. 51 vta. ap. 4 y 163 vta. ap. 2.2.);
b- comoquiera que fuese, aun acreditado que los actores desde la fecha del boleto no hubieran pagado tributos provinciales y municipales, de ese incumplimiento podrían acusar perjuicio la provincia o el municipio, pero no los demandados en cuanto a las prestaciones a su favor y a cargo de los demandantes con fuente en la compraventa; a todo evento, los accionados no han probado haber ellos satisfecho esos gravámenes en defecto de pago de su contraparte, ni han explicado las repercusiones que ese pago por ellos hubiera podido razonablemente tener en el marco de las obligaciones esenciales recíprocas emanadas de la compraventa (fs. 42/49; arts. 34.4, 354.2, 375 y 384 cód. proc.).
2- La falta de documentación registral en regla ha impedido a los actores efectivamente comenzar la construcción de su vivienda social, pese a ser adjudicatarios de un crédito; es que, para comenzar la obra, deben estar en condiciones de hipotecar y no lo están si no se convierten en dueños con escritura e inscripción (informe a f. 90; arts. 1017.a, 1892, 1893 y 2206 CCyC; arts. 1184.1, 2505 y 3119 CC). Así, no han podido acceder efectivamente a los beneficios del crédito para vivienda social, con paralela y momentánea frustración de su proyecto de vida personal y familiar (fs. 26 párrafos 2° y 3°). Puede verse allí la causa de una afectación moral (art. 7 párrafo 1° CCyC y arts. 499 y 522 CC; arg. art. 1738 in fine CCyC).
Para justipreciar el monto del daño moral reclamado, en uso de la atribución conferida en el art. 165 párrafo 3° CPCC tengo en cuenta que los demandados, al contestar la demanda, no negaron expresa y concretamente el rubro en sí mismo –sólo dijeron no ser responsables en función del incumplimiento contractual de los accionantes, ver f. 52 vta. ap. 5-, ni, tan siquiera ad eventum, impugnaron de modo alguno su entidad económica. Así es que no veo motivo para considerar injusta la cantidad de $ 40.000 que la propia parte demandada no cuestionó específica y categóricamente, con más sus intereses (art. 519 CC), desde la demanda (f. 25 vta. ap. b; art. 34.4 cód. proc.) y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días, conforme doctrina legal (buscar en JUBA online con las voces intereses pasiva banco SCBA SIN laboral).
3- La demanda tiene un déficit visceral en cuanto al daño material, pues no describe qué menoscabo de ese calibre (daño emergente o lucro cesante, art. 519 CC) hubiera podido provocar a los demandantes el incumplimiento de los demandados (f. 25/vta. ap. a). No dijeron al demandar lo que tampoco precisaron al expresar agravios, ni en todo caso acreditaron: ¿qué dinero perdieron –ver f. 168 in fine- ni cuál dejaron de ganar con el negocio realizado? (arts. 330.4 y 34.4 cód. proc.).
El hipotético beneficio obtenido por los demandados con el dinero de los demandantes no contornea un perjuicio derivado de la falta de escrituración, como lo sería v.gr. la necesidad de haber tenido que seguir pagando alquiler atento el retraso de la construcción de la vivienda propia, la desvalorización del dinero adjudicado en préstamo otorgado si, colocado a disposición de los actores, no lo hubieran podido usar por no estar los papeles en regla, etc., etc., etc.
Pretender que se “sancione” a los demandados por ese hipotético beneficio, y en la medida de él, tampoco ayuda, ya que con ese temperamento se confunde resarcimiento con punición (arg. art. 520 CC; fs. 25 párrafo 2° in fine y 25 vta. in capite).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde:
a- estimar parcialmente la apelación de f. 149 contra la sentencia de fs.143/147 vta., condenando a los demandados apelados a pagar por daño moral a los demandantes apelantes la cantidad de $ 40.000, con más sus intereses desde la demanda y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días;
b- imponer las costas de 2ª instancia a los demandados en la medida del éxito de la apelación (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.);
c- diferir la resolución sobre honorarios (art. 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a- Estimar parcialmente la apelación de f. 149 contra la sentencia de fs.143/147 vta., condenando a los demandados apelados a pagar por daño moral a los demandantes apelantes la cantidad de $ 40.000, con más sus intereses desde la demanda y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días;
b- Imponer las costas de 2ª instancia a los demandados en la medida del éxito de la apelación;
c- Diferir la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. El juez Carlos A. Lettieri no firma la presente por encontrarse en uso de licencia.