Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Libro: 45- / Registro: 54
Autos: “ESQUIVEL GRACIELA MABEL C/ ARTIGAS ROMAN S/ DESALOJO”
Expte.: -89663-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintinueve días del mes de junio de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “ESQUIVEL GRACIELA MABEL C/ ARTIGAS ROMAN S/ DESALOJO” (expte. nro. -89663-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 173, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de f. 143 contra la sentencia de fs. 137/139?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1- La sentencia de primera instancia rechaza las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva y hace lugar a la demanda de desalojo por entender que el accionado si bien ha alegado ser poseedor del inmueble, no lo ha probado.
Apela el demandado a f. 143, fundando su recurso a fs. 154/158, el que es replicado a fs. 161/164.
2- El apelante se agravia de lo resuelto por la jueza de origen con fundamento en haber basado su decisorio en prueba testimonial extemporáneamente ofrecida por la actora; aduce al respecto que se opuso a su producción, e incluso que planteó la nulidad del auto de apertura a prueba.
Veamos: la prueba de referencia fue ofrecida por la actora a f. 45vta. al responder el traslado de f. 39 donde se sustanciaban las excepciones opuestas por el demandado a fs. 35/vta., pto. III.
Mal o bien, el traslado de la excepción y en lo que aquí interesa la decisión que lo tuvo por contestado con la prueba allí ofrecida (ver f. 46), fueron consentidos por el accionado quien quedó notificado por nota de los decisorios respectivos sin hacer planteo alguno (art. 169 y concs. del cód. proc.).
Es más, fue notificado del auto de apertura a prueba que justamente ordenaba la producción de las testimoniales que lo agravian con fecha 16 de diciembre de 2013 (ver cédula de fs. 54/vta.); sin que se advierta glosado escrito alguno entre el auto de apertura a prueba de fs. 52/vta., su notificación al accionado en su domicilio constituido de fs. 54/vta. y la realización de las respectivas audiencias testimoniales de fs. 72/77 donde deponen los testigos González, Martínez y Nieto, incluso en presencia del abogado del accionado sin que ni siquiera allí se hubiera hecho planteo nulitivo alguno (art. 170 y concs. cód. proc.).
Los propios testigos traídos por Artigas hacen alusión a que éste alquilaba el inmueble (ver testimonio de Carlos Luna de f. 82 respuesta quinta), incluso una testigo de apellido Belén -quien ha trabajado en la casa de Artigas y en la de su madre- manifiesta al respecto que escuchó que Artigas le dijo a su progenitora que alquilaba el inmueble en cuestión (ver resp. a segunda repregunta de letrada Hilbert a f. 84vta.).
Estos testigos no hacen más que ratificar los dichos de Artigas al realizarse el mandamiento de constatación en el sucesorio (ver fs. 21/23 del expediente vinculado que tengo a la vista) y al responder mediante la carta documento que el demandado acompaña al contestar demanda, dirigida a la actora (ver f. 34), donde lejos de mostrarse como poseedor animus domini le exige la exhibición del título de propiedad del inmueble a fin de la celebración de un contrato o en su caso efectuar la entrega del bien bajo debida constancia a su titular registral (arts. 979.2., 993 y concs. CC y 289.b., 293, 296 y concs. CCyC y 374, 384, 421 proemio, 423 y 384, cód. proc.).
Tales comportamientos realizados cuando ya la actora había intimado al demandado al pago del canon locativo en el sucesorio y éste había guardado silencio, no se condicen con la postura asumida luego al contestar demanda alegando una supuesta posesión pública, pacífica e ininterrumpida de tres años, que no alcanza a probar (ver fs. 46, 47, cédula de fs. 51/vta. dirigida al accionado y recibida por él y silencio posterior; todas constancias del sucesorio de José Luis Ceferino González; arts. 919 CC y 263 CCyC y 374, 384 y concs. cód. proc.).
Limpiar el inmueble, colocar alguna planta o sacar una seca son actos que también puede hacer un simple servidor de la posesión como es el tenedor del inmueble (art. 1911, 2da. parte CCyC), máxime que actos de mayor entidad económica -como pintar el bien- habrían sido realizados por Artigas según el testigo Luna recién en septiembre de 2013; luego de iniciados los presentes autos el 15/8/2013 y de efectuada la intimación de pago de los cánones locativos en el sucesorio con fecha 6 de marzo del mismo año (ver testimonio de Gastón Luna de f. 83vta. y cargo colocado a f. 16vta.); probablemente como estrategia procesal, para presentar aquí actos que le permitieran truncar la vía elegida por la actora para recuperar el inmueble.
Pero tal como se concluye en la sentencia en crisis, las mejoras al inmueble afirmadas en demanda, tales como ampliaciones, tapiales y portón son gastos que según los testigos fueron realizados por el causante González o estaban antes de la fecha en que Artigas ingresó al inmueble (ver testimonio de Ängeles González, resp. a décimo tercer pregunta de fs. 72/vta.; de Nieto, resps. décimo tercera de f. 74 y resp. a sexta y séptima ampliación de fs. 74vta./75); y preguntada la testigo González acerca de si Artigas realizó mejoras en el bien manifiesta que no, “que siempre ve igual a la casa” (ver resp. a quinta repreg. de f. 73); en el mismo sentido el testigo Díaz preguntado acerca de si el accionado realizó ampliaciones en el bien, manifiesta a f. 85 que no las ha hecho (ver resp. a séptima preg.).
Y aquél reconocimiento voluntario acerca de la calidad de inquilino de Artigas al diligenciarse el mandamiento de constatación en el sucesorio o al responder la carta documento referenciada, fue reiteradamente sostenido por los testigos González, Nieto, Martínez, ambos hermanos Luna y Belén (ver fs. 72/73, 74/75, 76/77, 82/83vta. y 84/vta.; arts. 384 y 456, cód. proc.).
Por otra parte, la falta de pago del canon locativo a la que hace referencia la testigo Martínez al parecer a partir del fallecimiento de González, al responder a la décimo segunda pregunta de f. 76, no puede entenderse como una interversión del título a partir de ese momento, pues a la par que no pagaba los cánones locativos, no se comportó claramente como poseedor (más allá de autocalificarse así en la carta documento de f. 34), pues concretamente no se presentó en el sucesorio al ser notificado mediante cédula a depositar los alquileres, y sólo respondió extrajudicialmente mediante carta documento dicha cédula con fecha 15 de marzo de 2013, más de tres meses después del fallecimiento de González, manifestando desconocer la propiedad en cabeza del causante González, pero a la par requerir se le exhiba la escritura traslativa de dominio del bien a fin de celebrar contrato o entregar el inmueble bajo debida constancia al parecer a quien tuviera derechos sobre él (ver f. 34).
En suma, ese comportamiento de Artigas requiriendo se le acompañe escritura traslativa de dominio del bien para efectuar su entrega a su titular registral o bien contratar a su respecto, realizado luego de negarse a pagar el canon locativo, no es compatible ni con una interversión del título ni con una posterior alegada posesión animus domini de tres años esgrimida recién al contestar demanda; pues en vez de comportarse como poseedor, requiere -reitero- se exhiba el título de propiedad a fin de la entrega del bien o contratar a su respecto; reconociendo de ese modo la propiedad en otra persona y por ende desvirtuando su comportamiento como poseedor animus domini (arts. 1910, 1913, 1915 y concs., CCyC y arg. 1065.b., CCyC y 384, cód. proc.).
En suma, Artigas debió probar prima facie la posesión que invocaba de tres años anteriores a la demanda (ver f. 36vta., pto. V), no sólo recién alegarla al contestarla; posesión que debió probar -tal como afirmó- que era previa al inicio del presente y de la entidad que afirmó; no bastando a mi juicio con pretender intervertir el título una vez notificado del traslado de la demanda de desalojo, cuando previo a ello había reconocido abiertamente ser inquilino del causante; manifestar que pagaba un canon por el inmueble y requerir se le indique quién era el propietario del bien para proceder a su devolución o hacer un contrato con él (ver mandamiento de fs. 21/23 en sucesorio y carta documento de f. 34 de los presentes de fecha 15 de marzo de 2013; manifestaciones del accionado que truncan -a mi juicio- la posesión tal y como fue invocada al contestar demanda; arts. 423, párrafo 2do. y 384, cód. proc.).
No soslayo que el titular registral del bien falleció el 8/12/12 (ver f. 6 del sucesorio), que Artigas a los 20 días del fallecimiento del dueño del bien, reconoció ser inquilino y pagar $ 1.200 mensuales en mandamiento diligenciado en el sucesorio (ver mandamiento, f. 23 del sucesorio); circunstancias que chocan y desmerecen esa posesión de tres años previos a la contestación de demanda, invocada en esa oportunidad (ver f. 36vta., punto V), donde dijo que detenta la posesión pública, pacífica e ininterrumpida con ánimo de dueño desde tres años a esa fecha.
Estos dichos contradictorios no son compatibles con quien se consideraba poseedor a título de dueño desde la fecha que invoca (arg. art. 34.5.d. cód. proc.).
En esa línea, la jueza a quo entendió que esa posesión no estaba probada (ni las ampliaciones, ni el pago de impuestos, ni la posesión pacífica por el lapso pretendido; y sí el contrato de locación que fue negado a f. 37 párrafo 2do.; ver en particular f. 138 de la sentencia).
Los testimonios a los que alude la sentenciante son contestes en ese sentido, intentando Artigas, ante su adversidad, que no sean tenidos en cuenta; pero de los propios testimonios por él acompañados se desprende la misma conclusión, que el demandado le alquilaba el inmueble a González y que luego de su muerte se mantuvo en él a la espera de ver qué sucedía y cuando fue intimado en el sucesorio al pago o devolución del bien, no alegó ser poseedor sino que se le demostrara ser dueño para poder contratar o devolverlo a su titular registral.
Estas conductas asumidas por Artigas no lo colocan en actitud de poseedor sino de un servidor de la posesión debiendo restituir el inmueble.
Los actos que la jueza descartó como posesorios no fueron objeto de una crítica concreta y razonada; y los que sí tomó para desvirtuar la posesión invocada fueron objeto de análisis coincidente en el mismo sentido por este voto (arg. art. 260, cód. proc.).
En suma, si la prueba que Artigas quiere descalificar se mantiene y los testimonios que él aportó no acompañan su tesis, por el contrario dicen que alquilaba el bien objeto de litigio, sus agravios no son suficientes para hacer caer el decisorio atacado; debiendo por ende la sentencia ser confirmada, con costas en esta instancia al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68 cód. proc. y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. En el punto dos de su expresión de agravios, se presenta como transcripción, tramos de un escrito inexistente en este proceso.
En efecto, el demandado Artigas o su letrado Mengoni, presentaron los siguientes: el de fojas 35/37, donde contesta la demanda y opone excepciones; el de fojas 66, donde adjunta pliego de posiciones; el de fojas 67 donde solicita se fije nueva audiencia; el de fojas 80 donde adjunta interrogatorio y notificación personal; el de fojas 87/vta., con el que se notifica e interpone recurso de reposición con apelación subsidiaria contra la resolución de fojas 78, que no hizo lugar a la fijación de una nueva audiencia confesional; el de fojas 147, por el cual interpuso apelación; el de fojas 123/124vta. por el cual pide se declare nulo todo lo actuado, fundado en lo que a juicio del presentante es falta de intervención del Asesor de Incapaces, aunque también aduce la omisión de presentar las partidas de nacimiento de los niños y la de defunción del progenitor; por último -en lo que ahora interesa- el de fojas 143, deduciendo apelación contra la sentencia definitiva de primera instancia.
Es censurable la actitud tanto de la parte como del abogado Mengoni que aparece como patrocinante, al sostener que se opuso categóricamente a la prueba testimonial de la actora, reprochando a la jueza haber hecho ‘caso omiso de una ‘oportuna oposición formal a la producción de la prueba’ mencionada, asegurando haber hecho una presentación que reproduce, sin haberse cerciorado que la misma nunca fue agregada a este expediente, como resulta del recuento de los escritos formulado en el párrafo anterior.
La infalibilidad no es un atributo de los humanos, es cierto, pero el énfasis puesto en el planteo, al menos ameritaba asegurarse que lo dicho tenía su correspondencia con los actos producidos en la causa. Al menos para no arriesgar quedarse tan cerca a la figura de una actuación opuesta a la buena fe.
2. Sin perjuicio de lo anterior, descontado que la producción de la testimonial cuestionada fue absolutamente consentida por la participación del letrado de Artigas en cada una de las audiencias testimoniales, donde hasta llegó en algunas a repreguntar, y computando que no medió impugnación en la instancia precedente a que los testigos fueran ofrecidos por la actora al tiempo de responder a las excepciones de las cuales se le confirió traslado (fs. 35 y 43/45vta.), el planteo introducido en esta alzada para intentar desplazar tales declaraciones, es improcedente (arg. arts. 272 y 348 del Cód. Proc.).
No obstante, si se decidiera prescindir de tales testimonios -solo para conceder mayor espacio a la defensa- resulta que, igualmente, la relación de poder posesoria que Artigas alienta haber tenido con la cosa, no aparece definida con el rango de credibilidad suficiente, ni a partir de la prueba que aportara de su lado. Cuando es conocido que no basta que el demandado por desalojo manifieste que es poseedor para que, por esa sola circunstancia, quede relevado de la carga de probar la verosimilitud de su afirmación, obligando al actor a recurrir a las acciones reales o posesorias para recuperar el inmueble (S.C.B.A., C 109072, sent. del 12/12/2012, ‘Lincuiz, Martín Ernesto c/ Repetto, Roberto Carlos s/ Desalojo’, en Juba sumario B23277).
Sobre todo teniendo presente que el actor, para el 28 de diciembre de 2012 -poco más de ocho meses antes de notificado de esta demanda (fs. 19/vta.)-, había admitido ser inquilino del inmueble, sin contrato escrito, pagar un mil doscientos pesos de alquiler y vivir solo en esa finca (fs. 23 del expediente sucesorio agregado; arg. arts. 2351 y 2352 del Código Civil; arts. 1908, 1909 y 1910 del Código Civil y Comercial).
Por lo pronto, tocante a la realización de actos posesorios, no se avanza con acreditar que efectuó arreglos en la vivienda, pintó, cortó el pasto, puso alguna planta, etc., pues son acciones que traducen un poder sobre la cosa que se corresponde tanto con la posesión cuanto con la tenencia. Y que pierden entidad desde su confesa calidad de tenedor (arg. arts. 2353, 2354, 2458 del Código Civil; arts. 1915 y concs. del Código Civil y Comercial).
Cuanto a una ocupación demostrativa de una relación de poder sobre la cosa que denotara el ejercicio sobre la misma de un derecho real, tampoco resulta de la prueba testimonial producida de su parte. Porque ninguno de los testigos esclarece acerca del tema con algún grado de persuasión. Acaso, llegan a validar la calidad de inquilino que el propio Artigas ya había reconocido.
Carlos Daniel Luna, sabe que Artigas vive en el inmueble objeto del juicio, pero no sabe si tiene contrato o algo de eso (fs. 82, tercera). Sabe que alquila ahí (fs. 82, quinta; arts. 384 y 456 del Cód. Proc.). Gastón Noel Luna, no sabe si el actor es el dueño de la casa, sólo sabe que vive ahí (fs. 83, quinta; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.). Silvia Susana Belén, manifiesta que es público que Artigas vive en la casa, no sabe si es pacífica, ella no ha visto a nadie, no sabiendo desde cuando vive en ese lugar, sólo que lo hace en la actualidad; piensa que debe alquilar pero no lo sabe; ha trabajado en la casa de la madre de Artigas, a quien él le ha dicho que alquila (fs. 84, tercera y 84/vta., segunda repregunta; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.). Finalmente, José Luis Díaz -a cuyo testimonio se aferra el demandado-, sostiene, sobre el final, que no sabe en qué calidad ocupa ese inmueble: ‘…sólo imaginación podría decir alquila pero no ve que usurpación no es porque Román está bien, aclarando que no sabe si compró o alquila…’ (fs. 85, tercera y 85/vta., quinta repregunta; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Sumado a todo ello, sin salirse del marco de los agravios formulados, debe aclararse que acerca de la prueba ofrecida en esta instancia, la cuestión fue resuelta negativamente a fojas 167/169 vta..
Finalmente, la queja discurre acerca de una nulidad que fue alegada y resuelta en la instancia anterior, donde quedó firme (fs. 123/124vta., 128/vta., 129/133 y 134).
Además, si algo fuera menester puntualizar en ese tema es que el Asesor de Incapaces intervino a fojas 47 y a fojas 121. Y que, como lo tiene dicho la Suprema Corte, si bien su falta de injerencia en los asuntos judiciales o extrajudiciales en que los menores sean parte es causa de nulidad (arts. 59 y 494 del Código Civil), esa nulidad fue considerada meramente relativa y, por lo tanto, susceptible de convalidación por la ratificación expresa o tácita de los trámites cumplidos, lo que resulta -a todo trance- de la última presentación del Asesor de Incapaces ya mencionada, sin realizar objeciones (arg. arts. 59 y 1059 del Código Civil; arts. 103.a y 388 del Código Civil y Comercial; S.C.B.A., L 83196, sent. del 13/02/2008, ‘D. G , R. y o. c/ P., S. y o. s/ Cobro de pesos, accidente in itinere’, en Juba sumario B5457).
3. En fin, no abastecida en lo elemental la acreditación de los hechos que pudieran dar algún crédito a la posesión alegada, limitada esta alzada por el alcance dado a la apelación, no resta sino desestimarla, con costas (arg. art. 68 del Cód. Proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Adhiero a los dos votos que anteceden (art.266 cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de f. 143 y por ende confirmar la sentencia de fs. 137/139, con costas en esta instancia al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 143 y por ende confirmar la sentencia de fs. 137/139, con costas en esta instancia al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.