Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Guaminí
Libro: 41- / Registro: 25
Autos: “ENCINAS BASSO, EZEQUIEL C/ WEINBENDER, JUAN A. S/ DESALOJO”
Expte.: -88008-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los cinco días del mes de junio de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “ENCINAS BASSO, EZEQUIEL C/ WEINBENDER, JUAN A. S/ DESALOJO” (expte. nro. -88008-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 212, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de f. 197 contra la sentencia de fs. 192/194 vta.?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1- No se discute que el actor compró en subasta pública a la Municipalidad de Adolfo Alsina el bien objeto de desalojo.
El accionado alegó para resistir la pretensión actora que en tanto él posee con ánimo de dueño el bien desde hace 50 años, no pudo perfeccionarse el dominio en cabeza del actor pues no hubo tradición de la cosa; y por ende sin posesión no puede decirse que el actor sea propietario.
Desde otra perspectiva agrega que como no une ninguna relación contractual a actor y demandado (vgr. un contrato de locación) corresponde el rechazo de la demanda; aduce además que no procede el desalojo contra quien esgrime en forma verosímil ser poseedor.
2- La sentencia fundó el rechazo de la demanda en la falta de legitimación activa del actor. En resumidas cuentas, se sostuvo que habiéndose demandado en carácter de propietario, no acreditada la posesión, el actor carece de legitimación por no haberse perfeccionado el dominio a su favor.
A pesar de lo dicho, se analizó también la vía intentada para recuperar el bien.
Al respecto se dijo que alegada por el demandado la posesión del bien, sumado a la falta de obligación a restituirlo y a la inexistencia de acreencia alguna por parte del demandado al actor, son motivos suficientes para determinar la improcedencia de la vía elegida.
3- La sentencia exige a la actora para tenerla por legitimada activamente para desalojar, un requisito que no es necesario: haber tenido la posesión del bien.
Le basta a la actora para estar legitimada el carácter de adquirente/cesionaria de los derechos que le correspondían al municipio y que éste le transmitió por medio de la compraventa del inmueble objeto de desalojo (arts. 1444 y 3270 del cód. civil).
En otras palabras, el municipio le transmitió al actor con la compraventa, si no la posesión, sí el derecho a poseer y todos los derechos y acciones inherentes a la calidad que esgrimía el municipio (entre los que se encontraba la acción de desalojo intentada; arts. 1444, 1457, 1458 y concs. cód. civil).
Desde esa óptica, siendo que no fue negado que la comuna transmitente pudiera desalojar, también puede hacerlo quien la sucede en sus derechos: el actor (arts. cit. supra).
La compra-venta -aun sin posesión- implicó la transmisión al comprador de todos los derechos que le correspondían al vendedor, entre los que se encontraba la posibilidad de desalojar al ocupante, que no se reconoce como dueño de la cosa, sino que admite tal calidad en quien le transmitió al actor/comprador el inmueble (ver infra punto 4-; arts. 1444 y 3270 del cód. civil).
En otras palabras, si el accionado reconoció a la municipalidad como dueña del inmueble, no puede luego negarse a devolverlo a quien la sucede en sus derechos (arts cit. supra).
No cabe soslayar que quien se enfrenta al actor, es justamente aquél que ha reconocido en el municipio transmitente la calidad de dueño de la cosa, constituyéndose así en mero tenedor de ella (arts. 2461, 2462.2. y 6., cód. civil); y en tanto tal, la obligación de restituir le es exigible (art. 676, cód. proc.).
De tal suerte, no puede plantearle al adquirente las defensas que no podía plantearle al transmitente, pues el adquirente recibe los mismos derechos que tenía su antecesor (art. 3270, cód. civil).
Si el demandado poseía a nombre de otro, y ese otro transmitió la cosa a quien ahora la reclama, el ocupante no puede desconocer en el sucesor los derechos que antes reconocía en el antecesor transmitente de esos derechos.
En suma, si quien ahora demanda es sucesor de ese anterior dueño a quien el demandado reconocía un señorío sobre la cosa, no puede negarse a restituir el bien, pues el adquirente recibió con la compraventa los mismos derechos que tenía el vendedor y se colocó en lugar de éste, siéndole entonces posible exigir del ocupante la entrega de la cosa como lo hubiera hecho sin obstáculo el anterior titular registral de la misma.
4- Al contestar demanda se alegó ser poseedor a título de dueño desde hacía 50 años.
Pero se acompaña prueba que echa por tierra tal alegación.
Así, las actas de los años 2004 y 2008 (fs. 27/vta. y 28, respectivamente) labradas por la Municipalidad de Adolfo Alsina acompañadas por el accionado al contestar demanda, consignan que el demandado reconoce a la comuna como dueña del inmueble a desalojar.
En tanto confeccionadas por funcionarios del municipio respecto de los cuales no fue negado que hubieran obrado dentro de sus atribuciones y competencia las actas son instrumentos públicos, y como tales debieron ser redargüidas de falsas y no lo fueron; no bastando la simple negativa de parte de su contenido, justamente el reconocimiento de la propiedad en cabeza de la municipalidad para hacerlas caer (arts. 979.2, 980, 993, 994, 995 y concs. cód. civil).
También agregó el accionado carta documento (v. f. 29), que le remitiera el municipio en julio del año 2009 (casi cuatro meses antes de la subasta) calificándolo de mero ocupante e invitándolo a regularizar su situación respecto del bien objeto de desalojo, haciéndosele saber que de no ser así el municipio procedería a su remate público.
En la misma línea que respecto de las actas, se encolumna la conducta del accionado frente a dicha carta documento donde se lo ubica en el rol de ocupante: no fue respondida por el demandado, ni a la época de su remisión, ni tiempo después (si es que por motivos de salud se encontraba fuera de su domicilio y en otra ciudad) y ni siquiera al enterarse por sus vecinos de la subasta pública del inmueble (v. fs. 52/vta.). Esta conducta silente ratifica su resignación ante una realidad adversa pero jurídicamente correcta (art. 919 del cód. civil). En otras palabras su silencio conspira contra su actual afirmación de poseedor, pues si así se consideraba desde hacía cincuenta años, según el curso natural y ordinario de las cosas, lo lógico hubiera sido la defensa férrea de tal condición y no el silencio frente a su desconocimiento por la municipalidad (art. 901, cód. civil).
5- En suma, siendo la actora sucesora en los derechos de quien fue reconocido por el accionado como dueño de la cosa y encontrándose desacreditada la calidad de poseedor invocada por el accionado, la obligación de restituir se torna exigible y por ende el recurso ha de prosperar con costas en ambas instancias al demandado vencido y diferimiento sobre la resolución de honorarios de cámara (arts. 68 y 274, cód. proc. y 31 y 51, d-ley 8904/77).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde revocar la sentencia apelada de fs. 192/194 vta.y hacer lugar a la demanda y, por consiguiente, condenar al accionado Juan Armando Weinbender a entregar a Ezequiel Encinas Basso dentro del décimo día, el inmueble individualizado a f. 194 vta. punto I, libre de cosas y ocupantes que carezcan de título independiente a la ocupación, bajo apercibimiento de desahucio.
Con costas en ambas instancias al demandado vencido y diferimiento sobre la resolución de honorarios de cámara (arts. 68 y 274, cód. proc. y 31 y 51, d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Revocar la sentencia apelada de fs. 192/194 vta.y hacer lugar a la demanda y, por consiguiente, condenar al accionado Juan Armando Weinbender a entregar a Ezequiel Encinas Basso dentro del décimo día, el inmueble individualizado a f. 194 vta. punto I, libre de cosas y ocupantes que carezcan de título independiente a la ocupación, bajo apercibimiento de desahucio.
Imponer las costas en ambas instancias al demandado vencido, con diferimiento sobre la resolución de honorarios de cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría