Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Civil y Comercial 2
Libro: 41– / Registro: 50
Autos: “FERNANDEZ, MARIA DEL CARMEN c/ TOMAS HNOS. Y CIA. S.A. S/ DESALOJO POR FALTA DE PAGO”
Expte.: -88144-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los tres días del mes de octubre de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “FERNANDEZ, MARIA DEL CARMEN c/ TOMAS HNOS. Y CIA. S.A. S/ DESALOJO POR FALTA DE PAGO” (expte. nro. -88144-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 142, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son fundadas las apelaciones de fs. 103 y 105 contra la sentencia de fs. 96/102?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- La sentencia apelada:
a- consideró abstracta la cuestión del desalojo (f. 97 vta. ap. 2);
b- condenó a la demandada a pagar a los demandantes:
b’- los arriendos desde el vencimiento del contrato -acaecido el 20/12/2008- y hasta el 8/6/2009 -fecha de la resolución que dispuso hacer saber a la parte actora que las llaves del inmueble estaban a su disposición, ver f. 43 in fine-;
b’’- intereses sobre los arriendos, desde el vencimiento de cada período, en función de liquidación a practicarse;
b’’’- la multa pactada en la cláusula 2.3. del contrato, desde la mora (11/2/2009, fecha de envío de la carta documento de f. 13) y hasta el día 8/6/2009 (ver b’).
2- Para la demandada:
a- la mora en la devolución de la cosa locada se produjo el 12/2/2009, y no el 11/2/2009, o sea, en la fecha en que recibió la carta documento de f. 13 y no en la fecha de su envío por los locadores;
b- hasta el 12/2/2009 debe los arriendos y no la multa, y después del 12/2/2009, sólo debe la multa;
c- no debe intereses, porque no fueron pedidos;
d- debe ser morigerada la pena convenida.
3- Para los demandantes:
a- deben imponerse expresamente las costas por la pretensión de desalojo;
b- los arriendos y la multa deben correr hasta la efectiva devolución de la planta de silos, sucedida en el 25/8/2009, y no hasta el 8/6/2009;
c- la pena pactada debe comenzar a contabilizarse desde el 27/12/2008 y no desde el 11/2/2009.
4- No hay duda que los demandantes alquilaron a la demandada una planta de silos hasta el día 20/12/2008 (cláusula 2.1. a f. 9 vta. y admisión a f. 34 vta. ap. 4.2.).
Aún así, el establecimiento de un plazo determinado y cierto para la finalización del contrato, como el indicado en párrafo anterior, no es incompatible con la continuación, después de cumplido ese plazo, de la misma locación en los términos del art. 1622 del Código Civil, pues, antes bien, para su operatividad esta norma presupone la expiración del plazo del contrato.
De manera que, para terminar la relación y evitar así la continuación de la locación según el art. 1622 del Código Civil, no sólo debe cumplirse el plazo pactado sino que, además, la parte locadora debe pedir la devolución del inmueble, a través de una declaración de voluntad que, para ser eficaz, debe llegar a la esfera jurídica de la parte locataria. Si el pedido de devolución no llega hasta la parte locataria, para la parte locataria el pedido de devolución no existe.
Entonces, en el caso, si bien el plazo contractual se cumplió el 20/12/2008, el contrato terminó -o, si se prefiere, dejó de continuar- cuando el 12/2/2009 la locataria recibió la carta documento de f.13, a través de la cual los locadores le pidieron la devolución de la planta de silos recién en forma fehaciente (ver fs. 12 y 29).
Sin prueba fehaciente de un pedido de entrega anterior al pedido recepcionado por la locataria el 12/2/2009, lo que queda a la vista y se advierte hasta ese momento es la existencia de conversaciones entre las partes: acaso negociaciones para renovar la relación locativa, como lo dice la locataria (fs. 29 y 31), tal vez diálogo sólo para postergar la entrega hasta el 27/12/2008 (f. 13) o para oír y rechazar “ridículas ofertas” realizadas por la demandada (f. 15), según lo arguyen los locadores. Como sea, antes del 12/2/2009, repito, conversaciones hubo, pero no está probado un pedido fehaciente de restitución (art. 375 cód. proc.).
5- ¿Cuándo debió la locataria devolver la cosa alquilada?
Si es cierto, como lo sostiene la locataria a f. 35 vta. in fine, que la planta de silos estaba desocupada desde diciembre de 2008, no debió tener ningún inconveniente en devolverla dentro del plazo de 48 hs. otorgado por los locadores en la carta documento de f. 13, en vez de demorar hasta el 22 de abril de 2009, fecha en que contestó la demanda y consignó las llaves (ver aps. X.B.b1. y XI.4, a fs. 36 vta. y 37).
Eventualmente, todo lo más lejos posible en el tiempo, debería haber devuelto las llaves una vez transcurridas las 72 hs. que ella -la locataria- concedió unilateralmente a los locadores, para ratificar un supuesto pre-acuerdo tendiente a renovar la locación, bajo apercibimiento de reclamar los daños y perjuicios: en defecto de ratificación de ese supuesto pre-acuerdo -la respuesta de los locadores, a través de la carta documento de f. 15, lejos estuvo de esa requerida ratificación-, no había título para seguir ocupando la cosa aunque la locataria pudiera considerarse con razón para reclamar daños y perjuicios pre-contractuales a causa de una hipotética ruptura arbitraria e intempestiva de negociaciones muy avanzadas (ver f. 29).
Por otro lado, el alquiler por el período posterior al vencimiento del plazo contractual, debió en todo caso ser pagado por anticipado (ver último párrafo de la cláusula 4.2., f. 10 vta.), ni bien continuada la locación luego del 20/12/2008 -más precisamente, “[…]el primer día hábil del mes en que corresponda[…]”, ver cláusula 4.1. in fine, f. 10- pero recién fue insinuada la puesta a disposición el dinero mediante la carta documento del 17/3/2009 (ver f. 31), de manera que tampoco podría aferrarse la locataria a alguna clase de plazo excepcional para la devolución de la cosa derivado del cumplimiento puntilloso del pago del precio al tiempo de ser remitida la carta documento de f. 13 (arg. a simili art. 1509 cód. civ.).
En suma, la locataria debió devolver la cosa locada antes de vencido el plazo de 48 hs. conferido en la carta documento de f. 13, y debió hacerlo según la forma convenida en la cláusula 2.3. del contrato (ver f. 9 vta.), esto es, con intervención de los locadores, forma que -dicho sea de paso- estrictamente nunca cumplió (ver fs. 32/33, 36 vta. ap. X.B.b1., 37 ap. XI.4 y 60/vta.).
Como sea, la propia parte demandada parece prescindir del plazo que le dio la demandante para devolver extrajudicialmente la cosa locada y, según su propia versión que no puedo modificar haciendo jugar en su favor un plazo mayor que no ha hecho valer, la devolución debió producirse el 12/2/2009, fecha en que recibió la carta documento de f. 13 (ver f. 128 vta. 4.a. (arts. 34.4 y 266 cód. proc.).
6- Desde el vencimiento del plazo contractual (el 20/12/2008) y hasta el momento en que la planta de silos debió ser devuelta (ver considerando 5-) tuvo continuidad el mismo contrato original (art. 1622 cód. civ.), de modo que, por ese período, la locataria debe el alquiler pactado, equivalente a 11 toneladas de trigo por mes -cotización según pizarra Bahía Blanca-.
Eso, con más sus intereses moratorios, que sí fueron pedidos al responder la parte actora al interrogante acerca de qué le debía la demandada (ver f. 17 1ª parte; art. 34.4 cód. proc.); serán liquidados oportunamente conforme decisión de primera instancia no cuestionada puntualmente en ese aspecto (arts. 34.4 y 266 cód. proc.).
7- Desde el momento en que la planta de silos debió ser devuelta y no lo fue (ver considerando 5-), es aplicable la pena acordada en la cláusula 2.3.
Pero, ¿hasta qué momento es computable esa cláusula penal?
Lo es hasta el momento de la efectiva devolución de la planta de silos, que sucedió el 25/8/2009 (f. 60) y no antes.
En efecto, si bien la demandada consignó las llaves el 22 de abril de 2009 (fecha en que contestó la demanda, ver aps. X.B.b1. y XI.4, a fs. 36 vta. y 37), recién el 16/6/2009 notificó por cédula a los demandantes la resolución judicial que les hacía saber que las llaves estaban a su disposición (ver fs. 44/vta.) y sólo el 24/8/2009 el juzgado autorizó su efectiva entrega a los accionantes (f. 55), de modo que todo ese tiempo, desde el 22/4/2009 y hasta el 25/8/2009, es imputable a la demora de la accionada, quien, en vez, recordemos, debió haber devuelto la cosa una vez vencido el plazo acordado en la carta documento de f. 13 y en la forma convenida en la cláusula 2.3. del contrato, lo que hubiera permitido sortear todo el trámite judicial y su condigna demora.
8- No es claro que se hubiera pactado el pago de la pena prevista en la cláusula 2.3. y, encima, además, por igual lapso que el de la pena, el pago de los alquileres (art. 659 cód. civ.).
Los alquileres acompañan la “vida” del contrato como compensación por el uso de la cosa locada, la pena constituye en el caso indemnización consensuada por la falta de devolución de la cosa una vez “muerto” el contrato (art. 655 cód. civ.).
Así, en la duda, debiendo interpretarse la cláusula penal con espíritu restrictivo (arg. art. 910 cód. civ.), debe considerarse que fue concebida como sustituta de los alquileres, en tanto indemnización por la falta de devolución de la cosa locada, sin acumularse a los alquileres que dejaron de correr precisamente en el momento de operarse el incumplimiento de la obligación de devolver la cosa locada (arg. art. 659 cit.).
Por lo demás, la solución parece razonable -y podría llegarse a ella de cualquier modo incluso por vía de morigeración judicial, arg. art. 656 párrafo 2° cód. civ.-, habida cuenta que sería abusivo sumar los dos conceptos (alquileres y pena) considerando que ya la pena, sola, al tiempo del contrato implicaba una suma de dinero que por lo menos triplicaba el monto de los alquileres (U$S 3.000 por mes vs $ 3.349,50 por mes -11 toneladas de trigo, a razón de $ 304,50 la tonelada, eso da $ 3.349,50, ver cláusulas 4.1. y 4.3.-).
9- Deslindado que no cabe acumular arriendos y multa, no hay espacio para la morigeración de ésta según lo aducido a fs. 36/vta..
A falta de prueba específica y convincente, una pena que mensualmente equivale a entre 3 y 4 veces el importe del arriendo mensual pactado más de 3 años antes (ver último párrafo del considerando 😎 no es en sí misma excesiva, muy diferente al caso “Ponce c/ Detzel” que se cita a f. 36 ap 9.4., pues allí la multa diaria acordada ($ 100) equivalía al monto mensual del alquiler ($ 100), de modo que la multa pactada, en 24 días, era suficiente para equiparar la suma de todos los arriendos por 24 meses.
Por fin, que la multa no se hubiera previsto en pesos y que por eso sea rara avis no es argumento que permita apuntalar que sea excesiva.
10- Si, luego de la demanda y antes de la sentencia, la parte demandada devolvió la cosa locada dando satisfacción así, muy extemporáneamente (ver considerando 5-), a una de las pretensiones de la parte demandante, la causa en ese espacio se tornó abstracta.
Empero, correspondía de todas formas al menos resolver en torno a las costas, las que debieron ser cargadas a la parte demandada, debido a que dio motivo al planteo de esa pretensión.
En efecto, la locataria debió devolver la cosa locada antes de iniciado el proceso, de manera que los locadores, insatisfechos extrajudicialmente, no tuvieron más remedio que acudir a la justicia para reclamar esa devolución, la que obtuvieron tardíamente (ver considerando 5-; arg. arts. 68 y 70.1 cód. proc.).
Esa solución, es decir, costas a la parte demandada por la pretensión de desalojo, no causa ningún gravamen a ésta, ya que eso precisamente es lo que esa parte cree que dice la sentencia no obstante lo cual no ha apelado e introducido agravios al respecto (ver f. 139 ap. 2.a.).
11- Queda enlazar los considerandos 1 a 3, con los considerandos 4 a 10, para determinar unificadamente el cuadro de situación luego del examen de los recursos y sus fundamentos.
Así, de la apelación de la demandada, son fundados los agravios señalados en 2.a y 2.b, pero no lo son los abalizados en 2.c. y 2.d.
La apelación de los demandantes es fundada en los agravios de 3.a. e infundada en los de 3.c.; los agravios indicados en 3.b. son fundados en cuanto a la multa, pero no así con respecto a los arriendos.
De modo que corresponde:
a- expresamente imponer las costas a la demandada por la pretensión de desalojo;
b- condenar a la demandada a pagar a los demandantes:
b’- los arriendos desde el vencimiento del plazo del contrato -acaecido el 20/12/2008- y hasta el 12/2/2009, con más sus intereses moratorios según la liquidación que ha de practicarse;
b’’- la multa pactada en la cláusula 2.3. del contrato, desde inmediatamente luego del 12/2/2009 (o sea, desde el 13/2/2009 inclusive), hasta el 25/8/2009.
Como el éxito de los recursos ha sido medianamente parcial, propongo que las costas de ambos sean soportadas por mitades (arts. 68 y 71 cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde:
a- expresamente imponer las costas a la demandada por la pretensión de desalojo;
b- condenar a la demandada a pagar a los demandantes:
b’- los arriendos desde el vencimiento del plazo del contrato -acaecido el 20/12/2008- y hasta el 12/2/2009, con más sus intereses moratorios según la liquidación que ha de practicarse;
b’’- la multa pactada en la cláusula 2.3. del contrato, desde inmediatamente luego del 12/2/2009 (o sea, desde el 13/2/2009 inclusive), hasta el 25/8/2009.
Como el éxito de los recursos ha sido medianamente parcial, propongo que las costas de ambos sean soportadas por mitades (arts. 68 y 71 cód. proc.), con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a- Expresamente imponer las costas a la demandada por la pretensión de desalojo;
b- Condenar a la demandada a pagar a los demandantes:
b’- los arriendos desde el vencimiento del plazo del contrato -acaecido el 20/12/2008- y hasta el 12/2/2009, con más sus intereses moratorios según la liquidación que ha de practicarse;
b’’- la multa pactada en la cláusula 2.3. del contrato, desde inmediatamente luego del 12/2/2009 (o sea, desde el 13/2/2009 inclusive), hasta el 25/8/2009.
c- Cargar las costas de esta instancia por mitades, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría