Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 43– / Registro: 65
Autos: “URIA INES ROSALIA C/ BONORA ESTELA SUSANA Y OTROS S/ DESALOJO”
Expte.: -89052-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los ocho días del mes de octubre de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “URIA INES ROSALIA C/ BONORA ESTELA SUSANA Y OTROS S/ DESALOJO” (expte. nro. -89052-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 133, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Son fundados los recursos de apelación de foja 114?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. En la sentencia apelada se hizo lugar al desalojo de Estela Susana Bonora, a quien se condenó a entregar el inmueble sito en Labarden 565 de Pehuajó a Rosalía del Río. Asimismo hizo lugar a la excepción de falta de legitimación sustancial pasiva interpuesta por Omar Agustín Juan (fs.103/106).
Para decidir de este modo, cuanto al desalojo, -en lo que interesa destacar- la jueza tuvo en cuenta: que de la prueba ofrecida la accionada no llegó a producir la testimonial, la informativa, ni requerido la documental en poder de terceros, incurriendo en una importante omisión en su exclusivo perjuicio; que había vencido el contrato de locación opuesto, encontrándose a más de dos meses de agotada su última prórroga; y que conociendo la codemandada el carácter de heredera de la actora, nada había manifestado al respecto, lo que permitía presumir que continuaba en la ocupación del bien (fs. 104/vta. y 105).
Con respecto a la excepción, dijo que la actora había incluido a Juan como legitimado pasivo a tenor de sus declaraciones en el expediente sobre nulidad de testamento, donde había afirmado ser inquilino. No obstante, en el responde esclareció que integraba el grupo familiar de la demandada, con lo cual su ocupación deriva de ella. En consecuencia, aunque se desestimó la demanda contra él, le impuso las costas.
2. Apelan Bonora y Juan (fs. 114).
La primera sostiene que la presunción de la sentenciante, referida a que la codemandada continuó en la ocupación del bien, no justifica la demanda ni la sentencia condenatoria. Afirma que quien le alquiló, a quien debe restituir de acuerdo al artículo 2467 del Código Civil, no le pidió la devolución del inmueble generándose la situación prevista en el artículo 1622 del Código Civil. Asimismo considera que no le deben ser impuestas las costas (fs. 126/127).
El segundo -en lo que interesa- puntualiza que aquella declaración evocada por la jueza no lo fue por la actora, sabedora que nunca había sido inquilino y no puede considerar otras alegaciones que no hubiesen ingresado a la litis oportunamente, ni agregar otras ajenas a la relación procesal. Asimismo aduce que el artículo 68 del Cód. Proc. no permite aplicar costas al litigante vencedor. Sólo habilita a eximir de responsabilidad al litigante vencido. En suma pide se impongan costas a la parte derrotada (fs. 154/155vta.).
3. Tocante a la queja de Bonora, enlaza con los argumentos que propuso al responder la acción y que no fueron puntualmente abordados en la sentencia: que su vínculo locativo lo había anudado con del Río, como única heredera conocida de Saturnino Uria y que pasaba a los ojos de todos como única dueña de tal herencia. Asimismo que la actora no tenía derecho para exigir su desalojo (fs. 38; arg. arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.).
Esto lleva de la mano a explorar si la especie proporciona el marco adecuado, para gobernar el caso desde la figura del heredero aparente, que asoma concretamente aludida cuando, al fundarse en derecho el responde, se evoca el artículo 3429 del Código Civil (fs. 18.III).
Para ello es menester reparar en algunas nociones que se indagan a continuación.
4. Nuestro Código Civil no define estrictamente al heredero aparente; el significado surge a partir del artículo 3423 del Código Civil, al mencionarlo como sujeto pasivo de la acción de petición de herencia. La primera parte de esa norma es clara, dice Borda; pero hay que agregar que la acción de petición de herencia no sólo se da contra los parientes más remotos. Abarca en general las situaciones siguientes; (a) la del heredero que habiendo obtenido una declaratoria de herederos a su favor o la aprobación formal de un testamento en el que haya sido instituido como heredero, resulta vencido en la acción de petición de herencia; (b) la de quien incurrió en falsedad para obtener una declaratoria de herederos nula u obtuvo el auto aprobatorio del testamento referido a un testamento ineficaz (por revocación, nulidad u otra causa); o que entrañe falsedad instrumental; (c) también podría ser considerado heredero aparente quien no cuenta con declaratoria de herederos o auto aprobatorio de testamento, pero se comporta como un heredero real (Borda, G. ‘Tratado…Sucesiones’, t. 1 pág. 330, número 470; (Lloveras, Nora y Orlandi, Olga, ‘El heredero aparente: la perspectiva en las XXI Jornadas Nacionales de Derecho Civil’, Revista Jurídica, Uces: dspace.uces.edu.ar:8180/xmlui/handle).
Desde ya que es innecesario que el sujeto activo de la acción de petición de herencia haya sido declarado previamente heredero del causante, pudiendo acreditar su parentesco durante el período de prueba (Salas-Trigo Represas, ‘Código…’, t. 3 pág. 65).
En lo que atañe al objeto de esa acción, es el reconocimiento de la calidad de heredero. Y los bienes cuya restitución se pretende, deben ser poseídos por el demandado a título de heredero. Posesión que habrá adquirido el heredero aparente, de pleno derecho, por declaratoria de herederos o por el auto mediante el cual se aprobó el testamento en cuanto a sus formas (arts. 3410, 3412 y 3413 del Código Civil). En estos últimos casos, en forma retroactiva al día de la muerte del autor de la sucesión, que señala el momento de su apertura ( arts. 3344, 3413, 3415 y concs. del Código Civil).
Aplicando estos conceptos a la especie, puede entonces sostenerse que el contrato de locación invocado por la codemandada, fue a su tiempo convenido con quien fue poseedora de la herencia de Secundino Uria -entre cuyos bienes debía encontrarse el inmueble dado en alquiler-, al obtener en su favor la aprobación del testamento que la instituyó única heredera. Pues si bien es cierto que cuando, el 13 de diciembre de 2002, Adelina del Río formalizó la locación con Estela Susana Bonora, aún no estaba en posesión de los bienes relictos, lo cual ocurrió el 27 de diciembre de 2003 al aprobarse el testamento, ha de juzgarse que la heredera instituida sucedió inmediatamente al difunto sin ningún intervalo de tiempo y con efecto retroactivo al momento del fallecimiento del de cujus, es decir al 21 de setiembre de 2002 (fs. 10/11vta.; fs. 5, 7/8vta. y 23 de los autos ‘Uria, Secundino s/ sucesión testamentaria’, agregados; S.C.B.A., Ac 51848, sent. del 03/05/1995, ‘Di Nucci, Juan Carlos c/ Dongo, Carlos Rosa y otros s /Disolución de condominio y sociedad’, en Juba sumario B23345; S.C.B.A., C 97048, sent. del 05/03/2014, ‘A., N. M. c/ S. J., A. s/ Sucesión. Reconocimiento de paternidad y petición de herencia’, en Juba sumario B3904635).
En definitiva, la locadora, procedió como heredera real, con todas las exterioridades del título, al contratar la locación. Aunque dicho carácter resultó que no le correspondía y era solo aparente, en la medida en que terminó vencida en el juicio que nulificó el testamento en que había apoyado originariamente su condición. Juicio que fue iniciado por Inés Rosalía Uria el 11 de abril de 2003 – es decir cuando la locación había sido contratada- y culminó con la sentencia de la alzada del 1 de noviembre de 2005. Obteniendo la posesión judicial de la herencia con la declaratoria de herederos del 4 de octubre de 2012, al no encontrarse en ninguno de los supuestos regulados por el artículo 3410 del Código Civil (fs. 19 de los autos ‘Uria, Inés Rosalia c/ del Río, Adelina s/ incidente de nulidad de testamento’, que corre por cuerda; fs. 42 de los autos ‘Uria, Secundado s/ sucesión ab intestato’, igualmente sumado a los presentes; art. 3412 del mismo cuerpo legal).
Llegado a este punto, queda manifiesto que para abordar la materia en cuestión en este juicio de desalojo -iniciado por la heredera real contra la locataria- será menester detenerse en el problema creado entre ambos herederos -el aparente y el real- que se relaciona con los efectos de la acción de petición de herencia, según los cuales el heredero desplazado debe devolver los bienes de la herencia -entre los que se cuenta el inmueble alquilado- teniendo en cuenta su buena o mala fe en lo que atañe a la responsabilidad, restitución de los frutos, etc.. (arg. arts. 3422, 3423, 3425 a 3428, 3429 y concs. del Código Civil).
Porque es desde ese escenario que va a poder contemplarse si la acción fue bien dirigida sólo contra Estela Susana Bonora que contrató como locataria con Adelina del Río o si al debate acerca de las implicancias de ese acto debió integrarse a esta heredera aparente, teniendo en cuenta lo normado por el artículo 3429 del Código Civil, que obliga al heredero real a respetar los actos de administración celebrados por el poseedor de la herencia a favor de terceros, sea aquel de buena o mala fe.
5. En ese trajín, lo primero es revelar que el juicio de nulidad de testamento, tramitado y decidido en el expediente que se acompaña, del que resultó la nulidad del acto, dando motivo a la sucesión ab intestado, iniciada luego y que culminó con la declaratoria de herederos a favor de Inés Rosalía Uria, encausó y produjo los efectos de una acción de petición de herencia, donde el sujeto activo fue quien invocó un derecho mejor que el de quien se encontraba en la posesión y goce de la herencia y el sujeto pasivo la heredera instituída por testamento, a la postre falso o anulado (arts. 3421, 3423 y concs. del Código Civil; Salas-Trigo Represas, ‘Código…’, t. 3 pág. 65, 2; Borda, G., ‘Tratado…Sucesiones’, t. I págs.. 328, números 468 y stes.).
Las consecuencias del progreso de esa acción -como se sugirió antes- no pudo ser sino la restitución de los bienes componían la herencia; entre ellos, el inmueble alquilado por la heredera aparente a Bonora, que nadie discute como de propiedad del causante. Por manera que, triunfante la heredera real, quien después obtuvo la posesión judicial de la herencia, a ella debían serle entregados todos los bienes con sus accesiones y mejoras por parte de Adelina del Río.
De no mediar una entrega espontánea, corría por cuenta de Rosalía Uria exigirle a la heredera desplazada la restitución consiguiente, por el trámite procesal adecuado.
Ese era el momento de resolver el problema de los actos de administración y disposición, que la heredera aparente hubiera formalizado durante el tiempo en que se había encontrado en la posesión de la herencia, para resolver si eran válidos, nulos, o si -en el caso de los actos de administración- debían ser respetados. Y en el caso puntual de la locación, hasta cuándo (arg. arts. 1622, 3029 y 3030 del Código Civil).
Sin embargo, antes que proceder de ese modo, Inés Rosalía Uria, optó por demandar la restitución del inmueble locado directamente a la inquilina, sin siquiera citar al proceso a quien le había alquilado: la heredera aparente Adelina del Río, a quien había vencido en aquel juicio de nulidad de testamento, quedando como única heredera de Secundino Uria.
Y al saltear ese paso, quedó expuesta a la defensa que le planteó la locataria: que su obligación de restituir era exigible por quien le había dado en locación y no por la actora, encontrándose en la situación reglada por el artículo 1622 del Código Civil (fs. 37/vta. y 38; arts. 3463 y 3465 del Cödigo Civil).
Es que la demandante, no debió dejar de advertir que el locatario, como tenedor, no es sino representante de la posesión del poseedor (arg. arts. 2352, 2460, 2462 inc. 1 del Código Civil). Y su obligación de restituir el bien era exigible por quien le había otorgado la tenencia, sin que importara que fuera o no titular de derechos sobre el bien (arg. arts. 2467 del Código Civil). Por manera que, para obtener el efecto deseado, en cuanto no ignoraba que locación había sido celebrada por la hereda aparente durante el tiempo en que estuvo en la posesión de la herencia y no por el causante, no pudo eludir dirigir la acción contra ésta, a quien -como fue dicho- había desplazado de la herencia mediante aquella acción de nulidad de testamento que involucró una petición de herencia.
Ciertamente, era su legítima contradictora en cuanto a los bienes relictos, y a ella debió reclamarle, antes que a ninguna otra, la entrega del bien hereditario dado en locación. Acaso, debatiendo con ella y también con la locataria -envuelta en el asunto- si debía o no respetarse y hasta cuándo, el acto de administración que, por principio, significó el alquiler del inmueble; si la locataria había obrado o no de buena fe, si las prórrogas le eran o no oponible, etc. (arts. 3425, 3426, 3427, 3429 y cocns. del Código Civil).
Se advierte que en algún momento, el apoderado de Inés Rosalía Uria, parece haber intentado una gestión extrajudicial previa, dirigida a Adelina del Río (fs. 3). Aunque luego la acción de desalojo se encaró exclusivamente contra la inquilina, omitiendo todo reclamo contra la heredera aparente. Lo cual, a mérito del desarrollo precedente, sella la suerte de la acción de desalojo, que no prevalece frente a lo expuesto por la inquilina al responder la demanda y luego en los agravios, donde negó derecho a la actora para reclamarle la restitución del bien locado, ciertamente con razón.
6. El agravio de Juan transita por la imposición de costas, a partir que fue desestimada la acción de desalojo contra él, al admitirse la excepción de falta de legitimación pasiva.
Ciertamente no era locatario. En todo caso integraba el grupo conviviente de la inquilina.
Pero mas allá de todo ello, la acción de desalojo se desestima contra Estela Susana Bonora y ese rechazo es con costas a la actora. Por manera que decidido lo principal de ese modo, no puede resolverse de distinta manera el tema de las costas para el codemandado. En este sentido, los argumentos por los cuales no se hace lugar al desalojo, absorbe también toda justificación del reclamo contra Juan que pudiera germinar en una imposición de costas diferente (arg. art. 68 del Cod. Proc.).
7. Para cerrar, se postula desestimar la acción de desalojo dirigida contra Estela Susana Bonora, imponiendo las costas de ambas instancias a la actora, tanto por esa acción como por la dirigida contra Omar Agustín Juan a quien, aunque desestimada contra él, se le cargaron las costas (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.).
VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Al ser demandada aquí por desalojo, Estela Susana Bonora dijo ser locataria de Adelina del Río, a través de relación contractual que se demostró (ver contrato a fs. 10/11 vta., admitido a f. 26.2 párrafo 2°; atestación de del Río a f. 89; art. 1 ley 23091; arts. 1035 y 1622 cód. civ.).
Así, la demandada Bonora, considerándose mera tenedora del inmueble, pudo plantear excepción de falta de acción a su respecto, procurando el rechazo de la demanda por no haber sido orientada contra la verdadera legitimada pasiva: la locadora en cuyo nombre tiene la cosa (art. 2462.1 cód. civ.).
No obstante, ese planteo de Bonora operó también como nominatio auctoris y, así, la accionante pudo intentar redirigir su demanda contra la denunciada locadora incluso en este mismo proceso (prevalecería la aplicación analógica del art. 2782 CC por sobre el art. 331 CPCC, arg. art. 31 Const.Nac.), o, en todo caso, pudo instar un nuevo proceso de desalojo contra la locadora propiciando en su momento una acumulación procesal con sentencia única (art. 188 y sgtes. cód. proc.; para más, remito a mi “Terceros en el proceso civil”, La Ley, Bs.As., 2011, capítulo II “La tutela del interés propio, pretendido por o contra otro sujeto”).
En tales condiciones, debe ser rechazada la demanda si no fue dirigida contra la poseedora sino contra la mera tenedora en nombre de ella: no puede condenarse a la tenedora a que entregue la cosa sino a la poseedora de quien la obtuvo, ni -menos aún- a ésta a entregárselo a la accionante que no la demandó (arts. 34.4 y 163.6 párrafo 1° cód. proc.; art. 18 Const.Nac.).
Las costas deben ser impuestas en ambas instancias a la demandante vencida, incluso a fortiori las devengadas por el co-demandado Juan, quien, habiéndose autotitulado locatario sin serlo (f. 81 expte. 16099/03), rechazándose la demanda por las razones indicadas no podría quedar en peor situación que Bonora, quien dijo ser y es locataria (arts. 68, 77 y 384 cód. proc.).
Adhiero, así, al voto inicial (art. 266 cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar las apelaciones de foja 114 y, en consecuencia, no hacer lugar a la acción de desalojo dirigida contra Estela Susana Bonora; con costas de ambas instancias a la actora, tanto por esa acción como por la dirigida contra Omar Agustín Juan, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar las apelaciones de foja 114 y, en consecuencia, no hacer lugar a la acción de desalojo dirigida contra Estela Susana Bonora.
Imponer las costas de ambas instancias a la actora, tanto por esa acción como por la dirigida contra Omar Agustín Juan, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
