Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 44– / Registro: 43
Autos: “MICHEO JOSE MARIA C/ MATURANA MARIA DEL CARMEN Y OTROS S/ESCRITURACION”
Expte.: -89292-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintitrés días del mes de junio de dos mil quince, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “MICHEO JOSE MARIA C/ MATURANA MARIA DEL CARMEN Y OTROS S/ESCRITURACION” (expte. nro. -89292-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 188, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 160.2 contra la sentencia de fs. 154/157 vta.?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1- No está en tela de juicio que en los autos caratulados “Banco Edificador de Trenque Lauquen SA c/ Micheo, José María s/ cobro hipotecario”, expte. nro. 19.121, el banco allí actor:
a- adquirió -con fecha 13-11-92- en subasta pública el inmueble cuya escrituración aquí se demanda (ver boleto de f. 142 de los autos citados).
b- compensó el saldo de precio;
c- luego de aprobada la subasta obtuvo la posesión del inmueble adquirido (ver fs. 160, 163, 165/166).
En definitiva, la venta quedó perfeccionada a favor del Banco Edificador de Trenque Lauquen SA sin necesidad de escritura pública, tal como lo edicta el artículo 1184 proemio del código civil, aunque el Banco había designado escribano para protocolizar las actuaciones pero nunca lo hizo (arts. 1184, proemio, cód. civil y 581, 586 y concs. cód. proc.; ver fs. 159, pto. II, 163, 164, 167 y 168 de los autos citados y orignal de informe de dominio a fs. 143/145 de los presentes).
Tampoco se discute que el Banco Edificador SA vendió por boleto dicho inmueble a Angel Avelino Holgado (ver boleto de fs. 85/86 del sucesorio nro. 28454 ofrecido como prueba).
Además, dicho boleto fue reconocido por uno de los apoderados del banco y firmante del mismo (ver testimonio de Julio Jonas, resp. 3ra. de f. 101 a interrogatorio de fs. 100/vta.; art. 456, cód. proc.).
Pero Angel Avelino Holgado fallece sin haber escriturado el bien a su favor como se había comprometido con su vendedor (ver cláusula 4ta. y 8va. del referido boleto; certificado de defunción de f. 6 del sucesorio).
En ese contexto el actor demanda a los herederos de Holgado por escrituración y daños y perjuicios.
El juzgado rechazó la demanda argumentando que tratándose de subasta judicial no es requisito para perfeccionar del dominio la escritura pública ni su inscripción registral y que del informe de dominio adjuntado surge el anoticiamiento de la subasta y el levantamiento de los embargos al sólo efecto de escriturar (ver f. 157, párrafo antepenúltimo).
Apela el actor insistiendo en la escrituración.
2- Es cierto, como se dijo, que no se requiere escritura pública para perfeccionar el dominio en cabeza del adquirente en subasta (art. 1184 proemio, cód. civil).
Pero que el adquirente en subasta no necesite para perfeccionar su título de una escritura pública, ni de inscripción registral, no significa que por otras razones (vgr. impositivas) si esa prerrogativa a su favor generase algún perjuicio al anterior propietario/ejecutado, no deba remover la inscripción registral para dar a conocer frente a terceros el actual estado dominial del bien (art. 2505, cód. civil; 2, ley 17801).
Pero, ¿fueron los accionados los adquirentes en subasta del bien?
No. El adquirente fue el Banco Edificador de Trenque Lauquen SA; los accionados lo adquirieron en tanto sucesores del comprador por boleto de quien compró en la subasta.
Entonces, existieron dos relaciones jurídicas: una derivada de la compra en subasta por la cual el Banco Edificador compra el inmueble, gestada y concretada dentro del proceso de ejecución hipotecaria mencionado en 1- y otra ajena a todo trámite judicial entre el Banco Edificador SA y Angel Avelino Holgado por la cual el primero vende por boleto al segundo el bien adquirido en la subasta.
Micheo es un tercero en la relación jurídica entre el banco adquirente en subasta y el comprador por boleto; y en tanto con él no contrató, no advierto que hubiera tenido obligación alguna a su respecto (arts. 1195, 1196 y 1197 del cód. civil).
Entonces, teniendo en cuenta lo dicho en 1- si los accionados adquirieron el bien por ser sucesores del comprador por boleto, y no hay relación jurídica que hubiera unido al actor con el adquirente por boleto, tampoco puede haberla entre el actor y los sucesores de aquél por la cual éstos deban o puedan éstos escriturar el bien a su nombre prescindiendo del adquirente en subasta, pues la condena pretendida no permite dar continuidad al tracto registral (arts. 15 y 16, ley 17801, 499, cód. civil).
Como se dijo, la venta fue realizada en los autos caratulados “Banco Edificador de Trenque Lauquen SA c/ Micheo, José María s/ Cobro hipotecario”, por el juez en ejercicio de la jurisdicción que le era propia, resultando adquirente la misma entidad crediticia allí demandante.
De ello se desprende que, si Micheo pretendía que se modifique la inscripción dominial, tal reclamo bien pudo ser planteado ante el juez de la subasta para que éste decidiera acerca de la posibilidad o no de protocolizar allí la subasta o bien, en caso de no obtener respuesta favorable, requiriendo de quien adquirió el inmueble en ella la remoción de la actual inscripción registral que dice lo perjudica; pero no de los accionados para que sean condenados aquí a escriturar.
Es que no siendo Micheo el vendedor, y tampoco los demandados los compradores en subasta, no se advierte modo de escriturar aquí el inmueble o condenar a ello a los demandados como se pretende, pues ni Micheo puede firmar como vendedor ni el juez de este proceso podría hacerlo como adquirente en nombre de los Holgados, pues queda en medio la venta judicial que no puede ser soslayada en función de lo edictado por el artículo 15 de la ley 17801 que exige la continuidad del tracto y por ende sin afectar el derecho de defensa del Banco que no fue citado a juicio.
En suma, en este contexto no advierto cómo es que los accionados puedan ser aquí condenados a escriturar un bien cuyo propietario/vendedor no ha sido aquí ni demandado ni citado (arts. 18 Const. Nac. y 15 Const. Prov. Bs. As. y 15, 16 y concs., ley 17801).
Elllo así, pues si vendió el juez en ejercicio de su jurisdicción al Banco Edificador; es el Banco Edificador quién debió escriturar o cuanto menos si no le era necesario hacerlo ni protocolizar las actuaciones, en todo caso realizar las diligencias necesarias para que el mantenimiento de la inscripción registral a nombre del aquí actor no lo coloque concreta o potencialmente en condiciones de sufrir algún perjuicio (vgr. embargo de bienes, tal como acaeció en el expediente de apremio nro. 1556/2011 iniciado por el Fisco Provincial contra el actor -ver fs. 17/19 de la referida causa-).
En otras palabras, si alguien tenía que remover algo y si de alguien era posible reclamar, no era a los accionados, al menos solitariamente -terceros en la adquisición realizada por el Banco mediante subasta pública-, sino al Banco ejecutante/adquirente en subasta; ya sea en el expediente donde el bien fue vendido intimándolo a completar los trámites que habían sido iniciados bajo apercibimiento de hacerlo el aquí actor a costa del adquirente (ver fs. citadas de la referida causa donde se designó escribano para protocolizar las actuaciones y Disposición Técnico-Registral 12/2004 del Registro de la Propiedad Inmobiliaria); o bien en este trámite de escrituración; pero en vez se demandó escriturar solitariamente a quienes no tenían para con el actor obligación de escriturar alguna.
Y no explica el apelante cómo es que pretende que se condene a los accionados a inscribir el acuerdo homologado en el sucesorio y por el cual se les habría adjudicado el inmueble en cuestión sin que esa condena violente o se vea impedida de concretar en función de lo edictado por los artículos 15 y 16 de la ley 17801: pues el causante no es el titular registral del bien; sino el actor; y como se dijo, el actor no puede firmar la escritura por no haber sido vendedor; y el comprador en subasta y luego vendedor -que sí podría firmar la escritura o en caso de negativa hacerlo el juez a su costa; art. 510, cód. proc.- no ha sido citado al proceso.
Es que tiene dicho la SCBA que: “…las transmisiones originadas en una subasta pública dan cuenta de un acto complejo (conf. Ac. 57.322, sent. de 12-III-1996; Ac. 56.017, sent. de 31-III-1998; Ac. 70.901, sent. de 19-II-2002), de índole jurisdiccional, en el cual confluyen intereses públicos y privados, así como relaciones procesales y sustanciales. Como ha dicho esta Corte, en la subasta se prescinde de la voluntad del deudor-propietario, de allí que, en rigor, quien realiza la transmisión de los derechos sobre el bien es el juez, en ejercicio de una potestad de disposición inherente a su jurisdicción, sin actuar como representante de aquél (conf. Ac. 35.394, sent. de 15-III-1988; Ac. 56.017, sent. de 31-III-1998; Ac. 70.901, sent. de 19-II-2002; C. 87.841, sent. de 12-XII-2007).
En función de las particularidades que exhibe la compra en subasta, algunos de los recaudos exigibles en las transmisiones voluntarias del dominio se hallan matizados en las normas positivas. En tal sentido, en su primera parte, el art. 1184 del Código Civil, referido a la forma a observar en ciertos contratos, deja a salvo del requisito de la escritura pública cuando la transferencia dominial es realizada en subasta pública. A ello no obsta, por cierto, lo dispuesto en los arts. 583 y 584 del Código Procesal Civil y Comercial, previstos en conveniencia del adquirente y a fin de la inscripción registral (v. Rivera, Julio César, en Llambías, Jorge Joaquín-Alterini, Atilio A., Código Civil Anotado, Abeledo Perrot, Bs. As., 1985, t. III-A, p. 98). Más aún, según lo dispuesto en el art. 586 de la ley ritual, el perfeccionamiento de la venta en subasta tiene lugar después de aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere si se hubiere otorgado facilidades y realizada la tradición del bien a favor del comprador, sin otra exigencia. ” (conf. SCBA LP C 104759 S 14/09/2011 Juez SORIA (SD) Carátula: Shimabukuro, Ana María s/Incidente de verificación de créditos en autos “Cametho, Rubén Alberto. Concurso preventivo -hoy quiebra-” Magistrados Votantes: Soria-Negri-Kogan-Genoud ; fallo extraido de base Juba).
3- En fin, más allá de la comprensible situación del actor, no advierto que pueda prosperar la demanda, no porque sea suficiente con el anoticiamiento de la subasta y el levantamiento de los embargos al sólo efecto de escriturar, como indicó el juez de la instancia inicial, si no porque aún cuando hipotéticamente los demandados firmaran la escritura como adquirentes del bien en tanto sucesores del comprador por boleto, o en caso de reticencia lo hiciera el juez a su costa como lo edicta el artículo 510 del código procesal; tal alternativa no podría terminar de concretarse en la medida en que no se cuenta con quien firme la escritura como vendedor, pues quien vendió por boleto al progenitor de los accionados no fue traido al proceso (art. 3270, cód. civil); y a los fines de remover la actual inscripción registral -como se dijo- se hace necesaria la continuidad del tracto (arts. 15 y 16, ley 17801).
Desde tal perspectiva, aunque por otros fundamentos corresponde desestimar el recurso.
4- Sin perjuicio de lo anterior; sería aconsejable que los accionados, aún cuando no hubieran adquirido del aquí actor el bien cuya posesión hoy detentan, pese a lo dificultoso de su escrituración (ver testimonio de García de fs. 90/vta.; y también de Julio Jonas de f. 101/102), por elementales razones de justicia, realizaran las gestiones tendientes a escriturar lo antes posible el bien a su nombre, tal como se comprometiera en la carta documento de fs. 7; o bien se presenten ellos en el expediente de la ejecución a fin de intentar completar los trámites faltantes para lograr la inscripción de la subasta. Máxime que esta alternativa les posibilitaría escriturar el bien, en función de la continuidad del tracto al que se viene aludiendo (art. 15 Const. Prov. Bs. As.).
5- En cuanto a costas, estimo prudente imponer las de ambas instancias por su orden, atento que, intimados los accionados mediante carta documento a escriturar, no desconocieron obligación a su cargo, si no tan sólo que esa obligación tuviera la data que esgrimía el actor, manifestando que escriturarían a la brevedad (ver cta. documento de f. 7), pudiendo en ese caso haber generado en el actor la espectativa razonable que a través de este proceso se lograría su objetivo (art. 68, párrafo 2do., cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Si en una ejecución judicial -“Banco Edificador de Trenque Lauquen S.A. c/ Micheo, José María s/ Cobro Hipotecario” expte. 19121- el adquirente -el allí actor- fue puesto en posesión del inmueble subastado (f. 23 párrafos 1° y 2°), no pudo ser con arreglo a derecho sino porque, antes, la subasta había sido aprobada y porque se había cancelado de alguna forma la obligación de satisfacer el precio -“compensación” o pago- (art. 586 cód. proc.).
Aprobada, satisfecho el precio y entregada la posesión, la subasta judicial quedó perfeccionada (art. 586 cód. proc.) y así se produjo la transmisión del derecho real de dominio a favor del adquirente, incluso frente a terceros (SCBA, 12/12/2007, “Mercerat, Gustavo Claudio c/ Lattaro, Gerónimo s/ Desalojo”). Lo admite el demandante al sostener que la cosa rematada dejó de pertenecerle (f. 24 vta. párrafo 4°; art. 2508 cód. civ.).
Entonces, si con eso el adquirente en subasta se había convertido en dueño incluso frente a terceros, no estaba obligado ni a escriturar ni a inscribir.
Pero, ¿por qué no estaba obligado a escriturar para convertirse en dueño? Porque la escritura pública puede ser sustituida por testimonio de las actuaciones judiciales esenciales relativas a la subasta (art. 1184.1 cód. civ.; arts. 581 último párrafo y 583 cód. proc.; ver disposición 12/2004 del registro de la Propiedad Inmobiliaria bonaerense, que derogó a la disposición 2/74).
¿Y por qué el adquirente no estaba obligado a inscribir en el registro esas actuaciones esenciales o su protocolización para convertirse en dueño frente a terceros? No lo estaba necesariamente porque la subasta judicial cuenta con su propio mecanismo de publicidad: los edictos (arts. 574 y 575 cód. proc.).
Eso así sin perjuicio de la optativa protocolización notarial de las aludidas actuaciones judiciales esenciales y de su conveniente inscripción registral, que -repito- no son condiciones sine qua non para que el adquirente en subasta se convierta en dueño incluso frente a terceros (disposición 12/2004 cit.).
2- Si el adquirente en subasta judicial, ya dueño, no estaba obligado ni a escriturar ni a inscribir, de suyo no estaba obligado ni a escriturar ni a inscribir ni respecto del aquí demandante ni de nadie más. O sea, si no existían las obligaciones de hacer consistentes en escriturar e inscribir, el aquí actor ni nadie podían ser acreedores de esas obligaciones, como tampoco deudor de ellas podía serlo el adquirente en subasta judicial.
En todo caso, como es el juez quien vende en subasta durante el trámite de ejecución judicial (ver SCBA “Mercerat”, cit. en 1-), el dueño ejecutado no es el vendedor a quien el comprador en subasta le deba algo, como v.gr. escriturar o inscribir.
Así, si el adquirente en subasta judicial luego vendió la cosa, al hacerlo no pudo transmitir a sus compradores -digamos, con trazo grueso, a los demandados de autos- ninguna pendiente obligación de escriturar ni de inscribir que no existía (arts. 3262, 3266, 3270 y concs. cód. civ.).
Por otro lado, tampoco se ha aducido ni probado que los demandados de autos se hubieran obligado respecto del demandante -mano a mano con él a través de alguna relación jurídica que los hubiese enlazado directamente- a escriturar ni a inscribir (arts. 499 y 910 cód. civ.; arts. 330.4 y 375 cód. proc.).
Ergo, los demandados de autos no le deben al demandante ni escriturar ni inscribir, porque no contrajeron por sí esas obligaciones para con él y porque tampoco les fueron transmitidas por el adquirente en subasta judicial cuando éste les vendió la cosa (art. 34.4 cód. proc.).
3- Pero, ¿podría concebirse alguna responsabilidad extracontractual de los demandados por no haber protocolizado ni inscripto?
No, por varias razones, que veremos a continuación.
3.1. Ausencia de ilicitud (art. 1066 cód. civ.).
En primer lugar, no puede decirse que el adquirente en subasta cometió algún ilícito si no protocolizó las actuaciones judiciales esenciales aludidas y si no las inscribió, porque simplemente no estaba obligado a hacerlo para convertirse en dueño (art. 19 Const.Nac.; art. 1071 párrafo 1° cód. civ.).
Si esa situación no es ilícita, su solo mantenimiento -debido a la falta de escrituración y de inscripción de una posterior venta a favor de los demandados- no advierto cómo podría serlo (arts. cits. cód. civ.; art. 384 cód. proc.).
3.2. Falta imputable al propio demandante (art. 1111 cód. civ.).
En cualquier caso, si esa situación y su mantenimiento hubieran sido o fueran perjudiciales para el aquí actor, él y nadie más sería responsable de los daños que hubiera podido o pueda sufrir (art. 1111 cód. civ.), porque le era y le sería muy simple conjurarlos: sólo pidiendo y obteniendo en la ejecución que el juez disponga la inscripción registral de la subasta perfeccionada en los términos de la disposición técnico registral 12/2004 (arts. 20 y 923 cód. civ.).
3.3. Acreditación de la ausencia de daño alegado o inacreditación del daño alegado (art. 1067 cód. civ.).
La deuda reclamada en “Fisco de la Pcia. de Bs.As. c/ Micheo, José María s/ Apremio provincial” expte. 5781/2011 no fue soportada por el actor -como lo adujo a f. 23 vta.-, sino por los demandados (tenor de la posic. 10 y su absol., fs. 91 vta y 92.; arts. 409 párrafo 2° y 421 cód. proc.). ARBA no registraba deudas a 24/9/2013 generadas por el inmueble subastado (informe a f. 111; arts. 394 y 401 cód. proc.).
Tampoco es cierto que en ese apremio se le hubieran embargado cuentas bancarias -fs. 23 vta. y 27 vta. c-, porque sólo se embargó el inmueble de marras -el subastado judicialmente- que ya no pertenecía a Micheo lo que significa que esa medida no lo pudo perjudicar pues su patrimonio se mantuvo intacto (ver allí fs. 13 vta. 3.a. y 17/19; art. 374 cód. proc.).
El embargo sobre la cuenta corriente en el Banco Provincia por $ 6.331,90 no fue dispuesto en ese apremio, ni tampoco se ha demostrado que ARBA lo hubiera propiciado como consecuencia de deuda devengada por el inmueble de que se trata (ver informes a fs. 107/108); en todo caso, si el embargo se asentó el 7/9/2011, si se mantenía al 10/9/2013 y si ese inmueble no registraba deuda alguna al 24/9/2013, es muy probable que esa medida procesal se hubiera dispuesto en mérito a otros débitos fiscales ajenos a ese inmueble, pues de lo contrario, estando paga la deuda, ARBA debería haber instado su levantamiento (informes a fs. 107 y 111; arts. 163.5 párrafo 2°, 202, 384 394 y 401 cód. proc.).
El cierre de cuentas bancarias no se produjo como consecuencia de ese apremio -f. 23 vta. y 27 vta. c-, sino, la del Banco Provincia -de otra no hay vestigio en autos, ver f. 26 vta.- por inatención de cheques -ver misiva de f. 18, traída por el propio accionante- (arts. 332 y 385 cód. proc.; arts. 1026 y 993 cód. civ.).
El municipio ha informado que los volantes de pago no son enviados al domicilio real del demandante -tampoco consta en autos que el lugar a donde los manda le pertenezca de alguna forma al demandante-, que no consta ninguna intimación de pago y que el inmueble de que se trata no adeuda $ 25.478,72 (ver fs. 24 párrafo 2°, 28 y 98; arts. 394 y 401 cód. proc.).
Por fin, a esta altura casi huelga decir que sobre el daño moral y el daño psíquico no hay absolutamente ninguna probanza pertinente, conducente y producida (art. 375 cód. proc.).
VOTO QUE NO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en segundo término por el colega juez Sosa.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, de acuerdo a como he votado la primera cuestión, desestimar la apelación de f. 160 contra la sentencia de fs. 154/157 vta., pero con costas de ambas instancias en el orden causado y diferimiento aquí de la resolución aquí sobre honorarios (arg. art. 68 2° párr., cód. proc.; arts. 31 y 51 d.ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde, según mi voto, desestimar la apelación de f. 160.2 contra la sentencia de fs. 154/157 vta., con costas de esta instancia al apelante, infructuoso (art. 68 cód. proc.), difiriendo aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 d.ley 8904/77).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en segundo término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias. la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 160.2 contra la sentencia de fs. 154/157 vta., con costas de esta instancia al apelante y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
