Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
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Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
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Autos: “GONZALEZ, CARLOS ABEL S/ SUCESION AB-INTESTATO”
Expte.: -91172-
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TRENQUE LAUQUEN, fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975
AUTOS Y VISTOS: la apelación del 19/11/2024 contra la resolución del 8/11/2024.
CONSIDERANDO
1. Toda vez que el coheredero usufructúa el total del inmueble del acervo, ha quedado establecido que por ese uso exclusivo, debe abonar un canon locativo, en beneficio de la coheredera privada del uso, y por el 33.33% del bien.
En ese devenir se han ido aprobando liquidaciones, y lo que cuestiona la heredera es lo resuelto por la magistrada de origen en último término, quien al resolver la incidencia generada con la liquidación practicada por la heredera, dispone -en lo que es útil al recurso- que la obligación del coheredero deriva del art. 2328 del CCyC; que es una obligación de valor, una compensación por el uso exclusivo, y a tal fin se establece una renta compensatoria por el uso. Aduna, que así las cosas y en concordancia con el art. 772 del CCyC que determina la forma de cuantificar un valor, y en tal caso el monto, se debe hacer referencia al valor real, expresando la jueza, que hasta aquí le asiste razón al coheredero González (este había postulado al impugnar la liquidación: Por el contrario la única relación que nos une es la de coherederos de nuestro difunto padre y el pago de una mensualidad por el uso del 33,33% del bien inmueble que aún se encuentra en cabeza de mi hermana. Lo único que se le adeuda es en base a la utilización de dicho porcentaje pero de ninguna manera y bajo ningún aspecto un relación contractual que nos convierta en locatario y locadora, escrito del 15/10/2024).
Luego la jueza de origen, advierte, a mayor abundamiento, que no existiendo un interés legal o convencional acordado, corresponde aplicar la tasa pasiva aplicada por el Banco Provincia de Buenos Aires, parámetro -dice la magistrada- que los interesados deberán considerar al momento de practicar su liquidación. Con lo cual rechaza la liquidación practicada por Elina y la impugnación del coheredero, indicando que debe realizarse una nueva conforme los parámetros establecidos en esa resolución (res. apelada del 8/11/2024).
Para María Elina González, la tasa indicada por la jueza como aplicable, resulta insuficiente y ampliamente desventajosa, teniendo en cuenta que al día de hoy y desde el año 2014 nunca pudo explotar la propiedad en cuestión como tampoco recibir los frutos que le corresponden en la proporción que marca la ley, dado que la posesión exclusiva la continua ejerciendo el coheredero Luciano González, recibiendo exclusivamente él todo tipo de ganancias al 100%.
Y entonces, postula que la tasa aplicable corresponde que sea actualizada conforme la ley 27551 la cual establece un mecanismo de ajuste anual que considera tanto inflación existente como el aumento de salarios, en base al RIPTE y el IPC (Índice de Precios al Consumidor) ya que según el artículo 14 los ajustes de alquileres se efectuarán anualmente “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Expresa que si ella pudiera usufructuar dicha propiedad al igual que su hermano, podría recibir un canon en concepto de alquiler, por ende la tasa aplicable que debería utilizar es RIPTE, mas el 6% anual como se peticionó, y no la tasa pasiva.
Solicita a sus efectos, la inconstitucionalidad de las normas que derogan la ley 27.551, peticiona la aplicación del fallo “Barrios” que -según interpreta- resolvió, la aplicación del RIPTE más intereses a una tasa pura del 6%.
Persigue que se ordene aplicar la tasa mas beneficiosa a la parte locataria que debiera percibir el correspondiente canon locativo, y que las respectivas liquidaciones deban realizarse conforme al indice RIPTE mas el 6% anual, teniendo en cuenta que durante años y hasta el día de hoy esta parte no ha podido percibir ningún tipo de concepto monetario como tampoco poder explotar la propiedad que le corresponde a ambos herederos (ver memorial 4/12/2024).
El coheredero Luciano González contesta el memorial, y expresa que de la pieza en responde sólo se divisa una mera queja o descontento más no un embate técnico que amerite siquiera el tratamiento del recurso; señala que la suficiencia de la expresión de agravios no se abastece con la reiteración de lo que ya se ha dicho en escritos anteriores, tampoco por la exposición de un razonamiento ajeno a los temas centrales en debate y, menos aún, por la sucesiva y contradictoria alternancia de los argumentos sobre la base de los cuales se pretende la revocación del fallo; el memorial contiene el mismo argumento que el del 5/9/2024, no se evidencia siquiera en forma presunta cual sería el agravio que dice sufrir la apelante por la resolución que ataca, la apelante insiste en la aplicación de una actualización monetaria conforme ley 27551 que no es otra que la ley de alquileres derogada conforme DNU 70/23 del actual gobierno Nacional, reiterando y fijando su postura sobre una normativa inexistente. De allí el pedido de rechazo y consecuente confirmación de la resolución apelada (ver contestación de memorial del 27/12/2024).
2. Ninguno de los interesados ha cuestionado lo decidido por la magistrada, con lo cual hay consenso, en el sentido que la obligación del coheredero, nace del art. 2328 del CCyC; es una deuda de valor enmarcada en el art. 772 del CCyC., una indemnización por el uso exclusivo.
En ese sentido, la resolución en crisis, dispone que esa renta debe determinarse a valores reales, y con una tasa de interés pasiva.
De ello se agravia, Elina quien pretende se ordene aplicar la tasa mas beneficiosa a la parte locataria que debiera percibir el correspondiente canon locativo, y que las respectivas liquidaciones deban realizarse conforme al indice RIPTE, mas el 6% anual, ya que según señala, así lo ha establecido la SCBA en el caso “Barrios”.
2.1. Veamos algunas datos que surgen de la causa:
Por resolución del 9/2/2021, la jueza dispuso que el martillero interviniente, efectuara una nueva y actualizada determinación de los valores locativos de los bienes ocupados por el coheredero Luciano González informados el 3/4/2018, y la pertinente liquidación considerando los porcentajes correspondientes (33,33%).
Es así, que el martillero, informa: 1º) Período Abril 2018 a Marzo 2019: Vivienda $ 10.000 – Galpón $ 6.000; 2º) Período Abril 2019 a Marzo 2020: Vivienda $ 13.500 – Galpón $ 8.100; 3º) Período Abril 2020 a Abril 2021: Vivienda $ 18.200 – Galpón $ 11.000 (ver escrito del 22/2/2021).
Con fecha 23/3/2021 la jueza de paz, aprueba el informe pericial emitido por el martillero interviniente y los valores locativos determinados en la presentación electrónica de fecha 22/2/2021.
El 24/9/2021 la coheredera, sobre la base de esos valores aprobados, liquida los períodos: abril 2018/marzo 2019: $ 52.800 (33%); abril 2019/ marzo 2020: $71.280, abril 2020 /abril 2021: $125.268. Total: $249.348.
Respecto del período que va desde Mayo 2021 hasta la efectiva desocupación, deja planteado que el martillero determine los importes por todo ese periodo y así ampliarse el reclamo. Además, indica que resulta a su favor conforme lo ordenado en autos con fecha 2/2/2016 la suma de $249.348,00 (valores históricos), con lo cual deberá también adicionársele el resultante de la liquidación practicada con fecha 2/9/2019, y desde las respectivas moras hasta el pago los intereses a la tasa activa BPBA (ver escrito del 24/9/2021).
Se aprueba liquidación, quedando determinado el monto correspondiente al canon locativo que abarca el período comprendido desde Abril de 2018 a Abril de 2021, en cuanto ha lugar por derecho pudiere corresponder, por la suma de $ 249.348 (res. 14/2/2022).
Luego ante el pedido de la interesada, el martillero determinó un importe de $ 50.000 mensuales para el período abril de 2021 a septiembre 2022 (res. 6/10/202 y escrito del 11/10/2022).
Ya con nueva letrada, la coheredera Elina solicita que el martillero determine el canon locativo para practicar liquidación por el período 2024, y se decreten medidas cautelares a fin de concretar el pago de la liquidación aprobada (escrito del 2/3/2024).
El coheredero manifiesta que el bien en cuestión es un único inmueble, el cual efectivamente cuenta con un galpón que está siendo utilizado por él, y a su hermana sólo le corresponde el cobro de un canon locativo por su 33%, más no, un usufructo de lo que ella considera sería equivalente al galpón; además adjunta comprobante de pago de la liquidación aprobada el 11/10/2022 por los períodos comprendidos entre abril de 2018 y abril de 2021 (escrito del 14/3/2024).
Elina se opone al pago efectuado, en tanto lo tilda de parcial e inexacto, por cuanto el pago efectuado corresponde a $ 249.348 en virtud de la resolución de fecha 15/2/2022 que aprobó la liquidación en ese monto, por el canon locativo que abarca abril 2018 a abril 2021; sin embargo, desde dicha fecha a abril 2024 claramente no contó con ese dinero, por lo cual, el coheredero omitió añadirle los intereses correspondientes desde tal fecha, siendo el interés acumulado de $669.304,55, arrojando una deuda total de $918.652.55 (cánones locativos más intereses tasa activa que establece el Banco Provincia en pesos restantes operaciones; solicitó se intime al martillero a fin de que actualice canon locativo para practicar liquidación correspondiente del año 2013 a 2018 y de mayo 2021 a abril 2024 (escrito del 17/4/2024).
Con ello, la jueza de paz, resuelve, ante la ausencia de impugnación a la liquidación practicada el 8/2/2019 comprensiva del canon locativo desde Abril de 2014 a Abril de 2018, aprobar la misma en la suma de $146.585,34, indicando que debía practicarse la actualización de las liquidaciones aprobadas y firmes (estaban mal calculados los intereses), en la forma de práctica conforme las observaciones emitidas en los considerandos (res. 7/5/2024).
2.2. Para pasar en limpio, hasta aquí se aprobaron las liquidaciones por los períodos abril 2014/abril 2018 por la suma de $146.585,34 y por el período abril 2018/abril 2021 la suma de $249.348.
El martillero actualiza el valor locativo en la suma de $210.000,00 mensuales, indicando los valores locativos por separados de la vivienda $130.000,00 y del galpón $100.000,00 (escrito 14/5/2024).
El heredero se opone a esa tasación, la tilda de nula, de una mera opinión personal que carece de todo respaldo probatorio que justifique los dichos del martillero, ya que no cuenta con elementos objetivos que permitan analizar los parámetros que tuvo en cuenta para su dictamen (escrito del 3/6/2024).
De ese planteo se confirió traslado al martillero, y demás interesados. El profesional responde y ratifica los valores informados, por ser propios del mercado locativo local que, por otra parte, al igual que lo que ocurre en otros ámbitos se ajustan en forma trimestral o cuatrimestral por inflación (IPC) o ICL (índice de canon locativo) <ver escrito del 4/7/2024>.
Por su lado, Elina presta conformidad con el valor propuesto por el martillero, y siendo que la suma de $249.348 surge de la resolución de fecha 15/2/2022 que aprueba la liquidación que determina el monto referido al canon locativo que abarca abril 2018 a abril 2021, el interés acumulado es de $1.409.098,95, arrojando una deuda total a la fecha de $1.658.446,95 (cánones locativos más intereses).
Sostiene que González adeuda una diferencia de $1.409.098,95 ya que la suma de $249.348 depositada por su parte ha sido impugnada por no ser íntegra. Suma que al momento de ser cancelada, a fin de no continuar adeudando monto alguna sobre dichos periodos, debe añadirse correctamente los intereses correspondientes de acuerdo a la tasa activa restantes operaciones que establece el Banco Provincia en pesos, tal como lo ha realizado ella.
Adiciona, que teniendo en cuenta que el martillero actualizó el canon locativo a $210.000 <ver escrito del profesional del 14/5/2024>, desde el año 2013 a abril 2018 y de mayo 2021 a mayo 2024, la suma total adeudada es de $5.040.000. Por tal motivo, solicita se intima a la otra parte para que proceda a abonar dicho importe (ver escrito del 5/7/2024).
La magistrada, desestima la impugnación del heredero, y respecto de los intereses planteados sobre el canon locativo que abarca el período de abril 2018 a abril 2021, indica que debe la heredera, practicar el cálculo liquidatorio en debida forma, tal como se dispusiera con fecha 7/5/2024 (res. 29/8/2024).
Así las cosas, con fecha 5/9/2024, respecto a los intereses planteados sobre el canon locativo que abarca el período abril 2018/abril 2021, Elina procede a realizar el cálculo liquidatorio. Señala que con fecha 14/2/2022 fue aprobada la liquidación por ese periodo en la suma de $249.348 según valores determinados por el perito con fecha 9 de marzo de 2021; y que ella considera, que debe aplicarse a dicha suma, la actualización de la ley 27551 la cual establece un mecanismo de ajuste anual que considera tanto inflación existente como el aumento de salarios, en base al Ripte y el IPC.
Así determina: ajuste por RIPTE – Monto a Ajustar: $249.348 – Desde Abril 2018 (inclusive) hasta Junio 2024, Aumento del RIPTE: 3.224,2%, Coeficiente de Ajuste: 33,242; $249.348,00 de Abril 2018 inclusive $8.288.826,22 en Junio 2024.
Luego a la suma así actualizada, le aplica intereses ($8.288.826,22 ripte 42% -6% x 7 años adeudados- = $11.770.133,23). Considera y solicita se aplique el fallo “Barrios” el cual sostiene, establece la aplicación del RIPTE más intereses a una tasa pura del 6% y pide en consecuencia se intime al martillero a fin de que actualice canon locativo para practicar liquidación correspondiente al período 2013/2018 y mayo 2021/abril 2024.
A su turno, el coheredero expone que el método de actualización propuesto en función de la ley 27551, no corresponde, en tanto la ley fue derogada conforme DNU 70/23 del actual gobierno Nacional. Por ende dicha circunstancia demuestra uno del los principales motivos por el cual debe ser rechazada la liquidación, además de que no existe entre las partes una relación contractual de locación que ponga sobre la mesa una discusión de tal estirpe, la heredera toma parámetros de una ley derogada y se detalla el monto final sin hacerse un pormenorizado cálculo mes a mes de los intereses que corresponderían por la situación reclamada. Mal podría partirse de un monto de $249.348 y paso siguiente sin un sólo indicador considerar que se adeudan $11.770.133,23 por el período indicado Abril 2018 a Junio 2024 (ver escrito del 15/10/2024).
Con esas posiciones, retomando lo ya dicho, es que la magistrada resuelve la incidencia, diciendo que la obligación del coheredero deriva del art. 2328 del CCyC, la obligación del coheredero por el uso del bien es una obligación de valor, una compensación por el uso exclusivo, y a tal fin se establece una renta compensatoria por el uso; que así las cosas y en concordancia con el art. 772 del CCyC que determina la forma de cuantificar un valor, y en tal caso el monto debe hacer referencia al valor real. Hasta aquí -dice- le asiste razón al coheredero González no obstante, aclara que éste, no realizó la liquidación que estima procedente.
A mayor abundamiento, advierte la magistrada, que como no existe un interés legal o convencional, corresponde aplicar la tasa pasiva aplicada por el Banco Provincia de Buenos Aires, parámetro que los interesados deberán considerar al momento de practicar su liquidación.
Con lo cual rechaza la liquidación practicada por Elina y la impugnación del coheredero, indicando que debe realizarse una nueva conforme los parámetros establecidos en esa resolución (res. del 8/11/2024).
Quien cuestionó lo decidido fue la coheredera, a través de un recurso de apelación (escrito del 19/11/2024).
Recordemos, que expresó en el memorial, su insistencia a que la tasa aplicable corresponde que sea actualizada conforme la ley 27551 la cual establece un mecanismo de ajuste anual que considera tanto inflación existente como el aumento de salarios, en base al Ripte y el IPC. Tlda de arbitrario lo decidido. Por ende, la tasa aplicable que debería utilizar es RIPTE mas el 6% anual, la tasa pasiva. Por ello, solicita la inconstitucionalidad de las normas que derogan la ley 27.551, pretende se aplique la doctrina del fallo “Barrios” que según interpreta, establece la aplicación del RIPTE más intereses a una tasa pura del 6%.
En suma, el planteo de la coheredera puede resumirse señalando que pretende actualizar los montos correspondientes por el uso exclusivo del inmueble utilizando como parámetro el Ripte, y obtenido ese cálculo, aplicar la tasa de interés del 6% anual. Ello tanto respecto de los períodos liquidados como de los pendientes de liquidación.
3. Vale destacar algunas cuestiones
Hay consenso en que lo debido por el coheredero, en tanto compensación por el uso, es una deuda de valor. Y que para su determinación debe acudirse a las pautas del art. 772 del CCyC, y el monto debe hacer referencia al valor real.
Sin embargo, corresponde efectuar una distinción.
Sólo se mantiene como deuda de valor, la correspondiente al período aún no cuantificado, este es, el de mayo 2021 hasta la actualidad.
Respecto a los períodos anteriores y cuyas liquidaciones fueran aprobadas, se tratan de deudas de dinero, donde habrá de resolverse sobre su actualización, e intereses.
Dicho ello, tratándose de una deuda de valor sólo el período pendiente de determinación, nada dice la magistrada de origen, respecto a los planteos efectuados por la heredera, quien pretende se cuantifique ese valor conforme el coeficiente de actualización propuesto por la ley de alquileres, en tanto entiende aplicable al caso la doctrina emanada del fallo “Barrios”.
Y si bien, los jueces no están obligados a expedirse respecto de todos los aspectos postulados por la partes, si deben hacerlo cuando ellos son centrales a la cuestión traía a debate (art. 3 CCyC, 34.4 cód. proc., 161.2 del cód. proc.).
En el caso, si no se discute que el monto debe hacer referencia a valores reales, lo que no se dice, y por ende faltó analizar, son las razones por las cuales, el método propuesto por la heredera, no cumple con la condición de referencia a valores reales, a sabiendas que no se trata de una relación locativa, pero que en los hechos podría asimilarse y ser de utilidad para determinar el valor real a percibir por la heredera privada del uso de su porción hereditaria.
Con lo cual, es necesario abordar ese tópico en la instancia de origen, para obtener una decisión razonablemente fundada (art. 3 CCyC). Pues decir que es una deuda de valor y que debe reflejar el valor real, sin explicar porque no cumple esa condición la fórmula propuesta por la heredera, o incluso cuál debería tomarse, acaso la el monto de locación informado por el martillero, no es resolver la incidencia planteada.
Sin resolver primero esa cuestión, deviene prematuro expedirse sobre la tasa de interés que resulta de aplicación; recordemos que en la resolución la magistrada indica que debe calcularse conforme la tasa pasiva del BAPRO, más ello fue dispuesto sin resolver el pedido de actualización.
Para ello, deberá tenerse presente al momento de resolver, como se adelantara más arriba, que existen dos liquidaciones aprobadas; una por el período abril 2014/abril 2018 por la suma de $146.585,34 y la otra, por el período abril 2018/abril 2021 en la suma de $249.348.
Es decir, que por esos períodos se debe una suma de dinero, en tanto la deuda de valor quedó determinada en las sumas de pesos aprobadas. Lo que plantea ahora la coheredera, es actualizar esos importes, aún impagos, a través de algún coeficiente, y ello es lo que deberá ser motivo de sustanciación y resolución fundada.
Ello toda vez, que para determinar la deuda de valor por los períodos aprobados, se requirió en las distintas oportunidades que el martillero informara el valor locativo actual del inmueble en cuestión. Y con ese valor se efectuaron los cálculos, arribando así a la suma de $146.585,34 para el período abril 2014/abril 2018 y $249.348 para el período abril 2018/abril 2021. Ese método utilizado para determinar el importe a abonar por el uso exclusivo fue consentido por los interesados.
El período pendiente de determinación, es el correspondiente a mayo 2021 hasta la actualidad, para el cual el martillero había informado un valor mensual de $210.000, al que Elina, por aquél entonces prestó conformidad, más no el coheredero.
Al no haberse abonados los importes de las liquidaciones aprobadas, esa determinación (capital) quedó establecida a valores históricos, ya que a la fecha siguen impagas.
Entonces habrá que resolver si los montos aprobados en las liquidaciones pueden ser actualizados como deuda de dinero, conforme lo pidió la heredera al plantear incidencia, y en caso afirmativo, la tasa de interés a aplicar, o si por el contrario, sólo corresponde se liquiden los intereses, sin más.
Y para el período sin determinar, deberá resolverse si lo postulado por la apelante cumple con la condición de representar el valor real de la obligación a cargo del coheredero, de modo de arribar a su cuantificación en dinero, o bien deberá optarse por otro método.
Por lo expuesto, corresponde, previo a tratar el recurso, remitir las actuaciones al juzgado de origen, a los fines que se expida sobre las cuestiones basales de la incidencia generada, cuyo tratamiento fue omitido en la resolución apelada.
Por ello, la Cámara RESUELVE:
Remitir al Juzgado de origen las actuaciones, a los fines que se expida sobre las cuestiones basales de la incidencia generada, cuyo tratamiento fue omitido en la resolución apelada, difiriendo el tratamiento del recurso de apelación, para el momento en que se encuentre cumplido lo dispuesto.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente y remítase en soporte papel al Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 16/04/2025 07:55:42 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/04/2025 11:32:11 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/04/2025 12:07:10 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
‰7FèmH#m5\4Š
233800774003772160
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 16/04/2025 12:07:28 hs. bajo el número RR-307-2025 por TL\mariadelvalleccivil.
