Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 43– / Registro: 10
Autos: “CHAPARRO LAURA MABEL C/ GUADO ALEXIS S/ DESALOJO”
Expte.: -88799-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, al primer día del mes de abril de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “CHAPARRO LAURA MABEL C/ GUADO ALEXIS S/ DESALOJO” (expte. nro. -88799-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 108, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación la apelación de f. 96, fundada a fs. 103/105 vta., contra la sentencia de fs. 92/93?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de fs. 92/93 hace lugar a la acción de desalojo promovida por Laura Mabel Chaparro contra Alexis Damián Guado, lo que motiva la apelación de éste de f. 96, quien brega por la revocación del fallo.
Hace hincapié en una errónea apreciación de la prueba y en que la vía del desalojo es inidónea para recuperar el inmueble por ser él poseedor y que en todo caso debió recurrirse a las acciones reales, donde se debatiría el fondo de la cuestión.
Cuestiona además la legitimación activa de Chaparro.
2. 1. Ha logrado la actora probar que cuenta con legitimación para promover el desalojo, en la medida que siendo cesionaria de los derechos sobre el inmueble según el instrumento de fecha 1° de noviembre de 2010 (fs. 7/9) -cuya autenticidad no fue desconocida expresamente por el demandado (art. 354.1 cód. proc; fallo de esta cámara, infra citado.-, cuenta con los mismos derechos de aquéllos que efectuaron en su favor la cesión, sea como cónyuge supérstite de Oscar Chaparro y en su parte ganancial Nora Angélica Casas, sea como herederos del nombrado causante, Oscar Darío, María Elisabet y Nora Teresa Chaparro, continuando la cesionaria, por ende, la posesión de los cedentes (arg. arts. 16, 1184.1, 1196, 1453, 3410 y ccs. cód. civil). Es de hacer notar que expresamente colocaron aquellos a la actora en su propio lugar, grado y prelación para que ejercite sus derechos en forma judicial o extrajudicial (v. cláusula 5° del acto instrumentado a fs. 7/9).
Para concluir agrego que la magistrada de la instancia inicial hizo expreso hincapié en que la actora -cesionaria-, su madre y hermanos cedentes refirieron ser hijos y herederos forzosos del titular del bien (fs. 7/8) por lo que debe presumirse que los mismos continuaron con la posesión de su padre sin ninguna formalidad ni intervención de los jueces (arg. arts. 3410 y 3545, cód. civil). Entonces, si -como se referirá infra– Guado no probó que sus abuelos y padres le hubieran cedido derecho alguno sobre el inmueble, las cedentes -abuela y madre- detentaban -al momento de la cesión de fs. 7/8- la posesión que transmitieron a la actora (art. 2445, cód. civil).
2.2. Como se adelantó, Guado para repeler el desalojo dijo ser continuador de la posesión que detentaron sus abuelos y padres.
Y que tanto unos como otros le cedieron sus derechos.
Esa versión no fue corroborada (art. 375, cód. proc.); por el contrario, la cesión de derechos hereditarios de fs. 7/8 evidencia que tanto su abuela como su madre, procedieron de tal modo junto con los otros herederos, pero respecto de la actora (ver documental de fs. 7/10).
En suma, en la medida de los derechos que detentaron su abuela y madre, los transmitieron a la actora y en lo que restaba, los tíos del accionado procedieron del mismo modo. Así, Guado no pudo continuar una posesión que no se le transmitió (art. 3270, cód. civil).
¿Y probó él ser poseedor? ¿Se ha acreditado esa invocada posesión de manera tal que obste al progreso de la acción de desalojo, como pretende Guado?.
No a mi criterio.
Se ha dicho por este Tribunal, siguiendo a la Suprema Corte de Justicia provincial, que “…cuando quien es demandado por desalojo opone la posesión, no basta con que lo afirme, sino que debe acreditar la seriedad de la posesión que invoca, comprobándola al menos prima facie” (ver sent. del 26-03-2013, “Moscoso c/ Diel s/ Desalojo”, L. 42 R. 22, con cita de la SCBA, Ac 40455, sent. del 25-04-1989, “Gordillo c/ Páez y demás ocupantes s/ Desalojo”, en “Ac. y Sent.” t. 1989-I pág. 736).
Y aquí, si bien se ha acreditado la ocupación por el accionado del inmueble cuyo desalojo se pretende, lo que no ha logrado probarse con algún viso de seriedad bastante es que dicha ocupación lo hubiera sido -desde el momento en dice que sus padres se fueron del inmueble o con posterioridad- con ánimo de dueño (arg. arts. 384 cód. proc.).
Pues si bien en las constancias documentales de fs. 21/25 se hace constar que el domicilio de Alexis D. Guado se encuentra en el inmueble a desalojar, expresa la jueza a quo que se trata de actos que pueden ser realizados por el mero tenedor del bien, sin que impliquen por sí mismos actos posesorios (v. f. 92 vta.).
Y no se observa que esa apreciación, que cuenta con fuerza bastante para restar importancia a esos elementos como base de la ocupación a título de dueño invocada, haya merecido puntual crítica por el apelante, quien se limita a reiterar que indican la posesión alegada pero sin hacerse cargo de aquél central argumento que vincula esos actos con los de un mero tenedor (art. 260 cód. proc.).
Por otra parte, como también lo destaca la magistrada en la sentencia, de especial relevancia es la documental de fs. 40/42 emitida por la Cooperativa Limitada de Servicios Eléctricos y Comunitarios de Pehuajó al oficio librado por el propio demandado y a su iniciativa (v. fs. 30 p. 3. a. y 39/vta.), en que se expone que el servicio eléctrico de la vivienda de Chassaing 1385 de Pehuajó se encuentra, efectivamente, a nombre del accionado, habiendo sido hecha la conexión en agosto de 2008 (menos de tres años antes de la demanda) e indicando: “Situación Immueble: ALQUILADO – C° Garante” (fs. 40/42), lo que habilita presumir seriamente que Guado ocupa el inmueble en una calidad distinta a la de poseedor a título de dueño, como pretende (art. 384 cód. proc.).
Pues ese aspecto del informe pudo y debió ser desvirtuado por el apelante en la oportunidad que le brindaba el artículo 401 del código procesal para seguir en su misma tesis, y no lo fue, amén de haber solicitado un informe ampliatorio pero de otras cuestiones ejercido esa facultad para que se completara en otros aspectos (v. fs. 50, 60, 61 y 75).
Tampoco se brinda explicación alguna en la expresión de agravios de fs. 103/105 vta., en donde sólo dice que la factura de f. 25 es prueba de acto posesorio, pero sin hacerse cargo de aquel informe a pesar de haber sido también expresamente tomado en la sentencia apelada como elemento en contra de su pretensión (v. f. 92 vta.).
En suma, no se discute que Alexis Damián Guado resida en el inmueble objeto de litis, ni que en alguna oportunidad lo haya hecho juntamente con sus padres y actualmente con su propia familia; lo que se dice en sentencia, y en este mismo voto, es que no ha logrado acreditar, con el viso de seriedad mínima que requiere la Casación provincial, que lo ocupe a título de dueño o que en ese carácter lo hayan hecho sus progenitores, y así continuar él esa posesión.
Y si bien el testigo Alberto Horacio Villa (fs. 73/74 vta.) dice que medió una cesión del terreno donde se ubica el bien por parte del suegro de Claudio M. Guado (padre del demandado) a su yerno y que ahí vivió y vive aún el accionado Alexis Guado (v. respuestas a preguntas 4°, 7° y 8°) y que la casa fue construida por el indicado Marcelo Guado (respuesta a pregunta 8°), no pudo responder categóricamente que le fuera cedido el lote por Oscar Chaparro a los padres del hoy demandado a título de dueños, ni vio título de cesión ninguno (respuesta a pregunta 10°), ni que Guado padre haya pagado a los albañiles que levantaron la construcción (respuesta a pregunta 13°); en cambio, lo que sí dijo es haber visto en varias oportunidades “al suegro” (Oscar Chaparro, causante que motivó la cesión de fs. 7/9) “darse una vueltita por la obra” (respuesta a pregunta 12°), por manera que puede dispararse también otra versión que más verosímil que dé cuenta que la vivienda haya sido construida por el dueño original del lote (Oscar Chaparro) quien permitió vivir allí a su hija María Elisabet con su familia, aunque con un carácter distinto al que atribuye el demandado (v.gr.: comodato).
En fin, no resulta concluyente el testimonio de Villa a punto tal de permitir la admisión de la defensa del accionado, máxime frente a las restantes constancias a las que se hizo más arriba referencia que desvirtúan lo dicho por él.
Tampoco se hizo cargo el accionado la relevancia dada en la sentencia a su silencio frente a la carta documento de fs. 11.
Es que el silencio extrajudicial de la demandada frente a la carta documento que le fuera remitida por la demandante, es un elemento de juicio corroborante de la falta del pretenso derecho a permanecer en la ocupación del bien: al recibir esa misiva, la buena fe exigía que “Guado” respondiera explicando claramente su postura y, si no lo hizo así, su comportamiento es computable como elemento de convicción corroborante de la sinrazón de su afirmaciones asumidas en juicio (ver misiva a f. 11, no desconocida; arts. 919 y 1198 párrafo 1° cód. civ.; art. 384 cód. proc.; esta cámara Autos: “ALEWA AGROSERVICIOS S.A. C/ AIBAL SERVICIOS AGROPECUARIOS S.A. S/ COBRO SUMARIO SUMAS DINERO (EXC. ALQUILERES, etc.)” ; sent. del 8/7/2013, Lib. 42, Reg. 57).
2.2.1. Discurro aquí que si bien las copias de fs. 7/9 son copias simples, cuya fidelidad con el original no se encuentra adverada a f.18, como dije supra, no fueron desconocidas por el accionado según la manda del art. 354.1 del cód. proc.; pero además, recuerdo que si según la Suprema Corte de Justicia provincial tiene dicho, una fotocopia simple desconocida por la parte afectada carece de fuerza de convicción (Ac. 33497, 03-07-1984, “Hilman c/ Ravaioli”), en sentido contrario se infiere que la fotocopia, en tanto autenticada o no desconocida por la parte afectada, no carece de poder de convicción (ver voto del juez Sosa, en fallo del 26-04-2005, “Canaparo s/ Incidente Revisión”, L.36 R.88; doct. arts. 376 y 384 cód. proc.).
3. Por último, la pretensa nulidad aducida por el apelante a f. 105. p.III.d., sobre la citación de su abuela materna sin que se le haya dado intervención, más allá de tratarse de un error in procedendo que debió canalizarse por la vía incidental (esta cámara, 18-03-08, “P., E.A. c/ R., A.A. s/ Alimentos”, L.39 R.53), es dable destacar que a pesar que se invoca vulneración del derecho de defensa, no se indica, siquiera someramente, de qué manera ello pudiera haber sucedido, sin que surja evidente esa circunstancia del expediente en la medida que habiéndose presentado aquélla por obra de la providencia de f. 87, adhirió “…en todos sus términos a los fundamentos, escritos presentados y la pretensión esgrimida por la Sra. LAURA CHAPARRO…”, de suerte que a idénticas pretensiones de la actora y la tercera, idénticas defensas pudo oponer el demandado (lo que de hecho hizo en el trámite del proceso), no advirtiéndose, de ese modo, evidenciado por el accionado en qué hubiera estado afectado su derecho de defensa (arg. art. 169 cód. proc.).
4. En suma, por todo lo anteriormente expuesto, corresponde desestimar la apelación de f. 96, con costas de esta instancia al apelante vencido (art. 68, cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- La actora dice que le fueron cedidos los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto de su pretensión y que el demandado, su sobrino, es intruso; éste reconoce el parentesco pero niega los otros dos extremos.
2- La actora cree justificar su legitimación activa con una fotocopia simple de una supuesta escritura de cesión de derechos hereditarios (ver fs. 7/10 y 18).
Pero resulta que no hay ninguna prueba acerca del fallecimiento del supuesto causante Oscar Chaparro. Ergo, la cesión cae en saco roto si no se sabe si existen los derechos hereditarios en la supuesta sucesión del nombrado, aunque el inmueble pudiera integrar un eventual haber relicto (ver informe a fs. 80/81; arts. 1175, 3311, 3599,1444, 1449 y concs. cód. civ.).
Por otro lado, teniendo a la vista la alegada cesión de derechos hereditarios y la fotocopia simple con la que la actora pretende acreditarla (ver fs. 7/10 y 18), el demandado negó rotundamente que le hubieran sido cedidos a aquélla los derechos de propiedad: esta negativa incluye, por añadidura, el desconocimiento de la aptitud probatoria de la fotocopia simple. Si el demandado niega la cesión, deja cuestionado entonces por implicancia el intento de demostración de la cesión mediante la documentación traída por la actora, máxime que, a ojos vistas, no se trata de la escritura pública que exige el art. 1184.6 Código Civil (arg. art. 1191 cód. civ.).
3- Aunque se diera algún crédito a esa fotocopia simple, resultaría de ella que la accionante no sería más que nuda propietaria y, en tal carácter, no habría podido accionar reclamando la restitución del inmueble para su ocupación personal, de su concubino y dos hijos (ver f. 14 vta..II párrafo 3°), porque esa ocupación afectaría el uso y goce por la usufructuaria (arg. arts. 2916 y 2914 cód. civ.).
Por otro lado, no pudo ser citada de oficio la supuesta usufructuaria con apoyo en el art. 94 CPCC que sólo prevé la citación coactiva a pedido de parte, ni habría podido serlo de oficio tampoco con base en el art. 89 CPCC ya que, además de haberse superado el momento procesal oportuno -dado que la causa estaba en estado de recibir sentencia y la actora había pedido que se emitiera, ver fs. 85 y 86-, no había una situación de litisconsorcio necesario entre las supuestas usufructuaria y nuda propietaria: aquélla eventualmente habría podido accionar sola contra el ocupante, y ésta también pero sólo para conseguir la entrega del inmueble a favor de la hipotética usufructuaria y no para ella.
Así, ante la existencia potencial de intereses contrapuestos entre la supuesta usufructuaria y la supuesta nuda propietaria que acciona para conseguir que un inmueble le sea entregado a ella, por de pronto no hizo bien el mismo abogado al patrocinar a ambas (arg. art. 60.1 ley 5177).
Por otro lado, al acoplarse la tercero a la demanda de la accionante, se propició una modificación sujetiva de la pretensión actora en su faz activa, fuera de la ocasión del art. 331 CPCC, de espaldas al demandado, a quien para nada se participó en ningún momento acerca de la citación de la tercero ni de su comparecencia.
Así las cosas, con la citación e intervención de la tercero, tal y como fue consumada, quedó configurado manifiestamente un invalidante vicio esencial de procedimiento violatorio de las reglas del debido proceso, que, aunque no fue atacado vía incidente de nulidad, tampoco fue consentido por el accionado (ver f. 105.III.d; art. 172 última parte cód. proc.).
4- La actora es tía del demandado y los sucesos encuentran su escenario en Pehuajó.
Llama la atención que en una localidad relativamente pequeña, donde la gente suele conocerse en razón de la inexorable vecindad, la demandante no sepa cómo y cuándo es que su sobrino accedió al inmueble, así que debo creer que ocultó esa información en su demanda. Es curioso también que, en la demanda, no hubiese arrimado ninguna versión acerca de quién construyó la vivienda.
De todos los testigos que declararon, hay uno solo que se refiere a la temática y él coincide con la tesis del demandado: la casa la construyó su padre -cuñado de la actora- hace unos 24 o 25 años y luego se quedó viviendo el accionado allí (Villa, resp. a preg. 3, 4 y 5, a amp. 1, 2, 3, 4, 6, 7 y 8, fs. 73/vta.); la demandante no arrimó su propia versión, como no sea la totalmente carente de soporte probatorio que lanzó al absolver posiciones, en el sentido que la casa fue edificada por su propio padre -digamos, por el abuelo del demandado, ver absol. a posic. 2 a f. 59-.
Si a falta de otra historia con algún soporte probatorio se tomase como cierto que la vivienda hubiera sido construida por el padre del demandado Guado y si se concediese que la edificación importaría un acto posesorio (art. 2384 cód. civ.), es cierto que no se ha probado que el padre del demandado, el poseedor por edificador, le hubiera transmitido sus derechos posesorios, ni por acto entre vivos ni por causa de muerte; pero lo que sí esta demostrado prima facie es que Guado continuó viviendo allí con su mujer y sus hijos luego que su padre se fue y desde antes de la fecha de la argüida cesión de derechos hereditarios (supuestamente, noviembre 2010; ver f. 7) , y no solo por la atestación de Villa a fs. 73/vta., sino también por los informes de fs. 75 -conexión eléctrica a su nombre desde 4/2008- y las declaraciones de Castro -resp. a preg. 4, f. 47-, de Rodríguez -resp. a preg. 4 y 6, f. 52- (arts. 384, 394, 401 y 456 cód. proc.).
Insisto que la demandante no proporcionó en la demanda ninguna otra versión acerca de cómo hubiera entrado el demandado en la ocupación de la vivienda. Ende, en la confrontación entre una explicación más o menos demostrada acerca de cómo accedió Guado a la ocupación del inmueble y una inverosímil ausencia de toda explicación en ese sentido en la demanda, creo que no hay más remedio que acompañar, ahora, aquella historia. Eso así, no es Guado el ocupante que hubiera ingresado con clandestinidad, violencia o abuso de confianza y cuya obligación de restituir con causa en la ley existiera con toda claridad, menos a favor de alquien que no ha demostrado adecuadamente su legitimación activa según lo hemos visto en el considerando 2-.
Para ir cerrando el análisis, diré que el silencio del demandado ante la carta documento de f. 11 no creo que tenga entidad como para hacer mella en los argumentos anteriores, dado que no advierto ni se ha puesto de manifiesto que hubiera tenido que inexorablemente responderla “por la ley o por las relaciones de familia, o a causa de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes” (arts. 919 y 910 cód. civ.; art. 19 Const.Nac.).
5- En fin, las consideraciones anteriores, vertidas en el seno de un contexto parental conflictivo de antigua data, en el mejor de los casos para la parte actora no me permiten llegar más que hasta la duda acerca del mérito de su pretensión, lo cual no es suficiente para estimarla, aunque quedan abiertas otras acciones con mayor amplitud de debate (v.gr. art. 2758 y sgtes.; arts. 34.4 y 676 cód. proc.).
VOTO QUE SÍ.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido por el juez Sosa.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, por mayoría, estimar la apelación de f. 96, con costas de ambas instancias a la parte actora vencida (arts. 68 y 274 cód. proc.), quedando diferida la resolución sobre honorarios aquí (art. 31 d-ley 8904/77)..
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Por mayoría, estimar la apelación de f. 96, con costas de ambas instancias a la parte actora vencida, quedando diferida la resolución sobre honorarios aquí.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
