Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 45- / Registro: 127
Autos: “FRACHIA JORGE JUAN C/ DESCALZO MARIO Y OTRO/A S/DESALOJO FALTA DE PAGO”
Expte.: -89989-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintiséis días del mes de octubre de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “FRACHIA JORGE JUAN C/ DESCALZO MARIO Y OTRO/A S/DESALOJO FALTA DE PAGO” (expte. nro. -89989-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 115, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de foja 83 contra la sentencia de fojas 77/78 vta.?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. En lo que viene al caso comentar, la demanda de desalojo se basó en que el locatario había abonado los alquileres durante los primeros seis meses de contrato, realizando luego pagos parciales. Hasta que el 11 de julio de 2014 se intimó el pago de los meses de junio y julio, conforme lo establecía la ley 23.091. Ante ese reclamo -se dijo- el inquilino realizó un pago parcial y desde entonces hasta la fecha de ese escrito -1 de octubre de 2014- no abonó alquiler alguno (fs. 9/vta., tercer párrafo). A fojas 75/vta., denunció como hecho nuevo, el vencimiento del plazo de la locación.
El demandado, entre otras circunstancias, negó adeudar suma alguna en concepto de alquileres atrasados (fs. 35/vta.II.A.1; arg. art. 354 inc. 1 del Cód. Proc.). En general, reprocha al locador no haber dado cumplimiento a las obligaciones a su cargo. Concretamente se refiere haya cortado la luz del inmueble locado, sumado al hecho de adeudar una importante suma en concepto de tasas e impuestos, que le impidió al locador la reinstalación del servicio y por ende la explotación comercial del bien (fs. 37.c). Abroquelándose en cartas documento que dijo cursadas, aseguró que no sólo había dado cumplimiento al pago de lo convenido, sino que también reclamó la observancia de lo acordado para permitir la utilización correcta del inmueble por su parte. En suma concretó su queja en que el accionante reclamaba el cumplimiento cuando de hecho había incumplido dolosamente las obligaciones a su cargo con el objeto de lograr la desocupación del bien (fs. 45 y vta.).
La sentencia de primera instancia hizo lugar al desalojo, a partir de que se entendió acreditada la locación, la falta de pago de los arriendos por parte del inquilino y vencido el plazo del contrato (fs. 78/vta.). El fallo fue apelado por el inquilino.
2. Pues bien, en punto al agotamiento del término de la locación, el apelante no formuló crítica alguna, en los términos del artículo 260 del Cód. Proc.. Basta para corroborarlo, consultar la expresión de agravios de fojas 107/109 vta.
En lo que atañe a la falta de pago de los alquileres, se dejó dicho en el fallo que aunque el demandado negó adeudar los que se le imputaban impagos, no produjo prueba alguna que permitiera tenerlos por abonados (fs. 78.V, cuarto párrafo).
Es decir que el locatario, al responder la demanda, si bien adujo haber cumplido con los pagos -como fue referido- no trajo ni produjo ninguna prueba tendiente a acreditar el pago íntegro de los arriendos de junio y julio ni el de los meses posteriores, hasta la fecha de la demanda: agosto y septiembre de 2014. Tampoco atinó a probar que desde entonces y hasta el 2 de julio de 2015, en que respondió a la acción, hubiera pagado o intentado pagar, algún mes de alquiler (arg. art. 375 y 384 del Cód. Proc.).
Lo que se alega en el recurso, ahora, a este respecto, es que se requerían tres meses consecutivos o cinco alternados para que el inquilino se colocara en situación de ser desalojado. Mientras que a ‘esa fecha’ -suponiendo que se refiere a la de la demanda- sólo existía un mes de mora. Reconoce que hubo mora en el accionar del locatario, pero fue de sólo un mes a la fecha del corte del servicio eléctrico (fs. 108/vta.).
Vano intento. En primer lugar, porque -además de introducir una argumentación novedosa, no propuesta al juez de la instancia anterior-, no fue acompañada de elementos que avalaran tal aserto: acaso el pago de alquileres en el lapso interesante, de forma que sólo quedara pendiente el que admitía adeudar (arg. arts. 272, 375 y 384 del Cód. Proc.). En segundo lugar, porque la cláusula doce del contrato -en que pudiera haber basado su tesis- fue dedicada a regular el supuesto del pago inoportuno, no el de la falta de pago.
En ella se informa que se incurriría en pago extemporáneo, como causal de ‘rescisión contractual’, cuando ‘…el locatario abone lo adeudado fuera de la fecha pactada, por tres meses consecutivos o cinco alternados…’. Tocante a la cláusula diez, igualmente mencionada por la apelante con igual designio, reglamentó un derecho de inspección, que de ninguna manera guarda correspondencia con aquella excusa de la que se habla (fs. 7/vta., 108.d, 108/vta., primer párrafo,; arg. art. 1197 del Código Civil; art. 959 del Código Civil y Comercial).
No debe dejarse de mencionar que en la apelación despunta una notable contradicción que quita virtualidad a la crítica. El blindaje para repeler la demanda hizo eje -según fue advertido- en que no hubo deuda de alquileres, en que se pagaron. Pero ante la sentencia que opuso la falta de acreditación de ese dato, actualmente resulta que la deuda existía pero era menor, no era suficiente para reclamar el desalojo (fs. 108, párrafo final y vta., primer párrafo). O bien, el locatario tenía derecho a retener los pagos no realizados, frente al corte del servicio de electricidad, calificado como un accionar de mala fe del locador, habilitante de aquel efecto (fs. 108/vta., cuarto párrafo).
Esta última defensa -como la ya tratada- tampoco fue oportunamente propuesta a la decisión del juez anterior, en los términos en que se la expone en los agravios. Es que mal podría haber alegado derecho a retener y no pagar los alquileres si en la demanda había afirmado haberlos pagado: dando cumplimiento al pago de lo convenido (arg. art. 272 del Cód. Proc.; fs. 35/vta. II.A.1, 37/vta., 38, segundo párrafo, 38/vta., tercer párrafo, 45 y vta., 46 y vta.).
Pero además, revela un anacronismo, pues si la baja de la conexión del servicio de electricidad en la finca locada se efectivizó en el mes de noviembre de 2014, el derecho de retención que a criterio del inquilino le generó ese hecho, pudo ser utilizado de excusa para el impago de alquileres posteriores, pero no para los anteriores, esto es, los indicados en la demanda: junio, julio de 2014 y los corrientes hasta la demanda: agosto y septiembre del mismo año, cuyo desembolso -se ha dicho- tampoco se probó (fs. 69/70; arg. art. 375 y 384 del Cód. Proc.).
En fin, lo expuesto basta para desestimar este canal recursivo.
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de foja 83 contra la sentencia de fojas 77/78 vta., con costas al apelante vencido (arg. art. 68 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de foja 83 contra la sentencia de fojas 77/78 vta., con costas al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. La jueza Silvia E. Scelzo no firma la presente por encontrarse con pedido de licencia médica en trámite.