Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 45- / Registro: 117
Autos: “AGESILAO SARA JOSEFA C/ AGESILAO HECTOR ROGELIO S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)”
Expte.: -89907-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los dieciocho días del mes de octubre de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “AGESILAO SARA JOSEFA C/ AGESILAO HECTOR ROGELIO S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)” (expte. nro. -89907-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 72, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son fundados los recursos de fojas 48 y 51 contra la sentencia de fojas 46/47 vta.?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Contra la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda y dio por concluido el vínculo locativo entre Sara Josefa Agesilao y Héctor Rogelio Agesilao, se alzó tanto el demandado cuanto la actora, mediante sendas apelaciones (fs. 48 y 51).
2. Por una cuestión de método, es razonable partir del recurso de Héctor Rogelio Agesilao, que pugna por el rechazo de la demanda.
En ese cometido, es primero reconocer que -en consonancia con las constancias que este proceso brinda- no se trata en la especie del caso de una locación de un bien determinado, ni de una parte material del mismo, ocupado por un tercero locatario, absolutamente en calidad de tal. Sino que lo dado en locación ha sido una séptima parte indivisa de un inmueble ubicado en la calle Echeverría esquina Zanni y cincuenta por ciento de llave (fs. 5/6). Cuando de ese mismo inmueble, el locatario es a su vez condómino (fs. 25/29, 36/37). Calidad que la actora le reconoce (fs. 39.3, 36/37, 40, primer párrafo, 59/60, 67, parte final, y 68 primer párrafo).
Ahora bien, la validez de ese contrato de locación entre condóminos sobre una cuota parte -que califica la especie- no llegó cuestionada a esta instancia (arg. arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.; arg. art. 2846 del Código Civil; arg. art. 1987 del Código Civil y Comercial).
En definitiva, el contrato -más allá del nombre que las partes le dieran- tuvo su causa, su objeto patrimonial y fue concebido dentro del ámbito de libertad de contratación que impera en este espacio del derecho (arg. arts. 1137, 1168, 1197 y cocns. del Código Civil; arg. arts. 957, 958, 1003, 1012 y concs, del Código Civil y Comercial).
Pero no puede descuidarse que es transversal a esa locación la calidad de comuneros de los contratantes. Y lo contratado se insertó en esa situación.
Ciertamente que si -como fuera- se contrató entre ellos la locación antedicha, por la cual uno le entregó al otro el uso y goce de su parte indivisa sobre la cosa, por principio -y a salvo la validez del acto jurídico-, entre las partes el contrato debió cumplirse, con el alcance que se le dio; sin perjuicio de los demás derechos que correspondan a los comuneros de usar de la cosa común, sin alterar el destino, deteriorarla en su propio interés, y, por sobre todo, sin obstaculizar el ejercicio de igual facultad por los restantes copropietarios (arg. arts. 2676, 2680, 2683, 2684 y concs. del Código Civil; arts. 1188, 1200, 1210, 1986, 1987 del Código Civil y Comercial; Borda, G., ‘Tratado…Contratos’, t. I pág. 431, números 634 y 635). Y es lo que, al parecer, vino ocurriendo entre las partes, hasta llegar al vencimiento del plazo.
En suma, dentro del marco que se ha descripto, se notan dos cuestiones a tomar en cuenta, para dilucidar este entuerto: (a) sólo se dio en locación una fracción ideal del inmueble, indeterminada materialmente en el contrato; (b) en el locador y en el locatario subyace la calidad de condóminos titulares de sus respectivas partes indivisas, que gozan respecto de ellas de todos los atributos inherentes al derecho de propiedad (arg. art. 2676 del Código Civil; arts. 1986, 1989 del Código Civil y Comercial).
Conglobando ambos datos, la consecuencia es que, ese contrato de locación ha operado sobre el condominio como si hubiera sido un convenio de uso y goce a través del cual los copropietarios acordaron el empleo de la cosa común. Tal como venía siendo reconocido por aplicación analógica del artículo 3464 del Código Civil y ahora habilita el artículo 1987 del Código Civil y Comercial.
Desde tales conceptos, si el pacto llegó a su vencimiento, por su solo imperio quedó extinguido. Por manera que la relación entre las partes, hasta entonces regulada por ese contrato, retornaron al régimen básico del condominio. Cual es el que regulan los artículos 2676, 2677, 2678, 2680 y concs. del Código Civil; arts. 1989 y concs. del Código Civil y Comercial).
Queda claro así, que el actor no pudo pretender el desalojo del demandando de la totalidad del inmueble en condominio -como fue pedido-, pues con ese reclamo le estaba cercenando la posibilidad usar y gozar de la cosa común, dentro de los límites de sus facultades. pues -cabe repetirlo- acabado el plazo, locador y locatario (para usar los términos consiguientes a la denominación del contrato) retornaron sobre sus porciones a los derechos y límites propios de la situación de condóminos: o sea, a ejercer las facultades inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de cada parte alícuota, sin el consentimiento de los demás copropietarios en los términos en que la ley lo regula, a excepción de deteriorarla en su propio interés ni obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes comuneros (arg. arts. 2684 y concs. del Código Civil; art. 1986 del Código Civil y Comercial).
De consiguiente, teniendo en cuenta los hechos particulares de que se nutre este caso, la acción intentada sólo pudo tener el alcance de definir, de ahora en más, como quedaba el uso y goce del inmueble, teniendo en cuenta los derechos derivados de la copropiedad, sujeto en su ejercicio, a las restricciones ya comentadas (arg. arts. 2676, 2846, 2949 y concs. del Código Civil; arg. art. 1986 y concs. del Código Civil y Comercial).
Restándoles en lo sucesivo a los comuneros, para el supuesto correspondiente, las acciones que todo copropietario pueda considerarse con derecho a ejercitar para defender su derecho contra el o los otros condóminos que pretendan excluirlo del condominio, de igual modo que -en su caso- la dirigida a que otros cotitulares reconozcan los derechos a coparticipar de la cosa común (arts. 2679, 2761 y concs. del Código Civil; arts. 2005, 2238, 2248, 2251 del Código Civil y Comercial).
3. En apretado resumen, el actor -de su lado- se queja de que la sentencia dictada no ordena el desalojo y apercibe de lanzamiento en el plazo de ley, sino que fija una audiencia a fin de conciliar la restitución. No está en desacuerdo ni le parece desatinado la realización de una audiencia conciliatoria, pero siempre que se cuente con la potestad ejecutiva del fallo, esto es la orden de desalojo con apercibimiento de lanzamiento (fs. 64/vta.).
En lo que atañe a esto último, no puede dejarse de notar -otra vez- las particularidades de este caso donde se da un contrato de locación de una parte alícuota entre comuneros, cuya validez no llega controvertida a esta instancia y donde la situación de condominio es transversal a toda la negociación que las partes entendieron útil realizar.
Por ello, tal que aquí no está en juego sino el desalojo por vencimiento del término locativo, cabe insistir en que, agotado el pacto por el cual el actor cedió al demandado el uso y goce de su parte indivisa, ésta retornó a su dominio, con todos los límites y derechos propios del condominio que une a las mismas partes.
En ese escenario, es claro -según fue expresado- que si se desalojara al demandado de toda la cosa en condominio, se le estaría privando de ejercer su propio derecho sobre ella como condómino. Tal como también le compete a la actora en su medida.
Por ello, es menester conciliar lo que fue pactado con el condominio, en pos de una solución que permita la actor reafirmar sus derechos sobre la porción ideal que concedió temporalmente al demandado, respetando los derechos derivados del condominio. Y una de las posibles fórmulas para hacerlo es la que adoptó el juez de primera instancia, al convocar a las partes a una audiencia en su afán de dar un corte al conflicto y definir el regreso a la situación anterior a la existencia del contrato.
Motivo que impulsa a mantenerla como fue anunciada en la instancia de origen.
4. Por lo expuesto, de una revisión de los hechos desde una perspectiva integral, se evidencia que los recursos de ambas partes han tenido un parcial acogimiento: el del demandado al evitar el desalojo total y el del actor en mantener en parte su reclamo, reducido a lo que fue expresado en su momento y al mantenimiento de la audiencia establecida en la sentencia en crisis, a modo de dar una vía de solución al conflicto que se trajo a esta instancia.
En consonancia con el progreso parcial, se modifica el fallo apelado y en lo que atañe a las costas, habida cuenta de las particularidades que tuvieron las cuestiones planteadas, que bien pudieron motivar a cada parte a adoptar la postura que patrocinó en este caso e incluso generar vacilaciones iniciales en la solución, parece más equitativo imponerlas por su orden en ambas instancias (arg. arts. 68 segunda parte, y 274 del Cód. Proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Según la actora, el demandado debe restituir el inmueble en función del vencimiento del plazo de un contrato de locación; según el accionado, no debe restituir el inmueble por existir un condominio entre las partes del contrato.
Como se ve, la discordia gira en torno a la existencia o no existencia de la obligación de restituir, según se ponga el acento en el contrato o en el condominio respectivamente, de manera que el análisis de ambos ingredientes fácticos no desborda los límites del proceso de desalojo (arts. 34.4, 163.6 párrafo 1°, 330.4, 354.2 y 676 párrafo 2° cód. proc.).
2- La actora no negó ni desconoció la existencia de un condominio sobre el inmueble alquilado y sólo se limitó a interpretar -equivocadamente según lo he explicado recién en el considerando 1- que toda cuestión relacionada con el condominio debía quedar fuera del alcance cognitivo del presente proceso (ver f. 40 aps. 4 y 5 cód. proc.).
Coherente con su tesitura, la demandante juzgó impertinente la escritura pública de fs. 25/29 (f. 40.5), la que entonces no fue impugnada ni menos aún argüida de falsa (art. 393 cód. proc.), quedando demostrado con ella el referido condominio, que alcanza -entre otras personas- a las partes de autos sobre el bien objeto de la pretensión actora (arts. 289.a y 296 CCyC).
3- El contrato de marras sólo permitiría desalojar al demandado de la parte estrictamente alquilada, esto es, de la porción ideal correspondiente a la locadora. Más allá de esa porción ideal no habría causa que pudiera sustentar un desalojo (art. 499 CC; art. 726 CCyC).
Pero, ¿se puede desalojar a alguien de una parte ideal?.
Como las porciones ideales sobre la cosa común existen sobre toda la cosa y sobre cada partícula que la compone, si se quiere desalojar a alguien de una porción ideal no hay forma de hacerlo sin desalojarlo de todas las porciones ideales, o mejor dicho, de toda la cosa. Nótese que es esto último lo exactamente querido por la demandante (ver demanda: f. 9 ap. II y f. 11 ap. 7; ver expresión de agravios: fs. 64/65).
De manera que para satisfacer la pretensión actora tal y como ha sido articulada no habría forma de desalojar al demandado de la parte ideal de la demandante sin excluirlo al mismo tiempo de su propia parte ideal, parte ésta sobre la cual no medió ningún contrato de locación.
Concluyo que hacer lugar a la pretensión de desalojo tal y como ha sido articulada exorbita el marco del contrato que le sirve de causa y, así, afecta abusivamente el derecho del condómino demandado a usar y gozar de la cosa común (art. 1986 CCyC).
Sospecho que el juez vio ese problema y por eso, pese a hacer lugar a la demanda en vez de disponer el desalojo nada más dio por concluido el vínculo locativo y dispuso una audiencia para conciliar la restitución (f. 47 vta.). Volveré infra en 8- sobre la audiencia conciliatoria.
4- Distinto hubiera sido si el desalojo no se hubiera pretendido en base al vencimiento del contrato, sino en función de lo pactado en la cláusula 8ª (ver f. 6), pues nada obstaba a que los condóminos hubieran acordado -entre ellos- sobre el uso y goce de todo el bien de la siguiente manera: cumpliéndose el contrato, por el “locatario”; pero incumpliéndose, luego del desalojo, por la “locadora” (arg. art. 1987 CCyC).
Es que justamente el contrato de fs. 5/6, interpretado dentro del régimen del derecho real de condominio y más allá de la mera literalidad de su denominación y de alguna de sus cláusulas “de estilo”, no es una locación sino uno regulador del uso y goce de la cosa común, celebrado sólo por ambas partes de autos y sin perjuicio del derecho de los terceros condóminos (arg. art. 218 cód. com.).
Vencido el llamado contrato de locación en realidad regulador del uso y goce de la cosa común durante el lapso de su vigencia temporal, la cosa común vuelve a reposar en el régimen de uso y goce de los arts. 1986, 1987, 1988 y concs. CCyC, dando derecho al demandante a reclamar el pago de una compensación, o de negociar un uso exclusivo en su beneficio, etc.
5- Pero, ¿acaso no hacer lugar a la pretensión de desalojo no frustra igual facultad de la actora para usar y gozar de la cosa común?.
No, porque como lo hemos deslizado, tiene otras alternativas para ejercer sus derechos sin abusar pretendiendo el desalojo de su condómino (art. 10 CCyC), verbigracia:
a- cobrar una compensación por el uso exclusivo del demandado y, si no paga, embargar y ejecutar la porción ideal de éste o cualquier otro bien de éste (art. 1989 CCyC);
b- procurar un convenio de uso y goce posterior y acaso diferente al implicado en la locación de marras (art. 1987 CCyC);
c- eventualmente, si la situación trae más molestias que beneficios, requerir la división de la cosa común (art. 1997 CCyC).
6- No convence el argumento según el cual el demandado se sometió voluntariamente a la posibilidad de un desalojo al celebrar un contrato de locación, porque -según lo hemos dicho- antes que una locación es un convenio regulador del uso y goce de la cosa común, y porque, comoquiera que fuese, el régimen del condominio, como el de los derechos reales en general, está fuertemente regulado por normas y principios de orden público, que no pueden ser dejados de lado por la voluntad de las partes (arts. 12, 13 y 944 CCyC).
7- Aclaro que, como es dable apreciar, he citado diversos preceptos del CCyC en materia de derecho real de condominio, porque la inviabilidad de la pretensión actora sostenida en los efectos jurídicos del condominio es una consecuencia actual de esa situación jurídica (art. 7 párrafo 1° CCyC).
8- Si el juez haciendo lugar a la demanda fijó la audiencia conciliatoria atenta la dificultad evidente para desalojar al demandado de sólo una parte ideal alquilada, no se justifica mantenerla aquí.
Primero, porque si se advierte aquí que la pretensión actora no puede prosperar, no hay modo de condenar a restituir ni de conciliar una restitución sin caer en incongruencia o al menos en incoherencia (arts. 34.4, 266 y 384 cód. proc.).
Y segundo porque la parte actora en sus agravios tampoco quiere la audiencia tal y como fue fijada por el juez: de hecho, sólo apeló por eso. Lo que quiere la actora es una condena a restituir que se pueda eventualmente ejecutar, en todo caso, intentando previamente una conciliación (arg. a simili art. 534 cód. proc.).
Así es que, so riesgo de exceder los límites de un prudente activismo judicial, no puede mantenerse la audiencia conciliatoria fijada en primera instancia si la pretensión actora no puede prosperar y si, tal y como fue señalada, no fue ni pedida ni es querida por ninguna de las partes.
9- Luego de haber intercambiado opiniones con mi colega Lettieri y de la reformulación de su voto inicial, el actual pese a aproximarse no llega al punto en que concite mi total adhesión.
Por eso, en función del precedente análisis, según mi criterio, corresponde:
a- estimar la apelación de f. 51 contra la sentencia de fs. 46/47 vta., revocándola con costas en ambas instancias a cargo de la parte actora vencida (arts. 68 y 274 cód. proc.);
b- desestimar la apelación de f. 48.3, con costas a la actora apelante infructuosa (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.);
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara (art. 31 d.ley 8904/77).
ASÍ LO VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde, según mi voto, estimar parcialmente los recursos de fojas 48 y 51 contra la sentencia de fojas 46/47 vta.: el del demandado al evitar el desalojo total y el del actor en mantener en parte su reclamo, reducido a lo que fue expresado en su momento y al mantenimiento de la audiencia establecida en la sentencia en crisis, a modo de dar una vía de solución al conflicto que se trajo a esta instancia.
Con costas de ambas instancias por su orden (arg. arts. 68 segunda parte, y 274 del Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, según mi voto:
a- estimar la apelación de f. 51 contra la sentencia de fs. 46/47 vta., revocándola con costas en ambas instancias a cargo de la parte actora vencida (arts. 68 y 274 cód. proc.);
b- desestimar la apelación de f. 48.3, con costas a la actora apelante infructuosa (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.);
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara (art. 31 d.ley 8904/77).
ASI LO VOTO.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo y habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, la Cámara RESUELVE:
Estimar parcialmente los recursos de fojas 48 y 51 contra la sentencia de fojas 46/47 vta.: el del demandado al evitar el desalojo total y el del actor en mantener en parte su reclamo, reducido a lo que fue expresado en su momento y al mantenimiento de la audiencia establecida en la sentencia en crisis, a modo de dar una vía de solución al conflicto que se trajo a esta instancia.
Imponer las costas de ambas instancias por su orden, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.