Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Carlos Casares
Libro: 43- / Registro: 62
Autos: “FERREYRA, DANIEL ANACLETO C/ PAOLUCCI LUIS PEDRO S/ USUCAPION”
Expte.: -89072-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los treinta días del mes de septiembre de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “FERREYRA, DANIEL ANACLETO C/ PAOLUCCI LUIS PEDRO S/ USUCAPION” (expte. nro. -89072-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 285, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de f. 259, fundada a fs. 268/275, contra la sentencia de fs. 243/256?
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Sostiene el actor que ejerció la posesión del inmueble durante más de 20 años en forma pública, pacífica y continua, a título de dueño, del inmueble que describe en demanda (fs. 13/vta. p.I), realizando actos posesorios consistentes en las mejoras que detalla, ofreciéndo como prueba la documental de fs. 5/12, las declaraciones testimoniales de fs. 184/vta., 185/vta., 186/vta., 187/vta. y 188/vta. (v. también fs. 15 vta./16 p.V.B y 146/148), la prueba confesional de los demandados a fs. 165 y 166 (v. además fs. 16 p.V.D y 146/148) y el mandamiento de constatación de fs. 214/215 vta. (v. fs. 16 p.V.C y 146/148 ya citadas).
Sin embargo, la documental de fs. 5/10 y 11 -descarto la referida a su identidad, fs. 12/vta., que no aporta a la cuestión en debate-, nada tributan a su tesis, en la medida que sólo se acredita con ella la titularidad dominial del bien que se pretende usucapir en cabeza de los accionados y la confección de plano de mensura en febrero de 2012 al solo efecto de este proceso (arg. arts. 375 y 384 Cód. Proc.); pero que nada indican sobre los actos posesorios necesarios para acceder a su pretensión (arg. arts. 4015 y 4016 Cód. Civil, 375 y 384 Cód. proc.).
De su lado, la prueba confesional de Mario R. Paolucci (a fs. 165/vta.) y Luis P. Paolucci (a fs. 166/vta.), tampoco lo favorecen, pues niegan la posesión como dueño invocada por Ferreyra (resps. a posiciones 2° y 3° de f. 165 y 2° y 3° de f. 166; art. 384 Cód. Proc.).
Tocante a la diligencia de fs. 214/215 vta., tampoco proporciona datos convincentes sobre la posesión que alega el recurrente. Y, acaso, apreciados con rigor, desmerecen el relato de la demanda, al afirmar en esa constatación que las aducidas reformas fueron terminadas en los años 1990 o 1991 -o sea cuando se encontraba en su mayor parte vigente el contrato de locación celebrado entre Luis P. Paolucci y su padre-, pero no antes y después de esos años, como lo asegura en su escrito inicial, teniendo en cuenta que fija el inicio de su posesión el primero de junio de 1991 (v. f. 32).
Debe resaltarse, que ese contrato no sólo fue un hecho revelado por el actor en su demanda, sino que su instrumentación quedó reconocida por Mariano Ferreyra, lo que apareja a su vez el reconocimiento de su contenido (fs. 32 y 193; arg. art. 1028 Cód. Civil). Contrato que, además, contemplaba la realización de reparaciones, que correrían por cuenta y a exclusivo cargo del locatario (cláusula sexta).
Por fin, destaco que en esa misma diligencia se hace constar que sobre una pared se observan habilitación municipal con cambio de razón social a nombre del actor a partir del año 2009, constancia de inscripción en Ingresos Brutos, desde abril de 2008 e inscripción en monotributo en septiembre de 2008. Todas fechas muy posteriores a la que alega el actor Ferreyra como de inicio de su posesión en junio de 1991. Adunándose que en el informe municipal de f. 208 se expone que con fecha 22-04-1987 se habilitó frutería y verdulería a nombre del padre del actor, verificándose el cambio de razón social a nombre del actor recién en el año 2009.
Por fin, los testigos ofertados por el accionante tampoco arriman -apreciados con sana crítica- verosilimitud aceptable acerca de su postura.
Es que a tenor del interrogatorio agregado a f. 182, esas declaraciones giran en torno a la explotación comercial como verdulería del local (v. pregunta 3°), mas no a la posesión del local en sí mismo, y sobre la realización de mejoras en aquél (v. pregunta 4°); mejoras que, como ya se dijo, se encontraban previstas en el contrato de locación entre Luis P. Paolucci y el padre del actor.
Puede observarse que la testigo Femminella dice que Ferreyra es propietario de un “mercado” -aclara luego frutería y verdulería- aunque en algún momento se dedicó a otro rubro, que sabe que está instalado allí desde 1989 y que hizo mejoras aunque no recuerda las fechas (fs. 184/vta., respuestas a preguntas 2° a 5° y 1° y 2° repreguntas); el testigo Vázquez recrea que el actor tiene un mercado de frutas y verduras más o menos desde el año 1989, también sabe del cambio de rubro en las ventas y, como la anterior, dice de las mejoras pero también sin precisar el tiempo en que fueron hechas (fs. 185/vta., respuestas a preguntas 2° a 5° y 1° y 2° repreguntas); el testigo Cordero también dice que el actor tiene un mercado, hace más de 20 años, que hizo mejoras -como cambiar un piso de madera por lajas- pero no recuerda siquiera aproximadamente cuándo las hizo (fs. 186/vta., respuestas a preguntas 2° a 5° y 1° y 2° repreguntas); el testigo Guedini, quien dice que es comerciante del negocio de verdulería, desde más o menos 1989 o 1990, que hizo mejoras aunque no recuerda cuándo aunque, expresa, “debe ser después de 1990″ (fs. 187/vta., respuestas a preguntas 2° a 5° y 1° repregunta); por último, el testigo Dell Oro, quien relata que el actor es comerciante, que vende frutas y verduras, más o menos desde 1989 o 1990 (“porque antes estaba el padre”), que ha realizado mejoras que se hicieron “…después que se hizo cargo Daniel, pero no puede precisar” (fs. 188/vta., respuestas a preguntas 2° a 5° y 1° repregunta; arg. arts. 384 y 456 del Cód,. Proc.).
Cabe repetirlo, en el mejor de los casos, los testigos en cuestión refieren sobre la explotación comercial del local, pero nada dicen en punto a la posesión del mismo (puede verse que ninguno explica cómo el actor entró en posesión del inmueble ni por qué lo consideran su dueño; arg. arts. 4015 y 4016 Cód. Civil), sin perjuicio de mencionar todos que tanto el inicio de las actividades como la realización de las mejoras se sitúan en el período comprendido en el contrato de locación de f. 32 (1989-1991), lo que desvirtúa la afirmación del actor sobre su condición de poseedor desde 1991, al menos por las circunstancias sobre las que se expiden los testigos (arg. art. 384 Cód. Proc.).
En suma, los testigos no fueron de utilidad en pos de arrimar convicción sobre el ánimo de dueño que predica el actor; pero, además, aún si se les concediera una elasticidad tal que permitiera imbuirlas de aquélla, no se ha arrimado por el interesado ninguna otra prueba que corroborase sus dichos, accediendo a la exigencia de prueba compuesta que rememora la Suprema Corte de Justicia provincial al decir que “no es dable acoger una demanda por usucapión en base -únicamente- a la prueba testimonial” (Ac 33559, 18-12-1984, “Maturi de Pegoraro, Yolanda y otros c/ Provincia de Buenos Aires s/ Usucapión”; ídem, Ac 40137, 28-2-1989, “Pérez, Héctor c/ Kweller Hnos. Soc. Com. Colectiva s/ Posesión veinteañal”, ambos del sistema Juba en línea), habiendo añadido en otra ocasión que “viola el art. 24 de la ley 14.159 el fallo que reconoce la usucapión basado exclusivamente en prueba testimonial” (conf. SCBA, Ac 57602 S 1-4-1997, Juez HITTERS (SD), CARATULA: Gentile, Víctor Hugo y otra c/ Rodríguez, Carlos Alberto y otra s/ Usucapión”, mismo sistema; art. 679 inc. 1 Cód. Proc.).
Se adiciona a lo anterior que se advierten conductas desplegadas por el condómino Luis P. Paolucci que tienden a afirmar su condición de dueño del bien, traducidas en el pago del impuesto inmobiliario (fs. 33/54), las amenazas proferida contra el padre del actor por Luis Paolucci para que le entreguen el local (fs. 1/vta de la IPP 17-00-005639-08, que corre por cuerda, lo que torna, por cierto, no pacífica la invocada posesión), la remisión de las cartas documento que obran en copia a fs. 92 y 93, reconocidas en su autenticidad a f. 232, y la contratación de seguros sobre ese local aproximadamente en los años 2003 o 2004, según expone el testigo Carlos Antonio Alcazar a fs. 192/vta., quien da explicación razonable de sus dichos según se ve en las respuestas a las preguntas 2° y 3° (arg. art. 456 Cód. Proc.).
Queda, del modo descripto, improbada la posesión pública, pacífica e ininterrumpida por veinte años que predica la actora para sí (arts. 1026, 1028, 4015, 4016, Cód. Civil y 384, 385 y concs. Cód. Proc.).
No está demás recordar en este punto que, conforme tiene dicho esta cámara, la posesión se retiene y se conserva por la voluntad de continuar en ella; la voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria, circunstancia que no se ha dado en autos (17-06-2014, “SAINT ESTEBAN Rosa Haydee c/ BUSTO Antonio Gerardo o BUSTOS Antonio Gerardo y/o herederos y/o sucesores S/ USUCAPION”, L. 43 R.31; arts. 2445, 2510, 4015 y concs. Cód. Civil , 375 y 384 Cód. Proc.).
Ello en consonancia con la doctrina emanada del Superior Tribunal Provincial en punto a que “el usucapiente debe acreditar fehacientemente los extremos de su acción…” (conf. SCBA, Ac 33628 S 5-3-1985, Juez NEGRI (SD) CARATULA: Vinent, Pablo c/ Piñeiro de Amette, María Luisa y otros s/ Prescripción veinteañal (fallos extraidos de Juba en línea). Acreditación que -como fue indicado antes- no se ha logrado adverar de modo fehaciente (art. 375 CPCC).
Por fin, no está demás poner de resalto que no contribuyeron a la causa del recurrente las disímiles versiones dadas en torno a las circunstancias que rodean su alegada posesión.
Es que es de verse que en demanda aseveró categóricamente que el 1 de junio de 1989 su padre, Mariano Ferreyra, había celebrado con uno de los condóminos dueño del bien, contrato de locación para que en éste funcionara una frutería, por el plazo de dos años; que al producirse el vencimiento de la locación, el 1 de junio de 1991, él -el actor- tomó posesión del local y comenzó a comportarse como su verdadero dueño (fs. 13 vta./14 p.II).
Relata, además, mejoras anteriores (es de suponerse durante la vigencia de aquel contrato locativo) y posteriores y que obtuvo la habilitación como frutería y verdulería para convertir el local, dice, en su “propio negocio” (f. 14), pareciendo indicar, según viene su relato, que ello fue en esa ocasión en que comenzó la mentada posesión o, en fecha muy próxima a ese inicio.
Es decir, enlaza una secuencia temporal inmediata consistente en el contrato de locación entre Luis P. Paolucci y Mariano Ferreyra y la finalización del alquiler, con el comienzo de la posesión a título de dueño de su parte.
Sin embargo, en ocasión de prestar prueba confesional a f. 167, manifiesta expresamente el actor que desconoce la existencia de un contrato de locación entre Luis P. Paolucci y su padre que tuviera como objeto el inmueble en cuestión, que “…sino cualquiera de las partes se lo hubiera hecho saber cuando él hizo posesión del inmueble…”, agregando que no era cierto que su padre había ocupado antes de él el local (en forma previa dice la posición que contesta), aclarando que “…cuando él tomó posesión del inmueble habia una casa de venta de baterias. Que anteriormente a que él entrara había en ese lugar una casa de baterías , porque había restos de acumuladores, ácido, lo que se usaba para las baterías”.
Además, como ya se dijo, al realizarse la diligencia de fs. 214/215 vta., circunscribió la realización de las mejoras antes indicadas a los años 1990 ó 1991 (v. específicamente f. 214 vta. 3° párrafo), años en que se encontraba vigente el contrato de locación celebrado entre Luis P. Paolucci y su padre (v. f. 32). Me remito a lo expuesto supra sobre el punto.
Por fin, destaco que en esa misma diligencia se hace constar, como fue expresado, que sobre una pared se observaban la ya mencionada habilitación municipal con cambio de razón social a nombre del actor a partir del año 2009, constancia de inscripción en Ingresos Brutos desde abril de 2008 e inscripción en monotributo en septiembre de 2008. Todas fechas con mucho posteriores a la que alega el actor Ferreyra como de inicio de su posesión en junio de 1991, en el rubro de frutería y verdulería.
Se nota, de ese modo, entre las declaraciones del actor en la demanda, en la de su prueba confesional y aquéllas espontáneas de fs. 214/215 vta., una franca contradicción, construyendo, de esa manera, indicios de mendacidad que habilitan a creer en su falta de razón (arts. 34.5.d y 163.5 párrafo 2° cód. proc.), restando mérito a su pretensión de adquirir el dominio por usucapión del bien descripto en demanda, máxime frente a la falta -como se vio- de elementos convincentes en cualquier otro sentido diferente (art. 384 cód. proc.).
Máxime que quien dijo que ocupaba el bien antes de él era su padre, circunstancia corroborada en el expediente por el contrato de locación que luce en original a f. 32 y cuya firma fuera expresamente reconocida por Mariano Ferreyra a f. 193, lo que apareja a su vez el reconocimiento de su contenido (arg. art. 1028 Cód. Civil).
En fin, en mérito de lo expuesto y teniendo particularmente en cuenta que “dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente” (conf. SCBA, AC 61899 S 28-10-1997, Juez NEGRI (SD)CARATULA: Casal de Pineda, Elsa c/ Tella, José y otros s/ Posesión veinteañal ; SCBA, C 98183 S 11-11-2009, Juez NEGRI (SD) CARATULA: Alsua o Alsua y Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/ Usucapión-Nulidad de título), y entendiendo que ese no es el caso de autos, corresponde desestimar la apelación de f. 259, fundada a fs. 268/275, contra la sentencia de fs. 243/256. Con costas de esta instancia al apelante vencido (arg. art. 68 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Desestimar la apelación de f. 259, fundada a fs. 268/275, contra la sentencia de fs. 243/256.
Con costas de esta instancia al apelante vencido (arg. art. 68 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 259, fundada a fs. 268/275, contra la sentencia de fs. 243/256.
Imponer las costas de esta instancia al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.