Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Autos: “VARELA HECTOR OSCAR C/ FIEL JUAN MANUEL S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)”
Expte.: 93078
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “VARELA HECTOR OSCAR C/ FIEL JUAN MANUEL S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)” (expte. nro. 93078), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 5/8/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de apelación del 29/4/2022 contra la sentencia del 26/4/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de la instancia de origen hizo lugar a la demanda de desalojo teniendo en cuenta el vencimiento del plazo locativo y la inexistencia de venta de fondo de comercio.
Apela el accionado basando su defensa en que esa venta sí existió, circunscribiendo sus agravios exclusivamente a este tópico.
2. Veamos: se trató de un proceso de desalojo por vencimiento de contrato en donde el accionado como defensa -a fin de mantenerse en el inmueble pese al vencimiento del plazo locativo-, alegó derecho de retención en virtud de haber adquirido el fondo de comercio existente en el inmueble locado.
El juzgado el 14/10/2020 hizo lugar al desalojo anticipado por vencimiento de contrato peticionado por el actor, sin que ello mereciera objeción de la parte demandada.
En ese decisorio se indicó que, de todos modos, el proceso continuaría hasta el dictado de sentencia definitiva.
Respecto del derecho de retención del inmueble sobre la base de un supuesto crédito contra el actor, por la supuesta adquisición del fondo de comercio, allí se dijo que ello no resultaba aplicable al caso; y entre los argumentos esgrimidos por el sentenciante se indicó que era así, pues no se daría en autos el caso del requisito de la vinculación del crédito con la cosa, en el caso el inmueble a desalojar. Agregando que el contrato de locación del inmueble objeto de desalojo era escindible de la supuesta venta del fondo de comercio. Y si eventualmente algún crédito detentaba el demandado por una supuesta venta, no tendría relación con el derecho de retención que pretendía ejercer sobre el inmueble a desalojar.
En otras palabras, el juzgador indicó mediante decisorio firme que no podía ejercerse derecho de retención sobre un inmueble locado por la supuesta adquisición de un fondo de comercio en él existente.
Estos argumentos dados por el magistrado de la instancia inicial no fueron objeto de impugnación de ningún tipo, adquiriendo firmeza la decisión tomada, la que se ejecutó según surge de la documentación adjuntada con escrito electrónico del 25/11/2020 (arts. 18, Const. Nacional y 15, Const. Prov. Bs. As. ver decisorio citado del 14/10/2020).
En ese estadio procesal, la causa se abrió a prueba respecto de la controvertida adquisición del fondo de comercio. Pero a esa altura el proceso ya estaba decidido.
En otras palabras, vencido el contrato de locación y sin posibilidad de ejercer un derecho de retención, pues el crédito alegado -adquisición del fondo de comercio- era escindible de la cosa locada, la suerte del pleito ya estaba echada (art. 2587, párrafo 1ro., CCyC). Y era escindible pues el crédito que da lugar a tal derecho debe serlo en razón de la cosa; y en el caso el actor nada debía al demandado con motivo del inmueble locado; pues la deuda alegada por el demandado a su favor se refería a un crédito independiente del inmueble: la adquisición del fondo de comercio.
Ahora bien, que el juzgado se haya adentrado a decidir si hubo o no venta del fondo del comercio, cuando ello -como se vio- era innecesario y excedía el marco del presente proceso de desalojo y de los términos en que quedó trabada la litis, permite a esta cámara soslayar el tratamiento del agravio, pues hacerlo violaría el principio de congruencia (arts. 34.4., 163.6. y 266, cód. proc.).
Ello así pues, tal como lo indica el actor al responder la expresión de agravios, no se dedujo reconvención, y agrego que tampoco se dio traslado de la defensa intentada con la amplitud suficiente para ejercer aquí cabalmente la parte actora su derecho de defensa, aun cuando ella hubiera resultado ganadora en la temática (arts. 18 y 15 de las Constituciones cit.).
Toda decisión que exceda el marco de la contienda que las partes plantearon en sus escritos constitutivos, viola el principio de congruencia.
(arts. 34.4., 163.6. y 266, cód. proc.).
Es que el proceso de desalojo es un proceso caracterizado por la fragmentariedad del conocimiento que permite: sólo tolera discutir sobre la existencia o no de una obligación exigible de restituir o entregar un inmueble (art. 676 párrafo 2°, cód. proc.). Obligación que aquí se había tornado exigible al vencimiento del plazo locativo incuestionado, sin que el argumento esgrimido por el demandado para no devolverlo justificara la permanencia del accionado en el bien.
De tal suerte el recurso se desestima, con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del cód. proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratar la cuestión que precede, corresponde desestimar el recurso, con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso, con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado Civil y Comercial 2.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 06/09/2022 13:43:22 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 06/09/2022 13:44:21 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 06/09/2022 13:49:21 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 06/09/2022 13:49:29 hs. bajo el número RS-52-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.