Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°1
Libro: 49- / Registro: 63
Autos: “FOLGUEIRA LAURA VIVIANA C/ SUAREZ RAUL Y OTROS S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -91864-
Notificaciones:
Abog. Fermín Volpe
20334833896@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
Abog. Raúl Osvaldo Bassi
20163224349@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
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En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “FOLGUEIRA LAURA VIVIANA C/ SUAREZ RAUL Y OTROS S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES” (expte. nro. -91864-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 6/8/2020, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación electrónica de fecha 16/6/2020 contra la sentencia de fecha 12/6/2020?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de la instancia de origen hizo lugar a la demanda por incumplimiento de contrato interpuesta por Laura Viviana Folgueira contra Raúl Alberto Suárez, Matias Daniel Chiodi y Sebastián Sica y, en consecuencia, condenó a éstos últimos a pagar a la primera, en el plazo de diez días, la suma de PESOS QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS CON CINCUENTA CENTAVOS ($534.262,50). Ello en concepto de mejoras no realizadas y convenidas; y alquileres pendientes hasta la finalización del contrato por el lapso de 27 meses.
2. Se agravian los accionados por entender que hubo una valoración errónea de las mejoras, al considerar que éstas no fueron realizadas, cuando sí lo fueron; como también de la condena por la totalidad de los cánones locativos restantes.
2.1. Mejoras.
La sentencia las tuvo por no realizadas y condenó a los accionados a abonar la suma de $ 51.000 readecuados al momento de la sentencia.
Para así decidir tuvo en cuenta que al alegar los accionados que las mejoras se habían realizado, ello constituyó un hecho extintivo de responsabilidad, pesando sobre ellos la carga de la prueba de su realización por la suma comprometida y de la aprobación previa de la locadora; circunstancia que -según la sentencia- no abastecieron.
Así se afirmó que no existe en autos ninguna prueba que avale la aprobación previa de las mejoras por parte de la locadora. Pero tampoco los demandados han explicado al contestar demanda cuáles fueron concretamente las mejoras realizadas y por qué montos, más allá de ciertas menciones genéricas al aportar la prueba documental (fs. 124) que son, desde luego, insuficientes (art. 354.2 y 384 Cód. Proc.). Como mínimo, los accionados debieron haber aportado documentación fotográfica de las mejoras realizadas. De hecho, las únicas fotografías aportadas en autos (ver acta de constatación de fs. 185/193) están lejos de evidenciar que el lugar haya sido, de alguna manera, mejorado. Y en nada benefician su carga probatoria las declaraciones de los testigos ofrecidos por los demandados, en razón de que son poco precisos al referir las mejoras que se habrían realizado y, en el caso de la declaración de Martín Adolfo Schmidt, aparece reñida con las generales de la ley (art. 456 Cód. Proc). En cuanto al empadronamiento realizado por la arquitecta Huertas (fs. 172/174), no queda comprendido entre las mejoras que debían realizarse durante los primeros seis meses ($8.500*6 meses=$51.000), sino que se trata de un diferente compromiso asumido por los locatarios y por el cual se otorgaron tres meses adicionales de plazo de gracia (ver fs. 17vta cláusula novena in fine).
Pues bien, este detallado repaso de las carencias probatorias de los demandados no fue objeto de crítica concreta y razonada de los accionados.
No alcanza con decir que al contestar demanda se acompañó abundante documentación si no se correlaciona esa documentación con mejoras puntuales y concretas realizadas por los accionados en el inmueble (máxime cuando del mandamiento de constatación realizado y de las fotografías de fs. 187/191 se advierte que el inmueble se encuentra en un importante estado de abandono y deterioro que da cuenta también el informe del Oficial de Justicia de fs. 192/193 de fecha 20/8/2019); y por el monto al que se habían comprometido.
Tampoco es suficiente con manifestar que no se advierte que los testigos hubiesen incurrido en graves contradicciones entre sí, o con otras probanzas incorporadas a la causa, sin indicar cómo es que de esos testimonios puede extraerse el error del sentenciante en su decisión y la prueba de sus afirmaciones realizadas en demanda.
En definitiva, frases como “no advertimos” o “disentir con dicho postulado” o pretender una particular interpretación de la carga de la prueba de un hecho extintivo diferente del normado en el artículo 422.1. del código procesal no trasluce más que una mera discrepancia subjetiva, pues no hay invocación documentada o prueba de otro tipo, concreta y razonada en el sentido que las mejoras fueron efectivamente realizadas, con la anuencia de la locadora y por la suma a la que se obligaron contractualmente (arts. 1197, 1198, 509, 512 CC y 886, 1er. párrafo, 957, 959, 961, 962 y concs., CCyC).
Sostener que era la actora quien debía acreditar que las mejoras no fueron realizadas, es hacer recaer -como abiertamente lo exponen los apelantes- sobre ésta indebidamente la prueba del hecho negativo. Es que no escapaba a los demandados la carga de probar las mejoras realizadas, por haberlas según sus dichos contratado y abonado, siendo más fácil para ellos demostrarlas que a la actora acreditar el hecho negativo de su falta (arts. 375, 384 y 422.1., cód. proc.), aun cuando hubieran transcurrido varios años de la fecha de entrega del inmueble a la actora (arts. 260 y 261 cód. proc.).
Siendo así, el recurso es desierto en este tramo.
2.2. Cánones locativos pendientes hasta la finalización del contrato.
La sentencia condena a su pago por entender que producida la mora, entraron a jugar las cláusulas tercera y séptima del contrato cuya copia luce a fs. 16/19 de los presentes, la primera de las cuales estatuye la mora automática ante la falta de pago de los cánones locativos; y la segunda que en caso de rescisión contractual por culpa de los accionados, éstos quedarán obligados al pago de los alquileres pendientes hasta la finalización del plazo contractual.
Los accionados reconocen que mediante sentencia firme esta cámara rechazó la consignación de al menos ciertos pagos de cánones locativos (ver sentencia de esta cámara de fecha 7/3/2018 en autos “Suárez, Raúl c/ Folgueira, Laura Viviana s/ consignación de sumas de dinero”, Expte de 1ra. instancia. N°3601-2014 y de cámara 90533).
Considerados impagos los cánones, no cabe duda que la accionada entró en mora; y en ese caso, como indicó el sentenciante de la instancia de origen jugaban las cláusulas 3ra. y 7ma. que obligaban a los accionados al pago de la totalidad de los cánones pendientes hasta la finalización del contrato.
Este razonamiento del fallo apelado no fue objeto de puntual crítica en los términos de los artículos 260 y 261 del código procesal.
Resulta insuficiente decir que lo afirmado por la sentencia no es totalmente cierto, que la intención de la actora fue siempre cobrar la totalidad del contrato y recuperar en forma inmediata el inmueble locado, o sostener que no habiéndose acreditado la falta de realización de las mejoras lo único que debían los accionados era el mes de octubre de 2014; sin hacerse cargo de los pilares de la sentencia que hacen foco en la mora de los accionados y lo que ésta desencadenó: la puesta en funcionamiento de las cláusulas 3ra. y 7ma. del contrato que unía a las partes y que justificó la condena de marras.
Siendo así, el recurso es desierto en este tramo (arts. 260 y 261, cód. proc.).
2.3. Readecuación.
Los apelantes aducen que la sentencia es incongruente al otorgar más de lo peticionado, a través del mecanismo titulado “readecuación”.
Releyendo la demanda se advierte que la actora peticionó a f. 25vta., párrafo 3ro. correspondiente al pto. III., en lo que hace a los alquileres pendientes hasta la finalización del contrato, los intereses punitorios de la cláusula tercera. Y también los de la cláusula séptima.
Siendo que la sentencia aplicó una “readecuación” que en principio no se condice con lo explicado precedentemente corresponde a mi juicio por el momento dejarla sin efecto (arts. 34.4. y 266, cód. proc.); y diferir el tratamiento de los intereses para la etapa de liquidación (arts. 501 y concs., cód. proc.).
3. Merced a lo expuesto, corresponde receptar parcialmente el recurso de la parte demandada sólo en lo que se refiere al punto 2.3. de los considerandos, con costas por su orden en 2a instancia, atento el triunfo parcial de los involucrados (art. 71, cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde receptar parcialmente el recurso de la parte demandada sólo en lo que se refiere al punto 2.3. de los considerandos, con costas por su orden en 2a. instancia, atento el triunfo parcial de los involucrados (art. 71, cód. proc.) y diferimiento de la regulación de honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Receptar parcialmente el recurso de la parte demandada sólo en lo que se refiere al punto 2.3. de los considerandos, con costas por su orden en 2a instancia y diferimiento de la regulación de honorarios.
Regístrese. Notifíquese por secretaría mediante el depósito de una copia digital de la sentencia en los domicilios electrónicos constituidos por los letrados intervinientes, insertos en la parte superior (arts. 169 3° párr. y 143, 7 Anexo Único AC 3845 y 6 Anexo Único RC 655/20). Hecho, radíquese electrónicamente y devuélvase el expediente en soporte papel al Juzgado Civil y Comercial n°1, juntamente con las causas n°82/04 en 2 cuerpos; n°8750 en 2 cuerpos -fotocopiada- y n°95228 en 1 cuerpo -fotocopiada-, a través de personal judicial (art. 5.d.6.e.3.ii anexo de RC 655/20). El juez Lettieri no participa de la presente por encontrarse en uso de licencia.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 24/09/2020 09:00:39 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 24/09/2020 09:17:34 – SOSA Toribio Enrique – JUEZ
Funcionario Firmante: 24/09/2020 10:02:14 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
Domicilio Electrónico: 20334833896@NOTIFICACIONES.SCBA.GOV.AR
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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