Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Carlos Tejedor
Libro: 49- / Registro: 393
Autos: “”COMITE DE ADMINISTRACION DEL FIDEICOMISO DE RECUPERACION CREDITICIA C/ MARTINEZ, JUAN MANUEL Y OTRO S/ EJECUCION HIPOTECARIA”
Expte.: -90983-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintitrés días del mes de noviembre de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “”COMITE DE ADMINISTRACION DEL FIDEICOMISO DE RECUPERACION CREDITICIA C/ MARTINEZ, JUAN MANUEL Y OTRO S/ EJECUCION HIPOTECARIA” (expte. nro. -90983-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 5 de noviembre de 2018, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de f. 604/606 contra la resolución de fs. 602?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1- En principio, el comprador en remate que deposita el saldo de precio, tiene derecho a solicitar la indisponibilidad de los fondos hasta la concreción en su favor de la transferencia del bien (art. 581 cód. proc.: cfrme. Morello – Sosa – Berizonce, `Códigos…’, t. VI-C, p g. 171).
Al respecto, tiene dicho la jurisprudencia que “si bien la norma del art. 581 del CPC permite sostener que es facultativo del comprador requerir se decrete la indisponibilidad de los fondos, no cabe interpretarla en el sentido que a falta de tal requerimiento, invariablemente debe concederse su extracción ni que oficiosamente se deniegue, sino que debe de conferírsele traslado al comprador para que preste conformidad expresa con la extracción” (C m. Civ. y Com. 1ra. de Mar del Plata, sala IIa., RSI-136-92, 17-03-92, `Y.P.F. c. Eugenio F. Rossi S.A. s. Concurso especial’, sumario B1400518 del sist. inform t. JUBA7; ídem, Morello y colab., op. y p gs. cits.; ver esta Cámara expte. Nro. 13.514/00, sent. del 20-06-2000, L. 29, Reg. 134).
2- Y en el caso, justamente, se ha omitido sustanciar, cuanto menos la presentación de fojas 601 con la martillera actuante y con Adrián Fernando Martínez, adquirente del bien inmueble subastado en autos, respectivamente.
Además de ello, cabe señalar que si bien los acreedores hipotecarios cuentan con un privilegio sobre los bienes gravados con la hipoteca, ese `ius preferendi‘ no excluye a otros créditos como por ejemplo las costas del proceso o los impuestos anteriores a la toma de posesión que sean además también anteriores a la constitución de la hipoteca (ver auto de venta f. 353 vta. 4to párrafo; arts. 2582, 2583.c, 2585 y concs. CCyC, art. 3 ley 22427 y 590 del cód. proc.).
Por ello, sin obrar liquidación en donde puedan identificarse y cuantificarse los créditos que tendrían preferencia para el cobro, y sin haberse conferido traslado a todos los interesados (acreedores preferentes, martillera y adquirente del bien), por ahora no están dadas las circunstancias para liberar los fondos obtenidos en la subasta (doctr. art. 581 CPCyC).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Aprobada la subasta (f. 528), el comprador depositó el saldo de precio y requirió la indisponibilidad de fondos “hasta tanto se afronten los gastos correspondientes y se cumpla con la protocolización” (f. 537.II).
El juzgado el 5/2/2018 declaró indisponibles los fondos resultantes de la subasta hasta la oportunidad de la escrituración, con excepción de los destinados a gastos de remate y escrituración (f. 538).
Atenta esa indisponibilidad, el 26/2/2018 la parte actora solicitó que los fondos depositados fueran colocados a plazo fijo y que se fijara plazo a la escribana para hacer la protocolización (f. 543). Repitió ese pedido el 7/3/2018 (f. 548).
La escribana aceptó el cargo y pidió el expediente en préstamo el 11/4/2018 (f. 564). No parece todavía haber cumplido su cometido.
Previendo que la protocolización pudiera tardar “varios meses”, la actora insistió con el pedido de colocación del dinero a plazo fijo (f. 573), a lo cual accedió el juzgado el 15/5/2018 (f. 574).
Previa retención de algunos conceptos, la parte actora pidió la entrega de fondos en pago (fs. 586/587, 589, 591 y 601). Estando pendiente la escrituración, el 20/9/2018 el juzgado sin más trámite remitió a la indisponibilidad decidida a f. 538; al mismo tiempo, instó la protocolización (fs. 602 y 603). Contra esa decisión recurrió la parte actora (fs. 604/606 vta.).
2- Veamos la situación del adquirente en subasta.
Tratándose de inmuebles, una vez aprobada la subasta, abonado el precio y concretada la entrega (tradición) de la cosa subastada, sin necesidad de escrituración ni inscripción registral se produce la transmisión del derecho real de dominio, incluso frente a terceros (art. 586 cód. proc.; arts. 1017.a y 1893 CCyC; ver doctrina legal en JUBA online con las voces subasta perfeccionamiento SCBA).
En el caso, no surge de autos que el adquirente en subasta hubiera activado con diligencia el trámite del mandamiento de posesión ordenado (ver fs. 575/576). Y, en vez de la protocolización de la subasta, dicho adquirente podría contentarse con copia de ciertos actos centrales del procedimiento (ver art. 1 Disp. Técnico Registral 12/2004).
3- Vayamos a los créditos que podrían desplazar al acreedor hipotecario.
Las costas de la ejecución hipotecaria forman parte del alcance del privilegio del crédito hipotecario (art. 2583.c CCyC) y, respecto de las que específicamente podrían de alguna manera postergarlo, bastaría con una reserva (art. 2585 párrafo 2° CCyC). Dicho sea de paso, el costo de la -no estrictamente necesaria, ver considerando 2– protocolización no es un gasto que debiera soportar el acreedor hipotecario (arg. art. 2585 párrafo 2° in fine CCyC).
Por otro lado, prevalecen sobre el crédito hipotecario sólo los tributos que sean anteriores a la toma de posesión por el adquirente en subasta pero que sean, además, anteriores a la constitución de la hipoteca (arts. 2586.c CCyC). Para cubrir esos acotados tributos prevalecientes, bastaría también con una reserva (arg. art. 3 ley 22427).
4- En fin, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde la resolución de f. 538 (art. 581 cód. proc.) y -en ausencia hoy de un texto normativo igual al art. 3936.d CC texto según ley 24441- adoptando los recaudos necesarios para no perjudicar los derechos del adquirente en subasta ni los de los acreedores prioritarios (v.gr. arts. 730 y 2585 CCyC; art. 3 ley 22427), podría no ser irrazonable -según las circunstancias que se tuvieren a la vista- levantar la indisponibilidad de fondos respecto del acreedor hipotecario mediando resolución fundada, previa adecuada sustanciación de lo requerido a fs. 586/587, 589, 591 y 601, sin mengua de la eventual responsabilidad de ese acreedor frente a cualquier otro acreedor prevalente que pudiera resultar injustificadamente preterido (art. 114.6 Const.Nac.; arts. 3 y 1717 CCyC; art. 15 Const.Bs.As.; art. 34.4 cód. proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en segundo término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, revocar la resolución de f. 602, en los términos que surgen al ser votada la primera cuestión por el juez Sosa.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, la Cámara RESUELVE:
Revocar la resolución de f. 602 en los términos que surgen al ser votada la primera cuestión por el juez Sosa.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.