Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 47- / Registro: 14
Autos: “MARTIN ROBERTO GABRIEL Y OTRO/A C/ DE PEROY JULIO CESAR Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -90535-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintisiete días del mes de marzo de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “MARTIN ROBERTO GABRIEL Y OTRO/A C/ DE PEROY JULIO CESAR Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES” (expte. nro. -90535-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 187, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 163 contra la sentencia de fs.158/162 vta.?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de la instancia de origen hace lugar a la demanda y condena a los accionados a escriturar el bien objeto de la compraventa concertada entre las partes, previa aprobación e inscripción del plano de mensura y subdivisión en los registros respectivos.
Paralelamente rechaza la demanda en cuanto a los daños y perjuicios reclamados por entender que los mismos no han sido acreditados.
Se alza la parte actora contra este último tramo del pronunciamiento, argumentando que: el incumplimiento contractual le causó un perjuicio real, que hace cinco años que no pueden obtener la escritura del bien, habiendo abonado más del 80% del precio; que tuvieron que demandar para obtener la escrituración y que aun durante el tiempo de la demanda los accionados no le facilitaron el trámite desconociendo documentación y solicitando el rechazo de la demanda; a lo que se suma que hasta hoy no probaron que tengan el plano de subdivisión, imprescindible para escriturar.
Agregan que adquirieron el inmueble para construir su vivienda a través de un crédito con el Banco Hipotecario, delegación Santa Rosa, el cual tuvieron que desistir al exigirles la hipoteca del inmueble y ello no ser posible, impidiéndoles su utilización para el fin por el que fue adquirido; sucumbiendo en definitiva las expectativas de contar con la vivienda propia a través de un plan social; además de pasar por la incertidumbre familiar y personal que tiene todo litigio.
Los accionados guardaron silencio frente al traslado de la expresión de agravios.
2. El 15-2-2018 esta cámara dictó sentencia en causa donde se ventilaba un incumplimiento derivado de la compraventa de una parcela del mismo inmueble, con los mismos demandados adquirentes en subasta del bien, aunque obviamente con actores distintos; e inadvertidamente no se procedió a la acumulación de los expedientes a fin de evitar el dictado de sentencias contradictorias (ver esta Cám. L. 47 R. 4, sent del 14-2-2017 en autos: “Fernández Pablo Adrián y otro/a c/ De Peroy Julio César y otro/a s/ Cumplimiento de Contratos Civiles/Comerciales”).
Pero advertido por el magistrado que votó en primer lugar en aquella oportunidad; y tratándose de situaciones similares cabe considerar lo ya analizado y dar aquí solución con las salvedades del caso:
En aquel expediente la compraventa se había realizado en diciembre de 2012, acá en noviembre (ver boleto de f. 16/vta. y 45vta., pto. 3., primer párrafo) y como allá se dijo, al momento de la demanda todavía no se había escriturado el bien; y tampoco se ha alegado que se lo hubiera hecho al día de hoy pese a haber transcurrido casi un año de la sentencia apelada, firme en cuanto a la obligación de escriturar, previa aprobación e inscripción del plano de mensura y subdivisión del bien (ver fs. 158/162vta.).
Allí se dijo: “Verdad es que para escriturar no se fijó un plazo cierto, sino uno incierto: el necesario para que el notario pueda conseguir la documentación necesaria, luego de la aprobación del plano de subdivisión. Pero también es verdad que la idea era que esos trámites no iban a llevar tanto tiempo. ¿Por qué? Porque el saldo de precio … fue pactado sin ninguna prevención especial, como si el vencimiento para su pago –el momento de la escrituración- hubiera sido visualizado por las partes como no tan lejano …”.
“Si la escrituración no fue visualizada como tan lejana a contar desde el boleto, su ausencia hasta la demanda -y peor, hasta ahora- revela un exceso a la luz de lo que las partes pudieron verosímilmente prever actuando de buena fe y con cuidado (art. 7 párrafo 1° CCyC y 1198 párrafo 1° CC).”
Es que en un país que, hasta donde puedo recordar, prácticamente nunca ha dejado de tener inflación, de haberse previsto una dilación como la acaecida en el pago del saldo de precio, se hubiera establecido un mecanismo de ajuste a fin de no ver depreciado su valor.
Téngase en cuenta que entre la firma del boleto y la actualidad han transcurrido más de cinco años. Y no vislumbrándose una cercana escrituración, más tiempo -parece- que habrá de transcurrir.
Exceso -como allá también se dijo- imputable a los demandados.
¿Por qué? Porque aprecio que, sin haberse alegado hechos nuevos no imputables a los accionados justificativos de tal dilación, se aprecia a primera vista irrazonable y excesivo un plazo de tres años para protocolizar la subasta y otros casi tres llevan transcurridos sin escritura pese a que la protocolización ya se hizo (arts. 363 y 255.5.a., cód. proc.).
Los demandados adujeron que la aprobación del plano de subdivisión se complicó atenta la necesidad de, previamente, inscribir la compra en subasta.
Pero ¿por qué una dilación de tres años desde la compra en subasta hasta su protocolización?
“… en este punto empalman dos consideraciones de la sentencia apelada que no han sido objetadas por nadie y que la cámara puede usar como plataforma de análisis: a- el 9 de marzo de 2015 (…) había sido protocolizada la subasta; b- desde la inscripción de la subasta no se alegó ninguna razón para no poder aprobarse el plano de subdivisión y para consecuentemente poder escriturar ….”.
“Si el juzgado apreció que desde la protocolización de la subasta no hubo motivo para no conseguir la aprobación del plazo de división y para escriturar, y si el juzgado otorgó 30 días para conseguir la aprobación del plano y 10 días para escriturar –sin observación de nadie-, quiere decirse que dentro de los 40 días desde la protocolización de la subasta pudieron haberse hecho esos trámites ….”.
Es decir que “… dentro de los 40 días desde la protocolización de la subasta el 9/3/2015, los demandados podían (debían) haber activado el eficaz cumplimiento de sus obligaciones, tendiente a colocar el inmueble en situación de ser escriturado (ver además cláusula SEXTA …), cosa que no hicieron, a la que fueron condenados en la sentencia de 1ª instancia y que incluso no han ni alegado haber hecho hasta ahora. Allí no puede verse más que un incumplimiento culpable de los demandados, repito, en función del exceso de tiempo transcurrido sin escrituración según lo que verosímilmente y de buena fe las partes pudieron creer obrando con cuidado y previsión (art. 7 párrafo 1° CCyC; arts. 1198 párrafo 1°, 511 y 512 CC).”
Si bien se adujo al contestar demanda que la solución de este pleito está en el tiempo, lo cierto es que no se advierte que luego de la protocolización de la subasta y hasta hoy como se dijo (más de tres años), se hubiera anoticiado a los actores que se está en condiciones de escriturar el bien. Y el transcurso de todo ese tiempo sin escriturar, sumado al año de condena firme en este aspecto, se torna abusivo (arts. 1071, 1198, primer párrafo CC).
3.1. Se pide daño material por haber usado los $ 112.000 entregados en parte de pago en beneficio propio. Así estiman justo que el daño material se fije en la suma que resulte de aplicar la tasa para restantes operaciones que tiene el Banco de la Pcia. de Bs. As. desde el mes de febrero de 2013; con más los 28.000 que se reservaron para el momento de la escritura.
Si la demanda fue por cumplimiento y no por rescisión, los $112.000 forman parte del precio cancelado y quedarán en manos de los accionados; razón por la cual no se advierte porqué han de generar un interés que deba ser pagado por los accionados a los actores en concepto de daño material.
Si el valor del dólar experimentó un incremento, tampoco se aprecia que ello fuera en desmedro de los actores, que no recibirán, al menos con la sentencia que han obtenido a su favor, la suma entregada a cuenta de precio, sino la escritura del inmueble adquirido.
Tampoco se justifica claramente con la explicación dada en demanda, que los $ 28.000 que restan abonar a los accionados deban devengar un interés a favor del actor (arts. 330.3.,4., y 6. del cód. proc.).
Es que el artículo 330 del ritual exige la suficiente claridad y precisión tendiente a caracterizar la petición.
Existe la carga procesal de explicar clara y pormenorizadamente, los hechos concretos delimitadores de la pretensión resarcitoria, o sea, su causa o título de pedir, proporcionando en la demanda lo que hace a la natural sustancia de la reclamación (conf. Cám. 2da., sala I, La Plata, fallo citado por Morello-Sosa-Berizonce “Códigos …”, Lib. Ed. Platense- Abeledo Perrot, 2da. ed. reelab. y ampliada, reimpresión, 1998, tomo IV-B, pág. 22); circunstancia que no se da en autos.
De tal suerte, el recurso en este aspecto no advierto que pueda prosperar.
3.2. Atinente al daño moral que también fue concedido en el antecedente mencionado, no fue negado concreta y puntualmente aquí al contestar demanda que el actuar disvalioso de los accionados le hubiera impedido a los actores acceder a las líneas de créditos sociales para viviendas por no tener la documentación registral en regla; que hubieran tenido los actores que rechazar un crédito del Banco Hipotecario de Santa Rosa a pesar de haber sido sorteado por no tener la escritura del bien (arts. 354.1. cód. proc.).
Del informe de f. 74 surge que la co-actora Ferreyra solicitó un crédito hipotecario y se le otorgó la solicitud con fecha 22-2-2013 y se le concedió el turno del 4-4-2013; pero ese trámite se discontinuó.
Y no es difícil vincular ese abandono del trámite y obviamente el desistimiento de nuevas solicitudes -a falta de todo otro elemento incorporado al proceso- con la ausencia hasta el día de hoy de escritura traslativa de dominio del bien a favor de los actores (arts. 901, CC y 163.5. párrafo 2do., 384, cód. proc.).
Es sabido que la ausencia de escritura impide la obtención de las líneas de créditos hipotecarios sociales ofrecidos por el Estado en los últimos años.
Cuanto menos para recibir el dinero del crédito se necesita previamente hipotecar y no pueden hipotecar los actores “si no se convierten en dueños con escritura e inscripción (arts. 1017.a, 1892, 1893 y 2206 CCyC; arts. 1184.1, 2505 y 3119 CC). Así, no han podido acceder efectivamente a los beneficios del crédito para vivienda social, con paralela y momentánea frustración de su proyecto de vida personal y familiar … Puede verse allí la causa de una afectación moral (art. 7 párrafo 1° CCyC y arts. 499 y 522 CC; arg. art. 1738 in fine CCyC).”
Para justipreciar el monto del daño moral reclamado, en uso de la atribución conferida en el artículo 165 párrafo 3° del código procesal, cabe tener en cuenta que los demandados, al contestar la demanda, allá como acá, no negaron expresa y concretamente el rubro en sí mismo ni, tan siquiera ad eventum, impugnaron de modo alguno su entidad económica (art. 354.1., cód. proc.). Así es que no veo motivo para considerar injusta la cantidad de $ 40.000 que la propia parte demandada no cuestionó específica y categóricamente, con más sus intereses (art. 519 CC), desde la demanda (art. 34.4 cód. proc.) y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días, conforme doctrina legal (buscar en JUBA online con las voces intereses pasiva banco SCBA SIN laboral).
3.3. Corresponde expedirse acerca de la multa peticionada en le punto X de la demanda y respecto de la cual el decisorio de primera instancia guardó silencio, toda vez que tal como lo edicta el artículo 273 del ritual el apelante solicitó decisión al respecto (ver f. 177, pto. I. Objeto.).
Al demandar se peticionó una multa diaria hasta la finalización del pleito de U$S 10 por cada día de retardo, pero no se funda en derecho la petición ni se advierte que hubiera sido pactada una sanción así (art. 330 inc. 5. cód. proc.; ver boleto de fs. 16/vta.); tampoco el tiempo del proceso hasta la sentencia que le pone fin, es fundamento para su imposición, pues ello no es más que el ejercicio del derecho de defensa de las partes; desde otro ángulo, no se advierte que el pedido pueda encuadrarse en lo normado en el artículo 35.3. del código procesal; y en cuanto al plazo de cumplimiento de la obligación de escriturar asumida en el boleto, recién fue fijado con la sentencia apelada, oportunidad que se contrapone con una multa desde el inicio del trámite.
Así, no advierto justificativo para hacer lugar a lo pedido.
4. En cuanto a costas, habiendo sido dispar el triunfo en esta instancia entiendo que cabe cargar las costas por el daño moral a los demandados y las restantes a los actores, con diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (art. 68 y 71, cód. proc. y 31, d-ley 8904/77 y ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- La compraventa se hizo en noviembre de 2012 (fs. 16/vta. y 45 vta. ap. 3 párrafo 1°) y al momento de la demanda (abril de 2015, f. 25), todavía no se había escriturado. Tampoco se ha alegado, durante el proceso y hasta ahora, como hecho nuevo o sobreviniente, que se hubiera escriturado (arts. 163.6 párrafo 2°, 255, 272 2ª parte y 363 cód.proc.).
Verdad es que para escriturar no se fijó un plazo cierto, sino uno incierto: el necesario para la inscripción del plano de subdivisión (f. 16 vta. cláusula 6ª). Pero también es verdad que la idea era que ese trámite no iba a llevar tanto tiempo. ¿Por qué? Porque el saldo de precio ($ 28.000) fue pactado sin ninguna prevención especial, como si el vencimiento para su pago –el momento de la escrituración- hubiera sido visualizado por las partes como no tan lejano (f. 16 cláusula 1ª in fine).
Si la escrituración no fue visualizada como tan lejana a contar desde el boleto, su ausencia hasta la demanda -y peor, hasta ahora- revela un exceso a la luz de lo que las partes pudieron verosímilmente prever actuando de buena fe y con cuidado (art. 7 párrafo 1° CCyC y 1198 párrafo 1° CC).
Exceso imputable a los demandados. ¿Por qué? Porque, en todo caso la dilación puede explicarse hasta la protocolización de la subasta a favor de los accionados. En efecto, los demandados adujeron que la aprobación del plano de subdivisión se complicó atenta la necesidad de, previamente, dar estado registral (inscribir) su adquisición a través de subasta. Pero en este punto empalman dos consideraciones de la sentencia apelada que no han sido objetadas por nadie y que la cámara puede usar como plataforma de análisis: a- el 9 de marzo de 2015 –antes de la demanda- había sido protocolizada la subasta; b- desde la inscripción de la subasta no se alegó ninguna razón para no poder aprobarse el plano de subdivisión y para consecuentemente poder escriturar (f. 159 vta. punto 2 párrafo 2º y f. 160 vta. párrafo 2º).
Si el juzgado apreció que desde la protocolización de la subasta no hubo motivo para no conseguir la aprobación del plazo de división y para escriturar, y si el juzgado otorgó 40 días para conseguir la aprobación del plano y para escriturar –sin observación de nadie-, quiere decirse que dentro de los 40 días desde la protocolización de la subasta pudieron haberse hecho esos trámites (f. 160 vta. párrafo 4°).
Quiere decirse que, antes de la demanda y a lo sumo dentro de los 40 días desde la protocolización de la subasta el 9/3/2015, los demandados podían (debían) haber activado el eficaz cumplimiento de sus obligaciones, tendiente a colocar el inmueble en situación de ser escriturado, cosa que no hicieron, a la que fueron condenados en la sentencia de 1ª instancia y que incluso no han ni alegado haber hecho hasta ahora.
Allí no puede verse más que un incumplimiento culpable de los demandados, repito, en función del exceso de tiempo transcurrido sin escrituración según lo que verosímilmente y de buena fe las partes pudieron creer obrando con cuidado y previsión (art. 7 párrafo 1° CCyC; arts. 1198 párrafo 1°, 511 y 512 CC).
Para finalizar aclaro que:
a- los demandados no han replanteado la cuestión relativa al incumplimiento contractual que, al contestar la demanda, atribuyeron a los demandantes y que el juzgado no abordó (ver fs. 46 vta. ap. 4 y 173 vta. ap. 2.2.);
b- comoquiera que fuese, aun acreditado que los actores desde el boleto no hubieran pagado tributos provinciales y municipales, de ese incumplimiento podrían acusar perjuicio la provincia o el municipio, pero no los demandados en cuanto a las prestaciones a su favor y a cargo de los demandantes con fuente en la compraventa; a todo evento, los accionados no han probado haber ellos satisfecho esos gravámenes en defecto de pago de su contraparte, ni han explicado las repercusiones que ese pago por ellos hubiera podido razonablemente tener en el marco de las obligaciones esenciales recíprocas emanadas de la compraventa (arts. 34.4, 354.2, 375 y 384 cód. proc.).
2- En la demanda se afirma que el incumplimiento de los demandados impidió a los demandantes acceder a las líneas de créditos sociales para viviendas establecidas por el gobierno, en razón de no tener la documentación registral en regla (f. 23 párrafo 2º).
Ese hecho no fue negado ni desconocido expresa, clara y categóricamente por los demandados, quienes, todo lo más cercano pero no certero, negaron que los accionantes hayan tenido que desistir de la facultad de construir (f. 45 vta. párrafo 1º).
Una cosa es la facultad de construir y otra es el acceso a los créditos oficiales para construir: que se pueda en abstracto construir no tiene nada que ver con el acceso a los créditos sociales para poder en concreto construir.
Puede tenerse por cierto entonces que el incumplimiento de los demandados impidió a los demandantes acceder a las líneas de créditos sociales para viviendas establecidas por el gobierno, en razón de no tener la documentación registral en regla (art. 354.1 cód. proc.) Lo cual quedó corroborado por la confesión ficta de los accionados (ver tenor de la posición 12ª: fs. 102 vta., 103 vta., 110, 111/vta. y 112/vta.; art. 415 cód. proc.) y, en ese contexto, está de alguna forma en sintonía con la interrupción de los trámites administrativos pertinentes atenta su inutilidad sin los papeles en orden (f. 74; arts. 384 y 394 cód. proc.).
Entonces, si el incumplimiento de los demandados ha impedido a los actores acceder efectivamente a los beneficios del crédito para vivienda social, es creíble que ello haya paralela y momentáneamente frustrado su proyecto de vida personal y familiar (f. 23 párrafos 2° y 3°; art. 384 cód. proc.). Puede verse allí la causa de una afectación moral (art. 7 párrafo 1° CCyC y arts. 499 y 522 CC; arg. art. 1738 in fine CCyC).
Para justipreciar el monto del daño moral reclamado, en uso de la atribución conferida en el art. 165 párrafo 3° CPCC, tengo en cuenta que los demandados, al contestar la demanda, no negaron expresa y concretamente el rubro en sí mismo –sólo dijeron no ser responsables en función del incumplimiento contractual de los accionantes, ver f. 47 vta. ap. 5-, ni, tan siquiera ad eventum, impugnaron de modo alguno su entidad económica. Así es que no veo motivo para considerar injusta la cantidad de $ 40.000 que la propia parte demandada no cuestionó específica y categóricamente, con más sus intereses (art. 519 CC), desde la demanda (f. 23 párrafo 1º; art. 34.4 cód. proc.) y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días, conforme doctrina legal (buscar en JUBA online con las voces intereses pasiva banco SCBA SIN laboral).
3- La demanda tiene un déficit visceral en cuanto al daño material, pues no describe qué menoscabo de ese calibre (daño emergente o lucro cesante, art. 519 CC) hubiera podido provocar a los demandantes el incumplimiento de los demandados (f. 22/vta. ap. a). No dijeron al demandar lo que tampoco precisaron al expresar agravios, ni en todo caso acreditaron: ¿qué dinero perdieron ni cuál dejaron de ganar con el negocio realizado? (arts. 330.4 y 34.4 cód. proc.).
El hipotético beneficio obtenido por los demandados con el dinero de los demandantes no contornea un perjuicio derivado de la falta de escrituración, como lo sería v.gr. la necesidad de haber tenido que seguir pagando alquiler atento el retraso de la construcción de la vivienda propia, la desvalorización del dinero que se hubiera adjudicado en préstamo si, colocado a disposición de los actores, no lo hubieran podido usar por no estar los papeles en regla, etc., etc., etc. Es más, los demandados han sido condenados a cumplir y, cuando lo hagan, justificarán los beneficios obtenidos.
Pretender que se “sancione” a los demandados por ese hipotético beneficio, y en la medida de él, tampoco ayuda, ya que con ese temperamento se confunde resarcimiento con punición (arg. art. 520 CC; f. 22 vta.).
4- En el punto X de la demanda (fs. 23/vta.) fue requerida la aplicación de una multa a los demandados, de U$S 10 diarios, hasta la finalización del pleito.
La sentencia no dice nada sobre ella, así es que, atento el pedido de f. 177.I, esta cámara debe expedirse merced a lo reglado en el art. 273 CPCC.
Y bien, el pedido de esa sanción fue basado en el incumplimiento contractual, pero no fue prevista en el contrato (art 790 y sgtes. CCyC).
Ese pedido no fue asentado en el incumplimiento de una resolución judicial –v.gr. la sentencia de condena firme-, de manera que, así, no cabe la aplicación de sanciones conminatorias (art. 804 CCyC; 37 cód. proc.). Dicho sea de paso, destaco que las astreintes pueden imponerse sin perjuicio de las medidas adoptadas a los fines de la ejecución de una sentencia de condena (ver SCBA, en “Alvarez, Rubén Oscar c/Municipalidad de Ramallo s/Demanda contencioso administrativa”, resol. del 19/09/2012, cit. en JUBA online con las voces “astreintes” “ejecución” “SCBA”).
No hay espacio así para hacer lugar a la multa tal y como fue requerida (art. 34.4 cód.proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en segundo término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias:
a- estimar parcialmente la apelación la apelación de f. 163 contra la sentencia de fs.158/162 vta., condenando a los demandados apelados a pagar por daño moral a los demandantes apelantes la cantidad de $ 40.000, con más sus intereses desde la demanda y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días;
b- imponer las costas de 2ª instancia a los demandados en la medida del éxito de la apelación (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.);
c- diferir la resolución sobre honorarios (art. 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, la Cámara RESUELVE:
a- Estimar parcialmente la apelación de f. 163 contra la sentencia de fs.158/162 vta., condenando a los demandados apelados a pagar por daño moral a los demandantes apelantes la cantidad de $ 40.000, con más sus intereses desde la demanda y hasta el efectivo pago; a la tasa pasiva más alta del BAPRO para operaciones a 30 días.
b- Imponer las costas de 2ª instancia a los demandados en la medida del éxito de la apelación.
c- Diferir la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.