Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 44- / Registro: 06
Autos: “GETTE, MARIO ENRIQUE C/ CARIACA, GLADYS FELISA Y OTRO/A S/ REIVINDICACION (2)”
Expte.: -89133-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veinticinco días del mes de febrero de dos mil quince, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “GETTE, MARIO ENRIQUE C/ CARIACA, GLADYS FELISA Y OTRO/A S/ REIVINDICACION (2)” (expte. nro. -89133-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 256, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundada la apelación de f. 220 contra la sentencia de fs. 213/217 vta.?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- El 1/6/1981, Luis Rojo y Lydia Nélida Detlefsen Castro compraron por partes iguales el inmueble sito en la ciudad de Guaminí y catastrado como Circunscripción II, Sección B, Chacra 117, Fracción III, Parcela 3 c (fs. 223/226 y 372/374 expte. 4814/06 “Gette, Enrique Mario c/ García, Guillermo R. s/ Desalojo”; art. 993 cód. civ. y art. 393 cód. proc.).
El 18/7/1991 se aprobó el plano de subdivisión 52-2-90 para someter ese inmueble al régimen de la ley 13512; de ese plano emergían 2 unidades funcionales: a- la n°1, integrada por el polígono 00-01, de 777,46 metros cuadrados; b- la n° 2, integrada por el polígono 00-02, de 3.361,79 metros cuadrados (ver fs. 12, 13 vta., 212 y 210; expte. 4814/06: fs. 190.1.A y 278; arts. 385 y 421 cód. proc.).
Posteriormente, mediante plano 52-18-99 se llegó a la configuración actual de esa Parcela 3 c, la que quedó subdividida en 6 nuevas parcelas: 3 m, 3 n, 3 r, 3 g, 3 h y 3 k (ver cláusulas 4ª y 5ª a f. 7; ver fs. 212 y 211; arts. 385 y 421 cód. proc.).
Y bien, el presente litigio versa sobre las actuales parcelas 3 r y 3 g del plano 52-18-99, y, si se compara este plano con el 52-2-90, se advierte que esas parcelas 3 r y 3 g coinciden sustancialmente con el polígono 00-01 integrante de la unidad funcional n° 1 (art. 384 cód. proc.).
Es decir, el presente litigio tiene por objeto un segmento (parcelas 3 r y 3 g según plano 52-18-99; polígono 00-01 según plano 52-2-90) de la ex Parcela 3 c (ver f. 212).
2- Tengo ahora a la vista el testimonio de fs. 5/9 vta. y de él extraigo lo siguiente.
Lydia Nélida Detlefsen Castro murió el 3/6/93 y le sucedió testamentariamente Luis Rojo, con lo cual éste recibió el 50% indiviso que le correspondía aquélla sobre la Parcela 3 c según compra conjunta del 1/6/1981.
Ya titular dominial del 100% de esa Parcela 3 -50% directamente por su compra, 50% heredado de Detlefsen Castro-, Luis Rojo falleció el 12/9/1994 siendo heredado ab intestato por Graciela Beatriz y Mónica Alicia Rojo, quienes entonces recibieron así por sucesión también el 100% de la titularidad dominial sobre la Parcela 3 c.
Estas últimas, el 14/6/1995 cedieron al aquí demandante Enrique Mario Gette sus derechos y acciones hereditarios sobre esa Parcela 3 c (ver fs. 366/367 del expte. 4814/06).
Trayendo a colación la evolución de la Parcela 3 c (ver considerando 1-), nótese que el plano 52-2-90 fue realizado en vida de los condóminos Luis Rojo y Lydia Nélida Detlefsen Castro, mientras que el plano 52-18-99 fue realizado a instancias del cesionario Enrique Mario Gette.
3- La cuestión es que los demandados alegan una compraventa del año 1986, a través de la cual Luis Rojo y Lydia Nélida Detlefsen Castro habrían vendido un segmento de la por entonces intacta Parcela 3 c, segmento luego demarcado como polígono 00-01 en el plano 52-2-90 y como parcelas 3 r y 3 g del plano 52-18-99.
Su tesis es que si Luis Rojo y Lydia Nélida Detlefsen Castro vendieron ese segmento el 23/6/1986, por ese entonces dejó de formar parte de sus patrimonios y no pudieron transmitirlo hereditariamente, de manera tal que la cesión de derechos y acciones hereditarios de Graciela Beatriz y Mónica Alicia Rojo a Enrique Mario Gette no pudo incluirlo, quedando limitada esa cesión a todo lo demás de la ex Parcela 3 c, esto es, al polígono 00-02 según plano 52-2-90 y a las parcelas 3 m, 3 n, 3 h y 3 k.
Según esa tesis: a- el comprador fue Rodolfo Ernesto Novo, quien luego, el 18/2/1992, cedió sus derechos y acciones a sus padres Ibes Nelsen Novo y Gladis Felisa Cariaca de Novo (fs. 96 y vta.); b- por fallecimiento de Ibes Nelsen Novo, ocuparon su lugar su esposa –la nombrada Gladis Felisa Cariaca de Novo- y su hijo -el originario comprador/cedente- Rodolfo Ernesto Novo (expte. . 4814/06, f. 75.1). Lo apuntado en este párrafo explica que sean estos dos últimos quienes conforman en esta causa el litisconsorcio pasivo (ver fs. 92, 115.1 y 133; art. 3417 cód. civ.).
4- La posesión es legítima cuando implica ejercicio de un derecho real legalmente constituido (v.gr. es legítima la posesión del titular del derecho real de dominio, (art. 2355 párrafo 1° cód civ.).
No obstante, para jerarquizar y fortalecer la situación del poseedor adquirente por boleto que no es dueño (v.gr. debido a la falta escritura pública, art. 1184.1 cód. civ.), la ley 17711 consideró legítima su posesión (art. 2355 párrafo 2° cód. civ.; ver además, en la misma línea, el art. 1185 bis cód. civ.).
Pero aunque el adquirente por boleto hubiera sido puesto en posesión del inmueble y aunque la ley considere legítima esa posesión, eso no lo convierte en titular del derecho real de dominio si le falta el título (art. 1184.1 cit.) y, frente a terceros, la publicidad registral (art. 2505 cód.civ.).
5- Y bien, supongamos entonces que existiera y fuera válida y plenamente eficaz la alegada compraventa de 1986 entre Rodolfo Ernesto Novo (comprador) y Luis Rojo y Lydia Nélida Detlefsen Castro (vendedores), respecto de un segmento de la por entonces intacta Parcela 3 c (segmento luego demarcado como polígono 00-01 en el plano 52-2-90 y como parcelas 3 r y 3 g del plano 52-18-99).
Si así fuera, Rodolfo Ernesto Novo no habría llegado a convertirse en dueño (en el sentido civil de titular del derecho real de dominio) dado que no llegó a escriturarse esa adquisición; ergo, por eso tampoco habrían llegado a ser dueños sus aducidos cesionarios Ibes Nelsen Novo y Gladis Felisa Cariaca de Novo (art. 3270 cód. civ.), ni los herederos de Ibes Nelsen Novo (art. 3417 cód. civ.).
Así las cosas, el comprador Rodolfo Ernesto Novo (y luego sus cesionarios y más tarde los herederos de uno de los cesionarios fallecido) sólo habrían adquirido el derecho personal a exigir la escrituración de los vendedores o de quienes legalmente ocuparan su lugar (arts. 1185 y 3417 cód. civ.).
Lo anterior significa que, al fallecer los vendedores Lydia Nélida Detlefsen Castro (el 3/6/1993) y Luis Rojo (el 13/9/1994), pese a la supuesta compraventa de 1986 ciertamente habrían transmitido a sus herederos el derecho real de dominio sobre ese –no escriturado a favor de Rodolfo Ernesto Novo ni de sus cesionarios ni sucesores de uno de éstos- segmento de terreno (repito, luego demarcado como polígono 00-01 en el plano 52-2-90 y como parcelas 3 r y 3 g del plano 52-18-99), aunque también no habrían podido no transmitir la obligación de escriturar (art. 3417 cód. civ.).
6- ¿Existió la compraventa del 23/6/1986 entre Rodolfo Ernesto Novo (comprador) y Luis Rojo y Lydia Nélida Detlefsen Castro (vendedores), respecto de un segmento de la por entonces intacta Parcela 3 c (segmento luego demarcado como polígono 00-01 en el plano 52-2-90 y como parcelas 3 r y 3 g del plano 52-18-99)?
De ella parece dar cuenta el instrumento privado cuya copia certificada se ve a f. 96/vta..
¿Es auténtico ese instrumento privado?
En el expte. 4814/06 “Gette, Enrique Mario c/ García, Guillermo R. s/ Desalojo”, mediante pericial caligráfica se demostró que son genuinas las firmas allí estampadas y atribuidas Rodolfo Ernesto Novo (comprador) y Lydia Nélida Detlefsen Castro (co-vendedora; (ver allí fs. 469 y 470; arts. 374, 384 y 474 cód. proc.).
Pero ni en esa prueba pericial del proceso de desalojo, ni en ninguna otra producida en esta causa de reivindicación, se ha adverado que realmente corresponda a Luis Rojo la firma que se le endilga obrante en el dorso del boleto (ver f. 96 vta.), siendo que pesaba sobre la parte demandada la carga probatoria –pues en ese boleto cimenta su resistencia a la reivindicación-, máxime atentos los desconocimientos realizados por el actor –cesionario de los derechos y acciones hereditarios de Graciela Beatriz y Mónica Alicia Rojo en la sucesión de Luis Rojo- (ver fs. 35 párrafo 4° y 131 vta. ap. 1; art. 354.1 párrafo 2° cód. proc.).
La absolución de f. 114 a la posición 11 del pliego obrante a f. 112 (ver fs. 348 y 351 del expte. 4814/06) no importa admisión de la alegada venta de Luis Rojo, porque: a- la posición encierra más de un hecho, lo que pudo llevar al declarante a querer decir sólo que los demandados ocupan algunas de las parcelas resultantes del plano 52-18-99 y no además que esas parcelas fueron vendidas por Luis Rojo a los demandados (arts. 409 párrafo 1° y 422 párrafo 1° cód. proc.); b- porque con la expresión “predio comprado por los Sres. Novo y Cariaga” (en rigor, por Rodolfo Ernesto Novo, luego cedente a favor de Ibes Nelsen Novo y Gladis Felisa Cariaca de Novo) pudo interpretarse sólo “predio comprado por los Sres. Novo y Cariaga” a Lydia Nélida Detlefsen Castro y no necesariamente además a Luis Rojo (ver seguidamente considerando 7-).
7- Lo expuesto hasta aquí sirve como plataforma desde la cual empezar a componer la solución del caso.
Auténticas sus firmas, sabemos que el 23/6/1986 Rodolfo Ernesto Novo no pudo comprar a Lydia Nélida Detlefsen Castro más que el 50% indiviso de ésta sobre un segmento de la por entonces intacta Parcela 3 c (segmento luego demarcado como polígono 00-01 en el plano 52-2-90 y como parcelas 3 r y 3 g del plano 52-18-99).
El otro 50% indiviso, el de Luis Rojo, no se ha probado que hubiera sido vendido a Novo, desde que no ha quedado demostrada la autenticidad de la firma a aquél atribuida (art. 375 cód. proc.; ver considerando 6- ).
Si Rodolfo Ernesto Novo no escrituró (ni sus cesionarios Ibes Nelsen Novo y Gladis Felisa Cariaca, ni los herederos del cesionario Ibes Nelsen Novo), entonces al momento de fallecer la vendedora Lydia Nélida Detlefsen Castro todavía seguía siendo dueña de ese 50% -co-titular del derecho real de dominio o condómina- que había vendido, aunque también por ese entonces seguía siendo deudora de la obligación de escriturar ese 50% a favor la parte compradora.
Así que, al fallecer el 3/6/1993, Lydia Nélida Detlefsen Castro, transmitió a su único heredero testamentario, Luis Rojo el derecho real de dominio sobre la porción del terreno que había vendido a Rodolfo Ernesto Novo, pero también la obligación de escriturar (arts. 1026 y 1034 cód. civ.). Ese derecho de dominio y esa obligación de escriturar, así concebidos, fueron transmitidos mortis causae por Luis Rojo (fallecido el 12/8/1994) a sus hijas Graciela Beatriz y Mónica Alicia Rojo y, del mismo modo, pasaron de éstas al demandante Gette por conducto de la cesión de derechos y acciones hereditarias del 14/6/1995 (art. 3262 cód. civ.).
Ergo, si bien el demandante Gette es dueño de las parcelas 3 g y 3 r en la porción indivisa de Lydia Nélida Detlefsen (porque en definitiva, por vía de sucesivas transmisiones, respecto de esas parcelas es continuador de la situación jurídica subjetiva de Lydia Nélida Detlefsen Castro), por la misma razón está obligado a escriturar el 50% indiviso de esas parcelas respecto de la parte compradora (arts. 3417 y 3270 cód. civ.).
El poder otorgado por Lydia Nélida Detlefsen Castro pocos días antes de su muerte (el 19/5/1993, ver fs. 192/196) no cambia sino que ratifica ese panorama: otorgar mandato a alguien diferente que el heredero testamentario Luis Rojo ( a Olga I. Borrego y Liliana E. Gallo) para escriturar lo vendido a favor de los cesionarios de Rodolfo Ernesto Novo, no le quitaba a Luis Rojo su carácter de dueño por herencia testamentaria de ese 50% mientras esa escrituración no se efectuase, ni lo relevaba a él mismo de la obligación de escriturar una vez vencido el plazo de 10 años para cumplir ese mandato o incluso antes de cumplido ese plazo en tanto obligado principal como continuador de la mandante Lydia Nélida Detlefsen Castro (art. 3417 cód. civ.).
8- Pero, ¿entregó Lydia Nélida Detlefsen Castro la posesión de lo que vendió?
Puede creerse que sí y que, para así hacerlo, no pudo sino entregar todo el terreno contenido por las actuales parcelas 3 r y 3 g y no sólo, por imposible físicamente, su 50% indiviso sobre cada partícula de esas parcelas.
Es que cuando el demandado Gette entró él, personalmente, en posesión de las parcelas 3 m, 3 n, 3 h y 3 k (luego de convertirse en cesionario de los derechos y acciones hereditarios en la sucesión de Luis Rojo, el 14/6/1995; ver fs. 34 vta. párrafo 4° empezando de abajo y 131), las parcelas 3 r y 3 g ya eran poseídas por los demandados, según lo reconoce nítidamente el propio Gette al absolver posiciones en el previo proceso de desalojo (ver posiciones 19 a 31, fs. 112 vta., 113 y 114; arts. 421 y 423 cód. proc.).
Si la posesión de los demandados sobre las parcelas 3 r y 3 g viene de antes que la posesión propia y personal de Gette sobre las parcelas 3 m, 3 n, 3 h y 3 k, no hay elemento de juicio que permita creer que esa posesión de los demandados hubiera sido tomada unilateralmente por ellos en vez de haber sido colocados en posesión por tradición efectuada por Lydia Nélida Detlefsen Castro en cumplimiento de la obligación contractual de proceder así el 30/5/1987 (ver cláusula 3ª a f.96 in fine); máxime que, pocos días antes de su deceso, el 19/5/1993, mediante escritura pública admitió la compraventa de su 50% indiviso sobre el polígono 00-01 del plano 52-2-90, otorgando poder irrevocable para escriturar a favor de Ibes Nelsen Novo y Gladis Felisa Cariaca (recordemos, los cesionarios de los cesionarios de Rodolfo Ernesto Novo) pero no para entregar la posesión: admitida la compraventa, no tenía sentido limitar el poder sólo a la escrituración si también la vendedora hubiera estado en deuda con la realización de la tradición, es decir, admitida la compraventa y si no hubiera antes entregado la posesión, el poder herméticamente también debía de alguna manera haber incluido la instrucción de realizar la tradición (arg. arts. 993 a 995, 720, 914, 918 y 1146 cód. civ.; arts. 163.5 párrafo 2°, 384, 393 y concs. cód. proc.).
9- Si Lydia Nélida Detlefsen Castro vendió a Rodolfo Ernesto Novo su 50% sobre cierto segmento de la Parcela 3 c, si sabemos que ese 50% que vendió recae sobre un segmento de terreno individualizado como parcelas 3 r y 3 g según plano 52-18-99 o como polígono 00-01 según plano 52-2-90, si podemos creer que entregó voluntariamente la posesión de ese segmento de terreno (obviamente, si entregó, no pudo entregar sólo su 50% ideal sobre ese segmento físico) y si no se ha demostrado que Luis Rojo hubiera vendido en 1986 su 50% indiviso sobre ese mismo segmento de terrreno, el continuador jurídico de Detlefsen Castro y Luis Rojo – el actor Gette- pese a seguir siendo dueño de ese 50% indiviso vendido po Lydia Nélida Detlefsen Castro no puede reivindicar el terreno por esa razón –antes bien, debe escriturar como continuador de la situación jurídica de la vendedora-, sino que puede reivindicar contra los poseedores de las actuales parcelas 3 r y 3 g por el 50% indiviso no vendido por Luis Rojo y para que, según el art. 2761 del Código Civil, de alguna forma se lo restituya en la posesión por vía del reconocimiento forzado de su titularidad dominial sobre este 50% indiviso, mientras dure la indivisión (arg. arts. 2684, 2699, etc. Cód. civ.) como de cara a una futura acción de división (art. 2692 cod. civ.).
No puede reivindicar Gette el terreno de que se trata en tanto continuador de la situación jurídica subjetiva de Lydia Nélida Detlefsen Castro, por haberse ésta desprendido voluntariamente de la posesión (SCBA LP 109048 S 03/09/2014 Juez GENOUD (SD) Carátula: Montalbano, Mirta Beatriz y otra contra Campo Dorado S.A. Reivindicación Magistrados Votantes: Genoud-Kogan-Hitters-Soria-Negri; SCBA LP Ac 71263 S 21/11/2001 Juez PETTIGIANI (SD) Carátula: Duifrei S.A. c/Kovacz de Gutta, Inés y otros s/Reivindicación Magistrados Votantes: Pettigiani-Pisano-Hiters-de Lázzari-Salas; SCBA LP Ac 60923 S 01/10/1996 Juez SAN MARTIN (SD) Carátula: Edificio CARHUE II – Santa Teresita c/Torres, Gerónimo s/Reivindicación-Daños y perjuicios; cits. en JUBA online).
Por fin, y para dar hermeticidad al análisis, diré que la posesión permanente por los demandados del bien prometido en venta oportunamente por Lydia Nélida Detlefsen Castro, tolerada por el actor en tanto continuador de la situación jurídica de ésta (ver, otra vez, absolución a posiciones 19 a 31, fs. 112 vta., 113 y 114) , constituye un factor interruptivo de la prescripción de la acción para reclamar la escrituración, en los términos del art. 3989 delCódigo Civil (SCBA LP Ac 43971 S 17/03/1992 Juez LABORDE (SD) Carátula: Zubillaga, Héctor Raúl y ots. c/Rodríguez Solanas, Eduardo y ots. s/Acción negatoria, acción de nulidad, escrituración Magistrados Votantes: Laborde – Negri- San Martín – Mercader – Rodríguez Villar, Publicación: AyS 1992 I, 363; cit. en JUBA online).
10- En suma, debe prosperar la acción de reivindicación, pero no con un alcance clásico y amplio que permita obtener la restitución de las parcelas 3 r y 3 g según el art. 2794 del Código Civil, sino para declarar que los demandados -poseedores de esas parcelas y adquirentes de Lydia Nélida Detlefsen Castro del 50% indiviso sobre ellas- deben reconocer el derecho a coparticipar del accionante, como condómino en tanto continuador de la situación jurídica de Luis Rojo en su calidad de no demostrado vendedor en 1986 de su 50% indiviso (art. 2761 cód. civ.; art. 34.4 cód. proc.).
Propongo que las costas de ambas instancias sean soportadas por su orden, atento el éxito y el fracaso parciales de las posturas de ambas partes, conforme el encuadre jurídico que postulo para los hechos comprobados de la causa (arts. 34.4 y 68 párrafo 2° cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde estimar la apelación de f. 220 y, en consecuencia, la acción de reivindicación, pero no con un alcance clásico y amplio que permita obtener la restitución de las parcelas 3 r y 3 g según el art. 2794 del Código Civil, sino para declarar que los demandados -poseedores de esas parcelas y adquirentes de Lydia Nélida Detlefsen Castro del 50% indiviso sobre ellas- deben reconocer el derecho a coparticipar del accionante, como condómino en tanto continuador de la situación jurídica de Luis Rojo en su calidad de no demostrado vendedor en 1986 de su 50% indiviso (art. 2761 cód. civ.; art. 34.4 cód. proc.).
Con costas de ambas instancias por su orden y con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación de f. 220 y, en consecuencia, la acción de reivindicación, pero no con un alcance clásico y amplio que permita obtener la restitución de las parcelas 3 r y 3 g según el art. 2794 del Código Civil, sino para declarar que los demandados -poseedores de esas parcelas y adquirentes de Lydia Nélida Detlefsen Castro del 50% indiviso sobre ellas- deben reconocer el derecho a coparticipar del accionante, como condómino en tanto continuador de la situación jurídica de Luis Rojo en su calidad de no demostrado vendedor en 1986 de su 50% indiviso (art. 2761 cód. civ.; art. 34.4 cód. proc.).
Imponer las costas de ambas instancias por su orden y con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.