Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Libro: 41 – / Registro: 15
Autos: “RIVAROLA, NANCY MIRIAM C/ ARAGON, VANESA GISELA; ALVAREZ, HORACIO RAUL Y/O HEREDEROS Y/O OCUPANTES S/ DESALOJO”
Expte.: -87951-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veinticinco días del mes de abril de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “RIVAROLA, NANCY MIRIAM C/ ARAGON, VANESA GISELA; ALVAREZ, HORACIO RAUL Y/O HEREDEROS Y/O OCUPANTES S/ DESALOJO” (expte. nro. -87951-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 417, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de f. 406 contra la sentencia de fs. 400/403?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa y desestimó el desalojo.
Ello con fundamento en que la autoridad administrativa -Instituto de la Vivienda- dejó sin efecto la adjudicación que se había otorgado a la actora respecto del bien objeto de este trámite y dispuso la recuperación del inmueble.
Se agravia la actora alegando que la desadjudicación no se encuentra firme, motivo por el cual quedando un largo camino tanto administrativo como judicial por recorrer, mantiene legitimación activa en los presentes.
2. Es cierto que el Instituto de la Vivienda decidió dejar sin efecto la adjudicación del bien a favor de la actora y recuperarlo a fin de readjudicarlo (ver f. 194 de expte. administrativo vinculado que tengo a la vista); pero también es veraz, como lo indica la recurrente, que no hay constancia de haber sido tal decisión notificada de modo fehaciente a la actora, a fin de ejercer los derechos que estime corresponder (ver fs. 194 y sgtes.).
De tal suerte no puede afirmarse sin lugar a dudas que la resolución administrativa en que la jueza basó su decisión esté firme. Siendo así, no es posible el rechazo de la demanda por falta de legitimación activa, con único fundamente en la desadjudicación referenciada.
3. Legitimada activamente la accionante para demandar por desalojo, la circunstancia de no ser la actora propietaria del bien no la priva de reclamar como lo hizo.
La accionada si bien plantea que no podía la actora locar el bien, y desconoce la existencia de contrato de locación, lo cierto es que en más de una oportunidad al contestar demanda y luego desliza involuntariamente lo que quiere callar: que efectivamente había locado el inmueble a la actora.
Y ello se desprende de las reiteradas oportunidades en que la accionada manifiesta que la actora lucraba con el bien o se ha enriquecido con lo que debería ser su única vivienda (ver contestacion de demanda, f. 247 último párrafo in fine y f. 284 vta., párrafo 2do. in fine).
Locación que es ya abiertamente ratificada por Vanesa Aragón al absolver posiciones cuando reconoce que se contactó con la actora por medio de alguien que ya había locado el bien y que dejó de pagar el alquiler cuando se entera que la actora no estaba autorizada a cobrar por ello (ver posiciones 4 y 9 de f. 333 y sus respectivas respuestas a fs. 334/vta.; arts. 384 y 421 proemio, cód. proc.).
De tal suerte probada la existencia de la locación (la que incluso surge exteriorizada en el expediente administrativo referenciado; v. fs. 188, párrafos 1ro. y 2do. y 190, pto. I, párrafo 3ro.; art. 401, cód. proc.), y el carácter de locador de quien demanda, carece de importancia si éste es o no al mismo tiempo el propietario del bien (conf. Salgado, Alí J. “Locación, comodato y desalojo”, Ediciones La Roca, Buenos Aires, 6ta. edición aumentada y actualizada, 2008, pág. 349; ver también fallos allí cit.).
En suma, la actora en tanto locadora se encontraba habilitada para promover la demanda de desalojo contra los locatarios (art. 676 del Cód. Proc.), con independencia de su condición o no de propietaria del inmmueble (ver esta cámara sent. del 21/4/98; Libro 27, Reg. 66).
Partiendo de la premisa que el desalojo es una acción de naturaleza personal que tiene por objeto lograr la restitución de la tenencia del bien inmueble cuando existe obligación de restituir (art. 676, C.P.C. y C.), acreditada ésta a través del reconocimiento expreso de la negativa a pagar el canon locativo, la obligación de restituir se torna exigible (art. 1556 y 1579, cód. civil).
No encuentro que sea óbice para el desalojo la falta de intimación previa consagrada en el artículo 5 de la ley 23091, pues en todo caso esa intimación queda suplida por la propia demanda instaurada y la persistencia en la negativa de pago asumida por los accionados.
De tal suerte, corresponde revocar la sentencia apelada y hacer lugar al desalojo por falta de pago.
Ello sin perjuicio de lo que pudiera decidir la autoridad administrativa en cuanto al destino definitivo del bien, el que no se encuentra aquí en tela de discusión.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
En un precedente de similares propiedades, evocaba el juez Sosa -en sufragio que concitó mi adhesión- que la relación jurídica sustancial entre las partes del proceso había sido el contrato de locación, resultando por principio ajena a la misma la vinculación jurídica entre los actores y la autoridad administrativa adjudicante de la vivienda social (arts. 1195 y 1199 del Código Civil). Acotó también, que había dicho “por principio” ajena pues podría haber sucedido que la autoridad administrativa hubiera desajudicado a los actores para otorgar la vivienda a los demandados, situación que podría haber conducido entonces al rechazo de la demanda, pues mal podría condenarse a alguien a devolver algo que la autoridad competente le hubiera confiado válidamente (esta alzada, sent. del 6-11-08, “Medero, Carlos Alberto y otra c/ Castro, José María s/ desalojo”, L. 37, Reg. 67).
Pero en la especie, al igual que en aquella citada, aun dictada la resolución 4061, el 27 de julio de 2010, a fs. 193/194 del expediente administrativo 2423-2723/10, que dejó sin efecto la adjudicación de la vivienda casa número 43, del conjunto habitacional “50 viviendas “Liga de Ama de Casa” en la localidad y partido de General Villegas, resolución 2042/04, a Nancy Miriam Rivarola y Jorge Héctor Gramaccini, no se ha acreditado que a la par se adjudicara el bien a los accionados.
Lo cual implica aquí -como lo dijo el juez mencionado en aquel voto suyo- que aunque la relación entre los anteriores adjudicatarios y el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, éste pueda poner en ejecución aquel acto administrativo y diligenciar la recuperación del inmueble -en cuanto correspondiere- ello no le confiere a los demandados, en el ámbito de la locación pactada con la parte actora, el derecho a retener la vivienda que enerve el desalojo por falta de pago del cánon locativo.
En todo caso, es oportuno señalar también en esta litis, que al igual que en el precedente citado, la resolución citada dispone que por la Dirección General de Inmobiliaria y Social se procederá a la recuperación del bien para su posterior entrega en calidad de depositario y en las condiciones físicas en que se encuentre, al grupo familiar que se seleccione y apruebe, sin referencia alguna a los demandados.
Con este agregado, adhiero al voto en primer término.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere a los dos votos anteriores.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Revocar la sentencia apelada y hacer lugar a la demanda y, por consiguiente, condenar a los accionados Vanesa Gisela Aragón y Horacio Raúl Alvarez a entregar a Nancy Miriam Rivarola dentro de décimo día, el inmueble individualizado en demanda (v.f. 231 punto I), libre de cosas y ocupantes que carezcan de título independiente a la ocupación, bajo apercibimiento de desahucio (art. 513 del cód. proc.).
Cargar las costas de ambas instancias a los demandados vencidos (arts. 68 y 274 CPCC), con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto preanterior.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Revocar la sentencia apelada y hacer lugar a la demanda y, por consiguiente, condenar a los accionados Vanesa Gisela Aragón y Horacio Raúl Alvarez a entregar a Nancy Miriam Rivarola dentro de décimo día, el inmueble individualizado en demanda (v.f. 231 punto I), libre de cosas y ocupantes que carezcan de título independiente a la ocupación, bajo apercibimiento de desahucio.
Cargar las costas de ambas instancias a los demandados vencidos, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría