Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°1
Autos: “HERRERA FACUNDO LUIS BERNARDINO C/ HERRERA ERICA JOSE Y OTRO/A S/ ACCION REIVINDICATORIA”
Expte.: -95885-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “HERRERA FACUNDO LUIS BERNARDINO C/ HERRERA ERICA JOSE Y OTRO/A S/ ACCION REIVINDICATORIA” (expte. nro. -95885-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 26/5/2026, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación del 9/9/2025 contra la sentencia de fecha 2/9/2025?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Con fecha 2/9/2026 se dictó sentencia que rechazó la demanda de reivindicación promovida el 21/9/2021 por Facundo Luis Bernardino Herrera contra Erica José Herrera y Gerardo Gabriel Fernández Domínguez.
Para así decidir, el juez de grado -luego de establecer la legitimación activa y pasiva de actor y demandados, y rechazar la excepción de prescripción opuesta por los accionados-, dijo que la controversia está dada entre quien invoca para reivindicar la titularidad registral del inmueble litigioso, y los que se resisten que alegan que los verdaderos propietarios son progenitores del actor su hermana co-demandada, ya que la contestación señala que el accionante llegó a ser titular del inmueble en virtud de un acto simulado, versión respaldada por los padres cuando fueron citados al proceso.
Luego aprecia sobre la simulación del acto, que está confirmado que el inmueble se encontraba originariamente adjudicado a Juan Herrera, aunque posteriormente fue regularizado y escriturado a nombre del actor, Facundo Luis Bernardino Herrera (cita informe del Instituto de la Vivienda del 18/4/2023), para pasar después a evaluar los medios de confirmación de la causa, para determinar si esa adquisición por parte del ahora titular, correspondió o no a un acto simulado.
En ese trance, primero recuerda que conforme consolidada doctrina legal de la SCBA, a los acusados de haberse beneficiado en virtud de protagonizar un acto simulado, se les hace imprescindible aportar pruebas sobre la honestidad del negocio cuestionado, para luego decir que también resolvió la Corte que son circunstancias indicativas de simulación, entre otras: la situación patrimonial de las partes y, en especial, la falta de recursos del adquirente, la ausencia de razones para ceder los bienes transmitidos, la especial oportunidad en que se realizó un acto de disposición, la falta de toma de posesión de lo adquirido por el adquirente, y la ausencia de justificación del origen de los fondos con los que se adquiriera el inmueble.
Trae después al caso lo dicho y entiende que el actor, al contestar el traslado conferido el 2/11/21, guardó absoluto silencio sobre el nuevo hecho de la simulación, más allá de que sólo se le diera traslado de las excepciones y la documental, que tampoco desconoció, referencia al boleto de compraventa del inmueble a nombre de Juan Herrera y las constancias de algunos pagos al Instituto de la Vivienda, destacando que la existencia del boleto ya la había reconocido en su demanda.
Sigue diciendo que no consta en la causa ninguna prueba sobre que el actor haya realizado la sucesión de pagos correspondientes para adquirir el inmueble, y que -prácticamente- la totalidad de los pagos acompañados están a nombre del padre, Juan Herrera; que tampoco emerge que haya tenido la capacidad económica para comprarlo cuando iniciaba los veinte años. Tampoco encuentra que haya ejercido la posesión del bien desde los 18 años, comos se afirma en demanda, y que de ser veraz no le resultaba difícil probarlo, porque podría haber acompañado alguna factura por mejoras realizadas, o constancias documentales de tasas, impuestos y servicios a su nombre.
No le da entidad probatoria al relevamiento ocupacional que menciona el actor porque no se ha acompañado al expediente, lo que impide conocer sus detalles, y porque tal relevamiento no reflejaría inexorablemente la realidad cotidiana de la ocupación, sino más bien un instante circunstancial de ella, no necesariamente sincero.
Aunque lo que sí encuentra en el expediente es prueba testimonial, la que analiza.
Por último, de la sumatoria de esas cuestiones, y en la que encuentra -por los motivos que se explican- que hubo un acto simulado, consentido por el actor y sus progenitores, y que al existir un acto simulado, la pretensión reivindicatoria respecto del inmueble debe desestimarse.
Con costas en el orden causado.
2. La sentencia la apeló el actor el 9/9/2025.
En sus agravios pide la revocación del fallo, y para fundar su recurso dice que su principal agravio se centra en que se desconoce arbitrariamente su derecho real de dominio de esta parte, debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, como resultado de una adjudicación administrativa legal, firme y consentida del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires. Que el juez no valoró una de las pruebas fundamentales aportadas, como es el título de propiedad adjuntado, violando el principio de legalidad registral y de la fe pública.
Añade que previo a convertirse en titular dominial del inmueble, se llevaron a cabo los distintos mecanismos de previo trámite para determinar su derecho real, como el relevamiento ocupacional que determina la normativa y se pudo constatar que era el real ocupante, con ánimo de dueño y de ocupación permanente. Y que se evaluó por el organismo si reunía las condiciones personales para recibir en carácter de propietario una vivienda social, cumpliendo con la publicación de edictos, notificando a los adjudicatarios y dándoles posibilidad a los ciudadanos a oponerse con causa justificada. Y que en el trámite administrativo no existió ningún tipo de impedimento ni oposición, y finalmente, con fecha 06/05/2014 se procedió mediante escritura número 2.492 a concretar la venta por parte del Instituto de la Vivienda a su favor del inmueble, en las condiciones que determina la ley 264464, la ley de adhesión provincial 11.663, el Decreto Reglamentario 187/96 y el Decreto 699, reglamentario de la Ley 13.342 y su modificatoria.
Señala que con dicho título de propiedad registral acredita que el inmueble fue adjudicado formal y reglamentariamente por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Bs. As., lo que no fue tenido en cuenta en la instancia de grado; añadiendo que el poder judicial no puede dejar de lado que la adquisición del inmueble por mi parte no fue una compraventa entre particulares, sino una adjudicación administrativa por parte del Instituto de la Vivienda, en el marco de un proceso administrativo de regularización habitacional, con su dominio perfeccionado mediante escritura pública, conforme a lo dispuesto por el organismo administrativo competente, quien luego de censar la ocupación efectiva le otorgó la titularidad dominial. De lo que surgiría que no se trata de una posesión informal o clandestina, sino de una regularización validada por el Estado, accionar descalificado en la sentencia apelada sin prueba concreta, presumiendo nula una escritura pública válida, sin una acción específica ni debido proceso que lo acredite.
Añade que los demandados invocaron simulación del acto de escrituración y el juez incurrió en error al considerar que la escrituración a su nombre constituyó un acto simulado, lo que carece de sustento probatorio serio y desvirtúa el origen de la adjudicación.
Pide a la cámara que tenga en consideración que el acto administrativo del Instituto de la Vivienda que lo reconoció como adjudicatario está firme, excediendo el juzgador sus facultades al invalidar de hecho un acto administrativo seguido de escritura pública.
Concluye que la simulación, según el CCyC, requiere prueba clara e inequívoca de la existencia de un acto aparente, la divergencia intencional con la realidad, y el acuerdo de las partes en ese sentido; siendo que la carga de la prueba del acto simulado recae en quien lo alega y no fue satisfecha en ningún momento, sin que exista en estas actuaciones ningún elemento objetivo efectuado entre su padre y él que acredite simulación del acto, menos aún con un proceso administrativo de por medio que culminó con la escritura de venta.
Cuestiona los pagos que tuvo en cuenta el magistrado inicial, y trae a colación la prueba informativa del 18/4/2022, del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Bs. As., y dice que el boleto de compraventa de 1989 carece de eficacia para desvirtuar la escritura pública otorgada, y que aunque no correspondería analizar el procedimiento administrativo previo, no puede dejarse de lado que, luego de realizarse el censo habitacional, se comprobó que sus padres no habitaban más el lugar.
Luego repasa los requisitos para que proceda la acción reivindicatoria, que entiende acreditados en el caso.
Que al ser una vivienda de carácter social, el precio es muy bajo como así también las cuotas, que canceló, y tiene, por ende, legitimidad activa para accionar por reivindicación sin necesidad de acreditar el pago del precio.
Sobre su silencio ante el alegado acto simulado, pretendiendo derivar de ello una presunción de simulación, es erróneo porque ese traslado fue limitado, en los términos del art. 354 del cód. proc., de las excepciones y documental, sin corresponder un descargo sobre hechos nuevos ajenos al objeto del proceso.
Por último, expresa que el juez hizo una equivocada valoración de la prueba testimonial, por las razones que explicita; además de advertir que la prueba testimonial no puede prevalecer sobre el derecho real del titular registral, máxime cuando no existe impugnación válida de la escritura ni de la adjudicación.
Pide se revoque la sentencia apelada y se haga lugar a la acción reivindicatoria. Todo en el escrito del 1/10/2025.
Los agravios son respondidos con fecha 13/10/2025.
El 18/12/2025 se dictó sentencia que no hizo lugar al pedido de agregación de prueba documental, aclarada el 22/12/2025.
La causa puede ser resuelta (arts. 263 y concs. cód. proc.).
3. De inicio, no debe perderse de vista que el inmueble sujeto a la acción de reivindicación es de las denominadas “viviendas sociales”, lo que tiñe al caso de particularidades que inciden particularmente en la solución que debe brindarse. Esa condición emerge del boleto de compraventa celebrado entre el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y el padre del actor y la co-demandada Herrera, con fecha 15/4/1989 (v. copia adjuntas en pdf al trámite del 27/10/2021), escritura publica n° 2492 del 6/5/2014 entre ese mismo Instituto y el hoy actor (v. copia en pdf adjunta al escrito del 21/9/2021) y oficio respondido con fecha 18/4/2023; además de los reconocimientos de las partes en los escritos de demanda del 21/9/2021 y su responde del 27/10/2021 (arts. 375 y 384 cód. proc.).
Situación en que rige normativa específica, en que se establecen restricciones que, por lo común, no se encuentran cuando se trata de bienes que no son como de los aquí se trata, justamente, por el carácter social que dichas viviendas cumplen. En ese orden, ya ha señalado esta cámara que se trata de viviendas de corte social, cuya adjudicación es administrada por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires (o IVBA), cuya venta, permuta, cesión locación, etc., se encuentra prohibida, como claramente se estableció en este caso, a poco de examinar aquel boleto de compraventa del año 1989 entre Juan Herrera y el IVBA (cláusula adicional y puntos 4° y 5° de la misma). Me remito, por ejemplo, a la sentencia del 18/11/2025, expediente 95430, registrada bajo el número RS-75-2025, solo por citar la más reciente.
Y es así -se dijo en esa ocasión- porque el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, funciona como una entidad autárquica de derecho público, cuyos fines son ejecutar la política habitacional que, al efecto, establezca el Poder Ejecutivo provincial y entender en la aplicación de la ley 21581 que dio nuevo anclaje al Fondo Nacional de la Vivienda, cuyos recurso deben ser empleados en la ejecución de obras de urbanización, de infraestructura, de servicios, de equipamiento comunitario y otras complementarias destinadas, centralmente, a la construcción de viviendas económicas para familias de recursos insuficientes (art. 4.a); siendo considerada, a los fines de esa ley, familia de recursos insuficientes a la integrada por un grupo de convivientes cuya capacidad de pago, excluida la atención de las otras necesidades vitales mínimas, no alcance a cubrir el costo de amortización de una vivienda económica en un plazo de hasta treinta años, o en el de vida útil determinado para la misma si fuere menor, con más el más bajo de los intereses que fije el Banco Hipotecario Nacional para sus operaciones usuales de financiamiento para la vivienda propia (art. 7). Siendo a ellas a quienes habrían de asignarse las viviendas que se construyan con financiamiento total o parcial del Fondo Nacional de la Vivienda. Con recordatorio, en torno al concepto de vivienda social, de que se caracteriza como aquella unidad construida, financiara o administrada por el Estado nacional, provincial y municipal, destinada a grupos familiar con recursos insuficientes, que reúnan los requisitos establecidos allí establecido, siendo la selección de postulantes, adjudicatarios y recupero de viviendas sociales construidas, financiadas y/o administradas por el Estado Nacional o Provincial, una tarea no disponible para los particulares.
Tan es así, que -se insiste- ya en el boleto de mención del año 1989, se dejó expresa constancia que quedaba prohibida la cesión o el arriendo parcial o total de la vivienda, venta, cesión de derechos, locaciones, permutas sin autorización del IVBA.
Lo dicho hasta ahora, proporciona los datos suficientes para definir que, tanto las pre-adjudicaciones, como las adjudicaciones revisten el carácter de intuitu personae, o inherentes a la persona (cfrme. fallo de esta cámara citado antes, con doctrina del fallo CC0100 SN 8207 RSD-176-8 S 13/11/2008, ‘Barzán S.A. c/ Alberti Sergio Daniel s/Cobro ejecutivo’, en Juba sumario B858354; también la doctrina del fallo TC0001 LP 19741 RSD-1135-10 S 16/9/2010, ‘B. ,J. A. s/ Recurso de casación interpuesto por Particular damnificado’, en Juba sumario B3257894). Es decir, de acuerdo al art. 1617 del CCyC, se trata de un derecho, cuyo ejercicio es inseparable de la individualidad de la persona y, por ende, es instranferible cfrme. (Belluscio-Zannoni, “Códigos…”, editorial Astrea, de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 1998, t, 7 págs. 51 y 52, en comentario al abrogado art. 1445 del CC, y Lorenzetti, Ricarlo L. “Código Civil y Comercial…”, t. VIII, pág. 28 y ss., ed. Rubinzal – Culzoni, año 2015).
Para concluirse en ese caso, que se trataba de una compraventa, que esta era inválida (ver fallo en extenso en la página web de la SCBA, en “Acceso a todas las sentencias TCP y Cámaras”, en registro de sentencias). En el contexto dado, desde que la postura defensiva de los demandados (en rigor, de la co-demandada Erica J. Herrera), finca en la posesión que le habrían querido ceder sus progenitores, se trata de un acto inválido desde que -siempre inmersos en aquella nota de especialidad que rodea a los actos celebrados respecto de viviendas sociales-, repugnaría -de ser acreditado- la función social que cumplen los inmuebles como los de que aquí se trata (arg. arts. 853 y 1167 del CC y 279 CCyC)
Pero además, se afianza la interpretación restrictiva de los derechos que la parte demandada alega sobre el bien litigioso, desde que es de apreciarse que los progenitores han señalado expresamente que lo que habría mediado en la especie fue una simulación para obtener ellos mismos una ventaja indebida, cual era la de poder ser adjudicatarios de otra vivienda del mismo corte que esta -es decir, social-; conducta otra vez en pugna con los principios de solidaridad social en que se encuentran inmersas las viviendas como las del caso y aquella otra que -al parecer- habrían obtenido. Ventaja indebida de la cual nacería, a su vez, el derecho en que los demandados pretenden sustentar su posición defensiva, a poco de recordar qué fue lo que dijeron en el escrito de contestación de demanda del 27/10/2021, específicamente ver punto VII.
En tal circunstancia, ni siquiera puede sostenerse con certeza, no es prístino, que se trate de terceros a quienes se les aplicaría el principio de excepción que rige cuando la simulación hubiera sido en su perjuicio y quedar -de esa suerte- exentos de las limitaciones establecidas para las partes del negocio impugnado, tanto en lo relativo a la imposibilidad de beneficiarse con la anulación del mismo, como en lo concerniente a la presentación del contradocumento (arts. 335 y 336 CCyC.; cfrme. Cám. Civ. y Com. Junín, 883 2012 228-20 S 01/12/2020, “Stradella Silvio Luis c/ Sucesores de Toscanini Juan Mateo y Otro/A s/ Simulacion”, en Juba en línea; y cfrme. esta también esta cámara, sent. del 05/03/2025, expte. 94774, RS-10-2025, con cita de Borda, Guillermo, “Tratado… Parte General”, Abeledo Perrot, 1999, t, II, pág. 338, número 1187).
No aparece -en fin- ajustado a derecho sustentar el derecho que alegan los demandados en este proceso en aquella actividad vedada de pretender ceder la posesión del bien, desde que nadie recibe un derecho mejor que el que tenían sus predecesores (arg. arts. 2, 3, 335 y 336 CCyC).
Pero aún cuando pudiera dejarse de lado todo lo dicho antes, tampoco advierto que se encuentre acreditada la simulación que se alega.
Ello porque la sentencia, para considerar que efectivamente medió dicha simulación, se estructuró en los aspectos que siguen: que el actor no habría probado su posesión, en los pagos traídos con la contestación de la demanda que habrían sido efectuados por Juan Herrera (padre de las partes), la falta de capacidad económica del actor para pagar las cuotas y las declaraciones testimoniales que allí se indican. Sumatoria de circunstancias que sirvieron al juez de grado para rechazar la reivindicación.
Sin embargo, no es de compartirse esa solución.
En primer lugar, desde que debe presumirse que quien adquiere por título adecuado el dominio, como en el caso el accionante, tiene todos los derechos que el dominio pleno conlleva, y que aunque tal presunción admite prueba en contrario, la carga probatoria pesa sobre quien afirma que el titular de dominio carece de la posesión del bien. Si el propietario trajo como prueba de ello una escritura pública cuya calidad probatoria la ley presume salvo que se levante contra ella un específico cuestionamiento, a fin de demostrar que lo testimoniado por el oficial público no se ajusta a la realidad, no desplazada la validez del instrumento público, ni la presunción posesoria que surge del mismo, ha de estarse a lo que de éste se desprende (Cám. Civ. y Com. 2° La Plata, sala 1° 113959 RSD 63/15 S 07/05/2015, “TAMBURRI JUAN c/ BRITEZ JUAN FRANCISCO y OTRO/A s/ REIVINDICACION”, fallo en Juba en línea). Prueba en contrario que no se aprecia haya mediado en este caso (arts. 375 y 384 cód. proc.).
En todo caso, ver lo que sigue en cuanto a las constancias que ofrece la causa, y las consideraciones sobre ellas.
Luego, sobre los pagos traídos por los demandados como efectuados por el padre de Facundo y Erica, se observa que son de los años 1989, 1990 y 1991, es decir, efectuados mientras aquél no había sido desadjudicado de la vivienda (v. pdf adjuntos al escrito del 27/10/2021). Mientras que según la escritura publica n° 2492 del 6/5/2014 -ya referida-, se deja constancia que la fecha de la misma quedaba un saldo de $21.617,46 sobre $22.060 al año 1991, pagaderos en 480 cuotas mensuales, consecutivas y sin interés de $45,96, saldo que al año 2022 ya había sido cancelado (v. oficio del 18/4/2022). Sin que se encuentren elementos en la causa que permitan establecer que los pagos han sido efectuados por otra persona que no sea el adquirente por escritura, a cuyo cargo se hallaban (arg. arts. 2 y 3 CCyC, 375 y 384 cód. proc.). En todo caso, si esos pagos hubieran sido efectuados por otras personas, debió probarse y no se hizo.
Después, tocante su aseverada falta de capacidad económica, la cuota mensual que en año 2014 había sido establecida en $45,96, si hubiera seguido la inflación corriente (no he visto que haya sido contemplada, pero se da así respuesta a ese argumento defensivo) a la fecha de este voto equivaldría a $10.800, aproximadamente (ver calculadora de inflación en https://calculadoradeinflacion. com/argentina.h tml?md=mayo&ad=2014&mh=julio&ah=2026&q=46&s=cpi(citar página web).
Es decir, verdaderamente exigua incluso hoy; de modo que no puede razonablemente concluirse la falta de capacidad de pago del actor para afrontar -incluso a sus dieciocho años- un monto equivalente a la suma establecida en la escritura de mención (arg. arts. 2 y 3 CCyC).
Me hago cargo -por lo demás- del expediente sobre medidas preliminares n° 5668 (visible a través de la MEV de la SCBA), en trámite por ante el Juzgado de Paz Letrado de Tres Lomas; pero de él no surge más que la ocupación de los demandados a la fecha del mandamiento de constatación, es decir, en abril de 2021. Pero esa constatación fue llevada a cabo, precisamente, en el marco de ese expediente iniciado por el aquí actor para constatar la ocupación del bien en ese momento e iniciar esta acción de reivindicación (v. escrito del 15/12/2020 en el expte. citado).
Con ese panorama, pretender sostener solo en declaraciones testimoniales la prueba de la posesión de los co-demandados, aparece francamente endeble; siendo que, por lo demás, se trata de las declaraciones de los testigos ofrecidos por esa misma parte, ya que quedaron descartados en sentencia las restantes declaraciones de aquellas personas que había aportado la parte actora, y es razonable discurrir que cada quien en el expediente llamara a declarar a quienes, por principio, serán favorables a sus pretensiones (arg. arts. 2 y 3 CCyC).
Más allá de lo señalado en el párrafo inmediatamente anterior, tampoco surge indubitable de los testimonios tenidos en cuenta por el juez que la parte demandada hubiera ejercido la posesión que invocan; al menos con el grado de certeza requerible, como explicaré a continuación.
Es que analizadas en su totalidad, se aprecia en cuanto a la testigo Pérez, que aunque dijo que Erica siempre vivió ahí (y luego con su actual pareja, también demandado), también expresó que no sabía si se había ido de la casa, aclarando que actualmente -al momento de su declaración- vivía allí, hace más de 10 años; pero también reconoce que no sabe si el actor vivió en el mismo lugar (con su pareja actual), ni conoce si se hizo un relevamiento de ocupación de las viviendas del barrio, ni recuerda si Facundo vivió allí con su anterior pareja, Valeria, ni sabe cuándo aquel se fue (ver desde minuto 40:46 de la url de audiencia de vista de causa que está en el trámite del 1/9/2022). Tocante la testigo Castrilló (a partir del minuto 50:20 de la misma audiencia), dice que conoce a Erica de toda la vida, aunque ella vive en ese barrio desde hace 5/6 años, y manifiesta que Erica vivía ahí pero reconoce que en algún momento se fue de esa casa para después volver, más o menos en el año 2012, aunque señalan que también Facundo vivió en el lugar con su pareja anterior, de lo que se sigue que -según su testimonio- vivían en algún momento tanto Erica como Facundo, con independencia de sus padres. Por último, la testigo Martín (quien se encuentra comprendida en las generales de la ley), expresa que Erica vive ahí desde 2010, aunque luego reconoce que aún estaban los padres (calcula que se fueron en el 2011), que volvió cuando se separó de su anterior pareja, pero no es dato menor que también la propia testigo vivió en la casa siendo pareja de Facundo, “unos meses”, no recuerda cuántos, e incluso -aunque estaba con él todavía según sus dichos-, no recuerda cuándo le dieron la escritura de la casa.
Queda definido, entonces, que los testimonios tenidos en cuenta en la sentencia para tener por acreditada la postura de la parte demandada, no ofrecen la certeza que es dable exigir si se pretende tener por probada la simulación alegada. Sobre todo cuando ha quedado despojada esa prueba de otros elementos probatorios, desde que lo relativo a los pagos de las cuotas, la capacidad económica del actor y las constancias del expediente sobre diligencias preliminares no pueden ser tenidos en cuenta como corroborantes de los dichos de los apelados (arg. arts. 375, 384, 456 y concs. cód. proc.).
Lo que se quiere decir es que no se encuentra en el caso particular que pueda tenerse por acreditada la simulación sobre la base de prueba de presunciones o indicios que por su número, precisión, gravedad y concordancia formen la convicción del juzgado (cfrme. esta cámara, fallo del 05/03/2025; expte. 94774; RS-10-2025, ya citado; con cita de la SCBA LP C 107271 S 17/8/2011, ‘Rivera, Luis Manuel c/ Fernández, Gregorio Ricardo s/Daños y perjuicios’, en Juba, fallo completo; arg. arts. 163.5, segundo párrrafo y 384 del cód. proc.).
Como se ha dicho: “en cuanto a la carga de la prueba corresponde a quien invoca la simulación. No existiendo contradocumento, sólo se admitirá la acción si median circunstancias que hagan inequívoca la existencia de la simulación (art. 335 segundo párrafo). O sea que cuando no hay contradocumento, las pruebas deben ser insospechadas, las presunciones muy fuertes y con sólido basamento, reveladoras no sólo de la apariencia negocial y de la realidad oculta, sino de la imposibilidad de obtener el contradocumento. En la duda, debe hacerse prevalecer la vigencia del acto jurídico como un medio de reconocer la exterioridad de las acciones, la fuerza vinculante de la declaración de voluntad y el valor que tienen en la sociedad” (Cám. Civ. y Com. San Martín, sala 3°, 84149 D-358/2024 S 19/12/2024, “Pastrian, Gustavo Andrés y Otro/A c/ Centurión Zumarán, Melany Victoria d/ Simulación”, en Juba en línea; arg. arts. 335 y 336 CCyC).
Sin perjuicio de las apreciaciones que se hicieron párrafos antes sobre las condiciones en que se encontraba la parte demandada en relación a dicha simulación, si -a todo evento- hubieran atisbos probatorios de su existencia, por el beneficio que podría haber derivado de ese acto contrario a la normativa en torno a las viviendas de carácter social, ya explicado (arts. citados en el párrafo anterior).
En tales condiciones, como el actor cuenta con escritura pública a su favor, sin demostración de los extremos en que fundó su defensa la parte demandada, a más del principio de carácter social señalado de inicio y la apreciación estricta de la convalidación de actos llevados a cabo en oposición a las condiciones de adjudicación de viviendas como de las que aquí se trata, ya que el acto que se trajo como sostén de su defensa, radicaba en una simulación pergeñada con fines contrarios a las leyes que rigen en esta materia, hacen que deba revocarse la sentencia en cuanto no admite la reivindicación (arg. arts. 2, 3, 335, 336, 2247, 2252, 2256 y concs. CCyC).
4. De la manera que ha sido decidido lo anterior, corresponde a esta cámara, por el principio de apelación adhesiva, abordar las articulaciones o defensas llevadas ante la instancia de grado y que no pudieron ser traídas a esta sede en atención al carácter victorioso de su parte (cfrme. esta cámara, sent. del 17/2/2025, ver mi voto, RS-8-2025, expte. 94148, entre muchos otros).
Desde esa perspectiva, lo que queda en pie es el tratamiento de la excepción de prescripción de la acción, propuesta en la contestación de demanda del 27/10/2021 (v.p. VI).
Para sostenerla, dicen los demandados que la acción estaría prescripta porque la escritura traslativa de dominio es del 6/5/2014 y para ese entonces, ellos ya ocupaban el inmueble, según surgiría del acta agregada por la misma parte actora que surgió del expte. 5668, sobre diligencia preliminar que tramitó en el Juzgado de Paz Letrado de Tres Lomas, y que si se toma como fecha de inicio de la prescripción el mes de mayo del 2014 y la primera carta documento tiene fecha del 24/08/2020, el cotejo de tales datos determina que la acción está prescripta. Y que como no habría habido cuestionamiento en la diligencia preliminar a lo expuesto por Erica Herrera en el mandamiento de constatación sobre el estado de ocupación del inmueble, esa afirmación tiene plena virtualidad.
No es de recibo, como se verá.
De acuerdo al art. 2247 del CCyC -aplicable al caso por virtud del art. 7 del mismo código fondal-, las acciones reales, como la de reivindicación, son imprescriptibles; así, dice textualmente el artículo de mención: “Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva”.
Vale decir, la única prescripción posible en el ámbito de la acción reivindicatoria, es la alegación y prueba de que se ha n cumplido los plazos de la prescripción adquisitiva. Así, se ha dicho que la ley declara expresamente la imprescriptibilidad de las acciones reales, dejando a salvo el caso de usucapión, es decir, las acciones reales no se pierden por su no ejercicio, pero pueden perderse como consecuencia de que el derecho real sea adquirido por un tercero por prescripción adquisitiva, quedando con esa redacción zanjada toda duda sobre el particular que rondaba en torno al derogado Cód. Civil (cfrme. Alterini Jorge H., “Código Civil y Comercial…”, t. X, pág. 753/754, ed. Thomson Reuters – La Ley, año 2015; ver además Lorenzetti, Ricardo L., “Código Civil y Comercial…”, t. X, pág. 282, ed. Rubinzal – Culzoni, año 2015).
Y como los mismos accionados han fijado como hito temporal de inicio de la prescripción el mes de mayo de 2014 (v. p. XI del escrito señalado en párrafos anteriores), va de suyo que, ni por asomo, han pasado siquiera a la fecha de este voto, los 20 años que marca la ley para hacer lugar a la prescripción adquisitiva (art. arts. 2, 3, 1897, 1899 y concs. CCyC).
La excepción de prescripción, entonces, debe ser rechazada, y, en ese aspecto, queda descartado que se modifique la sentencia apelada.
5. En resumen, corresponde estimar la apelación del 9/9/2025 contra la sentencia de fecha 2/9/2025, y, en consecuencia, admitir la demanda de reivindicación de Facundo Luis Bernardino Herrera contra Erica José Herrera y Gerardo Gabriel Fernández Domínguez; con costas en ambas instancias a la parte apelada vencida (arts.68 y 274 cód. proc.), y diferimiento de la resolución sobre los honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar la apelación del 9/9/2025 contra la sentencia de fecha 2/9/2025, y, en consecuencia, admitir la demanda de reivindicación de Facundo Luis Bernardino Herrera contra Erica José Herrera y Gerardo Gabriel Fernández Domínguez; con costas en ambas instancias a la parte apelada vencida (arts.68 y 274 cód. proc.), y diferimiento de la resolución sobre los honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación del 9/9/2025 contra la sentencia de fecha 2/9/2025, y, en consecuencia, admitir la demanda de reivindicación de Facundo Luis Bernardino Herrera contra Erica José Herrera y Gerardo Gabriel Fernández Domínguez; con costas en ambas instancias a la parte apelada vencida, y diferimiento de la resolución sobre los honorarios ahora.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°1.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 14/08/2026 13:09:52 – SOTO Andrés Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 18/08/2026 09:47:40 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 18/08/2026 09:50:06 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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232200774004104706
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 18/08/2026 09:50:27 hs. bajo el número RS-45-2026 por DEL VALLE QUINTANA MARIA.