Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 1 de Trenque Lauquen
Autos: “RIOS RAFAEL Y OTRO/ A C/ AGROCARGO S.A. Y OTROS S/NULIDAD ESCRITURA PUBLICA”
Expte.: -93005-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “RIOS RAFAEL Y OTRO/ A C/ AGROCARGO S.A. Y OTROS S/NULIDAD ESCRITURA PUBLICA” (expte. nro. -93005-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 19/11/2025, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de fecha 11/7/2025 contra la resolución del día 3/7/2025?
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
I. Mediante la sentencia cuestionada, el señor Juez de la instancia de origen, desestimó la demanda por nulidad de escritura, cancelación de la inscripción dominial a favor de Agrocargo S.A. y la nulidad del negocio jurídico celebrado, promovida por Rafael Ríos y Mariana Catalina Hellbusch contra Agrocargo S.A., Rubén Alejandro Zanetti, Héctor Hugo Buján y Horacio Juan Lorenzo. Impuso las costas a la parte actora y difirió la regulación de honorarios.
II. Apelada la decisión, los accionantes fundaron sus agravios el día 15 de agosto del corriente, sin réplica de la contraria.
III. En síntesis que se formula, luego de exponer los antecedentes del caso, afirman que la sentencia recurrida no es abarcativa de un cabal estudio de las situaciones en debate, porque a la hora de analizar la preferencia entre los accionante de buena fe desde el 12/03/2008 y la posesión actual con respecto a Agrocargo S.A. adquirente por escritura el día 17/12/2009 se omiten cuestiones que referencia seguidamente.
La conclusión en cuanto a la preferencia del acto escriturario que de mala fe celebraron Zanetti, Bujan, Agrocargo S.A. respecto de los actores, del mismo modo que la mala fe de los recurrentes.
No trata la nulidad del acto jurídico con el debido alcance y juzgamiento de la totalidad de los planteos introducidos y en consideración de las circunstancias fácticas probadas.
Desacredita erróneamente el convenio celebrado entre los actores y Mirta Blanco el 15/12/2011 y su preferencia, con sustento en la mala fe.
Impone los efectos jurídicos de una sentencia resolutoria en forma retroactiva a la parte recurrente en un proceso en el que no fue parte.
No aborda en el contexto fáctico el precio vil, quedándose con una interpretación absurda y despojada de la causa con relación al menor valor que se acreditó.
Afirman que al momento de celebrarse la escritura del 17/12/2009 los vendedores sabían que estaban vendiendo un cosa ajena el comprador conocía que adquiría una cosa que no era de propiedad de quien la vendía.
En la escritura simularon que desconocían la circunstancia apuntada y por ende, que recibían las propiedades mediante tradición y la compradora se encontraba en posesión. Lo hicieron -afirman los recurrentes-, para ocultar que conocían que compraban una cosa ajena, ya que tal circunstancia resultaba notoria si manifestaban que estaban adquiriendo sin previa tradición ni posesión, lo que acarreaba la ausencia de cualquier tipo de legitimación a Agrocargo S.A. para el ejercicio de cualquier derecho real y también se veían imposibilitados para promover el proceso de desalojo.
Sostienen que se pretendió simular la adquisición del derecho real, comprando una cosa ajena porque previo al año 2009 Bujan y Zanetti habían vendido -en el año 2005- las mismas cosas a Mirta Blanco y entregado la posesión en el mismo año 2005 y al momento de celebrar la escritura traslativa de dominio en favor de Agrocargo S.A. no habían ejercido acción resolutoria ya que la promovieron mucho tiempo después, allá por abril del año 2012.
Refieren que desde el año 2008 las cosas vendidas eran de su propiedad porque las habían adquirido mediante boleto y tradición de Mirta Blanco, y se encontraban en posesión, pacífica, continua e ininterrumpida, de todo lo cual quedó acreditado.
Afirman evidente la mala fe del comprador y vendedor del acto escriturario de fecha 17/12/2009, ya que fingieron o simularon en dicho acto para pretender tomar posesión de las parcelas adquiridas mediante un juicio de desalojo contra persona inexistente que nunca había ocupado los inmuebles y en ausencia de notificación de los verdaderos ocupantes y dueños, la apelante. Pretendieron perfeccionar el derecho real de dominio mediante la mención falsa de una tradición y adquisición de posesión.
Interesa destacar -continúan los apelantes-, la falsedad ideológica de la escritura en cuanto a que las partes manifestaron haber hecho tradición del inmueble y que la compradora se encontraba en la posesión de los mismos.
Sostienen que ambas partes contratantes sabían que estaban operando sobre cosas ajenas que no podían ser vendidas; el menor precio de venta, precio vil, no estuvo motivado en las condiciones de la operación, sino porque no existía una compraventa genuina, sino que la verdadera intención de ambos -Bujan/Zanetti y Agrocargo S.A.- fue simular la adquisición del derecho real de dominio en favor de esta última para tomar la posesión de la cosa mediante el proceso de desalojo.
Advierten que resulta parcialmente desacertada la consideración que el Juzgador efectúo en relación a los efectos de la sentencia recaída en autos “Blanco Mirta c Ríos Rafael y Hellbusch” porque si bien los efectos de la misma es retroactiva al momento del boleto, -ello es en relación a las partes contratantes- y no frente a terceros (Agrocargo S.A.) adquirente de mala fe.
Destacan luego que Zanetti y Buján intentaron recién en abril del año 2012, la pretensión de resolución contractual con Mirta Blanco, por intermedio del juicio que promovió Agrocargo S.A como cesionario de los derechos y acciones de Zanetti y Buján. De modo que Agrocargo S.A. no puede beneficiarse o sacar provecho en su favor de la existencia del proceso judicial de resolución contractual que Blanco le había promovido a Ríos y Hellbusch en mayo del 2009, en tanto que por aquél entonces, dicha sentencia no traía efectos procesales sobre Bujan/Zanetti, ni cambiaba la situación de que al 17/12/2009 estaban vendiendo una cosa ajena y Agrocargo adquiriendo con pleno conocimiento de ello.
Señalan que el acto escriturario de fecha 17/12/2009 resulta inoponible al apelante.
Explicitan que Zanetti /Bujan y Agrocargo en la escritura pública de fecha 17/12/2009 actúan de buena entre ellos, pero de mala fe respecto del recurrente, quienes son terceros adquirentes con posesión.
Aseguran que la falta de legitimación para vender el inmueble a Agrocargo S.A. sin tener resuelto por sentencia el boleto con Mirta Blanco resulta además consentida con los efectos de la rebeldía de ambos vendedores en este proceso.
Cuestionan asimismo la consideración sobre ausencia de precio vil, porque no había particulares circunstancias a tener en miras al celebrar el contrato de compraventa.
Concluyen que no hay dudas que el precio irrisorio fue objeto de una simulación, para pretender transmitir y consolidar el derecho real de dominio de los inmuebles en favor de Agrocargo S.A. en perjuicio de la parte apelante.
Agregan que en la escritura Zanetti y Buján son representados por quien transmite el dominio a Agrocargo S.A. y luego es el apoderado judicial de la firma mencionada en estos autos.
IV. Abordando la tarea revisora, y dando las debidas razones del caso (arts. 3, Código Civil y Comercial, 168 y 171, Constitución Provincial), se destacan las razones que, en lo pertinente, justificaron la sentencia apelada: 1. La Cámara departamental confirmó lo resuelto por el Juzgado en el expediente n°91.088 en fecha 1/4/22, con excepción a lo decidido en el expediente n° 90.619, la Alzada entendió, a diferencia de lo resuelto por Juez anterior, que Rafael Ríos y Mariana Catalina Hellbusch sí tenían legitimación activa para pretender la nulidad –por falsedad ideológica– de la escritura de compraventa n° 201 celebrada entre Zanetti, Buján y AGROCARGO SA el 17/12/2009, con la consecuente cancelación de la inscripción dominial a nombre de Agrocargo SA y la nulidad del negocio jurídico celebrado. 2. Los actores Rafael Ríos y Mariana Catalina Hellbusch, en fecha 3/10/11, interpusieron demanda de nulidad de la escritura n° 201, así como la cancelación de la inscripción dominial y la nulidad del negocio jurídico celebrado, contra AGROCARGO SA, Rubén Alejandro Zanetti, Héctor Hugo Buján y Horacio Juan Lorenzo, con causa en que el instrumento tendría falsedad ideológica en tanto afirma que Zanetti realizó la tradición de los inmuebles a AGROCARGO SA antes del acto notarial. Sostienen que los actores conservaban la posesión de los inmuebles vendidos (matrículas 1024 y 11776 del Partido de General Villegas) desde que la obtuvieron el 12/3/2008, fecha en que se los compraron a Mirta Blanco mediante boleto de compraventa. 3. La Cámara departamental, en la sentencia del 29/12/22, considerando 2.2.2, se expidió al tratar la reconvención de Mirta Blanco: “En cuanto a la reconvención por nulidad de escritura pública (ver pto. VI., VII. y VII.) […] en definitiva lo que se planteó fue lo que la doctrina llamó en su momento “falsedad ideológica” de las manifestaciones de la escritura en las que se hizo referencia a que Zanetti le había entregado a Agrocargo SA la posesión de los bienes litigiosos ese mismo día antes del acto escriturario. Tales manifestaciones realizadas por las partes del acto al escribano, aun cuando no fueran veraces, no acarrean la nulidad total de la escritura pública, en todo caso quedará acreditada la falta de veracidad de esa concreta manifestación no esencial a los fines del contrato de compra-venta celebrado entre las partes (cláusula segunda de escritura 201 del día 17/12/2009 cuya copia luce glosada a fs. 13/17), y por ende se las tendrá por no escritas o eventualmente por no sucedido lo expresado al respecto; cuestión que es independiente de la validez de la escritura en cuanto al resto de sus cláusulas y al negocio jurídico verdadero en ella contenido: la compra-venta de Zanetti a Agrocargo SA; más allá de quien tenga la posesión del bien”. Los fundamentos, trasladables íntegramente al caso, conducen a que la pretensión de nulidad de la escritura no pueda prosperar. 4. Para resolver la cuestión planteada por la parte actora a fs 65/69, al modificar la demanda, en cuanto al conflicto entre el adquirente por boleto y poseedor (Rios y Hellbusch) y el adquirente por escritura posterior que no entró en posesión del inmueble -como se dijo en la sentencia anterior de este Juzgado-, el boleto de compraventa celebrado entre Blanco y Rios y Hellbusch se declaró resuelto el 3/10/2011 (autos “Blanco, Mirta c. Ríos, Rafael y otro s/resolución de contratos civiles/comerciales”, expte. nro. 1368-2009, en trámite ante este Juzgado). Y tal resolución produjo efectos ex tunc, es decir, con carácter retroactivo al momento del origen del acto, por lo que el convenio celebrado entre las partes el 15/12/2011, con posterioridad a la sentencia que declaró la resolución, es un nuevo acuerdo de voluntades que priva, por su propia naturaleza, de la posibilidad de invocar la preferencia referida, ante la existencia del acto escriturario el 17/12/2009. 5. Se agrega que la preferencia del poseedor con boleto anterior al titular registral estriba en la existencia de buena fe, y difícilmente pueda creerse que los actores actuaron de buena fe, partiendo de que no celebraron el boleto de compraventa con quienes eran los titulares registrales, sino con quien sólo había celebrado otro boleto de compraventa con los titulares. Tanto por ser desvirtuada la buena fe, como por la existencia del nuevo acuerdo, la preferencia invocada ha de desestimarse. 6. Sobre la invocada simulación -como lo señalara el Juez anterior-, la actora no funda ni explica claramente por qué la compraventa de AGROCARGO SA sería un acto simulado, ni tampoco se confirmó que el precio fuera “vil”, pues el sólo hecho de realizar la venta por un precio algo inferior al de mercado no configura tal extremo, máxime teniendo en cuenta las especiales circunstancias de los inmuebles de marras.
V. Las particulares circunstancias por las que transitó la negociación de transmisión de derechos del inmueble matrícula 1024 del Partido de General Villegas, entre Blanco y Rios/Hellbusch, impiden la procedencia de las críticas formuladas por los apelantes.
Es que -como ya quedara dicho-, los contratantes formularon dos negocios jurídicos sucesivos sobre el mismo bien, que a la postre resultaron inconexos, sin influencias entre sí.
El primero, la compraventa instrumentada mediante el contrato suscripto el día 12 de marzo del año 2008.
El segundo, la transmisión de los derechos sobre el mismo inmueble, instrumentado mediante el convenio suscripto el día 15 de diciembre del año 2011.
En el tiempo que transcurrió entre ellos, se llevó a cabo la escritura pública de compraventa número 201 del año 17 de diciembre del año 2009, entre Zanetti y Buján y Agrocargo S.A.
El primero de los contratos referidos se declaró resuelto el día 3 de octubre del año 2011, a través de la sentencia dictada en los autos “Blanco, Mirta c. Ríos, Rafael y otro s/ Resolución de contrato”, que alcanzara los efectos de la cosa juzgada.
Sobre los efectos de esta decisión, dirimentes del caso, se destaca que la resolución del contrato expande sus efectos retroactivamente para dar muerte a dicho negocio, desanudando la relación que anudara a las partes, extinguiendo las obligaciones de cada una de ellas. El efecto inmediato de la resolución por incumplimiento en los contratos con prestaciones recíprocas, es -por regla- la mutua restitución de las prestaciones recibidas por cada uno de los contratantes. Las obligaciones se extinguen y sus objetos se restituyen, como consecuencia de la extinción de la relación contractual (conf. CC0101 MP 134822 RSD-511-6 S 17/10/2006 Juez Azpelicueta; CC0101 MP 119772 RSD-267-4 S 29/06/2004 Juez Cazeaux; en el mismo sentido CC0103 LP 230866 RSD-22-99 S 23/02/1999 Juez Roncoroni; arts. 1050, 1052, 1204, Código Civil).).
Estas consideraciones -que fueron señaladas por el Juez de la anterior instancia-, conducen a que no es posible trasladar ninguna situación jurídica establecida por el contrato resuelto al convenio formulado por los mismos contratantes dos años después de la escritura pública que se objeta en este juicio.
De modo que la estructura de la expresión de agravios, que se asienta en el contexto formado por los referidos sucesivos contratos del años 2008 y 2011, no obstante su perspicacia, se ve desplazada por los señalamientos que preceden, desde que el pretendido contexto no es tal, sino solamente existe un contrato llevado a cabo en forma posterior a la escritura pública número 201, estéril para justificar cualquier argumento nulitivo frente a la aludida escritura, puesto que no es posible trasladar a este último los derechos obtenidos por los recurrentes en el contrato de compraventa del año 2008.
Obsérvese que fueron los propios apelantes, a través del convenio del año 2011 cuya copia se acompaña a fojas 45/47 quienes pusieron de relieve el quiebre de todo vínculo entre ambos negocios, cuando en la cláusula primera admitieron que uno de los efectos de la sentencia de resolución contractual fue la restitución del inmueble matrícula 1024. En la cláusula segunda también admitieron que el instrumento receptaba un nuevo convenio, por el cual se acordaron -correlativamente-, nuevos derechos sobre dicho inmueble. De modo que el hilo argumental de la expresión de agravios que pretende anudar nuevamente ambos negocios jurídicos constituye, además, una contradicción con sus propios actos, por lo que corresponde recordar que el ordenamiento jurídico no ampara el obrar que contradiga la propia conducta deliberada, de relevancia jurídica y plenamente eficaz (SCBA LP B 63241 RSD-18-2023 S 28/03/2023 Juez Soria).
VI. En otro orden, no fueron rebatidas con el rigor necesario para ser estimada un crítica concreta y razonada (art. 260, C. Proc.), las razones indicadas en la sentencia apelada cuando remite a la sentencia dictada por este Tribunal el día 29 de diciembre del año 2022, donde se explicitó que en definitiva lo que se planteó fue lo que la doctrina llamó en su momento “falsedad ideológica” de las manifestaciones de la escritura en las que se hizo referencia a que Zanetti le había entregado a Agrocargo SA la posesión de los bienes litigiosos ese mismo día antes del acto escriturario. Tales manifestaciones realizadas por las partes del acto al escribano, aun cuando no fueran veraces, no acarrean la nulidad total de la escritura pública, en todo caso quedará acreditada la falta de veracidad de esa concreta manifestación no esencial a los fines del contrato de compra-venta celebrado entre las partes (claúsula segunda de escritura 201 del día 17/12/2009) y por ende se las tendrá por no escritas o eventualmente por no sucedido lo expresado al respecto; cuestión que es independiente de la validez de la escritura en cuanto al resto de sus cláusulas y al negocio jurídico verdadero en ella contenido: la compra-venta de Zanetti a Agrocargo SA; más allá de quien tenga la posesión del bien.
VII. Respecto de la alegada simulación, cabe recordar que dicho instituto alude a un acto jurídico que se constituye con el fin inmediato de establecer relaciones jurídicas de pura apariencia o de una apariencia que encubre determinada realidad. Se lo define como el negocio jurídico que, por acuerdo de partes, se celebra exteriorizando una declaración recepticia no verdadera, destinado para engañar a terceros, sea que carezca de todo contenido, o bien que esconda uno real diferente al declarado (Cifuentes, Santos; Negocio jurídico, 2° ed., Astrea, Buenos Aires, 2004, p. 629, n° 306).
Asimismo, la simulación puede ser absoluta o relativa (art. 956 C.C.). Es del primer tipo cuando se celebra un acto que nada tiene de real (v.g. se simula una venta pero en realidad los bienes quedan en poder del supuesto vendedor). En la simulación relativa, en cambio, el acto aparente esconde otro real distinto. El acto aparente es la máscara que oculta la realidad. Puede recaer: a) sobre la naturaleza del acto (v.g.: se encubre una donación bajo la apariencia de una venta); b) sobre el contenido del contrato (se simula un precio menor al que se paga); c) sobre la persona de los contratantes, que es precisamente el caso que nos ocupa.
La misma puede ser lícita o ilícita (arts. 957, 958, 959 C.C.). Es que, como dice Borda, la simulación no es en sí misma ni buena ni mala; es incolora. Claramente reza el artículo 957 del Código Civil: “La simulación no es reprobada por la ley cuando a nadie perjudica ni tiene un fin ilícito” (Tratado de Derecho Civil, Parte General 13a. ed., T. II, p. 352; (Cámara Segunda, Sala Tercera, La Plata, causa 139.418, RSD 303/25).
Y este es el punto central del caso, dado que al mismo tiempo que el acto de compraventa existió y no fue cuestionado como tal, la objeción del precio es insustancial dado que los apelantes carecen de los derechos que obtuvieran mediante el contrato de compraventa resuelto, tal como ha sido explicado a lo largo de este voto, y por lo tanto no cabe estimar perjuicio alguno a sus intereses.
VIII. Conforme se propone decidir, deviene carente de virtualidad el tratamiento de otras cuestiones sin incidencia para la dilucidación de la causa, pues tal como se ha sostenido en anteriores oportunidades, el juzgador no está obligado a pronunciarse sobre todas las cuestiones planteadas cuando la solución dada hace innecesario el tratamiento de las demás (S.C.B.A., Ac. y Sent. 1956-IV- 28; 1959-I-348; 1966-II-65 e.o; Cámara Segunda, Sala Tercera, La Plata, causas B- 73.878 RSD 186-98; B-101.497, 28-08-06; 120480, RSD 138/16).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de fecha 11/7/2025 contra la resolución del día 3/7/2025; con costas a la apelante vencida (arg. art. 68 del cód.proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de fecha 11/7/2025 contra la resolución del día 3/7/2025; con costas a la apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente y devuélvase el expediente en soporte papel en el Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 1 de Trenque Lauquen.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 10/02/2026 10:17:22 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 10/02/2026 11:45:04 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 10/02/2026 11:55:52 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 10/02/2026 11:56:01 hs. bajo el número RS-2-2026 por TL\mariadelvalleccivil.