Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Autos: “CUERDA HUGO OSMAR C/ LIN CHENG S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -93196-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “CUERDA HUGO OSMAR C/ LIN CHENG S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES” (expte. nro. -93196-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 26/8/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son fundadas las apelaciones del 20/6/2022 y el 22/6/2022 contra la sentencia del 15/6/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de la instancia de origen hizo lugar a la demanda por resolución contractual, y por ende declaró resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las partes, con pérdida de lo abonado, debiendo el demandado restituir al actor la posesión del inmueble en el plazo de diez días e impuso las costas al demandado vencido (art. 68 cód. proc.).
Desde otro ángulo rechazó la reconvención deducida por readecuación del contrato, también con costas al demandado reconviniente; pero condenó al actor a pagar la mejora indicada en el considerando 5.1 último párrafo, cuyo valor indicó se determinaría por proceso sumarísimo.
Para así decidir sostuvo que el deudor incumplió con el pago del saldo de precio de la operación comercial que unía a las partes; que se encontraba en mora; que la teoría de la imprevisión alegada por el demandado sobre la base de la variación de la cotización del dólar, no era aplicable al caso por no darse los supuestos que le dan sustento.
En este carril manifestó también que no se probó la excesiva onerosidad de las prestaciones a cargo del demandado.
Por otra parte, habiéndose pactado la resolución del contrato ante el incumplimiento del deudor, éste perdía -en función del convenio-, todo lo abonado como cláusula penal, debiendo restituir la posesión del inmueble al actor (cláusula III del boleto de compra venta agregado junto con el escrito de demanda).
Así, concluyó que la demanda prosperaba, el contrato se rescindía, con pérdida de lo abonado, debiéndose restituir el inmueble al actor.
Por otra parte, condenó al actor a reembolsar al accionado el valor de las mejoras realizadas en el inmueble correspondientes a la construcción de un tinglado de 400 m2; debiendo determinarse el valor por proceso sumario. Apelan actor y demandado.
El primero en tanto se lo condena a pagar las mejoras realizadas por el demandado -tinglado de 400 m2- cuyo valor se determinará por proceso sumarísimo; el accionado por la recepción de la demanda y el rechazo de la reconvención por readecuación del contrato.
2.1. Analizaré en primer término los agravios del demandado en el segmento que brega por el rechazo de la demanda y la readecuación de los términos del contrato con sustento en la teoría de la imprevisión.
Cabe consignar de inicio que no se discute la existencia del contrato acompañado por la actora en su demanda ni los pagos realizados e indicados en la sentencia (ver contestación de demanda agregada como archivo de fecha 5/10/2020 y expresión de agravios de fecha 8/8/2022; arg. art. 421, proemio, cód. proc.).
2.1.1. Primer agravio indentificado como a) No considerar excesivamente onerosa la prestación a cargo del accionado por alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato y por tanto inaplicable la norma del artículo 1091 del CCyC; que la devaluación del peso no haya sido extraordinaria y, finalmente que el valor de mercado del bien inmueble no se haya modificado sustancialmente. Cabe considerar aquí también para encontrar un orden metodológico el agravio d) referido a que “No resulte aplicable la teoría de la imprevisión”.
Realiza un análisis del valor del dólar estadounidense desde la época de la celebración del contrato hasta el mes de septiembre de 2019, indicando que la moneda norteamericana había aumentado 265% a la fecha en que el actor comunicó su voluntad de rescindir el contrato.
Paralelamente esgrime que, por los desajustes de la economía, el mismo inmueble vería reducido su valor de mercado real a un precio que rondaba entre el 30% y el 40% en dólares estadounidenses del valor original del contrato.
Aunque si bien el incremento del valor de la moneda estadounidense puede extraerse de la pericia contable del Perito Oficial Bolognesi de fecha 25/3/2021, lo cierto es que, el valor de la restante variable a tener en cuenta para tener por acreditada la excesiva onerosidad de la prestación a cargo de Li -precio de inmueble- se desconoce por no haberse practicado la tasación del bien ofrecida por el demandado Li.
Así, quedó huérfana de prueba la afirmación del actor relativa a la excesiva onerosidad de la prestación a su cargo y por ende la ruptura de la ecuación económica del contrato.
La prueba relevante y dirimente en el caso -reitero- tasación del bien, no fue instada por el accionado dictándose el correspondiente llamamiento de autos para sentencia, sin que la parte demandada lo hubiera objetado (ver resolución del 13/4/2022). Ello hizo que quedara por ende cerrada toda discusión, presentación de escritos o producción de más pruebas (art. 482, párrafo 1ro., cód. proc.). Y con ello la suerte del agravio, pues en la medida en que no pudo probarse la afirmación de la actora en el sentido de la disminución del valor del bien en dólares como lo sostuvo, su afirmación en el sentido de haber éste disminuido en la moneda pactada, quedó huérfana de respaldo probatorio (arts. 375 y 384, cód. proc.).
Así, tal como se presenta el expediente, sostener un desequilibrio de las prestaciones por el sólo aumento del dolar, sin conocer el valor del bien, aparece como una exigencia arbitraria y abusiva; pues el análisis de la pretensión de reajuste del contrato por aplicación de la teoría de la imprevisión implica el examen del sinalagma contractual respecto de las prestaciones pendientes de cumplimiento, el que en el caso -como se indicó- no se puede realizar.
Máxime que, como dijo el actor al demandar: “es público y notorio (lamentablemente) que en nuestro país toda variación del tipo de cambio (dólar respecto del peso) es compensada con un realineamiento inmediato de los precios en general de la economía, con lo cual, por medio de un proceso inflacionario, se produce un acomodamiento paulatino de los precios relativos.” Y este razonamiento realizado por el actor, que es de vivencia cotidiana por la sociedad argentina desde hace años, no fue desvirtuado -para el caso- por la prueba pertinente que debió aportar el accionado si quería justamente acreditar que, la prestación a su cargo se había tornado excesivamente onerosa (valor del dólar vs. precio en dólares del inmueble adquirido), por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido (arts. 375 y 384, cód. proc.). Ello en tanto el demandado pretendía una adecuación del contrato acorde a las circunstancias alegadas que no probó (art. 1091, CCyC).
Es que respecto de la teoría de la imprevisión que pretende se aplique el apelante para readecuar el contrato, ya en época de Velez exigía y ello no se ha modificado en el 1091 del código actual, que los hechos debían “reunir dos extremos: extraordinariedad e imprevisibilidad, es decir, deben escapar al acontecer común u ordinario, y no haber podido anticiparse a su ocurrencia, cubrirse de sus consecuencias dañosas. Es el denominado “riesgo imprevisible”. Son hechos que vienen a incidir sobre las prestaciones no cumplidas o adeudadas, volviéndolas extremadamente gravosas. No hay imposibilidad, al menos material, sino carga excesiva. Y todo ello al margen del retraso imputable o de la negligencia del perjudicado” (conf. Bueres-Highton ” Código Civil y normas complementarias…”, Ed. Hammurabi, 2005, tomo 3 C, Contratos, Reimpresión, pág. 49).
En el mismo sentido pero ya estando en vigencia el Código Civil y Comercial se ha dicho que: ” Es también requisito de su procedencia que haya: “Una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes …” (el entrecomillado en este tramo es del original). Se atiende así al suceso que sale del curso normal y ordinario de las cosas, con notas de imprevisibilidad, extraneidad y sobreviniencia. Sobre la imprevisibilidad, el más polémico de los recaudos, se recuerda que la doctrina y la jurisprudencia la consideró cumplida frente a los graves procesos inflacionarios de …mayo de 1989.”; es decir la hiperinflación de ese año. Suceso que no llegó a configurarse ni remotamente en el caso.
Allí también se dijo que era indispensable evaluarla en concreto, es decir en atención a las cualidades subjetivas del contratante perjudicado; y agrego de los bienes de cambio en juego: como es el caso, donde se trató de saber si efectivamente el bien había bajado de valor en dólares o no; hecho que reitero, no se probó (ver Lorenzetti, Ricardo Luis, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Rubinzal Culzoni Editores, 2015, tomo VI, pág. 224).
Se exige además que provoque una excesiva onerosidad de la prestación a cargo del deudor, representada en un notable desequilibrio (conf. obra cit. precedentemente).
Pero esa excesiva onerosidad no puede evaluarse en abstracto con sólo analizar aisladamente el valor de la moneda estadounidense y su incremento, pues si sólo eso se apreciaría y el valor del bien no disminuyó; alterar el contrato fijando judicialmente un precio menor -a ciega, sin prueba acerca del valor del bien- justificado sólo en el incremento de la moneda extranjera pactada, podría implicar un enriquecimiento a favor del deudor que se vería beneficiado con un pago menor al del valor del bien, si este continúa valiendo el mismo precio en dólares.
Por otra parte, la inflación en Argentina, y el incremento del dólar estadounidense, no son hechos imprevisibles en nuestro país, de allí que si una operación inmobiliaria se realiza, lo natural y ordinario es pactarla en dólares y no en pesos desde hace muchos años, por la depreciación casi constante de nuestra moneda con el transcurso del tiempo; más si esa operación no era de contado, sino que se concertaba para ser cumplida en un plazo de más de cuatro años, como en el caso (ver cláusula II del “BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA”, agregado como archivo adjunto con fecha 15/5/2020 -primer archivo de Augusta de esa fecha y segundo adjunto al pie-; art. 1727, CCyC).
2.1.2. El segundo agravio también cae en la medida en que a lo largo de su desarrollo se sostiene que se encuentra probado el valor real de mercado del inmueble; cuando como se explicó precedentemente ello no es así.
Que Li no pudiera cumplir con las obligaciones asumidas por el aumento del valor del dólar, no lo eximía de cumplirlas si el desequilibrio alegado no se probó; por lo demás, la pretendida teoría de la imprevisión no fue pergeñada para solucionar un mal negocio, si es que lo fue; o bien para pagar menos por un bien.
Por lo demás, como bien sostiene el apelado en la contestación de agravios, en la fundamentación del recurso “se dispersan quejas como si fueran diferentes entre sí, pero todas con el mismo eje: Negar mora, referir circunstancias excepcionantes, alegar intentos de revisión del contrato (…)”.
2.1.3. En cuanto a la mora, la sentencia la da por configurada y el deudor la reconoce a partir de abril de 2019, en que recibió la carta documento fechada el día 9 de ese mes y año.
Por su parte, el actor afirma que la mora se produjo en enero del 2018 al no hacer Li oportuno frente al cumplimiento de la cuota de U$S 140.000 con vencimiento el 5/1/2018, ya que la misma fue abonada a través de distintos pagos parciales a lo largo de ese año, el último de los cuales se habría producido en noviembre de 2018 (ver recibos adjuntados con la demanda por los montos indicados en ella).
A partir de allí Li ya no pagó más; siendo primero intimado a cumplir y luego ante el incumplimiento, se consideró rescindido el contrato (ver recibos de pago señalados agregados con la demanda y cartas documento del 9/4/2019 y 18/9/2019 también acompañadas con escrito inicial; documental toda incuestinada; art. 354.1., cód. proc).
Ahora bien, pese a los férreos planteos de las partes, respecto a cuando se produjo la mora del deudor, no advierto otra relevancia de tal dato que el interés en tenerla por configurada para el deudor en una fecha posterior a la que habría intentado renegociar el contrato, ello por lo normado en el artículo 1198 del Código de Vélez que exigía para peticionarla, no estar en mora. Requisito que incluso el deudor puso en duda en sus agravios con la vigencia del código actual; y para el acreedor tenerla configurada con antelación, a fin de no admitir lisa y llanamente la posibilidad de planteo de la renegociación del contrato por imprevisión:
Pero lo cierto es que, en lo que hace a la aplicación o no de la teoría de la imprevisión, fincar la mora en una u otra oportunidad es circunstancia que queda desplazada, ya que la aplicación de la mentada teoría es rechazada por otros motivos tal como se vio precedentemente (inacreditación de la ruptura del sinalagma contractual).
Y en todo caso, si la mora pudiera ser determinante o relevante para alguna otra consecuencia no tenida en cuenta aquí, nada obsta a que su determinación exacta se difiera para el momento de practicarse eventualmente alguna liquidación en caso de ser necesario.
2.1.4. Sostiene el apelante Li que debe darse preeminencia a la adecuación respecto de la resolución.
La adecuación en base a la teoría de la imprevisión ya se dijo que no es viable.
En cuanto a la resolución planteada por el actor, cabe consignar que Li no honró a su vencimiento la cuota de U$S 140.000 con vencimiento el 5/1/2018 y para el actor ahí incurrió en mora, siendo los pagos posteriores realizados luego del vencimiento de la obligación, dejándolo plasmado en los recibos y sosteniendo que esa recepción no quita los efectos que la mora hubiera podido producir.
Para Li la aceptación de esos pagos purgaron la mora, la que reconoce sí producida en abril de 2019 frente a la intimación por carta documento citada.
Pero cierto es que, luego de los pagos recibidos durante 2018, se produce el incumplimiento total de la obligación al dejar de abonar el demandado por completo las obligaciones a su cargo, lo que permitió al acreedor dar por rescindido el contrato en función de la segunda parte de la Cláusula III- INCUMPLIMIENTO, que lo habilitaba a darlo por rescindido de pleno derecho, sin interpelación alguna si persistía el incumplimiento más allá de los sesenta días. Y así lo hizo saber al demandado mediante carta documento del 18/9/2019 acompañada junto con la demanda como ya se dijo.
En suma, la mora injustificada de Li -al menos a partir de abril de 2019- habilitó al acreedor a dar por rescindido el contrato, con pérdida de lo abonado a favor del vendedor (Cláusula III, cit.).
Y digo injustificada, pues no probó el demandado la ruptura de la ecuación económica del contrato, consistente en un desequilibrio entre las prestaciones a cargo de cada una de las partes, en la medida que sólo acreditó el incremento del dólar estadounidense, pero no la disminución del valor del bien en la misma moneda como postuló al contestar la demanda.
2.1.5. Atinente al quinto agravio, relativo a que sólo deben reembolsarse las mejoras realizadas en el tinglado de 400 m2 y no la totalidad de las mismas, si bien tal agravio queda desplazado como se verá al resolver el recurso de la parte actora; lo cierto es que hubiera incurrido en incongruencia el magistrado si hubiera decidido de otro modo, pues esa fue la medida de lo peticionado al reconvenir (arts. 34.4., 163.6. y 266, cód. proc.).
2.1.6. De tal suerte, el recurso del demandado no puede prosperar, con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y arts. 31 y 51, ley 14967).
2.2. Recurso de la parte actora relativo a la reconvención por mejoras.
La sentencia hizo lugar a la reconvención en el segmento relativo a las mejoras que habría realizado el accionado en el inmueble: un tinglado de 400 m2 cuyo valor se determinará por incidente.
Ahora bien, por efecto de la rescisión del contrato a la que optó el actor en función del incumplimiento del deudor y en base a la Cláusula III del contrato celebrado entre las partes, corresponde volver las cosas a su estado anterior: y en ese sendero el demandado debe devolver al actor el inmueble en el estado que lo recibió; es decir sin las mejoras.
Ello en función de los efectos restitutorios emanados de la extinción del contrato, efectos que se regirán conforme las reglas de las obligaciones de dar; de modo recíproco y simultáneo (arts. 1080, 1081, 1086 y concs., CCyC).
Yendo a las obligaciones de dar, que es donde nos remite la norma fondal para reglar los efectos de la rescisión del contrato, el artículo 746 del CCyC, establece que el deudor está obligado a conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación y entregarla con sus accesorios aunque hayan sido separados momentáneamente de ella.
Así, debe devolver el inmueble como lo recibió y esa conservación no le da derecho a reclamar el valor de las mejoras por él realizadas -mejoras artificiales en términos del artículo 751 del CCyC- calificadas como mejoras útiles ni tampoco las de mero lujo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deteriore la cosa (art. 753, CCyC).
En el caso, la construcción del tinglado de 400 m2 para complemento del supermercado que el demandado instaló por sí o por un tercero son mejoras que califican como hechas en el sólo interés del deudor o sea como suntuarias (v. art. 1934. f. del CCyC). No dan un derecho a exigir un valor por esas mejoras, porque de acuerdo a lo normado en el artículo 746 del código fondal, el deudor de una cosa cierta -como se adelantó- está obligado a conservarla en el mismo estado en que la recibió. Lo mismo por el artículo 1080 en que las partes deben restituirse ‘lo recibido’ en razón del contrato. De modo que no debió hacerlas; y si las hizo, no está obligado el acreedor a pagar por ellas, pudiendo el deudor retirarlas sin dañar la cosa (art. 753, CCyC). Y esa disposición general – art. 746 del CCyC -, – se aplica a todo tipo de obligación de dar cosa cierta, sea de dar en propiedad, en uso o para restituir a su dueño, que parece sería el caso (v. art. 1080 del CCyC)
Así, de no haberse pactado -frente a la rescisión- la pérdida de lo pagado, el actor tendría que devolver el dinero recibido; pero por economía procesal queda en su poder en virtud de la cláusula Cláusula III del contrato ya mencionada, pero por otra causa: la indemnización pactada por los daños causados ante el incumplimiento del demandado.
El accionado entonces deberá retirar del inmueble lo construido en la medida de sus posibilidades o demolerlo retirando todo material proveniente de esa obra sin dañar la cosa recibida, dentro del plazo de diez días a su costa; en caso de incumplimiento podrá, vencido el plazo, hacerlo el actor a costa del accionado (arts. cit., CCyC.).
De tal suerte, en este tramo el recurso del actor prospera con costas al demandado perdidoso en ambas instancias (art. 274, cód. proc.) y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del cód. proc.)
ASÍ LO VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde:
a. Desestimar el recurso del demandado, con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51, ley 14967);
b. Estimar el recurso del actor con el alcance dado en el considerando 2.2. al tratar la cuestión, con costas al demandado perdidoso en ambas instancias (art. 274, cód. proc.) y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a. Desestimar el recurso del demandado, con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara;
b. Estimar el recurso del actor con el alcance dado en el considerando 2.2. al tratar la cuestión, con costas al demandado perdidoso en ambas instancias y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado Civil y Comercial 2 y devuélvase el soporte papel.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 08/11/2022 13:14:36 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 08/11/2022 13:23:45 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 08/11/2022 13:30:13 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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229300774003043370
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 08/11/2022 13:30:24 hs. bajo el número RS-76-2022 por TL\mariadelvalleccivil.
