Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial nº1
Autos: “CHAPADO OSCAR ALBERTO Y OTRO C/ARTOLA SARA ANGELICA S/ DAÑOS Y PERJ.RESP.PROFESIONAL.(SIN RESP.ESTADO)”
Expte.: -90396-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Rafael H. Paita, para dictar sentencia en los autos “CHAPADO OSCAR ALBERTO Y OTRO C/ARTOLA SARA ANGELICA S/ DAÑOS Y PERJ.RESP.PROFESIONAL.(SIN RESP.ESTADO)” (expte. nro. -90396-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 8/8/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 9/3/2022 contra la sentencia de fecha 2/3/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. La sentencia.
Con fecha 2/3/2022 se dicta sentencia de primera instancia, en que se rechaza la demanda de fs. 43/68 soporte papel de los actores Oscar Alberto Chapado y Néstor David Chapado contra Sara Angélica Artola, que se funda en lo que ellos dicen es un defectuoso cumplimiento de su trabajo como escribana en la compraventa de un bien inmueble rural, que les habría ocasionado los daños y perjuicios que se detallan en el punto X del escrito de inicio indicado.
Para resolver así, en la sentencia se considera -luego de establecer que rige el Código Civil vigente hasta el año 2015- que no está controvertido que el 29/1/2008 los actores Chapado y Hugo de los Santos Gusella (quien se presenta como apoderado de la propietaria), un supuesto abogado dado a conocer como Guzmán, Cristian D. Villarino y José María Camiscia (estos dos como intermediarios en el negocio) se presentaron en la escribanía de la demandada y ese mismo día suscribieron un boleto de compraventa que tenía por objeto el inmueble Nomenclatura Catastral: Circunscripción XI, Sección E, Chacra 141, Partida 050-7271 del Partido de General Villegas. Tampoco tiene por discutido el pago realizado en esa oportunidad de $ 500.000, ni un segundo pago de $ 250.000 hecho el 10/6/2008.
Se indica que la controversia se centra en la responsabilidad de la escribana demandada por no haber solicitado la expedición del certificado de dominio del inmueble con carácter previo a la firma del boleto de compraventa, lo que hubiera evitado su firma y el primer pago de $500.000, puesto que con ese certificado hubiera quedado en evidencia que la titular registral del inmueble no era la aparente vendedora, Edelma Esther Cenci, ya que ésta lo había vendido el 3/10/2001 a Susana Beatriz Fernàndes de Romero (ver certificado de informe de dominio a fojas 37/38). También le imputan -dice el juez- la responsabilidad del perjuicio sufrido por el segundo pago de $ 250.000 ya que su falta de diligencia en requerir los informes a esa fecha (10 de junio de 2008) motivó que ese pago también se realizara. Se hace mención al cuestionamiento que los demandados hacen al poder exhibido por el ya mencionado Gusella, que no reuniría el carácter de especial exigido por el art. 1881.7 del Cód. Civil.
Focalizada de ese modo la cuestión en la sentencia, dice el juez que la ley 9020, que regula la actividad notarial, dispone en el art. 35 que es deber del notario asesorar en asuntos de naturaleza notarial a quienes requieran su ministerio; que el relato de los accionantes sumado a la prueba testimonial, permite reproducir los hechos sucedidos ese 29/1/2008 en la escribanía de la demandada, desprendiéndose las siguientes contingencias que los términos del negocio ya habían sido acordados entre compradora y vendedora antes de presentarse en la escribanía de la accionada, acota que según relatan los actores, la vendedora inicialmente pretendía u$s 6000 x hectárea pero aceptaron una contraoferta de u$s 5000, de lo que surge una negociación previa; que todos los involucrados en la operación se presentaron en forma conjunta en la escribanía cuando lo lógico y esperable -si se pretendía un asesoramiento previo- hubiera sido que concurrieran sólo los actores con la documental a compulsar (sea en original o copia) o bien que hubiesen remitido/adelantado las copias para su análisis; que los dos intermediarios en el negocio, Camiscia y Villarino, también concurrieron en esa misma fecha y lugar, a fin de percibir allí su comisión; que no surge del relato de la accionante ni de los demás antecedentes de la causa, que se hubiere pagado -o convenido hacerlo- suma alguna a la escribana en concepto de pago por ese servicio de asesoramiento.
Todo lo que lo lleva a concluir que está acreditado que los actores no contrataron con la escribana Artola su asesoramiento (al menos no aquél al que refiere la ley 9020 en su art.35 de la ley 9020), sino que llegaron a su oficina con el negocio de compraventa ya determinado a fin de dar forma al boleto de compraventa, firmarlo, cumplir con el primer pago convenido en el documento y desinteresar a los comisionistas abonándoles el porcentaje acordado por su intermediación en el negocio.
Concluye que no se configuró en el caso el incumplimiento de la obligación prevista en el art.35 ap.2 ley 17801 y agrega que tampoco se estaba en presencia de un “acto notarial” ya que no se estaba escriturando sino firmando un “boleto de compraventa” que como tal no era hábil para transmitir el derecho real de propiedad sobre el inmueble en cuestión, por lo que tampoco regía para la escribana la obligación prevista en el art.23 ley 17801. Lo dicho, señala, derriba el fundamento para atribuir a la notaria la responsabilidad por el daño causado., no habiéndose acreditado que en la conducta asumida por la escribana Artola haya violación de norma alguna, que configure su conducta antijurídica.
Se trae un fallo de la SCBA para apoyar la solución (sus datos: LP C 107908 S 17/8/2011 Juez PETTIGIANI (SD), sumarios JUBA B3900760 y B3900908) y doctrina extraída de una publicación sobre responsabilidad notarial de asesorar (su autor: Cabuli, Ezequiel, “LA RESPONSABILIDAD NOTARIAL DE ASESORAR”, publicado en RCyS 2012-V , 35).
Sobre los tiempos que manejó la escribana Artola para la obtención de los certificados necesarios para la escrituración, pactada para ser formalizada conjuntamente con el segundo pago, dice que es indudable que la renegociación de la operación motivada en el error respecto al inmueble objeto de la misma -error que no es imputable a la notaria- fue determinante en la demora (en este punto toma en cuenta las fechas que corren entre mediados de mayo y principios de junio de 2008 -fecha en la que los actores habrían comunicado que seguirían adelante con la compraventa ya que habían renegociado los términos-, lo que justificaría a su criterio que para el 10/6/2008, día en que se concretó el segundo pago, aún no se hubieran expedido los informes de dominio necesarios para escriturar.
En cuanto al poder y su alcance, señala que existe consenso que sin perjuicio que se trate de un poder general de disposición, el mismo es suficiente en tanto en él conste expresamente la facultad de disponer (vender) de bienes inmuebles, manteniéndose la exigencia del poder especial para el supuesto de la donación de bienes a través de mandatario (cita doctrina). Que de la copia del poder del poder otorgado por Edelma Esther Cenci en favor de Hugo de los Santos Gusella se advierte que en términos expresos, precisos y concretos la mandante confería la facultad de vender inmuebles, cumpliéndose así el recaudo exigido. Sin perjuicio que dicho poder resultara a la postre apócrifo, conforme lo informara el Colegio Notarial de Mendoza, trayendo aquí a colación el testimonio del escribano Dimo en la IPP 17-00-003677-09, quien tuvo a la vista aquél y no le mereció ninguna observación y legalmente reunía todos los requisitos formales que la ley prevé para la validez de los mismos.
Por todo lo dicho antes, rechaza la demanda.
2. El trámite recursivo.
2.1. El resultado no conformó a los actores, quienes apelan la sentencia el 9/3/2022; el recurso se concede con fecha 19/12/2022, y radicado el expediente en esta instancia, se cumple el trámite recursivo de que dan cuenta las providencias de fechas 13/3/2023 (llamado a expresar agravios), 27/3/2023 (traslado de agravios) y 18/4/2023 (autos para sentencia) y los escritos de los días 25/3/2023 (expresión de agravios) y 13/4/2023 (su contestación), respectivamente (arts. 254, 260 y 263 cód. proc.). El sorteo previsto por el art. 263 última parte del cód. proc. se practica el 14/6/2023.
2.2. En el escrito del 25/3/2023 los actores piden la revocación de aquel fallo, y centran sus agravios en que medió una defectuosa apreciación de los hechos en cuanto al asesoramiento requerido a la demandada, ya que -dicen- lo que estaba arreglado antes de ir a su oficina eran los términos de la compraventa y luego, como el sentido común lo indica -señalan-, concurrieron con la accionada para que les indicase si el negocio que querían hacer era posible concretarlo, si los papeles que mostraban los vendedores eran suficientes para realizarlo (título y poder) o si era necesaria alguna otra cosa, lo que queda acreditado, según su parecer, con la denuncia hecha por la propia Artola en sede penal, al manifestar ser muy puntillosa siempre con todas las operaciones que se realizan en su presencia y relatar lo que dice haber hecho en este caso concreto, para luego continuar diciendo (falsamente, según los apelantes) que pese a su insistencia en hacer lo anterior, los actores decidieron continuar adelante por el apuro demostrado por quien se presentó como mandatario.
Según exponen, está probado que no hizo lo que dijo, que nunca indicó que debía hacerse de ese modo (es decir, reserva de dominio y previo pedido de informes para luego hacer el boleto de compraventa); traen aquí los testimonios de los intermediarios en el negocio así como la confesional de Artola. Agregan que resulta evidente que la necesidad de pedir certificados de dominio, inhibiciones y verificar la legitimidad del poder son materias que escapan a su conocimiento pero es el “ABC” de la profesión de la escribana.
Concluyen, luego de un análisis pormenorizado de aquellos antecedentes probatorios que Artola jamás les advirtió lo que dijo en sede penal que les advirtió, y por el contrario siempre les dijo que todo estaba bien, y que fue esa conducta negligente la que permitió que fueran estafados.
Sobre que no abonaron suma ninguna a la escribana por el servicio del asesoramiento, dicen que va de suyo que los usos y costumbres indican que le paga a la escribana cuando se formaliza la escritura de dominio, pero como en este caso nunca se llegó a ese punto, por como se desencadenó la cuestión, nunca se sabrá si la intención de la escribana era la de cobrar en ese acto su servicio de asesoramiento.
Agregan que era incumbencia de la escribana ese asesoramiento; aquí traen al ruedo los arts. 35 y 136.2 de la ley 9020, de los que surgiría que en la provincia de Bs. As. la función del escribano no se agota en la fe pública que pueda dar de los actos pasados ante su presencia, sino que la labor de asesoramiento previo, recaudos que se deben tomar antes de la formación de un acto jurídico, investigación de las representaciones invocadas, etc., integran plenamente la función del notario. Acotan sobre el fallo citado en la sentencia y abundan sobre doctrina que avalaría su posición, emanada del mismo autor ya citado.
Luego se ocupan del segundo pago. A su respecto dicen que también tuvo una conducta negligente y desaprensiva; lo fundan en que nunca hubo dos negocios, sino que el contrato se hizo por una parcela y se continuó siempre con la misma, renegociando los términos de la operación porque la parcela que habían revisado antes no se correspondía con la misma. Pero el contrato fue siempre sobre la misma parcela, designada catastralmente como Circ. XI, Sección E, chacra 141. Y cuando se tuvieron los antecedentes catastrales de la misma en febrero de 2008, ya constaba que la titular dominial era otra de la aparente vendedora, lo que era del conocimiento de la escribana pero, a pesar de ello, no pide siquiera ahí un informe de dominio, en cambio dijo que aquellas cuestiones podían obedecer a que se trataba de escrituras viejas.
Abundan sobre que frente a la demanda del presunto vendedor de otro pago a pesar de no estar lista la escritura, el único recaudo que les dice tomen es el relativo a la obtención del COTI, y una vez obtenido éste se realiza el pago, sin ninguna oposición de su parte ni retirándose, sólo recomendándoles abonar un importe menor hasta que salga la escritura. Citan el testimonio de Villarino y la orden que la demandada misma reconoce dio al agrimensor para que continuara con la tarea encomendada, a pesar de ya conocer que había algún inconveniente con la parcela.
Por último, se ocupan del poder traído por el presunto mandatario de la aparente vendedora: dicen que es equivocada la interpretación hecha por el juez sobre el art. 1181 del Cód. Civil, que debió advertir la escribana que el poder era cuanto menos sospechoso ya que la poderdante era una persona de avanzada edad, domiciliada en Coronel Charlone, que se habría trasladado unos 700 kms. a Mendoza para otorgarlo, que es presentado por quien dice primero ser yerno de la vendedora y luego manifiesta ser soltero; que el poder además está absolutamente mal marginado, circunstancia que resulta muy extraña en un documento notarial, y su redacción es rara para cualquier persona acostumbrada a trabajar con poderes (acota sobre los términos que lo habilitarían para disponer de todos los bienes para luego seguir diciendo y en especial una fracción de campo ubicado en el partido de General Villegas con un total de 100 ha, etcétera., ya que si la mandante hubiera querido habilitar al mandatario en especial para que vendiera ese predio, lo hubiera individualizado al menos catastralmente o de alguna otra forma mas precisa y no por la cantidad de hectáreas y su ubicación en General Villegas). Alegan que debió la escribana tomar alguna precaución, chequear al menos si el mismo era real como hizo después.
Al final, piden también se modifique la imposición de las costas, fundado el pedido en la revocación de la sentencia en cuanto a la admisión de la demanda.
3. La solución.
3.1. El 29/1/2008 se suscribió entre los actores como compradores y Hugo de los Santos Gusella como mandatario de la vendedora Edelma Esther Cenci, un boleto de compraventa de un inmueble rural identificado castastralmente como Circunscripción XI Sección E Chacra 141, ubicado en estación Coronel Charlone, con una superficie de 100 hectáreas (v. cláusula 1° de dicho boleto, que está a fs. 5/7 soporte papel).
La operación se llevó a cabo por la cantidad de u$a 500.000, pagaderos de la forma que se establece en la cláusula 2° del boleto; resulta relevante que a la fecha del boleto se pagó la suma de u$a 159.236 mediante la entrega de varios cheques (se identifican en la cláusula 2°). Sobre la posesión se pactó que sería entregada el día de la firma de la escritura traslativa de dominio, el 1/6/2008 (v. cláusula 3°).
Medió intervención en el acercamiento de compradores y vendedora para realizar el negocio, de José María Alberto Camiscia y Cristian Villarino (v. fs. 43/68 soporte papel, punto VI apartados 2 a 5 y 181/205 soporte papel), y el boleto fue confeccionado por la escribana Artola, a cuyo cargo estaría la realización de la escritura traslativa de dominio con fecha 1/6/2008 (v. cláusulas 2° y 5° del boleto mencionado).
Por los motivos que se verán luego, la escritura no pudo llevarse a cabo ese día (ni en otro posterior), pero igualmente el 10/6/2008 se pagó la suma de u$a 81.967; a esa altura se habían reformulado los términos del contrato del 20/1/2008 porque la parcela que antes se identificó como Circunscripción XI Sección E Chacra 141 no era la que los compradores habían revisado sino otra, aunque igualmente decidieron adquirir la que figuraba en el boleto, con reducción de su precio (v. fs. 43/68 soporte papel, punto VI apartados 2 a 5 y 181/205 soporte papel).
Como anticipé, la escritura traslativa de dominio no pudo llevarse a cabo porque Edelma Esther Cenci no era la titular dominial del inmueble a la fecha del boleto de compraventa ni había otorgado poder a Hugo de los Santos Gusella para disponer del bien (mismas fs. soporte papel citadas en párrafos anteriores).
Lo que se discute es si la escribana demandada tuvo responsabilidad en la frustración del negocio por haber omitido hacer lo que debió hacer para que los actores fueran estafados, como ellos sostienen (v. fs. 43/68 soporte papel); si está acreditado, como afirman, que fue determinante para ellos para realizar el frustrado negocio la actuación de la notaria, a quien habrían recurrido “…para que como profesional del derecho revisara la documentación y los asesora en el sentido de si podían realizar la operación sin problemas” (v. f. 49 soporte papel). Y de ser así, si debe responder por los daños que en demanda se alega fueron ocasionados por tal accionar de la demandada (v. fs. 64 vta./65 soporte papel punto X).
3.2. Lo primero a decidir es si era incumbencia profesional de la escribana haber efectuado averiguaciones acerca del estado de dominio del bien vendido a través del boleto de compraventa ya reseñado o, de mínima, haber aconsejado hacerlo; y de ser así, si incumplió con alguna o algunas de las obligaciones que esa incumbencia ponía a su cargo. Siempre bajo la órbita del Código Civil (vigente a la fecha de la operación, año 2008) y la ley 9020 que regula el ejercicio profesional de la escribanía en la Pcia. de Bs.As., de acuerdo a lo establecido en sentencia y que no ha merecido oposición de las partes (es más, así fue propuesto según fs. 59 vta./60, 184 vta./ 193 vta, 201/203 vta., soporte papel, y escritos electrónicos de fechas 25/3/2023 y 13/4/2023).
Adelanto que sí lo era, por los motivos que expondré.
La mera confección del boleto de compraventa estaba dentro de las incumbencias profesionales de la escribana demandada. Esto no solo no es punto de discusión (de hecho, la escribana fue la encargada de confeccionarlo el 29/1/2008), sino que además emerge del artículo 128 inciso 2 de la ley 9020 en cuanto establece que integra la actividad del notario la redacción de instrumentos privados.
Ahora, dentro de esa competencia asignada ¿la escribana solo debe encargarse de la confección del boleto de compraventa, o, como sostienen los actores, debía hacer algo más que le era exigible cumplir y no cumplió, y que de haberlo cumplido hubiera llevado a los actores a no concretar el negocio?. Repito, dentro del marco de la ley que regula sus incumbencias y también de los artículos 512 y concordantes del Código Civil.
Según los actores sí existía esa obligación; y fundan esa afirmación en que al concurrir a la oficina de la escribana Artola para que confeccionara el boleto no solo le requirieron su asistencia para este propósito sino que, muy específicamente, le solicitaron “que revise la documentación y les informase si la misma estaba bien y en su consecuencia si el negocio se podría realizar, solicitando que esta les indicase en su caso, que pasos seguir para concretar la compraventa” (v. f. 45 vta. soporte papel), y consideran que dentro de ese requerimiento estaba contenido que les informara si más allá de examinar la documentación exhibida en esa oportunidad, era preciso algo más a fin de asegurar la concreción del negocio (puntualmente, se refieren al pedido previo de certificados de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble, de donde hubiera surgido que el bien comprado no estaba dominialmente registrado ya a nombre de Cenci, quien lo había vendido en 2001) (v. fs. citadas y 52/vta. también soporte papel).
Establecen que para ellos la ley 9020 ponía a cargo de Artola cargo el deber descripto, como también los arts. 512, 902 y 909 del Código Civil (fs. 59 vta./ 60 vta.). Presentado el caso, para concluir que efectivamente sí era de la incumbencia de la escribana tomar ese recaudo (reitero, asesorar a las partes sobre la pertinencia de pedir certificados que informaran el estado de dominio del bien antes de concretar el boleto y, en su caso, hacerlo), basta acudir a lo dicho por la misma escribana en sede penal, quien en la denuncia del 14/8/2008 en la IPP 17-00-004701-08, caratulada “Artola, Sara Angélica s/ Defraudación”, manifiesta lo siguiente: “… La deponente le sugirió como lo hace habitualmente, ya que es muy puntillosa con todas las operaciones que se realizan en su presencia, hacer una reserva por la operación, pedir las constancias al registro de la propiedad para verificar el estado de dominio y gravámenes y luego de obtener esos informes, hacer el boleto de compraventa como corresponde… La declarante insistió con el pedido de informes, pudiendo acceder a la hora 10:56 por el sistema de créditos del Colegio de Escribanos de la Pcia. de Bs.As., a obtener por lo menos la constancia de libre inhibición de la vendedora…, ya que ellos no quisieron esperar que el Registro de la propiedad de La Plata informara los certificados correspondientes…” (v. fs. 2/3 vta. de la IPP en cuestión que tengo a la vista, ofrecida como prueba a fs. 67/vta.68 soporte papel y 203 vta./ 204 también soporte papel, tanto por actores como demandada).
Admite así la escribana que le era habitual pedir certificados de dominio frente al requerimiento de confección de boletos de compraventa; de lo que se sigue que -según su propio entender- su esfera de actuación profesional no se agotaba con la mera redacción del instrumento y plasmar en él las circunstancias del negocio acodadas por las partes, sino también asesorar sobre otras circunstancias que aunque escapan al ámbito de quienes compran y venden, influyen de manera directa en la concreción del negocio. Puntualmente, el asesoramiento sobre factores de neto carácter jurídico, como verificar el estado de dominio del bien objeto del contrato.
Actuación que no aparece como disonante con las obligaciones y responsabilidades que la ley 9020 pone en cabeza de los escribanos en la Pcia. de Bs. As., que establece que (entre otros) es su deber estudiar los asuntos para los que fuere requerido en relación a sus antecedentes, a su concreción en el acto formal y a las ulterioridades legales previsibles, deberes dentro de los que se halla -vale repetir- la confección de boletos de compraventa (arts. 35.3 y 128.2 misma ley). En ese sentido, se ha dicho que encuadran dentro de la competencia notarial en la ley 9020 el asesoramiento en materia notarial e instrumental, con la formulación de dictámenes orales y escritos, así como la redacción de instrumentos privados (“Función Notarial” – Derecho notarial aplicado)”, tomo I, Natalio Pedro Etchegary – Vanina Leila Capurro, pág. 72, ed. Astrea, año 2011), con el énfasis puesto en que debe informar adecuadamente al cliente (“Instituciones de Derecho Privado – Obligaciones”, tomo 5, Ramón Daniel Pizarro – Carlos Gustavo Vallespinos, pág. pág. 439 p.6, ed. Hammurabi, año 2012).
Es más; algunos autores han llegado a sostener que el estudio de títulos -entendido como el estudio de los antecedentes dominiales de un bien- es un deber primordial para el fiel y acabado cumplimiento del quehacer notarial, que deviene inexcusable para dicho profesional, sin que sea menester que exista disposición legal específica o una estipulación insertada en el contenido del negocio (Código Civil – Contratos”, t. 4B, Alberto J. Bueres – Elena I. Highton, pág. 746 y siguientes, ed. Hammnurabi, año 2003).
De lo que se sigue que en casos como éste, pedir informes de dominio se presenta como pertinente y derivado del requerimiento que se hace al notario cuando se le encomienda la confección de un boleto de compraventa como el de fecha 29/1/2008; máxime si ese asesoramiento le ha sido expresamente requerido. Cuanto menos, más allá de las circunstancias negociales acordadas entre las partes (como la cosa vendida, su precio y forma de pago, etcétera, que son cuestiones del ámbito propio y exclusivo de vendedores y compradores), el profesional debe indicar a los requirentes que median otras circunstancias de neto corte jurídico y del conocimiento propio de quienes ejercen como notarios, que deben tener en cuenta las partes para concretar la operación.
Tal como la demandada Artola dijo que ella hizo, pues según expresó, advirtió a los actores Chapado que antes de firmar el boleto era aconsejable hacer una reserva, pedir los certificados y recién luego de obtener esos informes confeccionar el instrumento de compraventa (otra vez me remito a su denuncia penal). Y si bien es cierto que al contestar la demanda nada dice sobre ese asesoramiento que dijo había hecho, también lo es que sí lo expresó en la denuncia penal contenida en la IPP que ofreció como prueba, y lo refrenda al contestar a f. 416 la posición n° 33 de f. 412 vta. soporte papel (v. fs. 181/205 soporte papel).
Entonces, de esa afirmación de la misma escribana, analizada de consuno con los arts. 35.2 y 128.3 de la ley 9020, surge que era su deber al menos asesorar a los compradores Chapado sobre la necesidad de indagar sobre el estado de dominio del bien objeto del boleto de compraventa antes de confeccionar éste y, en consecuencia, antes efectuar algún pago.
Ahora bien; establecido ese deber a cargo de Artola, la pregunta es si lo cumplió.
Ella dijo que sí; ya se vio que manifestó que les aconsejó que antes de firmar el boleto se hiciera reserva y se pidieran los certificados que acreditaran el dominio, pero que por el apuro que manifestó el aparente mandatario de la aparente vendedora, los compradores Chapado decidieron igual seguir adelante (otra vez remito a la denuncia propia en sede penal y a la respuesta a la posición n° 33).
Pero los actores niegan rotundamente que la notaria haya hecho esa salvedad; descartan que los hubiera asesorado para que antes de firmar el boleto de compraventa se pidiera informe sobre el estado de dominio. Y le achacan que por esa falta de asesoramiento firmaron el instrumento y pagaron lo que pagaron, a la vez que alegan que era determinante para ellos lo que la escribana dijera y aconsejara (v. fs. 45 vta./ 46).
Se trata, entonces, de establecer lo siguiente: ¿está acreditado que la escribana haya asesorado a los compradores sobre pedir el estado de dominio -en dos oportunidades el día de la firma del boleto -como ella sostiene- y que a pesar de ello los compradores hayan decidido seguir adelante a su propio riesgo? La respuesta a estos interrogantes es fundamental, pues cuando se imputa a un escribano responsabilidad civil -como sucede aquí- son circunstancias que lo eximen la acreditación de haber obrado con diligencia y la falta de colaboración de los otorgantes del acto (cfrme. Natalio Pedro Etchegary – Vanina Leila Capurro, obra ya citada, pág. 122).
Según se vio, fue la propia escribana quien formuló denuncia penal sobre los hechos que originaron este pleito; con fecha 14/8/2008 concurrió a la UFI 4 de esta ciudad de Trenque Lauquen y manifestó que el 29/1/2008 habían concurrido a su oficina seis personas, de las que solo conocía a dos quienes eran los hermanos Chapado, mientras que los restantes se presentaron como el vendedor, un abogado y dos comisionistas, solicitándole la realización de un boleto de compraventa sobre el inmueble rural que describe; que “como lo hace habitualmente”, le sugirió hacer una reserva por la operación, pedir constancias al Registro de la Propiedad para verificar el estado de dominio y gravámenes y luego de obtenerlos, hacer el boleto de compraventa “como corresponde”, pero que debido a la intervención apurada del vendedor, luego de insistir con el pedido de informes, no quisieron esperar que se expidieran los certificados correspondientes, aunque pudo acceder en ese momento a una constancia de libre inhibición de la vendedora.
Sin embargo, no es lo que surge de las pruebas de esta causa.
Según refiere José María Alberto Camiscia, quien intervino como una suerte de mediador en la operación, luego de acordados los detalles del negocio, concurrieron a la escribanía de Artola (elegida por los compradores) las mismas seis personas que dijo la escribana, que ésta revisó la documentación, dijo que todo estaba en orden y pidió una hora para hacer un borrador del boleto; agregó que se retiraron los seis, regresaron una hora después, hicieron algunas correcciones al boleto y se firmó, y aclara -a preguntas de la fiscalía- dos cosas: que la escribana en su presencia no manifestó nada sobre que previo a la firma debería hacerse alguna averiguación, que solo manifestó que la documentación estaba toda en orden y que estuvieron todos juntos presentes mientras se acordaba cómo se realizaría la operación, se retiraron todos juntos y volvieron todos juntos una hora después a firmar el boleto (v. fs. 61/62 de la IPP 17-00-004701-08, que tengo a la vista).
También presta declaración en esa IPP Cristian David Villarino (intermediario, como Camiscia), quien declara en cuanto a las circunstancias de concurrencia a la oficina de Artola lo mismo que aquél, y a preguntas de la fiscalía sobre si Artola hizo algún comentario acerca de la documentación o si habría que pedir algo previo, indica que la escribana dijo que estaba toda la documentación bien y que aproximadamente en dos meses estaría la escritura nueva a nombre de los Chapado (v. fs. 63/64 de la mencionada IPP).
Acoto que declaran en la causa penal tanto Oscar Alberto Chapado como su hermano Néstor David Chapado (fs. 65/66 y 67/68), quienes sostienen que en esa oportunidad los vendedores entregaron a Artola la documentación, que ésta la revisa, sale de la habitación donde se encontraban y se va a verificar, y una media hora después vuelve y les dice que está todo bien y que se puede hacer la operación. Agregan -también a preguntas de la fiscalía- que nunca les dijo sobre la necesidad de no realizar la operación hasta pedir las constancias al Registro de la Propiedad. Insisto, solo acoto sobre estos dichos en la medida que aún cuando previa y un tanto distante en esa época a la promoción de la demanda que da soporte a esta litis (septiembre de 2008 versus febrero de 2009), son contestes con lo declarado por Camiscia y Villarino.
Hasta aquí, lo que puede extraerse de la IPP de mención es que la escribana no hizo lo que dijo que hizo: asesorar sobre la conveniencia de pedir los certificados antes de firmar el boleto y pagar, nada menos que en dos oportunidades, y la consecuente negativa de los compradores (arg. arts. 375 y 384 cód. proc.).
Y el mismo curso se sigue de las constancias de prueba de esta causa; así, cuando los mencionados Camiscia y Villarino prestan declaración testimonial a fs. 392/394 y 387/401, otra vez dicen lo que ya dijeron en la IPP.
De su lado, el testigo Camiscia, al responder las preguntas 9, 10, 11, 12, 13 y 17 del interrogatorio que está a fs. 390/vta., expresa que quien revisó la documentación fue la escribana Artola, que cuando fueron les pidió que volvieran en una hora para poder revisar la documentación y cuando volvieron les dijo que estaba todo en orden que se retiraron otra vez y volvieron a la hora para firmar el boleto, abunda sobre que los Chapado le pidieron alguna seguridad respecto de la documentación y que les dijo que podía hacerse la operación; preguntado especialmente si Artola les manifestó que habría que tomar algún recaudo o trámite extra antes de realizar el boleto, dijo “no en absoluto” (respuesta a pregunta 17 a f. 392 vta.).
Del suyo, el testigo Villarino al responder las preguntas 9, 10, 11, 12, 13 y 17 del interrogatorio de fs. 396/vta., también dice que concurrieron a la escribanía de la demandada, que luego de revisar la documentación les dijo que estaba todo en orden, que les pidió una hora para instrumentar el boleto de venta, que volvieron a la hora, les leyó el contenido y se suscribió, que los Chapado le preguntaron si estaba todo bien y a la pregunta sobre si había manifestado Artola que habría que tomar algún recaudo o realizar algún trámite extra antes de realizar el boleto de compraventa, dijo “No que estaba todo bien” (respuesta a pregunta 17 a f. 397 vta.).
Sobre lo anterior, nada agregan los careos que se ven a fs. 402/vta. y 403/vta. entre los testigos y la escribana Artola pues todos se mantienen en lo dicho (arg. art. 446 cód. proc.).
Llegado este punto, no puedo dejar de ponderar lo errático de la postura asumida por la demandada, quien al efectuar denuncia penal dijo de manera contundente que siempre asesora sobre la necesidad de pedir los informes de estado de dominio, porque es muy puntillosa y que también lo hizo en esa oportunidad, en dos ocasiones, pero que los intervinientes en el acto no quisieron esperar (denuncia penal propia ya reseñada); después, en la contestación de demanda de fs. 181/205 ya nada dice de ese asesoramiento que dijo en sede penal que había prestado (en realidad, puede hallarse un atisbo de contradicción cuando a f. 190 señala que “De nada valía otra exigencia que demorara el acto” (párrafo 5°, cuando antes había afirmado su necesidad). Y al prestar su confesional a fs. 415/416 vta., frente a la pregunta 2 de f. 411 sobre si además de las tareas escriturales y de fe pública, la función profesional suya abarca el asesoramiento para la concreción de actos jurídicos, responde “no en este caso” (f. 415), en cuanto a que habitualmente asesora a sus clientes en lo atinente a la celebración de actos jurídicos dice que “si (por sí) cuando lo requieren y al interrogante de si indica a sus clientes las implicancias jurídicas de sus actos, responde que sí, salvo que no lo requieran como ocurrió en este caso (todas las respuestas a f. 415, preguntas 2, 3 y 4). Aunque el punto más alto de contradicción se halla en su respuesta a la posición 6, que dice textualmente “Que previo a celebrar el boleto de compraventa en cuestión, no indicó a los hermanos Chapado que corrían algún riesgo de celebrarlo con la información y/o documentación con que se contaba” (f. 411), expresa que sí (sí es cierto, a tenor de la prueba de que se trata, confesional) aclarando que los interesados fueron a hacer el boleto sin preguntar nada y con el negocio resuelto, para luego volver sobre sus pasos y aclarar que después de serle presentado el título de propiedad y el poder habilitante “les sugirió hacer una reserva (respuesta a posición 33 de f. 416, que consta a f. 412 vta.).
En fin, según las oportunidades, la escribana dijo que siempre presta ese asesoramiento y aún sin pedido de quienes requieren su intervención, otra que la presta habitualmente pero en este caso no, y en otra que no se trata de una actividad de su incumbencia. Se tratan, pues, de contradicciones que ponen en duda su verdadero accionar y otorgan mayor contundencia a lo dicho antes: ese asesoramiento era de su incumbencia y debió efectuarlo, y si se consideraba relevada por circunstancias propias del caso de alguna manera debió dejarlo plasmado de modo fehaciente.
Como no dejó plasmado que se consideraba relevada y, antes bien, su propios dichos y las declaraciones testimoniales de Camiscia y Villarino dejan al descubierto que no cumplió con el deber que su actuación profesional en este caso le imponía, cabe concluir que por su actuación los actores Chapado firmaron el boleto de venta del 29/1/2008 y entregaron parte del precio del bien inmueble rural (arts. 512 y concs. del Cód. Civil, 375, 384, 392, 402, 421, 456 y concordantes del Cód. Proc.).
Es de tenerse presente que de acuerdo al art. 512 del Cód. Civil, la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligación consiste en la omisión de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación y que correspondieren a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar, que se vincula directamente con la noción de que en caso que el obligado sea un profesional con título de capacitación superior, la responsabilidad adquiere un matiz especial, la importancia y delicadeza de las tareas que asume, la circunstancia de que obra en virtud de un título oficial que es, en cierta forma, un aval de su aptitud profesional, le dan a a su actuación un significado especial (cfrme. Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil – Obligaciones”, t. II, pág. 492, ed. Abeledo Perrot, año 1989).
Establecido lo anterior, encuentro que su inconducta no se agota a la oportunidad de la firma del boleto de compraventa sino que expande sus efectos también al segundo pago efectuado el 10/6/2008, por lo que diré a continuación.
Es que surge de la causa que fue la escribana quien encomendó al agrimensor Perrone la confección de la cédula catastral necesaria para escriturar (v. fs. 2 vta. de la IPP mencionada; fs. 199 párrafo 4°, testimonio del mismo Perrone, respuesta a f. 406 a la pregunta 4 del interrogatorio de f. 405; arts. 375 y 384 cód. proc.).
Y también se acredita que ya en el mes de febrero de 2008 la escribana conocía que había irregularidades en relación al bien que había sido objeto del boleto de compraventa: que el comprado por boleto de compraventa no era el que físicamente habían visto los Chapado y que la titularidad del dominio del bien identificado en el boleto -según el informe catastral- no se correspondía con la aparente vendedora (v. fs. 2 vta., 4/vta. cláusula primera y 14 de la IPP; respuesta del testigo Villarino a f. 397 vta. a la pregunta 22 del interrogatorio de fs. 396/vta., otra vez testimonio del mismo Perrone, respuesta a f. 406 a la pregunta 4 del interrogatorio de f. 405 y manifestación de artola en el careo con el testigo Villarino a f.402); en el mejor de los casos para la escribana, ella misma dijo en sede penal que en el mes de junio de 2008 Perrone le llevó a la escribanía el estado parcelario diligenciado que ya se dijo no registraba como titular del bien a la aparente vendedora (v. f. 3 de la IPP), siendo de destacar que a pesar de ello se reunieron compradores y vendedor en su escribanía y se efectuó un segundo pago, con las particularidades que se verán.
En el boleto de fecha 29/1/2008 se acordó a compraventa del bien identificado como Nomenclatura Catastral: Circunscripción XI, Sección E, Chacra 141, Partida 050-7271 del Partido de General Villegas; luego, cuando el agrimensor Perrone hizo saber que el bien físico constatado por él según esos datos no se correspondían, las partes decidieron seguir adelante con el negocio, sobre el bien identificado en el boleto aunque con reducción del precio. Es decir, nunca quedaron modificados los datos referidos al bien inmueble (a fuerza de ser repetitivo, siempre se negoció sobre un inmueble identificado como Nomenclatura Catastral: Circunscripción XI, Sección E, Chacra 141, Partida 050-7271 del Partido de General Villegas, aunque con alternativas sobre su precio), y sobre ese bien ya existían alertas para la escribana Artola sobre que la titularidad no correspondía a Cenci desde febrero de 2008 o, cuanto más, desde junio del mismo año, pero siempre antes de la entrega del segundo pago.
Desde esa óptica, visto ya que dentro de sus obligaciones se hallaba estudiar los asuntos para los que fuere requerido en relación a sus antecedentes, a su concreción en el acto formal y a las ulterioridades legales previsibles, deberes dentro de los que se halla la confección de boletos de compraventa y sus ulterioridades (arts. 35.3 y 128.2 ley 9020), era esperable de ella que alertara a los compradores sobre esa situación para que no efectuaran ese pago, por lo menos sujetos a la espera de informes o certificados que pusieran claridad sobre la situación dominial del inmueble (arg. art. 512 Cód. Civil).
La notaria dice que así lo hizo; en la denuncia penal efectuada por ella expresó que “…se opuso al pago” (lo dice cuando menciona las irregularidades puestas de manifiesto en el estado parcelario); es más, en su confesional de fs. 415/416 vta. manifiesta que indicó “…no seguir haciendo pagos hasta no tener los certificados de dominio, empero Oscar Chapado señaló que les iban a hacer unos cheques…” (v. respuesta a posición 42 a fs. 416/vta., en respuesta a la posición 32 -en rigor 42- de fs. 411/412 vta.).
Sin embargo, del expediente no surge lo que la escribana dice, y lo que sí se advierte es que solo opuso como freno a ese segundo pago la necesidad de contar con el COTI (código de oferta de transferencia de inmueble), manifestando que las diferencias que se vislumbraban en el estado parcelario probablemente se debían a que eran escrituras de cierta antigüedad, como lo expresa el testigo Villarino a fs. 398 vta./399. Y en dato que no es menor, en el careo entre el testigo y Artola, ésta manifiesta que “…a principios de marzo fue cuando recién se comunicaron con Villarino y y es cuando le comunicó que si como el bien no era el que figuraba en el boleto, de todos modos podía deberse a un error en el título, y que si bien no le dijo a Villarino estima que debieron tomarse todos los recaudos para frenarse la operación (v. f. 402).
En suma; lo que se deduce es que antes de efectuarse el segundo pago, la escribana demandada conocía -o debía conocer- las irregularidades referidas al dominio del bien inmueble objeto del boleto de venta de fecha 29/1/2008, y, a pesar de ello, no asesoró debidamente a los compradores para que no efectuaran más pagos en relación al mismo (arts. 375, 384 y 456 cód. proc.). Es dable tener en cuenta que la responsabilidad del escribano lo es habitualmente por su hecho personal, siendo entonces subjetivo el factor de atribución: la imputabilidad por su culpa o dolo, si bien lo corriente habrá de ser que el notario haya obrado solo con culpa, la que se tipifica como “impericia”, es decir, el desconocimiento de las reglas y métodos pertinentes, ya que todo individuo que ejerce una profesión debe tener los conocimientos teóricos y prácticos propios de la misma y obrar con la previsión y diligencia necesarias con ajuste a aquellos (cfrme. Cazeaux Pedro – Trigo Represas Félix, “Derecho de las Obligaciones”, t. V, pág. 663 y siguientes, ed. La Ley, año 2010). Al decir de los mismo autores, se complementan las directivas del art. 512 del Cód. Civil con las que aporta el art. 909 del mismo texto normativo, en cuanto se establece mayor responsabilidad cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, previendo que en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes, el grado de responsabilidad se habrá de estimar por la condición especial de los agentes (mismo texto y página citadas).
En todo, caso siendo el segundo pago efectuado en su escribanía una continuidad del negocio iniciado con el boleto del 29/1/2008 (reitero, siempre se trató de conocer o poder conocer el estado dominial del mismo bien identificado con el boleto), máxime que se había asegurado que la escritura traslativa de dominio sería realizada también por ella, si pretende excusar su responsabilidad también en lo que respecta a este tramo de su intervención, debió de alguna manera instrumentar fehacientemente que era su consejo no realizar nuevos pagos y que, a pesar de ese consejo, las partes decidieron continuar a su cuenta y riesgo. No lo hizo, y debe entonces prevalecer la prueba que surge del testimonio referido en párrafos anteriores (arg. arts. 512 Cód. Civil, 375, 384 y 456 cód. proc.).
Me hago cargo llegado este punto del fallo de la SCBA traído en la sentencia apelada (C 107.908, “Alonso c/ Piñeiro y otros s/ Daños y perjuicios”, 17/8/2011, texto completo en Juba).
En él se dijo que la responsabilidad del escribano por la falta o defectuoso asesoramiento se fundamenta en una obligación de “fines” o “resultado”, por cuanto la tarea notarial no puede reducirse a la mera confección de documentos (dar forma a los actos pasados ante su registro), sino que se dirige a ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, conveniencia o inconveniencia, etcétera, puesto que -se dice textualmente- “el escribano se compromete a observar un plan de prestación enderezado a un consejo jurídico eficaz,…”; y se agrega: “el deber de responder no se presenta cuando el daño ocasionado resulta de la culpa de las partes otorgantes o de un tercero por el que no puede adjudicarse la autoría del fracaso de la tarea encomendada”. Aunque en ese caso se halló, por las particularidades que presentaba, que no le era exigible a la escribana demandada la prestación de aquel servicio; particularidades que difieren del que tengo en estudio, ya que en ese precedente (al menos, de lo que puede extraerse de su lectura), fue que la parte actora al ocurrir mediante recurso extraordinario, no logró demostrar los extremos que alegaba, puesto que -en síntesis- llevada la operación a la escribana, su tarea no consistía más que en volcar en un instrumento privado el acuerdo ya celebrado (v. voto del juez Pettigiani, p. III.a), quien inmediatamente aclara que fueron las especiales circunstancias, llevadas por las mismas personas interesadas en el negocio jurídico, las que condujeron a la profesional demandada a actuar de esa manera, relevándola del cuidado de ciertas diligencias (v. mismo apartado del fallo citado).
Pero en el caso que ahora nos ocupa se establece un distingo esencial: los actores no solo pidieron a la escribana la mera redacción del boleto sino que, además, le requirieron aquel consejo jurídico eficaz mencionado, cual era si hacía falta algo más para concretar la operación. Lo que se aúna a lo establecido también en cuanto a que la escribana dijo haber procedido -como le era habitual en tales casos- señalándoles en dos oportunidades que antes de la firma del boleto era aconsejable constatar -en cuanto aquí importa- los antecedentes dominiales del bien; pero sin lograr acreditar (antes bien, se probó lo contrario) que se la haya relevado de llevar adelante esa tarea (arg. arts. 375 y 384 cód. proc.).
Como anticipara al hablar sobre su responsabilidad en el segundo pago efectuado: quizás hubiera podido la escribana asumir alguna conducta que la hubiera eximido de la situación en que hoy se halla, como por ejemplo, rehusar intervenir en la confección del boleto de compraventa y la posterior instrumentación en una escritura traslativa de dominio, o dejar establecido de manera fehaciente que era su consejo no proceder como se procedió (arg. arts. 131.5, 135.6 y concordantes ley 9020).
Decidida la cuestión como fue desarrollado en párrafos anteriores, queda desplazado el tratamiento del agravio referido al poder de disposición exhibido ya que traído en pos de revocar la sentencia de primera instancia, logrado ese cometido por los argumentos desarrollados antes, resulta inocuo expedirse sobre aquél, recordando que los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas sus alegaciones o argumentos bastando que se hagan cargo de los conducentes para la decisión del litigio (esta cámara, sent. del 14/2/2023, 93363, con cita de la SCBA, C 122557 S 28/5/2021, y C. 122.558).
Así las cosas, se estima la apelación del 9/3/2022 contra la sentencia de fecha 2/3/2022, para determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Angélica Artola (arts. 509 y concordantes del Cód. Civil,375, 384, 392, 402, 421, 456 y concordantes del Cód. Proc.).
3. Respecto de la consideración de los daños, para salvaguardar la doble instancia, cabe deferir al juzgado su tratamiento por aplicación de un criterio que no es nuevo, porque esta cámara ya ha decidido que al ser revocada una sentencia absolutoria de 1ª instancia, corresponde al juzgado expedirse los daños y su eventual cuantía (ver, a modo de ejemplo, entre muchos otros: sentencia del 19/10/2022, expte. 93216, RS-64-2022 y sentencia del 5/11/2019, expte. 91366, L.48 R.100).
4. La conclusión.
Corresponde:
4.1. revocar la sentencia apelada de fecha 2/3/20222 y determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Angélica Artola (arts. 512, 909 y concs. Cód. Civil, 375, 384, 456 y concs. cód. proc.).
4.2. deferir al juzgado la decisión sobre los daños y su monto.
4.3. imponer, hasta aquí, las costas en ambas instancias a la parte condenada (arts. 68 y 274 cód. proc.); con diferimiento de la resolución sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ PAITA DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde:
1. Revocar la sentencia apelada de fecha 2/3/20222 y determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Angélica Artola.
2. Deferir al juzgado la decisión sobre los daños y su monto.
3. Imponer, hasta aquí, las costas en ambas instancias a la parte condenada, con diferimiento de la resolución sobre los honorarios.
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ PAITA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
1. Revocar la sentencia apelada de fecha 2/3/20222 y determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Angélica Artola.
2. Deferir al juzgado la decisión sobre los daños y su monto.
3. Imponer, hasta aquí, las costas en ambas instancias a la parte condenada, con diferimiento de la resolución sobre los honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial nº1 y devuélvase el expediente en soporte papel.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 09/08/2023 12:03:01 – PAITA Rafael Hector – JUEZ
Funcionario Firmante: 09/08/2023 12:24:28 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 09/08/2023 12:28:32 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
‰83èmH#8o/sŠ
241900774003247915
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 09/08/2023 12:28:44 hs. bajo el número RS-56-2023 por TL\mariadelvalleccivil.
