Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Carlos Casares
Libro: 43- / Registro: 110
Autos: “SANTOS, HORACIO C/ BLANCO, ALEJANDRA BEATRIZ S/ DESALOJO”
Expte.: -88061-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los dieciocho días del mes de abril de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “SANTOS, HORACIO C/ BLANCO, ALEJANDRA BEATRIZ S/ DESALOJO” (expte. nro. -88061-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 96, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de f. 84?
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
En cuanto requisito de admisibilidad extrísenco de la pretensión, se ha dicho en relación a su objeto, que éste “…debe ser adecuado al tipo de proceso en el que se introduce la pretensión (ej. no es admisible una pretensión reivindicatoria dentro de un interdicto de recobrar, o una pretensión de divorcio dentro de un proceso de alimentos)…” -voto del juez Sosa, 15-03-2012, “Fornes vs. Medicus S.A.. Amparo”, L.43 R.64; con cita de Palacio, Lino E., “Derecho Procesal Civil”, t. I, pág. 408.b, ed. Abeledo-Perrot, año 1967-.
Es así que deviene impropio introducir por vía reconvencional la pretensión de prescripción adquisitiva de dominio dentro del acotado margen cognitivo del juicio de desalojo ceñido al conocimiento de la existencia o inexistencia de la obligación de restituir el bien (art. 676, 2do. párrafo in fine del cód. proc.).
De admitirse se desnaturalizaría el objeto propio del juicio de desalojo al ensanchar la materia litigiosa inicial y se conspiraría contra el principio de celeridad propio de este tipo de procesos, que -repito- se encuentra limitado a la verificación de si corresponde o no restituir el inmueble objeto de litigio, frente a la más amplia pretensión de no restitución con más la inscripción del dominio a nombre de la parte demandada a ventilarse en la usucapión (ver f. 76 1º párr. in fine; arg. art. 485 Cód. Proc.; cfrme. Cám. Civ. y Com. 2º La Plata, sala 1º, RSD-19-1, 28-02-2001, “Cuartas, Juan Carlos c/ Ojeda, José Luis s/ desalojo”, ver sumario en sistema JUBA en línea).
Tampoco es admisible tramitar aquí la reconvención por indemnización de las mejoras que se dice haber introducido en el bien (v. fs. 75 vta./76 y se reitera a fs. 77 1º párrafo); pues también la reconvención pretendida desborda el acotado margen de discusión del proceso de desalojo, conspirando contra su celeridad. Además, a la luz del artículo 485 del código procesal, ni las pretensiones deducidas en la demanda y la reconvención (en este segmento) derivan de la misma relación jurídica, ni son conexas entre sí: la obligación de restituir el inmueble objeto de desalojo es independiente de la obligación de reembolsar o no las sumas de dinero que la demandada dice haber gastado en mejoras.
Lo anterior sin perjuicio que en su oportunidad sea analizada la posesión promiscuamente invocada por la demandada como fundamento de la reconvención, no en tanto fundamento de la pretensión reivindicatoria, sino como defensa de fondo (ver fs. 74/77 apartados II y III). En ese sentido, obsérvese que la resolución de fs. 80/vta.1º apartado tuvo por contestada en término la demanda y corrió traslado a la actora de la documental de fs. 41/73 por la que se intenta acreditar los hechos en que reposa la alegada posesión.
En definitiva, corresponde desestimar la apelación de f. 85, con costas de esta instancia a la parte apelante vencida, pues el haberse creído con derecho a plantear la reconvención no es motivo bastante para cargarlas por su orden, máxime que las citas traídas en el memorial de fs. 88 vta. para sustentar su agravio o bien se refieren a la invocación de la prescripción sólo como defensa o a la admisibilidad de una reconvención fundada en cuestiones diferentes a la posesión (art. 69 Cód. Proc.). Se difiere, además, la resolución aquí sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Por principio, el desalojo no escapa necesariamente a las reglas generales que permiten acoger la viabilidad de la reconvención, bajo ciertas condiciones. Se hace menester actuar los principios con flexibilidad y atender a la inconveniencia de escindir la continencia de la causa, cuando aparece un discreto grado de conexidad entre las pretensiones de los contendientes, según el marco que proporciona el artículo 48y del Cód. Proc..
No ocurre tal supuesto cuando frente a una pretensión de desalojo por intrusión, la parte accionada reconviene por usucapión y peticiona que en ese juicio se ordene la inscripción del inmueble a su favor. Pues, como es sabido, aun cuando sea admisible como defensa si fuera acreditada prima facie y demostrada con ello la seriedad de su postulación, el proceso de desalojo no es el ámbito propicio para conocer de aspectos ligados al derecho de propiedad, al ius possidendis, al ius possesionis, ni tampoco a la iusta possesio o posesión usucaptiva, materia que podrá formar parte, en su caso, de los respectivos procesos petitorios, posesorios o adquisitivos de dominio por usucapión (arg. art. 676 del Cód. Proc.).
Sin embargo, eso no quita que, si aparece entre el desalojo y el cobro de mejoras una clara conexidad, o resultan las mejoras reclamadas derivación de la misma relación jurídica, la reconvención sea admisible en los términos del citado artículo 485 del Cód. Proc., más allá de cual fuera la decisión definitiva al respecto.
En la especie, creo que tal conexidad concurre en el grado indispensable, habida cuenta que demandado el desalojo por intrusión y aducida la posesión por parte de la parte demandada, parece, al menos a primera vista, que el reclamo de compensación por las mejoras alegadas se enclava en la misma relación jurídica (doctr. arts. 2589 y concs. del Código Civil).
Acaso, si en el supuesto de una relación locativa la ley le concede al locatario, cuando así corresponde, la posibilidad de ser resarcido de las mejoras al concluir la locación y su derecho a retener la cosa alquilada cuando tengo un crédito legítimo en tal sentido, aunque fuera ilíquido, -derecho que creo bien podría ser ejercitado en el mismo juicio en que se le reclama el desalojo, resistiendo por esa vía la pretensión del locador, salvo que este último depositara el dinero reclamado o afianza la obligación – no parece inconexo que frente a un reclamo de desalojo por intrusión, pueda discutirse en el mismo pleito algo menos que la resistencia a entregar el bien: o sea tan sólo el alegado derecho a ser compensado por las mejoras introducidas en el inmueble, si correspondiere. Evitando de este modo la necesidad de un nuevo juicio paralelo, enjugándose la eventualidad de un enriquecimiento sin causa (arg. art. 1618, 3939, 3943, 3944 del Código Civil).
En definitiva, no me parece que este debate pueda desnaturalizar el juicio de desalojo, si de todas maneras, según lo que se sostiene en el voto inicial, queda abierta dentro del mismo juicio la posibilidad de análisis de la posesión como defensa, lo cual lleva implícita la instancia de acreditarla con el alcance requerido, a partir de las medidas de prueba ofertadas por la demandada, en cuanto se consideren conducentes (arg. art. 362, 375 y concs. del Cód. Proc.).
A mi juicio, con este alcance la apelación prospera
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Parto de la siguiente premisa: el espacio de conocimiento propio del proceso de desalojo es el de una obligación exigible de dar una cosa inmueble para entregarla o restituirla (art. 676 cód. proc.): el debate posible es si existe o si no existe esa obligación (art. 34.4 cód. proc.).
El trámite de ese proceso podrá ser el diseñado por las reglas del CPCC previstas para el juicio sumario (arts. 676 1er.párrafo y 484 a 495 cód. proc.), pero el conocimiento posible en su seno se halla restringido al indicado en el párrafo anterior.
Por eso es un proceso especial, por la fragmentariedad del conocimiento posible. Si no, sería un proceso de conocimiento común y corriente que no hubiera merecido tratamiento legislativo separado.
2- Con la pretensión de usucapión, introducida por vía de reconvención, la parte demandada en el desalojo podría proponerse demostrar que no existe ninguna obligación de restituir la cosa al desalojante.
¿Por qué, entonces, la pretensión de usucapión escaparía del espacio de conocimiento posible en el proceso de desalojo, sin con su estimación el demandado usucapiente pondría en evidencia la inexistencia de la obligación de entregar la cosa al desalojante?
La respuesta es: porque el demandado por desalojo, poseedor de la cosa, no necesita que se estime una pretensión de usucapión para neutralizar la pretensión de desalojo, pues le basta con demostrar prima facie esa posesión, es decir, le basta con la verosimilitud de la posesión alegada como hecho obstativo de la pretensión de desalojo sin necesidad de provocar la convicción sobre la posesión alegada en tanto hecho fundante de la pretensión de usucapión (arts. 330.4, 354. 2 y 375 cód. proc.; SCBA, Ac. 33469 S 26-6-1984 Cichetti de Mari, Irma c/ Herrera, Juan Antonio s/ Desalojo PUBLICACIONES: DJBA 127-202 – ED 111-170 – AyS 1984 I, 234; SCBA, Ac. 79953 S 4-12-2002, CENCOSUD S.A. c/ López, Manuela s/ Desalojo; cits. en JUBA online).
Concretamente, carece de interés procesal el demandado por desalojo para reconvenir por usucapión violetando así innecesariamente el acotado espacio de conocimiento posible que es propio aquí (ver considerando 1-), y, como ese interés es un requisito de admisibilidad intrínseco de toda pretensión (Palacio, Lino E. “Derecho Procesal Civil”, Ed. Abeledo-Perrot, Bs.As., 1967, t.I, pág. 419), es inadmisible la reconvención por usucapión dentro del proceso de desalojo.
En suma, la reconvención por usucapión dentro del proceso de desalojo es inadmisible por falta de interés procesal del reconviniente.
3- Además, en el caso y en subsidio de la pretensión de usucapión, la demandada introdujo también pretensión por el precio de las mejoras que dijo haber introducido en el inmueble. No planteó ningún supuesto derecho de retención, sólo el reclamo de pago por las mejoras (art. 34.4 cód. proc.).
La obligación de entregar o restituir el inmueble -cuyo cumplimiento reclama el desalojante- no se ve interferida por la obligación de pagar una suma de dinero por las mejoras -cuyo cumplimiento reclama la demandada en el desalojo-, tanto que en caso de ser estimadas sendas pretensiones, las respectivas condenas firmes podrían ser ejecutadas coactivamente al mismo tiempo sin superposiciones (salvedad hecha del embargo del mismo inmueble que podría requerir la acreedora del precio de las mejoras, sin mengua de su obligación de devolverlo).
Entonces, si el ámbito de conocimiento posible en el proceso de desalojo se ciñe a si existe o si no existe una obligación exigible de entregar o restituir, y si la hipotética obligación de resarcir las mejoras no puede hacer ninguna interferencia respecto de la obligación de restituir si existiera, se advierte que la reconvención por mejoras excede el espacio de conocimiento posible en el proceso de desalojo.
Dicho de otro modo, el objeto de la pretensión resarcitoria de las mejoras, tal y como fue introducida, es inidóneo en el estrecho marco cognocitivo del proceso de desalojo, lo cual la torna inadmisible, considerando que es requisito de admisibilidad extrínseco de cualquier pretensión que su objeto resulte idóneo con relación al tipo de proceso en el que se la ha deducido (Palacio, Lino E. “Derecho Procesal Civil”, Ed. Abeledo-Perrot, Bs.As., 1967, t.I, pág. 408).
4- Hemos dicho que una cosa es el carácter especial del proceso de desalojo fruto de su restringido ámbito de debate y otra cosa es que se sustancie bajo las reglas del proceso sumario.
Con lo expuesto en 2- y 3- queda demostrada, a mi entender, la inadmisibilidad tanto de la pretensión de usucapión como de la resarcitoria de mejoras, ambas vehiculizadas en el caso a través de reconvención dentro del proceso de desalojo.
No obstante, atento lo edictado en el art. 485 del ritual, diré lo siguiente en torno a la acumulabilidad o no de la pretensión resarcitoria de mejoras por vía de reconvención.
Para ello me valdré de un breve relato que permitirá ver las cosas con más claridad.
Llevo mi auto a reparar a un mecánico, quien, lejos de arreglarlo, me lo rompe más, cosa que por supuesto no admite y, es más, me reclama el pago por su trabajo. Para usar el auto, debo hacerlo reparar por otro técnico, tanto por el desperfecto original como por los demás causados por el primer mecánico, pero, de mi parte, doy por cerrado el episodio con el primer mecánico. Enojado conmigo el primer mecánico, un día cualquiera en una bocacalle cualquiera, vengativamente, choca mi auto con uno suyo. Demando al mecánico, sólo por los deterioros del choque; él, me reconviene por el pago del precio de su trabajo. ¿Hay conexidad entre las pretensiones?
No hay conexidad entre las pretensiones: la mía, tiene como objeto obtener el resarcimiento de los desperfectos provocados a causa del choque; la de él, tiene como objeto obtener el pago de dinero a causa de su trabajo.
Lo que sí hay es una “conexidad” de la realidad (porque mi auto tanto ha sido el lugar donde el mecánico reconviniente ha hecho su trabajo, como el sitio donde ha “depositado” las huellas de su embestimiento) que puede confundir en el análisis de la conexidad entre pretensiones.
Volviendo al caso, no existe conexidad entre la pretensión del desalojante y la resarcitoria de la parte demandada por desalojo: la primera tiene por objeto que se condene a restituir un inmueble que la demandada a causa de lo que tiene sin derecho, mientras que la segunda tiene por objeto que se condene a dar una suma de dinero compensatoria por la realización de mejoras. La “conexidad” en la realidad, (porque las mejoras están en el mismo inmueble de cuya restitución se trata) no determina conexidad entre las pretensiones, cuyas sendas causa y objeto son diferentes.
5- En virtud de los anteriores argumentos, adhiero al voto emitido en primer término (art. 266 cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de f. 85 por unanimidad en cuanto a la pretensión de usucapión y por mayoría en cuanto a la pretensión de indemnización por mejoras.
Con costas de esta instancia a la parte apelante vencida (art. 69 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 85 por unanimidad en cuanto a la pretensión de usucapión y por mayoría en cuanto a la pretensión de indemnización por mejoras.
Imponer las costas de esta instancia a la parte apelante vencida, con diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría