Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n° 2
Libro: 47- / Registro: 116
Autos: “BENEITEZ LIDIA EMMA Y OTRO/A C/ PRIENZA RICARDO HUGO S/ CONDOMINIO-ACCIONES DERIVADAS (EXCEPTO DIVISION)”
Expte.: -90895-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintitrés días del mes de octubre de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “BENEITEZ LIDIA EMMA Y OTRO/A C/ PRIENZA RICARDO HUGO S/ CONDOMINIO-ACCIONES DERIVADAS (EXCEPTO DIVISION)” (expte. nro. 90895), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 20-09-2018 planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación electrónica de fecha 13 de julio de 2018, concedida a foja 99?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. La pretensión de las demandantes fue la fijación de un canon por el uso de la parte indivisa de un inmueble, que hacía el condómino Ricardo Hugo Prienza sin reconocerles pago alguno (fs. 21/vta.II, 24, segundo párrafo, 24/vta.VII, último párrafo).
Es lo que pidieron en el escrito liminar, como resultado del relato de los hechos, en cuyo transcurso -palabras más, palabras menos- hablaron de la mediación extrajudicial en la que arribaron a un acuerdo parcial, de una reapertura por no haber alcanzado un acuerdo total y del incumplimiento de Prienza, que ni concurrió a la audiencia del 27 de diciembre de 2016 para firmar el acuerdo -traducido en un contrato de arrendamiento- ni abonó dinero alguno correspondiente al canon locativo acordado (fs. 21/vta.III a 23/vta, y 26/vta.XI.e). Por lo cual, teniendo en cuenta que las partes no firmaron en forma conjunta, aprecian que no puede afirmarse la existencia de contrato alguno (fs, 22/vta., primer párrafo).
Es dable precisar, que aunque se denuncia que Prienza ofreció abonar sólo las rentas de enero y febrero, sin actualización o reparación por mora, lo que obligo al rechazo (fs. 22/vta., segundo párrafo, 23, tercer párrafo), no se demandó su cobro en este juicio No obstante, se introdujo -como pretensión subsidiaria- la rescisión del acuerdo parcial, por la falta de cumplimiento (fs. 23 último párrafo).
Tocante al demandado, en lo que interesa destacar, aseveró en su contestación haber pagado los alquileres sobre el total de la parcela de las actoras; que acordaron lo expuesto en la documental acompañada por las demandantes; que por cuestiones personales no pudo asistir a una audiencia, como lo expresó en la del 23 de febrero de 2017, pero que como las pautas contractuales ya estaban definidas firmó el contrato ante un escribano el 28 de diciembre de 2016 y lo entregó en la audiencia del 23 de febrero del año siguiente, en la cual puso a disposición las sumas devengadas. Sostuvo que hubo una desinteligencia en la ejecución, entendiendo que la sentencia debería ratificar los términos convenidos, porque sí lo fue, y encausar la cuestión de puro derecho, llamándose autos para sentencia (fs. 45/vta y 46). Adujo que ya habían acordado las sumas de dinero a pagar, el plazo y lugar de pago, según el acta de mediación del 13 de diciembre de 2016, para encontrarse discutiendo las mismas cosas acordadas (fs. 46, segundo párrafo).
No obstante que las posturas eran distantes, el juez invitó a las partes a un avenimiento, obviamente referido a las pretensiones debatidas en este juicio y que aparecían encontradas. Pero no fue posible (fs. 62).
2. Pues bien, es en tales circunstancias en que, al emitir su fallo rechazando la demanda, el juez sostuvo -en lo relevante- que las partes en la instancia de mediación habían acordado un canon locativo, que era el objeto principal de la pretensión deducida en el juicio (fs. 91/vta., primero y segundo párrafo).
En punto a la pretensión subsidiaria -rescisión del acuerdo- indicó que la falta de formalización o instrumentación no se había pactado como condición resolutoria ni como posibilidad de reabrir la mediación. Tampoco que para el caso de incumplimiento cualquiera de las partes podía dejarlo sin efecto o que el contrato debía suscribirse en presencia de la mediadora, aunque sí a acompañarlo el 27 de diciembre de 2016 (fs. 92, segundo y tercer párrafo). Asimismo desestimó el argumento de que Prienza no había pagado los arriendos para los meses de enero y febrero de 2017.
En suma, consideró, en cuanto a la fijación de un canon locativo, que el mismo había sido acordado en la instancia de mediación. Y respecto a la rescisión, que no prosperaba (fs. 92, párrafo final y vta).
3. Las apelantes, en sus agravios, comienzan reprochándole al juez que, entendiendo que no se había llegado a ningún acuerdo, porque habilita la acción judicial, luego sorpresivamente concibe lo contrario en la sentencia definitiva (v. escrito del 8 de septiembre, II, primero a cuarto párrafo). Cuando ‘si hubiese habido un acuerdo y en aplicación de la ley de mediación, que forzadamente intentó aplicar al dictar sentencia, el a quo debió homologar el acuerdo y no dictar el primer despacho, por encontrarse la mediación cerrada con acuerdo’.
En esa misma línea, con referencia a una aclaratoria que el sentenciante desestimara, sostienen; ‘…No puede explicar porque no homologó un supuesto acuerdo en mediación, a los 10 días que tomó conocimiento, no puede explicar porque habilitó una instancia judicial si entendía que existía una medicación cerrada con acuerdo, porque abrió a prueba un proceso si entendía que había un acuerdo -entonces no había hechos contradictorios-, dejando huérfana de fundamentos a la sentencia’ (escrito del 12 de septiembre de 2018, carilla 4, segundo párrafo).
Pero la objeción no es fundada.
En primer lugar, hubiera sido incongruente que el juzgador, antes de dar trámite a la demanda, homologara un acuerdo que para las actoras no era tal, si ello no había sido siquiera solicitado en la demanda (escrito del 12 de septiembre de 2018, II., y III, ‘Teoría de los propios actos’, ‘Homologación’, y ‘Actuar del mediador y el juez’; arg. art. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.).
En segundo lugar, toda vez que se demandó por fijación de un canon locativo y subsidiariamente por rescisión de un acuerdo parcial, el magistrado, aun a la vista de las actas de mediación, no contó con elementos fidedignos y concluyentes para desestimar in limine la demanda (arg. arts. 336 primer párrafo, del Cód. Proc.).
Las alternativas y contingencias que dejaba abierta la petición, en su momento inicial, no era dado apreciarlas anticipadamente, sin escuchar a la contraparte, que hasta podría haber reconocido la pretensión de las actoras. Ellas mismas habían pedido se la citara y hasta ofrecieron prueba de los hechos invocados (fs. 26/vta. XI.e y 56.III).
La improponibilidad objetiva de la demanda, a su rechazo liminar, configura un instituto de interpretación restrictiva por encontrarse en pugna directa con el derecho humano de acceso a la justicia, reconocido por el art. 15 de la Constitución provincial y por el art. 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos; lo cual implica que -ante la mínima duda- los jueces deben dar trámite a la pretensión, provocar el contradictorio y recién entonces, con un conocimiento acabado de la causa, decidir sobre los derechos en disputa ( S.C.B.A., C 97490, sent. del 15/06/2011, ‘C. ,R. A. c/A. E. d. B. s/Incidente de revisión’, en Juba sumario B3900557).
En definitiva, jugada la temática de la determinación de una suma por la utilización de la parte alícuota de las actoras, sin proponerse monto alguno, frente a esto, no pudo ser un dato menor ‘el canon locativo que se había acordado’, lo que había sucedido en un tramo de la mediación extrajudicial, y que en la demanda se amonesta a Prienza no haber satisfecho (fs. 22/vta., segundo párrafo).
Se trata del que resulta de la audiencia del 13 de diciembre de 2016, a la cual comparecieron las partes con sus abogados y concertaron: ‘…duración dos años renovables, monto $ 7.500 como base equivalente al valor de la soja del Mercado de hoy en la Bolsa de Bahía Blanca, por el total de hectáreas afectadas de 49 y de lo que resulte del plano’ (fs. 11).
Con esos datos, habían quedado establecidos los elementos esenciales tipificantes del arrendamiento: uso y goce de una cosa, sometida a un plazo resolutorio determinado y el precio en dinero que se pagaría por ello (Lorenzetti, Ricardo L. , ‘Contratos.Parte especial’, t. I pág. 498.1; arg. arts. 1187 del Código Civil y Comercial). Y puntualmente, el monto que habría que pagarse por ese uso y goce.
Ciertamente que en la audiencia del 23 de febrero de 2017, la requirente solicitó el cierre de la mediación dejándose sin efecto el acuerdo parcial arribado antes. Pero no porque considerara injusto el canon por el uso de la parte alícuota -al menos no lo dijo expresamente- sino porque ella había firmado el contrato ante la mediadora el 27 de diciembre de 2016 y no había hecho lo propio el requerido conforme se acordada en la audiencia del 13 de diciembre del mismo año, sumado a que éste no había abonado los cánones de enero y febrero de 2017.
En lo que atañe a los alquileres, claro que no habían sido abonados, si bien Prienza intentó hacerlo en esa misma audiencia, pero los pagos fueron rechazados. En cuanto al contrato, lo había firmado el 28 de diciembre de 2016 ante la escribanía Gorg, no el 27 ante la mediadora, acompañándolo en ese momento (fs. 42/44; arg. arts.289.b, 296.a y b, del Código Civil y Comercial; arg. art. 384 del Cód. Proc.).
Las actoras lo pudieron conocer entonces, como lo aseguran en los agravios (escrito del 12 de septiembre de 2018, carilla 8, segundo párrafo). Sin embargo, vale reiterarlo, del mismo no resultó puntualmente objetado el monto del arriendo allí fijado en 1948 toneladas de soja, no obstante manifestar no estar de acuerdo con el ciento por ciento de lo estampado en el mismo (escrito citado, carilla 2, último párrafo, carilla 3, cuarto y quinto párrafos, carilla 6, quinto párrafo, carilla 8, segundo párrafo). Poniendo por caso la cláusula tercera, que dispone la renovación del contrato a favor del accionado.
Con arreglo a tales antecedentes, en el marco de la demanda enfocada sólo a definir, en particular, un monto por la utilización de la porción ideal correspondiente a las actoras y no otros aspectos laterales de la relación contractual, era elemental que sin una pretensión clara de revisión de aquello que había sido estipulado por las partes, fuera poniendo de relieve una contingencia sobreviniente reveladora de una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo del arreglo, ajena a las partes, que superara el riesgo asumido por la afectada, o que tornara excesivamente onerosa la prestación, fuera por haberse incurrido en algún vicio de la voluntad o del acto jurídico que condujera a desactivar ese acuerdo alcanzado, aquella petición iba a tropezar con el efecto vinculante de aquel acuerdo (arg. arts. 265, 271, 276, 332, 333, 959, 1090 y 1091 del Código Civil y Comercial).
Y esto es lo que efectivamente ocurrió, sellando el destino de la demanda, como quedó expuesto -palabras más, palabras menos- en la sentencia apelada (fs. 91.2 y vta.).
Para colmo, la rescisión planteada en forma subsidiaria, por incumplimiento del accionado, igualmente acabó desestimada por el juez. Y en torno a los argumentos que sostuvieron esa decisión, las recurrentes no desarrollaron agravios concretos y razonados.
En efecto, puede recorrerse todo el escrito que fundamenta la apelación cuantas veces se quiera y no se encontrará párrafo alguno que haga precisa y terminante crítica de los razonamientos que -se compartan o no- fueron bastantes para sostener la decisión, a saber:
(a) no se pactó como condición resolutiva en el acta de fojas 11, la falta de formalización del acuerdo o la instrumentación del mismo;
(b) tampoco la posibilidad de reabrir la mediación, ni que para el caso de incumplimiento, cualquiera de las partes pudiera dejarlo sin efecto;
(c) no se estipuló que el contrato se suscribiría en presencia de la mediadora, las partes se comprometieron a acompañar el mismo el día 27 de diciembre de 2016;
(d) si para las actoras no había acuerdo por no haberse instrumentado, no se explica por qué sería exigible al demandado el pago de cánones locativos que no se habrían acordado, según su postura.
4. En fin, para cerrar y al solo efecto de tratar el concreto agravio, debe explicarse que la sentencia no es nula por carecer de fundamentos o porque el juez entendió que había acuerdo en la mediación y no se expidió en el plazo de diez días.
El pronunciamiento contiene un desarrollo argumental razonable y aparece dotada de referencias al texto de la ley 13.951 y artículos del Código Civil y Comercial. Por manera que, desde esa visión, aparece respetuosa de lo normado en el artículo 171 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y de lo prescripto en el artículo 3 del mismo Código ya citado.
Por lo atinente a la falta de homologación, cabe enviar al lector a lo ya dicho al respecto en el punto 3, párrafos cuatro a siete. Para no repetir.
Luego, con relación a la convocatoria a un avenimiento, como se dijo al final del punto uno, fue para intentar una solución consensuada de esta litis, que podía pasar por una variedad de alternativas y que fue expresamente fundado en lo dispuesto en el Proyecto de Oralidad en los procesos de conocimiento en los juzgados civiles y comerciales de la Provincia de Buenos Aires (Resolución 2761 de la Suprema Corte de Justicia (escrito del 12 de septiembre de 2018, carillas 10, tercero y cuarto párrafos).
En suma la apelación se desestima, con costas a las apelantes vencidas, pues no se encuentran razones valederas para imponerlas por su orden, como se sugiriera (mismo escrito, carilla 9, segundo párrafo; arg. art. 68 del Cód. Proc.).
VOTO POR LA NEGATIVA
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de fecha 13 de julio de 2018, concedida el 9 de agosto del mismo año (foja 99), con costas a las apelantes vencidas (arg. art. 68 del Cód. Proc.). y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de fecha 13 de julio de 2018, concedida el 9 de agosto del mismo año (foja 99), con costas a las apelantes vencidas y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. La jueza Silvia E. Scelzo no firma la presente por encontrase en uso de licencia.