Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 47- / Registro: 78
Autos: “DELGADO GLADYS ESTHER C/ LOPEZ CRISTINA VIVIANA S/ DESALOJO”
Expte.: -90712-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los trece días del mes de julio de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “DELGADO GLADYS ESTHER C/ LOPEZ CRISTINA VIVIANA S/ DESALOJO” (expte. nro. -90712-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 28 de mayo de 2018, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 198 contra la sentencia de fs. 191/193?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. Se demandó el desalojo del inmueble individualizado en demanda ante la negativa extrajudicial de su devolución por la accionada.
Argumenta la actora ser la propietaria del bien, que debió retirarse del mismo por los actos de violencia que sufría de parte de la demandada quien sostiene es su hija. Califica a la accionada como tenedora precaria (ver fs. 19/22).
1.2. A su hora la accionada aduce ser propietaria y poseedora del inmueble, que ha ejercido esta posesión de forma ostensible y contínua, se ha ocupado del mantenimiento, cuidado y conservación del bien abonando la totalidad de los servicios. Ha realizado mejoras en el bien como consecuencia del deterioro por el paso de los años.
En suma, alega tener el corpus y el animus sobre la cosa y no reconocer en el actor un derecho mejor; para concluir que tampoco existe entre ambas una obligación exigible de restituir la cosa.
De tal suerte, entiende que el desalojo no puede prosperar por no ser la vía procesal idónea.
1.3. La sentencia hizo lugar a la demanda de desalojo instaurada por Gladys Esther Delgado contra Cristina Viviana López.
Para así decidir sostuvo que la accionada no había acreditado prima facie la posesión invocada, tal como lo ha exigido jurisprudencia de la SCBA que cita.
2. Apela la accionada argumentando que la prueba no fue correctamente valorada toda vez que ha acreditado la posesión invocada y que en tal caso la acción de desalojo no es la vía idónea para recuperar la propiedad que se dice invocada.
3. El pilar fundamental de la sentencia radica en la ausencia de prueba de la posesión invocada por la demandada.
Los testigos Rojas y Rodríguez son contestes en que Cristina Viviana López vive en el inmueble cuyo desalojo se pretende desde hace 10 ó 15 años (ver testimonios de Rojas y Rodríguez -resp. 2da., 1ra. y 2da. ampliac. de fs. 166 y 167, respectivamente; arts. 384 y 456, cód. proc.); y la testigo Vega expuso -en cierto modo coincidente con los dichos de la actora al demandar- que la accionada vive en el inmueble sola, que echó a su madre de la casa, luego de un brote psicológico, que fue testigo del episodio junto con todos los vecinos (ver resp. 2da., 3ra., 4ta., 6ta., y 7ma. de f. 168). Coinciden también en ello el testigo Gómez y la testigo Sosa (ver resps. 2da., 5ta. y 6ta. de f. 169 y resp. 5ta. y 6ta. de f. 170, respectivamente).
Pues bien, según los testigos, López dice ser y se comporta como dueña exclusiva de la cosa (ver testimonios cit.); a tal punto que excluyó hace tres años a su madre del inmueble sin permitirle el ingreso desde esa época.
Así, al menos desde esa fecha, López al impedir el acceso de su madre al inmueble, se comporta como única dueña y señora de la cosa; y si en algún momento previo a ello no era así, lo cierto es que con esa actitud sostenida en el tiempo -cuanto menos desde la fecha indicada- ha logrado la interversión de su título, convirtiéndose en poseedora del bien, pues ello ocurre cuando se manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y cuando esos actos producen ese efecto (arg. arts. 1915, 1920 y concs. del CCyC), tal como aquí ha sucedido.
Y si de un examen cabal de todos los medios colectados, podría llegar a inferirse que la demostración acerca de la posesión, dejaría algunos reparos en cuanto a que sea concluyente, categórica o rotunda, debe tenerse en consideración que, al respecto, la Suprema Corte ha dicho que cuando se opone al progreso de la demanda de desalojo la defensa basada en la calidad de poseedor del ocupante, se confunde el objeto de este proceso si en vez de constatar si éste ha acreditado prima facie el carácter invocado, se analiza si la posesión reúne los requisitos legales (S.C.B.A., Ac. 78132, sent. del 18/07/2001, ‘Gargiulo, Juan Roberto y otro c/ Eval, Jorge Juan s/ Desalojo’, en Juba sumario B10232).
Como cierre, si ese es el rango de convicción que hace falta alcanzar para decidir si la demandada justificó la seriedad de su pretensión, entonces ha de observarse que en la especie lo ha conseguido. Y ello es así, aunque eventualmente la posesión invocada no reúna las notas eficientes para repeler una pretensión reivindicatoria o justificar una usucapión, porque de lo contrario se estaría desnaturalizando la índole del proceso de desalojo, convirtiéndolo en un juicio petitorio o posesorio (S.C.B.A., Ac. 75700, sent. del 30/04/2003, ‘Sotelo de Palavecino, Pilar J. c/ Méndez, Eduardo Alberto y/o cualquier otro ocupante s/ Desalojo’, en Juba sumario B23066; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Es dable tener presente, que la Suprema Corte ha considerado que procede el desalojo solamente cuando el demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria o cuando quien lo detenta resulta un intruso, pero que corresponde desestimar la acción por desalojo intentada si los demandados han acreditado prima facie el carácter de poseedores que invocaron, lo que impide que pueda considerárselos como deudores de una obligación exigible de restituir, como lo exige el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial (S.C.B.A., C 119770, sent. del 23/05/2017, ‘Ferreyra, María Paula contra Sosa, Edilma Noemí. Desalojo’, en Juba sumario B23277; S.C.B.A., C 116611, sent. del 07/05/2014, ‘Güiraldes, Rosaura Lía c/Pago de Areco S.R.L. s/ Desalojo’, en Juba sumario B20159).
Por ello, siguiendo esa doctrina y evocando los hechos que fueron materia de comprobación en esta litis, lo discreto es apreciar que se dan las circunstancias apuntadas para que la acción de desalojo se desestime (arg. art. 676 del Cód. Proc.; conf. esta cámara Autos: “Perez, Lidia Noemí c/ Pérez, Osmar s/ desalojo” , sent. del 27-10-2017, Libro: 46- / Registro: 86; entre otros).
Pues en este sendero, en el que las partes pretenden dilucidar lo concerniente al derecho de propiedad sobre el inmueble o el mejor derecho a poseer la cosa, no aparece el desalojo como la vía apta para ello.
Sin perjuicio –reitero- de las acciones posesorias o petitorias que pudiere intentar la actora que se dice propietaria.
Merced a lo expuesto, entiendo corresponde receptar favorablemente el recurso, con costas a la apelada vencida y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 51, ley 14.967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Para empezar, como contexto conceptual, no huelga sostener que la competencia revisora de la cámara se halla ceñida a las cuestiones sometidas a decisión del juzgado que hubieran sido motivo de agravios (art. 266 cód. proc.).
Y bien, la demandada oportunamente adujo ser poseedora del inmueble por haberse ocupado de su mantenimiento, cuidado y conservación, por haber pagado los servicios públicos y por haber hecho mejoras a raíz del deterioro sufrido por la cosa con el paso de los años (fs. 138 último párrafo y 138 vta. párrafos 1° y 2°). Nunca afirmó haber echado de la casa a la actora, de modo que ese en todo caso es hecho, por congruencia, ajeno a la litis (arts. 34.4 y 354.2 cód. proc.).
El hecho del mantenimiento, cuidado y conservación del inmueble a través de mejoras a raíz del deterioro sufrido con el paso de los años es también una obligación a cargo de todo tenedor (art. 1940.a CCyC), de manera que, aunque ese hecho se considere probado con las declaraciones de los testigos Rojas y Rodríguez –el primero, con escasa fuerza de convicción, al expedirse en base a comentarios de la accionada, fs. 166/vta. y 167/vta.-, eso no es señal inequívoca de posesión (arts. 163.5 párrafo 2°, 384 y 456 cód. proc.).
El pago de los servicios de telefonía, gas y electricidad tampoco es por sí solo acto posesorio, pues debe ser efectuado por cualquier tenedor que quiera usar el inmueble conforme los tiempos que corren (art. 384 cód. proc.).
Por otro lado, la demandada ha faltado a la verdad.
a- al negar que la demandante sea propietaria y al afirmar serlo ella (f. 138.III), pese a la copia autenticada –sin redargución de falsedad sobre la autenticación- de la escritura pública según la cual la dueña es la actora (fs. 13/18 vta.; arts. 289.b, 296.a y 1017.a CCyC; art. 393 cód. proc.); el informe de dominio de fs. 189/191, inobjetado, corrobora esta apreciación (arts. 393, 401 y concs. cód. proc.);
b- al negar que fue intimada en forma prejudicial a devolver el inmueble con resultado negativo (fs. 137 vta.), cuando obra informe de correos, inobservado, sobre la existencia de esa intimación (fs. 173/176; arts. 384 y 401 cód. proc.).
Además, la accionada ha querido sacar provecho del ocultamiento de la verdad, al sostener en los agravios (f. 206 vta. párrafo 4°) que no se ha probado que la demandante sea su madre, cuando al contestar la demanda no negó puntualmente ese hecho –tan difícil de soslayar- en contraste con el catálogo profuso y metódico de negativas (fs. 19 vta. II párrafo 2° y 137/138) y cuando, en todo caso, las testigos Vega y Sosa se expidieron avalando ese parentesto (resp. a preg. 4, a fs. 168 y 170; arts. 354.1 y 456 cód. proc.).
Esa relación de estrecho parentesco no es indiferente para la solución del caso, pues, a falta de toda otra explicación a la vista, es suficiente para saber cómo la demandada pudo entrar en la ocupación del inmueble y cómo pudo mantenerse así bajo la paciente tolerancia de su madre, otrora también conviviente (ver atestaciones de Vega y Sosa a fs. 168/vta. y 170/vta.; art. 1915 CCyC; art. 456 cód. proc.).
Por otro lado, no es compatible con la aducida posesión:
a- el hecho de que los servicios figuren a nombre de la actora: una poseedora, aunque viciosa, se habría cuidado de colocarlos a su nombre, como acto exterior para no figurar como mera representante de la dueña (arg. arts. 1910, 1915 y 1921 CCyC);
b- el silencio ante la recepción de la carta documento de f. 12 que la intimaba a devolver bajo apercibimiento de accionar por desalojo: una poseedora habría rechazado de plano, por la misma vía, una exigencia de devolución perentoria como esa, en vez de guardar silencio alentando la activación del apercibimiento anunciado (arts. 263, 1917 y 1918 CCyC).
Por fin, descartadas las mejoras y el pago de servicios como actos posesorios en el caso, no ha postulado la accionada ningún otro título justificativo de su pretensa posesión (art. 1917 CCyC; arts. 354.2 y 34.4 cód. proc.), mientras que, en cambio, con la escritura pública y el informe de dominio supra referidos la accionante ha acreditado de modo suficiente su facultad de exclusión (art. 1944 CCyC; art. 676 párrafo 2° cód. proc.).
En suma, lo que llevo expuesto procura explicar por qué estimo que los agravios son insuficientes para conmover la sentencia apelada (arts. 260 y 261 cód. proc.).
VOTO QUE NO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, según mi voto, estimar el recurso de f. 198 y, en consecuencia, desestimar la demanda; con costas en ambas instancias a la parte apelada vencida y diferimiento aquí de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68 y 274, cód. proc. y 51, ley 14.967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde, según mi voto, desestimar la apelación de f. 198 contra la sentencia de fs. 191/193, con costas a la demandada apelante infructuosa (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.), difiriendo aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 ley 14967).
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, por mayoría, la Cámara RESUELVE:
Estimar el recurso de f. 198 y, en consecuencia, desestimar la demanda; con costas en ambas instancias a la parte apelada vencida y diferimiento aquí de la decisión sobre honorarios de cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.