Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Carlos Tejedor
Libro: 47- / Registro: 51
Autos: “VARELA, JAVIER EBERARDO Y OTRA C/ GUZMAN, DAMIAN FERNANDO DARIO S/ DESALOJO”
Expte.: -90710-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los doce días del mes de junio de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “VARELA, JAVIER EBERARDO Y OTRA C/ GUZMAN, DAMIAN FERNANDO DARIO S/ DESALOJO” (expte. nro. -90710-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 324, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 294 contra la sentencia de fs. 289/290?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Mientras los demandantes adujeron que el demandado, su esposa y cuatro hijos entraron a la vivienda como consecuencia del contrato de fs. 8/9 (f. 17 párrafo 3°), éste afirmó haber entrado a la vivienda, abandonada, en setiembre de 2011 (fs. 103 ap. 4, 105 ap. 5, etc.).
El demandado admitió haber firmado el contrato de locación en diciembre de 2011 (ver absol. a posic. 1 a 5, f. 235; art. 422 cód. proc.). Atribuyó su firma al dolo de los demandantes que le hicieron creer que eran los dueños, eso debido a la asimetría cultural con él (fs. 102 vta. ap. 2, 103 ap. 3, 103 vta. ap. 8, etc.). Es normal que entre las personas exista asimetría cultural pues evidentemente no todas acceden a los mismos niveles educativos, pero el demandado tenía los conocimientos necesarios como para asesorarse, tal como lo hizo al serle exigida la restitución del inmueble (ver v.gr. carta documento de f. 13). Debió el demandado asesorarse antes de firmar el contrato y no firmarlo si creía que los demandantes carecían de todo derecho para asumir el rol de locadores. Una vez firmado el contrato no puede ser incumplido aduciendo que los demandantes no eran dueños: la relación jurídica entre las partes quedó regida por el contrato –al menos, tal y como fue aquí trabada la litis-, no por la situación jurídica subjetiva de los locadores respecto del inmueble (ver absol. de Guzmán a posic. 2, 5 y agregado final, fs. 235/vta.). En todo caso la firma del contrato importó admitir que la situación jurídica subjetiva de los demandantes respecto del inmueble era mayor o mejor que la del demandado: si no titulares de algún derecho sobre el bien, cuanto menos dotados de algún poder de hecho suficiente para permitir la tenencia de Guzmán (art. 384 cód. proc.; ver art. 1909 CCyC).
Pero, ¿por qué habría Guzmán entrado sin locación al inmueble? ¿es que pasó casualmente por ahí, vió la casa así y decidió ir? No brindó ninguna explicación sobre eso Guzmán. En cambio, el testigo Pablo Battista, tal parece por entonces funcionario municipal, explicó que Javier Varela ofreció a Acción Social la humilde vivienda en alquiler y que por eso contactaron a Guzmán, quedando los particulares luego librados a sus acuerdos privados (resp. a preg. h y a amp. 1, f. 220; art. 456 cód. proc.). Eso sugiere que, Guzmán y su familia ingresaron al inmueble abandonado a través de Javier Varela, con o sin contrato de alquiler firmado aún, pero en cualquier caso mediante Javier Varela (arts. 384 y 456 cód. proc.). De todas formas, el único testigo que avala con precisión la tesis de Guzmán –ingreso en setiembre de 2011- es su suegro, testigo excluido –y por lo tanto inatendible- en tanto afín en primer grado (resp. a preg. 3, f. 269; arts. 425 y 456 cód. proc.); los demás desconocen cuándo entró (De la Hera y López, resp. a preg. 3, fs. 267 y 268) o indican una cantidad de años que no ilustra con precisión (6 años, Martín, resp. a preg. 3 a f. 270; más de 5 años, Olea, resp. a preg. 3 a f. 275).
Además, fue gracias a la intervención de Javier Varela, y usando el contrato de locación de fs. 8/9, que el demandado consiguió la conexión de luz, habiéndola solicitado el 4/1/2012 (ver absol. a posic. 1 y 6, f. 235; informe de la Cooperativa, fs. 178/183; arts. 384, 394 y 422 cód. proc.). Ese contrato no pudo ser usado como válido para conseguir un servicio esencial, pero luego de buena fe ser considerado inválido a los fines de su cumplimiento específico (art. 1198 párrafo 1° CC).
En el contexto de ese contrato de locación, las mejoras indudablemente realizadas por Guzmán, sin consentimiento de los actores, no configuraron actos posesorios sino incumplimientos contractuales (cláusula 10, f. 8 vta.; absol. de Guzmán a posic. 10 y 11, fs. 235/vta.; arts. 1537, 1538 y concs. CC; arts. 1211 y 1212 CCyC). Sin perjuicio de algún eventual derecho en favor de Guzmán en función de esas mejoras, aspecto que excede el alcance de este proceso (arts. 1211, 1224 y concs. CCyC; art. 34.4 cód.proc.).
Por lo tanto, vencido el contrato el 31/12/2013 –causal esgrimida para reclamar el desalojo, ver fs. 16 in fine y 17 vta. párrafo 2°-, requerida la devolución por los locadores y resistida por el locatario, corresponde hacer lugar a la acción instaurada (art. 1604.1 y 1622 CC), manifiestamente no prescripta (ver fs. 12 y 22 vta.; arts. 3986 párrafo 2° y 4023 CC; arts. 2537 y 2560 CCyC).
Maguer la causal de desalojo invocada, como el accionado no sólo no ha probado el pago de los alquileres sino que ha admitido la falta de pago ellos (absol. a posic. 6, f. 235), corresponde otorgarle 10 días para restituir el inmueble libre de cosas y ocupantes carentes de título independiente a la ocupación, bajo apercimiento de lanzamiento según las modalidades que determine el juzgado (f. 22 vta. ap. h; art. 1509 CC; arts. 163.6 párrafo 1°, 509 y 513 cód. proc.).
VOTO QUE SÍ.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde estimar la apelacion de f. 294 contra la sentencia de fs. 289/290, otorgando a Damián Fernando Darío Guzmán un plazo de 10 días para restituir a Javier Eberardo Varela y Claudia Karina Varela el inmueble sito en calle Edison n° 138 de Carlos Tejedor, libre de cosas y ocupantes carentes de título independiente a la ocupación, bajo apercimiento de lanzamiento según las modalidades que determine el juzgado, imponiendo las costas de ambas instancias al demandado vencido (arts. 274 y 68 cód. proc.) y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelacion de f. 294 contra la sentencia de fs. 289/290, otorgando a Damián Fernando Darío Guzmán un plazo de 10 días para restituir a Javier Eberardo Varela y Claudia Karina Varela el inmueble sito en calle Edison n° 138 de Carlos Tejedor, libre de cosas y ocupantes carentes de título independiente a la ocupación, bajo apercimiento de lanzamiento según las modalidades que determine el juzgado, imponiendo las costas de ambas instancias al demandado vencido y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.