Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 46- / Registro: 12
Autos: “PRIETO ALBERTO LUIS C/ VERRYT MARIA ELENA Y OTRO/A S/ESCRITURACION”
Expte.: -90175-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los dos días del mes de marzo de dos mil diecisiete, celebran Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “PRIETO ALBERTO LUIS C/ VERRYT MARIA ELENA Y OTRO/A S/ESCRITURACION” (expte. nro. -90175-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 122, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de fojas 105/vta. punto I?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
El boleto de compraventa que selló la operación inicial, formalizada el 9 de marzo de 2000, entre Alberto Luis Prieto -como vendedor- y Walter Fernando Maderna -como comprador-, traduce expresamente que éste compró en comisión el inmueble objeto del contrato (fs. 15/16vta., fs. 38/40 de la causa ‘ Prieto, Alberto Luis c/ Maderna, Walter Fernando s/ resolución de contrato, compraventa de inmueble’, agregado por cuerda).
Esa modalidad de la operación, antes que desmentida, fue confirmada en el texto del convenio alcanzado por las partes vendedora y compradora, en esos autos que corren por cuerda, exteriorizado en esa litis el 4 de noviembre de 2010.
Esto así, porque en ese acuerdo que puso fin al juicio,, en lo que interesa destacar, se arregló el pago pendiente y con la percepción de la suma acordada Prieto se obligó a suscribir toda documentación que fuere necesaria (escritura traslativa de dominio o poder especial irrevocable) para la inscripción registral del inmueble a nombre del comprador y/o quien este indique. Aclarándose que a tal efecto, no podría oponer objeción alguna, por ningún motivo. Reservándose Maderna designar el notario de su confianza.
Es decir que, con diferente redacción, en ambos casos aparece que Maderna actuó en su propio nombre pero reteniendo la potestad de designar a quien ocupará luego su posición contractual, ya sea por figurar derechamente comprando en comisión en el boleto inicial, o por someterse Prieto a escriturar el inmueble a la persona que al fin resultara designada en el acuerdo que puso fin al pleito mencionado, resignando oponer reparos a el ejercicio de esa facultad.
Ciertamente que, en medio de aquellas operaciones, el 22 de octubre de 2010, Prieto otorgó un poder especial irrevocable a favor de María Elena Verryt para que en su nombre y representación suscribiera aquella escritura traslativa de dominio referida al inmueble vendido por boleto en favor de Maderna, sin mencionar la calidad de comprador en comisión ni hacer la salvedad que podía indicar la persona en favor de quien debía escriturarse. Pero Verryt negó haber conocido la existencia del apoderamiento y, en consecuencia, haberlo aceptado. Maderna, por su parte, desconoció haber solicitado se extendiera el mandato. Y la carta documento de fojas 18, cuyo envió, existencia y recepción fueron negados, es manifiesto que no pudo obtener el aval de haber sido recepcionada por la destinataria (fs. 29/vta., tercer, séptimo y noveno párrafos. 30.II.b; arg. arts. 354 inc. 1 del Cód. Proc.).
Con ese marco, es forzado -al menos con los datos que el proceso brinda- tratar de relacionar ese mandato con las estipulaciones que cerraron aquel juicio, presentándolo como cumplimiento del mismo. Por más provecho que quiera obtenerse de la declaración testimonial de Strada (fs. 82; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Porque esa correlación que se ha propuesto deja una incógnita que debió cubrirse para que la interpretación fuera razonable. Pues: ¿por qué hubiera querido el comprador un poder irrevocable del vendedor para que María Elena Verryt escriturara sólo a su nombre, si eso podía lograrlo con sólo omitir designar a quien ocuparía su posición contractual?. Además, ¿por qué requerir un mandato en esos términos y a la vez mantener en el texto del acuerdo esa potestad, asegurando que Prieto no podría oponer a su ejercicio objeción alguna, por ningún motivo?.
En definitiva, si no en algún momento anterior, Prieto tuvo conocimiento de quién era la persona designada por Maderna para ocupar su posición contractual, con la carta documento que éste le envió el 14 de julio de 2015, respondida por él el 21 del mismo mes y año. En momentos en que, si bien la demanda ya había sido promovida, aún no había sido notificada (fs. 37/39).
Cabe reiterarlo: no hay acreditados en autos datos inequívocos que indiquen de manera expresa y no conjetural, que Maderna hubiera renunciado de la modalidad bajo la cual adquirió el inmueble, es decir, como comprador en comisión. Y se sabe que las renuncias no se presumen (arg. art. 948 del Código Civil y Comercial).
En este modo de contratación -no tratada exactamente en el artículo 1929 del código de Vélez pero regulada, para situación puntual, en el artículo 582 del Cód. Proc.- el comprador tiene la autorización alternativa que le permite continuar en la relación contractual o salir de ella mediante la designación de un tercero, Es decir que el comprador compra en nombre propio, aunque cuenta con una autorización anticipada del vendedor para colocar a otra persona en los derechos y obligaciones derivados del negocio, por manera que en su momento, resulte celebrado por este último y el vendedor (Spota, A. G., ‘Instituciones de derecho civil’, ‘Contratos’, t. IV pág. 149.a; Cám. Nac. Civ, sent. del 13/08/2012, ‘T., N. H. c/ K., L. s/ daños y perjuicios’). Designación que, concebida sin plazo, pudo ejercerse en la especie hasta antes de la oportunidad de escriturar (fs. 27; Cám. Civ. y Com. 0101 de La Plata, causa 218685, sent. del 28/02/1995, ‘Montania, Rosalina c/ Raymundo, Raúl Alberto s/ Modif. de contrato (art. 954 Código Civil)’, en Juba sumario B100649).
Suele ser un recurso empleado por intermediarios, que actúan en nombre e interés propios, de especial uso en operaciones de compraventa de inmuebles y de automotores, quienes adquieren un bien sin satisfacer los recaudos formales específicos, que completarán una vez que encuentren un comprador al que adjudicar la cosa.
En el régimen civil actual -que reglamenta el modelo bajo el título de ‘contrato para persona a designar´- si se compra un inmueble ‘en comisión’ habrá que fijar un plazo expreso para designar comitente, ya que de lo contrario esa posibilidad caducará a los 15 días, quedando la operación en cabeza del comprador y exigiendo formalizar una cesión para transmitir el derecho (art. 1029 del Código Civil y Comercial). Pero esa norma no estaba vigente en el tiempo en que se suscribió el boleto ni en la época en que se concretó el arreglo posterior (arg. art. 7, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial).
En fin, descripta la mecánica de la figura, habrá de coincidirse en que no se advierte el interés de Prieto en escriturar sólo a Maderna y no a favor de Verryt, una vez formalmente denunciada por éste, desconociendo de esa manera los términos en que se hizo inicialmente la compra y aquellos en que se arregló el juicio posterior. Sobre todo si ni siquiera fue esbozado que hubiera de protegerse de alguna posible insolvencia, mediando prestaciones dinerarias pendientes por parte del comprador. Sólo puede decirse que fincó su apremio en evitarse innumerables inconvenientes, así como problemas impositivos y tributarios. Lo cual podía obtener escriturando a Maderna o a Verryt (fs. 21; arg. art. 1197 del Código Civil; arts. 957, 958, 959 y concs. del Código Civil y Comercial).
Cabe concluir entonces que Maderna, tuvo derecho a la designación de la persona que ocuparía su posición contratual, como lo hizo, para que el negocio jurídico resultara celebrado entre el vendedor y María Elena Verryt, cuya presentación conjunta con aquél en este juicio, otorga plena validez a todo lo actuado por el comprador originario y traduce aceptación con ocupar su lugar en el contrato (arg. arts. 1929, 1931, 1937, 1946 del Código Civil). Mientras que Prieto, que consintió en que el negocio se celebrara bajo aquella modalidad, una vez designada la persona que asumía la posición contractual de Maderna, careció de derecho a oponerse a ella y debió permitir en este caso que -mediando aceptación expresa de la nominada- el comprador primitivo quedara eliminado de la relación y aquélla asumiera, pasando a ocupar su puesto en la operación (arg. art. 1137, 1168, 1197 y concs. del Código Civil; arg. arts. 958, 959 y concs. del Código Civil y Comercial; Salas-Trigo Represas, ‘Código…’, t. II pág. 448.2.A).
No empaña esta conclusión lo que -con exceso de las facultades del juez o sin él- ha trascendido de los autos ‘Laprebende, Viviana María c/ Maderna, Walter Fernando s/ medidas cautelares’ (fs. 97/vta., tercer párrafo). Ni empece su resultado que, con motivo de ese pleito, figure trabada una prohibición de innovar sobre el inmueble en cuestión.
Lo primero porque no atañe a Prieto lo que se hubiera convenido entre Maderna y Laprebende (arg. arts. 1195 del Código Civil; arg. arts. 1021 y 1022 del Código Civil y Comercial). El es un tercero frente a ese trato, que vendió a quien compró en comisión – para persona a designar- y que -en esas condiciones- se libera cumpliendo su obligación de escriturar a quien el comprador denunció, en tanto éste aceptó la nominación. No es un tema que pueda interesarle -al menos dentro de lo que en este proceso se debate-indagar acerca si los fondos que hubiera empleado Maderna para cubrir la compra, eran gananciales (arg. arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.).
Lo segundo porque si ha sido anotada una cautelar como aquélla, habrá que ver como se destraba esa situación, frente a quien la obtuvo en su favor y no ha sido parte en este juicio, para que la escritura pueda otorgarse. Lo cual no conduce a variar el desenlace de esta causa, según lo fundado en los argumentos y apreciaciones antecedentes (arg. art. 1195 bis del Código Civil; arg. arts. 1170 y concs. del Código Civil y Comercial).
Con arreglo a cuando se ha argumentado, va de suyo que debe prosperar la reconvención -que postuló la escrituración del bien a nombre de la comitente denunciada- y no la demanda que acometió y persistió en el designio que ese acto se concretara a favor de Maderna.
Las costas del juicio es un tema aparte y merece una atención particular.
No está probado que Maderna haya sido intimado por Prieto para que escriturara el inmueble a su nombre.
Lo que trae el actor es una carta documento de fecha 5 de noviembre de 2014, suscripta por Bertoldi como apoderado del actor, pero dirigida a Verryt en el domicilio de la calle Alem 665, primer piso departamento A de Pehuajó. Por la cual se la requería escriturara el bien a favor de Maderna en virtud del poder irrevocable que le otorgara. Pero esa carta no fue entregada y retornó al correo de origen, sin que quedara expresado con claridad el motivo por el cual no se concretó la entrega (fs. 19/vta.). Aunque el domicilio era el correcto (fs. 27).
Además -como fue dicho- se desconoció el envío y recepción de la misiva y no hay pruebas que avalen esos datos (fs. 21/vta., 22, 29/vta., séptimo párrafo, 30.II.b, arg. arts. 354 inc. 1, 375 y concs. del Cód. Proc.).
Cuanto a la mediación previa obligatoria, consta que fue el actor quien no concurrió personalmente, justificando la ausencia su apoderado. En tanto Maderna y Verrit lo hicieron (fs. 6/vta.).
Por lo demás, está acreditado que el 14 de julio de 2015, Maderna informó a Prieto quien era la nominada para ocupar su posición contractual, con sus datos. En la misma carta documento designó escribano, según era su derecho de acuerdo a lo convenido en el boleto originario y en el acuerdo transaccional. La demanda había sido iniciada el 10 del mismo mes y año. Pero se notificó a los codemandados el 13 de agosto (fs. 34/39).
Esa comunicación de Maderna, fue respondida por Prieto el 21 de julio. En su respuesta, se mantuvo en su postura de escriturar a nombre de Maderna, aunque tuvo la oportunidad de retractarse y desistir el del juicio, cuya demanda aun no había sido notificada a los codemandados.
En este marco, parece discreto que las costas de este proceso, o sea de la demandada que se rechaza y de la reconvención que prospera, se impongan al demandante, fundamentalmente vencido (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.).
Por lo expuesto, voto por la afirmativa.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar la apelación de fojas 105/vta. punto I y, en consecuencia:
a. rechazar la demanda de Alberto Luis Prieto contra María Elena Verryt y Walter Fernando Maderna;
b. hacer lugar a la reconvención de María Elena Verryt y Walter Fernando Maderna contra Alberto Luis Prieto, debiendo éste escriturar el bien inmueble objeto de litis a favor de aquélla en el plazo de treinta días.
c. imponer las costas de ambas instancias, por la demanda y la reconvención, al actor vencido (arg. arts. 68 y 274 Cód. Proc.), con diferimiento ahora de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a. Rechazar la demanda de Alberto Luis Prieto contra María Elena Verryt y Walter Fernando Maderna;
b. Hacer lugar a la reconvención de María Elena Verryt y Walter Fernando Maderna contra Alberto Luis Prieto, debiendo éste escriturar el bien inmueble objeto de litis a favor de aquélla en el plazo de treinta días.
c. Imponer las costas de ambas instancias, por la demanda y la reconvención, al actor vencido, con diferimiento ahora de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.