Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Libro: 45- / Registro: 59
Autos: “GIL ARNALDO ANTONIO Y OTRA C/ TORRILLA EDGARDO JESUS Y OTRA S/ DESALOJO”
Expte.: -89883-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los trece días del mes de julio de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “GIL ARNALDO ANTONIO Y OTRA C/ TORRILLA EDGARDO JESUS Y OTRA S/ DESALOJO” (expte. nro. -89883-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 102, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 85 contra la sentencia de fs. 79/81?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. Arnaldo Gil demanda a Edgardo Torrilla por desalojo por falta de pago.
Torrilla alega que nada debe al actor y que le hizo entrega de las llaves del predio locado en octubre de 2014.
Pero que por ser una quinta de dos hectáreas, no depositó las llaves, sino que las entregó en casa de Gil.
2. El testigo Secco -vecino del inmueble locado- manifiesta que por escaparse los animales de Torrilla e ingresar a su propiedad, debió mandar carta documento al accionado y al mes Torrilla desocupó el predio (ver resp. 3ra. y 4ta. de f. 58; art. 456, cód. proc.).
Esa carta documento se encuentra glosada a f. 28 y está fechada en septiembre de 2014.
Esto corrobora los dichos del accionado Torrilla en el sentido de haber hecho abandono del predio o eventualmente haber dejado de usarlo.
Pero ¿probó Torrilla que desocupó el inmueble en cuestión entregando las llaves al actor y por ende que éste pudo acceder al predio y recuperar su uso?
Entiendo que no.
Preguntado el testigo Pereyra acerca de quién ve en el predio del actor, manifiesta que ahora no ve a nadie (ver resp. a ampliación 4ta. del abogado Montiel a f. 59vta.).
Realizado mandamiento de constatación con fecha 17 de diciembre de 2015 (ver f. 74/vta.), el oficial de justicia encontró la tranquera de acceso al predio y un galpón con candados; y dos perros pequeños en la puerta de la casa ubicada a unos 140 metros del acceso y algunos huesos (arts. 293, 296 y concs. CCyC).
Cuanto menos los candados denotan actos que restringen el uso y goce de la cosa.
No se probó que esos candados hubieran sido puestos por el actor, antes o después de octubre de 2014 (arts. 375 y 384, cód. proc.).
Tampoco que Torrilla le hubiera entregado al actor las llaves del predio como alegó o de esos candados para octubre de 2014, pese a haberlo el demandado afirmado.
Ningún testigo depuso que vio al actor dentro del predio luego de octubre de 2014; y ante la inacreditación de tal circunstancia, como también de haber el demandado entregado las llaves a Gil, no advierto más alternativa que entender que esos candados fueron puestos por Torrilla y que las llaves se encontraban en su poder, pese a su negativa.
Alguien puso los candados y esa persona debió tener las llaves; pero no se probó que las llaves hubieran llegado a manos de Gil para octubre de 2014; y la carga de la prueba de la entrega de las llaves a Gil correspondía a Torrilla (art. 375, cód. proc.); y ello no se acredita sólo con haber probado que no se vio más al demandado en el lugar desde octubre de 2014, pues pudo Torrilla no ir al lugar y quedarse con las llaves; y de ese modo impedir el acceso del actor al lugar. Es que Torrilla era quien se encontraba ocupando el inmueble a consecuencia del contrato de locación, aún cuando efectivamente no estuviera haciendo uso del derecho que le otorgaba el contrato firmado.
Tampoco prueba Torrilla la entrega con haber justificado que a partir de octubre los animales dejaron de deambular; no aporta mucho a los fines de descartar la ocupación del inmueble por Torrilla y la consiguiente entrega de llaves, ni lo dicho, ni la falta de suministro eléctrico desde diciembre de 2014; pues pudo el accionado seguir teniendo las llaves sin electricidad en el lugar.
Y si bien, como aduce el apelante al expresar agravios, se constató que el predio estaba vacío, no se hace cargo el recurrente de explicar la existencia de los dos candados que existían en la propiedad: el de la tranquera de acceso y el del galpón.
En suma, en tanto el predio se encuentra con candados y no habiéndose alegado ni acreditado que los mismos hubieran sido puestos por el actor, no puede tenérselo por desocupado.
Así, al menos hasta donde aquí se ha probado, el inmueble seguiría en poder de Torrilla, razón por la cual no se advierte motivo para que la demanda sea rechazada como pretende el accionado; como tampoco para variar lo resuelto respecto de la imposición de costas.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Primero, el contexto jurídico. Las partes celebraron el contrato de fs. 7/8 en el marco de la ley 13246 (ver encabezamiento del contrato, f. 7).
Y bien, según el art. 41 de la ley 13246 el contrato se rige por las disposiciones de esa ley, luego por lo convenido entre las partes y recién luego en cuanto aquí interesa, en un tercer peldaño, por los preceptos fondales relativos a la locación de cosas.
2- Cuando el demandado arrendó el inmueble conocía perfectamente las mejoras que tenía, sabiendo incluso qué destino iba a darle al bien con esas mejoras, las cuales no podía modificar el arrendatario sin autorización y sin que en el contrato el arrendador hubiera asumido la obligación de agregar otras mejoras (cláusula 5ª, f. 7 vta.; art. 314 CCyC; art. 41.b ley 13246). Si las características e instalaciones del inmueble fueron cabalmente conocidas por el demandado al contratar, si el arrendador no se obligó a mejorarlas y si el arrendatario no podía modificarlas sin autorización, no es culpa del arrendador sino del arrendatario que el inmueble no sirviera en definitiva para el destino tenido en miras éste. No puede regir así de ninguna forma el art. 1220 CCyC.
3- Lo cierto es que, si el inmueble no resultó ser útil para el destino que quería el arrendatario y eso sin culpa del arrendador, pudo aquél de todos modos resolver el contrato, pero, según lo pactado, comunicándolo fehacientemente a la arrendadora con 60 días de anticipo, cosa que ni siquiera adujo ni menos probó haber hecho (ver cláusula 7ª a fs. 7 vta./8; arts. 354.2 y 375 cód. proc.; art. 314 CCyC; art. 41.b ley 13246).
No fue suficiente entonces resolver unilateralmente el contrato el 31/10/2014, pagando ese mes de arrendamiento (f. 33.II párrafo 1°; recibo de f. 32 no objetado adecuadamente por el demandante, ver f. 52; art. 354 incs. 1 y 2 cód. proc.).
No fue suficiente porque la necesidad de aviso con esa anticipación exigía consecuentemente al menos el pago además de los meses de noviembre y diciembre: si el 31/10/2014 decidió el arrendatario resolver y si tenía que avisar 60 días antes, tenía que pagar el alquiler durante esos 60 días (2 meses).
Por otro lado, no ha probado el demandado haber entregado las llaves al demandante, ni el 31/10/2014 ni más tarde, con lo cual haberse ido en octubre de 2014 sin el previo aviso acordado y sin demostrada entrega de llaves importó, también, abandono injustificado del predio (carta documento de f. 28 a la luz de lo proveído a f. 52; atestación de Secco, resp. a preg. 4, f. 58; informe policial a f. 64; constatación a fs. 74/vta.; art. 375 cód. proc.).
El corte del servicio eléctrico en función de gestión hecha por el arrendador no se ha demostrado que sólo hubiera podido ser realizado estando el inmueble efectivamente en su poder (absol. a posic. 2, fs. 54 y 55; arts. 421 y 375 cód. proc.).
En fin la falta de aviso con anticipación, la consecuente falta de pago al menos de los meses de noviembre y diciembre y, para más, el abandono del inmueble importaron incumplimientos del arrendatario que justificaron la promoción del juicio desalojo (art. 19 párrafo 1° ley 13246) y se ajusta a eso la condena en costas a cargo del demandado que no se allanó y que dio motivo a esa reclamación (arg. arts. 68, 70.1 a fortiori y concs. cód. proc.).
VOTO QUE NO.
A CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en segundo término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de f. 85 contra la sentencia de fs. 79/81, con costas al apelante infructuoso (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.) y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 d.ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 85 contra la sentencia de fs. 79/81, con costas al apelante infructuoso y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.