Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Libro: 43- / Registro: 31
Autos: “SAINT ESTEBAN Rosa Haydee c/BUSTO Antonio Gerardo o BUSTOS Antonio Gerardo y/o herederos y/o sucesores S/ USUCAPION”
Expte.: -88860-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los diecisiete días del mes de junio de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “SAINT ESTEBAN Rosa Haydee c/BUSTO Antonio Gerardo o BUSTOS Antonio Gerardo y/o herederos y/o sucesores S/ USUCAPION” (expte. nro. -88860-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 519, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de foja ..tipear fojas de la apelación?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia apelada rechaza la demanda de usucapión con fundamento en que:
a- no hay certeza del comienzo del plazo prescriptivo.
b- los actos posesorios ostensibles (contrato locativo, pago de impuestos, nota a Municipalidad solicitando le sean remitidos a su domicilio) datan de los años 2007/2008.
c- no hay documental que acredite animus domini durante los años 1980/1990 momento en que la actora manifiesta haber comenzado a usucapir.
d- la prueba atinente a la prescripción adquisitiva del bien correspondiente a los años indicados en c- se ha limitado a la testimonial.
e- hay doctrina legal que estatuye que los actos posesorios y su constante ejercicio deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente; agregando que ello se debe a que es un modo excepcional de adquisición del dominio.
f- se debe ser muy estricto en la apreciación de la prueba dadas las razones de orden público involucradas.
g- que a los fines de la usucapión del bien inmueble es necesario probar por medios fehacientes que la actora detenta la posesión pública, pacífica y contínua, desde hace 20 años, no dando cuenta de ello los contratos adjuntados y las declaraciones testimoniales recabadas.
2. Cabe aclarar que la actora debió demostrar actos posesorios que deben remontarse al año 1998, más precisamente anteriores al lapso agosto/octubre de ese año, pues es precisamente por esos meses de 2008, en que la locataria Garibotti -quien había recibido el inmueble en comodato por parte de la actora- al ser intimada mediante carta documento a la desocupación del inmueble por el demandado Bustos aduciendo la propiedad del bien- (ver fs. 132/133), procede a entregarle las llaves, oportunidad en que no cabe duda, se corta la posesión que alega la actora haber mantenido de modo continuo, pacífico e ininterrumpido por 20 años (ver relato efectuado por actora en el interdicto ofrecido como prueba (expte. nro. 3967/2008), específicamente f. 41vta., 5to. párrafo; arg. art. 421, proemio, cód. proc.).
Posesión que -pese a sus manifestaciones de fs. 61/62- no recuperó o cuanto menos habría vuelto a perder, pues el bien al día de la fecha se encuentra -según constancias de autos- en manos de un tercero adquirente del mismo, a quien el accionado Bustos lo habría vendido (ver acta notarial fs. 50/vta. de febrero de 2010 donde el letrado de la actora en presencia de ésta reconoce la desposesión por el accionado alrededor del mes de octubre de 2008; arts. 993, 994, 995 y concs. cód. civil; fotografías de fs. 165/169 que dan cuenta de sustanciales mejoras no evidenciadas en las fotos de fs. 51/58; mandamiento de fs. 212/213vta. y medida de no innovar de fs. 195 y 210).
A mayor abundamiento agrego que las fotografías de fs. 51/58 se corresponden todas con el exterior del inmueble y no con su interior, circunstancia que ratifica que la actora a esa fecha -19-2-2010- no tenía la posesión del inmueble pues no prueba con las fotografias traídas que estuviera en condiciones de ingresar al bien, mas que a la zona circundante a la casa como cualquier otra persona que pase por allí, pero no que había recuperado la efectiva posesión que había sido recuperada por Bustos de Garibotti (ver denuncia de fs. 447/vta. que lo ratifica; arts. 2351, 2445, 2448, 2452, 2455, 2456 y concs. cód. civil).
3. Los agravios:
Dice la accionante que ejerció la posesión del inmueble durante 20 años en forma pública, pacífica y contínua a título de dueña realizando actos posesorios como colocación de pisos, revoques, techos, pintura, arreglos en la instalación eléctrica y de agua y en el baño, adjuntándose como prueba boletas y facturas de la compra de pisos las cuales le fueron proporcionadas por Nelly Bruvera; y que dicha prueba no fue correctamente valorada (ver documental de fs. 186/192).
Veamos: en el mejor de los casos para la actora, aún cuando se considerara la documental en cuestión -no ortodoxamente incorporada al proceso (arts. 332 y 387, cód. proc.)- la misma no es suficiente -tal como lo dijo la jueza a quo- para tener por acreditados los actos posesorios que alega la accionante por el período legal necesario para usucapir (art. 4015, cód. civil), pues aquella data de los años 2003 y 2004 (ver fs. 186/192).
Agrego -a mayor abundamiento- que la restante documental acompañada en demanda tampoco ayuda para remotar la posesión a la fecha alegada por la apelante, a saber: a) los recibos por tributos de fs. 6 a 9 fueron abonados en/o corresponden al año 2007; b) los pagos que figuran en las planillas de deudas de Rentas de fs. 13/14 efectuados mediante “pago bancario” correspondientes a los años 2002/2004, aún cuando los hubiera realizado la actora -circunstancia que no consta- tampoco son suficientes para acreditar el plazo prescriptivo, ni permiten remontar los pagos a la fecha por ella alegada como comienzo de su posesión (arts. 384, cód. proc.); c) el convenio de plan de pagos de deuda municipal (ABL) de fs. 15/24 que incluye los períodos 1995/2006 y 2007/2008 es de fecha 31/8/2007, es decir sólo un año antes del inicio de los presentes actuados; d) los recibos de fs. 25/31 fueron oblados durante los años 2007/2008; e) el contrato de locación de fs. 32/33vta. es de noviembre de 2007; el oficio a Rentas solicitando le sean remitidas a su domicilio las boletas para el pago de impuesto es del año 2008.
En suma, ninguna de las probanzas reseñadas se remontan al año 1998 o antes (arts. 4015 y 4016, cód. civil y 375, 384, 393 y concs. cód. proc.).
Siguiendo el razonamiento de la actora en sus agravios, los testimonios deben estar corroborados con evidencias de otro tipo que formen con ella prueba compuesta, exteriorizando la posesión durante buena parte del período legal.
Pero no advierto que ello hubiera sucedido en autos, y tampoco es puesto de relieve puntual y concretamente por la actora al expresar agravios (arg. art. 260, cód. proc.).
Es más, uno de los ofrecidos por la actora -Lutz- a f. 277vta. al responder a la segunda repregunta del letrado Carta responde que sabe que un Fernández estuvo en el inmueble, pero no puede precisar si era Jorge <ver fs. 39, pto. 3. II)>.
Y coincidente con ello una persona de nombre Jorge Fabián Fernández -locatario del inmueble en cuestión a instancia de los progenitores del demandado; ver fs. 312/313- manifiesta que hace aproximadamente 20 años (el testimonio lo prestó en 2011, remontándose de tal suerte al año 1991) le alquiló el inmueble a Bustos (padre), que si bien no puede precisar la ubicación del mismo aclara que se encuentra a la vuelta de la escuela nro. 2, circunstancia que no despertó repregunta o aclaración alguna en particular de la actora, por lo que presumo que no le cabía duda que el relato se refería al inmueble a usucapir (arts. 163.5, párrafo 2do. y 384, cód. proc.); máxime que el letrado de la actora procedió a repreguntar acerca del mismo inmueble y modalidades del contrato de locación (vgr. si Fernández abonaba alquiler, cómo hacía los pagos, como también sobre otro contrato relativo al mismo inmueble que dijo el testigo que se firmó); en ese contexto no puedo colegir que sus repreguntas eran impertinentes y sí -en vez- que continuó preguntando justamente por tratarse del inmueble de nuestro interés.
Entonces, el testimonio de Lutz acerca de que un Fernández vivió en el inmueble, sujeto que no fue indicado como persona que ocupara el bien ni por la actora en su demanda, ni en su poco ortodoxo relato sobre la “Realidad de los hechos” efectuado a fs. 193bis.vta./194, pues no menciona a ningún Fernández como sujeto puesto por ella a vivir en el inmueble, me lleva a concluir que a esa fecha -año 1991- el inmueble estaba ocupado por una persona puesta por Bustos (padre), circustancia que hecha por tierra la tesis de la accionante acerca de que ella detenta la posesión desde los años 1987/1988.
Y aquí cobra fundamental relevancia el contrato de locación cuya copia luce a fs. 139/140 -reconocido por Jorge Fabián Fernández al prestar testimonio a f. 312 vta., resp. a 1ra. ampliación del letrado Carta- pues -como se dijo- ese contrato da cuenta de una relación locativa respecto del inmueble que nos interesa por el año 1991, relación locativa que colocaba a los padres del accionado como sujetos activos de la misma; desvirtuando de tal modo esa posesión pública, pacífica e ininterrumpida por veinte años que predica la actora para sí (arts. 1026, 1028, 4015, 4016, cód. civil y 384, 385 y concs. cód. proc.).
Aclaro respecto del mentado contrato y la ubicación del inmueble en él consignada que, si bien allí se indica que el bien locado se encuentra en calle Avellaneda e/Aspiazu e Ithurbide y en el plano de f. 47 se lo sitúa entre Gómez e Ithurbide, dicha discrepancia se debe a que la calle Aspiazu cambia su nombre por el de Gómez aproximadamente a la altura en que la cruza a calle Avellaneda (ver plano obtenido por el Secretario Abog. Juan Manual García de la página oficial de la Municipalidad de General Villegas y su ampliación que agrego previo al presente voto; ver también ubicación geográfica de la Escuela nro. 2 a la que hizo referencia el testigo Fernández en su declaración para dar noción de la ubicación del inmueble, cuyos datos surgen también del portal del Municipio).
En suma, se acreditó que el inmueble estaba ocupado por Jorge Fabián Fernández, colocado allí por el progenitor del accionado y/o su madre en el año 1991, hecho más que relevante por sí sólo para hacer caer la tesis actora (arts. 2353, 2412, 2445, 2446 y concs. cód. civil y 384 y 375, cód. proc.).
Agrego a mayor abundamiento la imprecisión del testigo Lutz acerca de la época en que la actora comenzó a poseer el bien, pues preguntado al respecto indicó un amplio período abarcativo de diez años (entre 1980 y 1990) (ver resp. tercera de f. 277), desdibujando con ello la convicción que podría haber logrado su respuesta (arts. 456 y 384, cód. proc.).
Tampoco paso por alto el testimonio de Jaimez -garante del contrato de Fernández y la madre del accionado Bustos glosado a fs. 139/140vta.- quien en su declaración de fs. 315/vta. manifiesta que por intermedio de sus hijos -amigos de los hijos de Bustos (padre)- consiguió la casa para Fernández y él salió de garante (ver resp. 1ra., 2da. y 3ra. de f. 315), reconoce justamente el contrato de fs. 139/140 y su firma estampada en él; asimismo relata las características del inmueble, dando cuenta que contaba con una parte sin terminar en el frente, circunstancia que es coincidente con las fotografías de fs. 55/58 traídas por la actora y las de 162/165 y 169 acompañadas por el accionado).
Veamos la restante prueba actora: la testigo Sayago -fs. 275/vta.- denota cierta inconsistencia en su relato: por un lado resulta memoriosa al recordar que ha visto a la actora Rosa en el inmueble desde el año 1987, sin precisar al dar razón de sus dichos cómo es que justamente recuerda con tanta precisión el año desde que la ve en el bien, para luego manifestar al ser repreguntada por el letrado Carta si conoce a Jorge Reynoso y a Garibotti, que no los conoce, cuando la actora a f. 193bisvta. dijo que el primero había vivido alrededor de 7 años en el inmueble (entre 1996 y 2003) y Garibotti fue quien lo ocupaba cuando el demandado Bustos recupera la posesión del mismo. En suma, su testimonio en cuanto remonta la posesión de la actora al año 1987 -además de no ser corroborado por otros elementos probatorios- es endeble para formar convicción en tanto no resulta razonable ni verosímil -máxime que no se da explicación alguna que le dé sustento al dar razón de sus dichos- que alguien recuerde los datos más lejanos en el tiempo y desconozca lo sucedido durante más de siete años en tiempos más próximos (art. 456 y 384, cód. proc.).
De su parte la testigo Ottonelli no precisa la fecha en que dice haber jugado en la casa vecina (aunque aclara que lo hacía en el patio y cabe recordar que la casa de la actora es lindera a la que pretende usucapir, no contando ésta con tapiales en el frente que impidan el acceso de niños), como tampoco la época de las mejoras que dice haber visto, pudiendo coincidir -según su relato- con las realizadas por Bruvera (cañerías y revoque) allá por los años 2003/2004 (ver fs. 272/vta. y lo referenciado supra).
La testigo Ullua de 34 años de edad recuerda que vivió Reynoso y su familia en el lugar, pero preguntada acerca de la razón de sus dichos manifestó que por ser compañeras de trabajo con la accionante y mantener conversaciones con ésta. En otras palabras no conoce los hechos por percepción directa sino por dichos de la demandante. De todos modos según relato de la propia actora Reynoso vivió en la casa entre los años 1996 y 2003, no sirviendo ese dato para corroborar ítegramente lo dicho en demanda (arts. 375 y 384, cód. proc.).
La testigo Bruvera -quien habitó el inmueble y le hizo mejoras a cambio de su uso por los años 2003/2004- manifestó que el bien se venía abajo, porque era una tapera y que la actora le realizó mejoras, pero al tener que precisar la época lo hizo entre los años 1988/1989, no pudiendo dar con ello precisión o certeza de una fecha idónea a los fines de remontar útilmente los actos posesorios que la actora dijo realizar.
En suma, como se adelantó, los testigos son útiles si mediante prueba compuesta se corrobaran sus dichos, pero ni los dichos de los testigos ni la restante prueba aportada son suficientes para adquirir convicción acerca de que la posesión de la actora pueda remontarse a los años exigidos legalmente para adquirir el dominio por prescripción (art. 4015, cód. civil).
Agrego que aún cuando Bustos no se hubiera presentado a absolver posiciones, el pliego de fs. 479bis, en nada ayuda a la tesis actora, pues en ninguna posición se alude a que la accionante realizó actos posesorios desde los años 1987 ó 1988; sólo se limita a decir que los padres de Bustos se fueron hace más de 24 años de Gral. Villegas y que el accionado no regresó sino hasta medidados de 2008, pero en tanto del dominio no se pierde por esas circunstancias, la ausencia física de sus propietarios del lugar de radicación del bien no hace perder el dominio ni la posesión sobre éste si no se prueba que se poseyó por el tiempo necesario para usucapir. Ello así, pues la posesión se retiene y se conserva por la voluntad de continuar en ella; la voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria, circunstancia que no se ha dado en autos (arts. 2445, 2510, 4015 y concs. cód. civil y 375 y 384, cód. proc.).
4. Para concluir es dable recordar las pautas sentadas por el máximo Tribunal Provincial vinculadas al tema: “La prueba del momento de inicio de la posesión es el único medio hábil para satisfacer la exigencia temporal contenida en el art. 4015 del Código Civil.” (conf. SCBA, Ac 32512 S 12-6-1986, Juez MERCADER (SD) CARATULA: Milan, Felipe Damasio y otros c/ Hogar Israelita Argentino para Ancianos y Niños s/ Posesion veinteñal).
Como también que “El usucapiente debe acreditar fehacientemente los extremos de su acción, y entre ellos cuándo comenzó a poseer para sí, a fin de poder tener por cumplido el plazo legal.” (conf. SCBA, Ac 33628 S 5-3-1985 , Juez NEGRI (SD) CARATULA: Vinent, Pablo c/ Piñeiro de Amette, María Luisa y otros s/ Prescripción veinteañal (fallos extraidos de Juba en línea).
Acreditación que -como fue indicado en 3.- no se ha logrado adverar de modo fehaciente (art. 375, cód. proc.).
Y aun cuando se pensara que los testimonios dan por sentada la mentada posesión -circunstancia que en base al análisis efectuado no comparto- “no es dable acoger una demanda por usucapión en base -únicamente- a la prueba testimonial” (conf. SCBA, Ac 33559 S 18-12-1984, Juez SAN MARTIN (SD) CARATULA: Maturi de Pegoraro, Yolanda y otros c/ Provincia de Buenos Aires s/ Usucapión; SCBA, Ac 40137 S 28-2-1989, Juez SAN MARTIN (SD), CARATULA: Pérez, Héctor c/ Kweller Hnos. Soc. Com. Colectiva s/ Posesión veinteañal). Al respecto en el mismo sentido también se ha dicho que: “Viola el art. 24 de la ley 14.159 el fallo que reconoce la usucapión basado exclusivamente en prueba testimonial.” (conf. SCBA, Ac 57602 S 1-4-1997, Juez HITTERS (SD), CARATULA: Gentile, Víctor Hugo y otra c/ Rodríguez, Carlos Alberto y otra s/ Usucapión).
En fin, en mérito de lo expuesto y teniendo particularmente en cuenta que “dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente.” (conf. SCBA, AC 61899 S 28-10-1997 , Juez NEGRI (SD)CARATULA: Casal de Pineda, Elsa c/ Tella, José y otros s/ Posesión veinteañal ; SCBA, C 98183 S 11-11-2009 , Juez NEGRI (SD) CARATULA: Alsua o Alsua y Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/ Usucapión-Nulidad de título ), y entendiendo que ese no es el caso de autos, corresponde rechazar el recurso interpuesto con costas a la apelante vencida y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde rechazar el recurso interpuesto con costas a la apelante vencida y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51 d-ley 8904/77).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Rechazar el recurso interpuesto con costas a la apelante vencida y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.