Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Autos: “RIBERO, ANGELICA MABEL C/ ASOCIACIÓN DE TRANSPORTISTAS DE CEREAL Y AFINES DE GENERAL VILLEGAS S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
Expte.: -95622-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “RIBERO, ANGELICA MABEL C/ ASOCIACIÓN DE TRANSPORTISTAS DE CEREAL Y AFINES DE GENERAL VILLEGAS S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -95622-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 18/7/2025 planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 24/4/2025 contra la resolución del 14/4/2025?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
1. La magistrada de grado, decidió rechazar la excepción de incompetencia articulada por la demandada respecto de la acción de desalojo; se inhibió de intervenir en la reconvención por mejoras (cobro de sumas de pesos) y ordenó la entrega inmediata del inmueble objeto de locación (res. del 14/4/2025).
La demandada apela; postula que el contrato no es rural sino comercial; aduna que la reconvención por cobro de mejoras es conexa, lo que hace aconsejable el tratamiento de ambas cuestiones por el mismo juez, y si se declara competente en el desalojo debe intervenir en el cobro por mejoras, o bien, debe inhibirse de ambas pretensiones, criterio que propugna.
Arguye que la Ley Orgánica habilita al Juzgado sólo para el desalojo urbano por intrusión, falta de pago y/o vencimiento de contrato, consignación y cobro de alquiler, y aquí se pretende un desalojo de una finca fuera del ejido urbano (memorial de fecha 13/5/2025).
La actora responde el recurso (escrito de fecha 22/5/2025).
2. La competencia del Juzgado de Paz no se restringe a los desalojos urbanos. El art. 61, acápite II inc. i) de la Ley 5827 mod. por la Ley 11.911 establece “Los restantes Jueces de Paz Letrados, conocerán además de las materias indicadas en el párrafo precedente, en los siguientes procesos: i) (Texto según Ley 11911) Desalojo urbano por intrusión, falta de pago y/o vencimiento de contrato. Consignación y cobro de alquiler. Los procesos que versen sobre materia de competencia del Fuero rural previstos en los Decretos-Leyes 868/57 y 21.209/57″ . En ese aspecto, el art. 13 del Dec-Ley 21209/57, prescribe que “Compete a los tribunales conocer: I.- En las cuestiones que versen sobre materia legislada por el Código Rural, leyes que lo complementan o que legislan sobre materia rural, entre las que se enuncian: … l) Juicios de desalojo de predio rústico, cualquiera sea el origen de la ocupación… Considérase predio rústico o rural al ubicado fuera de la parte urbana de las ciudades o pueblos. Considérase planta urbana de las ciudades o pueblos el núcleo de población cuyo fraccionamiento se encuentre representado por manzanas y solares o lotes”.
Por lo pronto, como tiene dicho esta alzada en la causa 90848, ‘Ayge, Mirta Cristina c/ Tomaselli Juan José y otros s/ daños y perjuicios rurales’, (sent. del 14/8/2018, L. 49, Reg. 242), la competencia que determina para la justicia de paz letrada el artículo 61 de la ley 5827 es taxativa en razón de la materia, por manera que la interpretación de los alcances de ese fuero ha de ser restrictiva. Toda vez que de acuerdo a lo normado en el artículo 50 de la misma ley, queda para los juzgados en lo civil y comercial el conocimiento de todas las causas de las materias civil, comercial y rural de orden voluntario o contradictorio, con excepción de la que corresponde a los juzgados de familia y de paz.
La única mención que conecta con esa temática, es la que resulta de habérseles otorgado a los juzgados de paz letrados, el conocimiento de procesos que versen sobre materia de competencia del fuero rural, previstos en los decretos-leyes 868/57 y 21.209/57.
Pero en ese sentido, a lo que se refiere el artículo 13 del decreto-ley 868/57, según el decreto ley 21.209/57, es a las cuestiones que versen sobre materia legislada por el Código Rural, leyes que lo complementan o que legislan sobre materia rural, como:… l) Juicios de desalojo de predio rústico, cualquiera sea el origen de la ocupación y en general toda causa sobre daños y perjuicios, contratación de trabajos y ejecución de obras vinculadas a la explotación agrícola, ganadera, frutícola, hortícola y forestal, siempre que no exista relación de dependencia entre las partes, ni se refiera a la comercialización de la producción
En sub lite, se trata de un contrato de locación de un predio sito en Ruta Nac. 33 km. 438 de General Villegas, para transporte, balanza y playa de camiones, destino comercial, cuyo plazo de locación expiró (ver pdf adjunto con la demanda, p. 13/17).
Con lo cual, una interpretación sistemática dentro del marco de la organización de la justicia de paz, debe llevar a concluir que para que un proceso de desalojo encaje como materia de incumbencia del fuero de paz letrado, debe tratarse de una cuestión legislada por el Código Rural, leyes que lo complementan o legislen sobre esa materia (arg. art. 2 del Código Civil y Comercial).
En suma, la cuestión -como fue presentada en la demanda- aparece ajena a la competencia rural de los juzgados de paz letrados, en tanto alejada -según se ha visto- de las previsiones del artículo 13 del decreto-ley 868/57 (texto del decreto-ley 21.209/57) y privada por su promotora, de un enclave preciso en normas del Código Rural, leyes complementarias o referidas al tema rural (v. fallo citado; art. 3 del decreto ley 10.081/83 y sus modificatorias).
3. Tal como ha sido resuelta la primera cuestión, los agravios referidos a incompetencia para entender en la pretensión de cobro de sumas de dinero por mejoras y ejercicio del derecho de retención, con el recurso se perseguía que en todo caso, correspondía que se inhibiera en ambas pretensiones (desalojo y cobro de sumas de dinero). Ello se obtuvo al resolver la cuestión de competencia en el desalojo, toda vez que el desaloja tramitará en el mismo fuero en que la magistrada resolvió debe tramitar la pretensión de cobro de sumas de dinero.
De modo que el recurso sobre este tema ha quedado superado al resolver la primer cuestión.
Siendo así, corresponde hacer lugar al recurso de apelación deducido, declarando la competencia de la Justicia civil para intervenir en las presentes actuaciones.
4. En cuanto a la decisión de entrega anticipada del inmueble, esboza el apelante que no se ha acreditado de ningún modo que de no aguardarse la sentencia pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante, a lo que agrega que es evidente en el caso que habiendo realizado valiosas mejoras en el inmueble que hicieron posible su uso, no va a atentar contra el mismo.
Este tribunal (con otra integración) ha dicho que la entrega provisional del inmueble que prevé el artículo 676 ter es una medida anticipatoria y no meramente cautelar (v. sent. del 20-3-2012 expte. nro. 88012 L. 43 Reg. 68 “PIEZA SEPARADA EN AUTOS: “FERNANDEZ, ENRIQUE Y OTRA C/ FERNANDEZ DUFOUR, ANDRES Y/U OCUPANTES S/ DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO” ).
Las medidas anticipatorias exigen un grado de verosimilitud mayor que las cautelares pues tienen por objeto adelantar provisionalmente el resultado de la sentencia. Algunos autores han hablado en estos casos de certeza suficiente de que se cuenta con el derecho material alegado (conf. Jorge Peyrano en “Sumarísimas consideraciones sobre una aplicación práctica…” en Diario de Jurisprudencia Argentina del 2/6/99, pág. 10).
Empero, en ocasiones, el tiempo que transcurre entre la demanda y la sentencia firme podría llegar a ser frustratorio del interés sustancial involucrado, si éste requiriese ser satisfecho inexorablemente antes de la sentencia porque si se esperase hasta el pronunciamiento final ya no pudiera ser saciado.
A veces si el interés no se satisface ya, no se podrá satisfacer jamás, o lo que es lo mismo, hay situaciones en que la tutela jurisdiccional debe ser urgente, so riesgo de dejar de ser tutela si la urgencia no se respeta.
Entre las notas características de la tutela anticipatoria o cautela material, se ha de puntualizar dos que son pertinentes para resolver en el caso: a- fuerte probabilidad de existencia del derecho; b- irreparabilidad del perjuicio en la demora (ver MORELLO, AUGUSTO M. “Anticipación de la tutela”, Ed. LEP, La Plata, 1996; PEYRANO, JORGE W. “La tutela de urgencia en general y la tutela anticipatoria en particular”, El Derecho t. 163; BERIZONCE, ROBERTO O. “Tutela anticipada y definitoria”, en Jurisprudencia Argentina 1996-IV; RIVAS, ADOLFO A. en “La jurisdicción anticipatoria y la cosa juzgada provisional”, pub. en La Ley Actualidad del 22/2/96; GALDOS, JORGE M. “Un fallido intento de acogimiento de una medida autosatisfactiva”, en La Ley del 5/12/97; ETCHEVERRY, MARIA D. “Las medidas cautelares materiales. Sentencia anticipatoria, en La Ley del 13/3/96; etc., etc. etc.).
En cuanto a la fuerte probabilidad de existencia del derecho, que para la magistrada de grado se encuentra acreditada, no ha sido motivo de agravio por parte del apelante.
De lo que se agravia éste, es del otro requisito: el daño irreparable en la demora, que entiende no configurado.
Ahora bien, esos “graves perjuicios” no podrían estar representados sólo por la falta de entrega del bien al accionante, porque es obvio que la ocupación del bien por el demandado le ha de causar siempre perjuicio por sí sola, con lo cual la normativa no podría exigir como recaudo adicional algo con lo que ya de suyo se contaría, es decir, no podría reclamar lo mismo que ya se sabe de antemano que existe sino algo más.
Entonces, el accionante al solicitar la entrega provisional del inmueble -provisional porque no hay sentencia firme-, tiene que alegar y demostrar además de la fuerte probabilidad de la existencia de su derecho, la existencia de otros hechos configurativos de “graves perjuicios” allende la persistencia en la ocupación del bien por el demandado (cfme. esta cámara, en precedente citado supra).
Conforme con lo reseñado se recuerda que el artículo 676 bis -texto ley 11.443- y ter. -texto ley 14.220- prevé el reintegro anticipado del inmueble en tanto inexcusablemente se justifiquen los extremos señalados en la norma.
Al respecto ya he tenido oportunidad de señalar, que esta medida debe apreciarse con criterio riguroso a fin de evitar que, a través de la misma, se dirima el objeto litigioso prescindiendo de elementos de juicio de carácter indubitable (Cámara Segunda, Sala I, La Plata, causa 79.183, reg. int. 739/94; Cámara Segunda, Sala III, La Plata causas B-80.208, reg. int. 520/95; B-88.434 reg. int. 167/98; 95.238 reg. int. 10/01 y 94.893 reg. int. 237/04, causa 117.348 reg. int. 92/14; CC0001 LZ 69591 RSD-81-12).
Ahora bien, entre los autores sobre el particular se concluye que: “debe entenderse que la remisión del art. 676 bis incluye, como recaudos para el dictado de la medida, tanto la necesidad de que haya tenido lugar la traba de la litis cuanto la verosimilitud y los perjuicios que pudieran seguirse del rechazo de la misma” (conf. Kaminker, Mario E. “Código procesal civil y comercial.”, actualización al 15 de abril de 2011, p. 34).
En el mismo sentido, se considera que el actor debe invocar “el peligro en la demora” al pedir la restitución anticipada del inmueble y especialmente, sobre tal aspecto especifican que “como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupación indebida, tales la destrucción del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por los alquileres caídos, la pérdida de oportunidades de venta o locación, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulación de deudas por impuestos y tasas y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora, a los fines probatorios, podría acompañarse un informe técnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotografías, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, como en toda medida cautelar, etc.”(conf. Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h) “Nuevo procedimiento de desalojo abreviado en la Provincia de Buenos Aires ” LL Bs As, año 18, n¨ 3, abril 2011 p. 237/251).
Conforme con los fundamentos de la ley que incorporó el artículo 676 ter al Código Procesal, se consignó que con ella se pretende “evitar las demoras que actualmente se producen en los juicios de desalojo en el ámbito de la provincia de Buenos Aires y proteger al locador frente a dilaciones procesales que se presenten en el proceso de desalojo vigente, asegurándole al mismo el pleno ejercicio del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 17 de la Constitución Nacional, y que reitera en todo su sentido el artículo 31 de la Constitución de la Provincia” (conf. Cám. Sala 1, LZ causa 69591 sent, 24/05/2012, reg. sent. 598/12, e.o).
Como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupación indebida, tales la destrucción del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por los alquileres caídos, la pérdida de oportunidades de venta o locación, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulación de deudas por impuestos y tasa y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora, a los fines probatorios, podría acompañarse también un informe técnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotografías, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, como en toda medida cautelar, etc. (ver causa nro. 141347, autos KAFER ALEJANDRO RUBEN KAFER Y OTROS C/ MORENO DE VERA ELSA TERESA S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO), resolución del 28/3/2023 Cámara Segunda, Sala III La Plata).
5. En el caso, la actora expuso al solicitar la cautela, que si el proceso se prolonga, cuando llegue el momento del lanzamiento probablemente no tenga forma de cobrar los alquileres caídos, es fácil imaginar, dijo, la posibilidad de desvalorización: hay una balanza de pesar camiones, una cisterna y un surtidor, todos bienes de gran valor de los que se están sirviendo y que exigen mantenimiento periódico y cuando los reintegren probablemente estén destruidos; a ello, adicionó que no ha percibido ninguna suma en concepto de alquileres desde febrero del corriente, y que para ella, viuda y jubilada, tienen carácter alimentario; el perjuicio trasciende una cuestión patrimonial y hace a la dignidad de la persona, a su sustento.
Y bien, las circunstancias relatadas no tienen entidad suficiente para permitir tener por configurados “graves perjuicios” para la parte actora más allá del obvio perjuicio derivado de la continuación del bien en poder de la parte demandada, este recaudo no ha sido cumplido.
Que esas particulares circunstancias, no aparezcan con la suficiente entidad para configurar un grave perjuicio a los fines de obtener una tutela anticipatoria, no las descalifica para que atento el grupo de vulnerabilidad al que pertenece, una mujer mayor de 60 años, no pueda adoptarse alguna otra medida positiva, mientras se sustancia el proceso, de modo que no se convalide la ocupación del bien sin contraprestación alguna.
Ello sin perjuicio de lo que se resuelva respecto de la pretensión de cobro de sumas de dinero por mejoras que se afirman fueron realizadas en el inmueble.
Con esa intención, y en uso de la potestad conferida por el ritual, atento a la importancia del derecho cuya protección se persigue, entiendo razonable fijar una suma de dinero, que deberá pagar la demandada directamente a la actora, por el uso del predio objeto de desalojo, y hasta el dictado de sentencia definitiva, bajo apercibimiento en caso de incumplimiento en el pago, de proceder sin más a la entrega del inmueble, bao caución real; ello por entender que se trata de una cautela razonable y adecuada al caso particular, y evita así, daños innecesarios a la demandada (art. 204, cód. proc.).
A esos fines, considerando que por el último semestre de locación se había pactado la suma de $386.983,52 el que finalizó en diciembre de 2024, y a su vez, el incremento semestral pactado era del 20%, habiendo transcurrido un semestre ya desde que el contrato expiró, se determina en la suma de $557.256,26 que deberá abonar desde ahora la demandada mensualmente hasta el mes de diciembre de 2025, donde se incrementará en un 20% para los próximos seis meses, a menos que exista dictado de sentencia antes de ese tiempo.
Con ese alcance se revoca lo decidido sobre este punto.
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde estimar el recurso de apelación deducido contra la resolución del 14/4/2025 y en consecuencia:
1) Declarar competente para intervenir en la presente causa, como en la reconvención deducida al Juzgado Civil y Comercial que corresponda.
2) Modificar la decisión de entrega anticipada del inmueble objeto de litis, fijando una suma de $557.256,26 que deberá abonar la demandada mensualmente a la actora (del 1 al 10 de cada mes), desde ahora y hasta el mes de diciembre de 2025, donde se incrementará en un 20% para los próximos seis meses, y así sucesivamente, a menos que exista dictado de sentencia antes de ese tiempo, ello bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de ordenar la entrega inmediata del inmueble.
3) Imponer las costas a la parte apelada vencida (art. 69 cód. proc.).
4) Diferir la regulación de honorarios (arts. 31 y 51 Ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar el recurso de apelación deducido contra la resolución del 14/4/2025 y en consecuencia:
1) Declarar competente para intervenir en la presente causa, como en la reconvención deducida al Juzgado Civil y Comercial que corresponda.
2) Modificar la decisión de entrega anticipada del inmueble objeto de litis, fijando una suma de $557.256,26 que deberá abonar la demandada mensualmente a la actora (del 1 al 10 de cada mes), desde ahora y hasta el mes de diciembre de 2025, donde se incrementará en un 20% para los próximos seis meses, y así sucesivamente, a menos que exista dictado de sentencia antes de ese tiempo, ello bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de ordenar la entrega inmediata del inmueble.
3) Imponer las costas a la parte apelada vencida.
4) Diferir la regulación de honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado de Paz Letrado de General Villegas.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 03/09/2025 10:14:57 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 03/09/2025 10:33:35 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 03/09/2025 10:37:06 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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259900774003869678
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 03/09/2025 10:37:18 hs. bajo el número RR-747-2025 por TL\mariadelvalleccivil.