Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Carlos Casares
Autos: “MENAZZI, RUBEN CARLOS C/ PICOTTO, ANSELMO SANTIAGO Y OTROS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL / USUCAPION (INFOREC 958)”
Expte.: -95311-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “MENAZZI, RUBEN CARLOS C/ PICOTTO, ANSELMO SANTIAGO Y OTROS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL / USUCAPION (INFOREC 958)” (expte. nro. -95311-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 15/7/2025, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 10/1/2025 contra la sentencia del día 31/12/2024?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
I. Mediante la apelada sentencia, la señora Jueza de la anterior instancia desestimó demanda por usucapión promovida en autos por Rubén Carlos Menazi respecto de los tres lotes de terreno ubicados en la intersección de las calles Bolivia y Cafulcurá, en jurisdicción del cuartel sexto del partido de Carlos Casares, designados según plano 16-43-63 como parcelas 7 y 8 de la mz 73 , Nomenclatura catastral: Cicunscripción VI. Sección G. Manzana 73. Parcelas 7a Partida Fiscal: 13.388 y parcela 9 de la Mz. 73, Nomenclatura catastral: Cicunscripción VI. Sección G. Manzana 73. Parcela 9 Partida Fiscal: 13.390, Matrículas: 13327 (16) 13328 (16) y 13329(16). Impuso las costas a la parte actora y difirió la regulación de honorarios profesionales para su oportunidad.
II. Ello motivó la apelación de la parte accionante, quien expresó agravios el día 5 de marzo, con réplica de los días 17 y 18 de marzo.
III. En síntesis que se formula, y luego de exponer los antecedentes del caso, se agravia el recurrente por la valoración de la prueba testimonial, cuando expone la sentenciante que fueron los propios testigos quienes reconocieron los vínculos por lo que se los impugna, lo que por sí solo no son causales de omisión de sus declaraciones, mas sus dichos en contrastre con los demás elementos de la causa relativizan fuertemente sus afirmaciones en la certeza que lo que ocurre en este tipo de procesos es que es claramente relativa la injerencia de dicha prueba en el resultado final del pleito.
Luego de señalar que no es suficiente la prueba testimonial, refiere que en el caso de terrenos baldíos en zona despoblada e inundable es una prueba que requiere relevancia sobre todo cuando otros elementos de prueba demuestran la posesión y dan contexto de veracidad a los dichos de testigos, citando a recibos inmobiliarios: algunos de los años 2000, 2003, 2004 , 2011 a nombre de Carlos Menazzi (fallecido en 1983); recibos de pagos de Tasa A.B.L.
Critica la falta de fundamentos para desatender la declaración de los testigos, y en relación al testimonio prestado por Cabeza, cuya declaración fue impugnada por la parte demandada, afirma que no fue descalificada en su idoneidad. En apoyo a su consideración probatoria señala que tiene elementos muy valiosos que no se tomaron en cuenta, como que en el año 2000 le fue a comprar estos terrenos a la actora, que estaban alambrados y luego desistió porque era una zona baja, aunque lo había rellenado.
Cuestiona la forma en que fue desplazada bajo el argumento de “fueron los propios testigos quienes reconocieron los vínculos por lo que se los impugna , lo que por sí sólo no son causales de omisión de sus declaraciones”.
Lo mismo refiere sobre la declaración prestada por Logioco, a quien se le exhibió el plano de mensura que la testigo reconoce y que sabe que el actor compró un terreno en ese lugar, objetando su desplazamiento por un parentesco con los demandados (primos), y porque era y es amiga de la madre de la actora.
También alude al desmerecimiento de las declaraciones prestadas por Lorda y Franco.
Más adelante se refiere a la apreciación de la prueba documental, cuando expone la sentencia que no se han sumado suficientes medios probatorios útiles y corroborantes.
Sostiene que adjuntó prueba documental (informes pedidos a catastro, los pagos efectuados, los impuestos inmobiliarios que se abonaran y la tasa por alumbrado, barrido y limpieza desde que las parcelas fueron individualizadas por el Municipio Local ) que acredita que al menos, desde el año 2000, ARBA envía las boletas por pago del impuestos inmobiliario de la partida 13.390 al domicilio y a nombre de Carlos Menazzi, a razón de un pago anual ya que se trata de lotes baldios. Pagos que efectuó la parte actora .
. Agrega que en el año 2011, a raíz de un trámite ante la Municipalidad local, Ruben Carlos Menazzi se entera que son tres los lotes que conforman esa superficie poseída, comenzando el trámite de apertura de partidas lo que logra en el año 2018, año que se abren las dos partidas fiscales, iniciando el pago de ABL, por los lotes el 7 y el 8 unificados en la parcela 7a partida fiscal 13.388.
Fue acompañada -afirma-, informes de Catastro de la Municipalidad de Carlos Casares con trámite del año 2011
Alude luego al oficio librado a la Municipalidad de Carlos Casares, donde se informa que los recibos de pago de la tasa de ABL. adjuntos se asemejan a los originales encontrándose la partida 13390 sin deuda, mientras que la partida 13.388 registra una deuda de $ 16.692.05 que se adjunta.
Sobre el argumento que no se aporta en la causa ninguna prueba documental, explicita el apelante que no hay documental de la compra, se trataba de una zona totalmente inundable donde no había ni hay vecinos, y todos los lotes cercanos están en iguales condiciones.
Con respecto a la ocupación del terreno por Romero, éste hizo los trámites pertinentes para pagar, por la partida 13388, pero nunca pudo hacerlo, el trámite de apertura de partida finalizó en el año 2018, pero quedó como destinatario para recibir las facturas de ABL .
Tampoco -sostiene-, es necesaria la prueba fehaciente e inequívoca del inicio de la posesión ni de ningún otro extremo como por error sostiene el fallo, sino que es suficiente que de los hechos acreditados por los medios probatorios expresamente previstos para el caso analizados a la luz de la sana crítica, surja debidamente justificada la posesión con ánimo de dueño por el término fijado por la ley para conceder el derecho a usucapir.
Admite que la demandada adjuntó una escritura del año 1976 con la división de condominio de los hermanos Picotto, que incluye la Mz 73 pero no los lotes en cuestión. Se pregunta, si todos los bienes se dividieron por escritura pública, por qué justo con respecto a estos tres lotes no se hizo esa adjudicación.
Frente a la afirmación de la sentencia sobre la vaguedad de la expresión “En la década de 1970…” como momento de la supuesta adquisición por parte del Sr. Carlos Oscar Menazzi no pudo ser corroborada/concretizada con prueba alguna en la presente causa. Esto resulta relevante para, a partir de dicha fecha, comenzar a computar el plazo de prescripción que el actor manifiesta continuar para tener por configurados los extremos legales…”, sostiene que sí se ha probado que a partir del año 2000 llegaba a la casa de Menazzi y a su nombre el impuesto inmobiliario, lo que fue corroborado por los testigos Cabeza; Loggioco y Franco, concluyendo en esta parte de la expresión de agravios que con la documental y la prueba testifical se conforma la prueba compuesta necesaria.
Cita luego la consideración sobre pago del impuesto inmobiliario, que se reputan escasas y aisladas de la partida 13390 y sobre la partida 13.388 de los periodos 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, y 2021 y las constancias de las operaciones de los terrenos linderos acompañados por la parte demanda en su contestación de demanda.
En orden a la partida 13.388, señala que fueron abonados después de iniciada ésta demanda a partir de octubre de 2020 y 2021, y solo por los períodos adjuntos a efectos de constituir prueba, mas luego nada mas pagó. Al igual que la constatación efectuada por la Escribana Pol o la medición a que alude el testigo Ivan González fueron posteriores al inicio de ésta demanda. Todos los actos o movimientos que efectuaron los demandados relacionados con éstos inmuebles lo fueron después de impetrada ésta acción.
Respecto de la prueba de reconocimiento judicial, sostiene que los actos posesorios sobre terrenos baldíos en las afueras de la ciudad, que son inundables, no pueden ser mas que limpieza y alambrados, ambas cosas que constatadas.
En su respuesta, los codemandaddos señalan que la pieza recursiva no cumple con los exigidos por la el artículo 260 del código adjetivo, controvirtiendo más adelante los argumentos recursivos propuestos.
IV. Abordando la tarea revisora, y dando las debidas razones del caso (arts. 168, 171, Constitución Provincial y 3, Código Civil y Comercial), frente a la insuficiencia recursiva señalada por la parte demandada, dado que el embate emprendido conduce -parcialmente-, a examinar los motivos por los cuales fue desestimada la demanda, con el alcance que se expondrá seguidamente corresponde ingresar al tratamiento del recurso (arts. 260, 261, C. Proc.).
V. En lo que importa destacar, la señora Jueza de la instancia de origen expuso las siguientes razones para fundar su decisión: 1. Refiere la parte actora que se encuentra legitimada por su propio derecho y en su calidad de hijo de don Carlos Oscar Menazzi, fallecido el 13 de julio de 1983, que continuó en la posesión a su padre, y se hizo cargo de esos lotes, cercándolos en todo su perímetro. 2. Adjunta los informes pedidos a catastro en ésa época: informe catastro (7) y los pagos efectuados, los impuestos inmobiliarios que se abonaran (19) y la tasa por alumbrado, barrido y limpieza desde que las parcelas fueron individualizadas por el Municipio local (35). 3. Declararon los testigos: a. Eduardo Alberto Cabeza, quien reconoce la posesión del bien en cabeza de Rubén Menazzi y que sabe porque en el año 2000 se lo fue a comprar, estaba alambrado y luego desistió porque era una zona baja, aunque lo había rellenado. No sabe con certeza desde cuándo lo posee y que en una charla con Menazzi le dijo que había tomado posesión de los bienes a la muerte del padre. b. Marina Susana Logioco, señala que sabe que Carlos Menazzi compró un terreno en ese lugar, no sabe a quién pero recuerda que ella era adolescente. La esposa de Menazzi, que era íntima amiga de su madre ha comentado en casa de la testigo, estando ella presente el tema de estos terrenos. Sabe que Carlos Menazzi alambró el predio. Que después del fallecimiento de Carlos Menazzi, Rosita la esposa de Carlos pagó mucho tiempo los impuestos. La esposa y los hijos se quedaron con eso hasta hoy. c. María Cristina Lorda reconoce el lugar, dice no haber estado, pero que conoce por la actividad de su marido, que tiene un estudio contable, que el padre del actor había comprado un terreno por esa zona, sabe también por comentarios que después se inundó, por que es una zona inundable. d. Roberto Fabián Franco -Contador- menciona que el padre del actor fue cliente suyo. Se le exhibe el plano de mensura acompañado, que el testigo reconoce y refiere que ese terreno lo compró Carlos Oscar Menazzi, que se murió en el año 1983. Lo sabe porque él le dijo que había comprado unos terrenos. Sabe por comentarios que actualmente lo tiene su hijo Rubén. 5. Ante la impugnación de idoneidad de los testigos, en el sistema actual la relación del testigo con alguna de las partes, su interés en el resultado del litigio y otras cualidades comprendidas dentro de las generales de la ley, no impiden la declaración, ni necesariamente la privan de eficacia. Fueron los propios testigos quienes reconocieron los vínculos lo que por sí sólo no son causales de omisión de sus declaraciones mas sus dichos en contrastre con los demás elementos de la causa relativizan fuertemente sus afirmaciones en la certeza que lo que ocurre en este tipo de procesos es que es claramente relativa la injerencia de dicha prueba en el resultado final del pleito. 6. No se han sumado en la presente causa suficientes medios probatorios útiles y corroborantes de la pretensión en análisis. No se aporta en la causa ninguna prueba documental como boleto de compraventa, promesa de venta, comodato, recibo de los eventuales pagos que pudieren aportar certeza sobre su existencia. Tampoco fue citado algún otro testigo que haya realizado en el predio actividad alguna de las mencionadas como actos posesorios de ocupación, uso de los terrenos, ni a vecinos linderos de los mismos a fin de completar la exigencia de prueba compuesta antes referenciada. La vaguedad de la expresión “En la década de 1970…” como momento de la supuesta adquisición por parte del Sr. Carlos Oscar Menazzi no pudo ser corroborada, lo que resulta relevante para comenzar a computar el plazo de prescripción. Sobre el pago de impuestos y tasas, todas las gestiones aportadas por el actor datan de periodos muy posteriores al fallecimiento de su padre y supuesto adquirente de los terrenos (ocurrida el 13/7/1983); en cuanto al pago del impuesto inmobiliario se acompañan escasos y aisladas facturas con constancia de pago 01/ años 2006 , 2007 , 2008, 2009 y 2010 abonados el 26/2/2015 ; cuota 01 /201101, abonada el 26/2/2015, cuota 01 de 4 del año 2016, cuota 02/2017 y las 4 cuotas del año 2018, todas de la Partida 13390. 6. Acompaña la parte demandada la constatación realizada por la Notaria Graciela Pol de este Partido con fecha 14 de octubre de 2020, de la que surge “que los terrenos objeto de autos, se encuentran notoriamente desnivelados, bajos, sin rellenar, con un alambrado sin tensar, el pasto de altura considerable y lleno de malezas, si mantenimiento alguno, y la misma alega no ser posible el ingreso al mismo debido a los grandes pozos que se encuentran allí”. Esto fue ratificado por el testimonio del Agrimensor Ricardo Iván Gonzalez que refiere que al momento de realizar la diligencia los terrenos dijo: con muy poco mantenimiento, no había mejoras sustanciales que acreditaran que valia la pena, estado de abandono, baldío. Uno de los frentes estaba con un alambrado precario. El restante testigo aportado por la parte demanda, Sergio Raúl Diguilmi dice que conoce los inmuebles, que no vio ninguna persona en el terreno en cuestión realizando alguna tarea de mantenimiento, que siempre está lleno de pasto.
VI. El relato sobre los hechos propuesto por el apelante en su demanda, promovida el día 17 de junio del año 2020, en lo sustancial señala: “En la década de 1970, los Sres. Anselmo Santiago y Carlos Alfredo Picotto, vendieron a Carlos Oscar Menazzi, padre de mi mandante, un lote de terreno (…) Años después, esa zona se secó, pero ya el Señor Carlos Oscar Menazzi había fallecido, y es su hijo, mi mandante, quien continuó en la posesión a su padre, y se hizo cargo de esos lotes, cercándolos en todo su perímetro (…) los primeros actos posesorios, consistieron en rellenarlos con tierra para levantarlos, pero es difícil ganarle la partida al agua, no obstante de a poco y durante algunos períodos se logró y, fue en esos períodos, que se lo facilitó en préstamo al Sr. Isidro Romero, en ese momento vivía en la calle Dorrego 477 de Carlos Casares, para que siembre papa y, a cambio se hiciera cargo del pago de los impuestos. El Sr. Romero hizo los trámites pertinentes para pagar, pero lo hizo por la partida 13388, creyendo que era todo el lote , cuando en realidad se correspondía con las parcelas 7 y 8 (hoy unificadas en parcela 7a), finalmente los terrenos se volvieron a inundar a mediados de 1980 y nunca pudo pagar, ni utilizarlo demasiado tiempo, pero quedó como destinatario para recibir las facturas de los impuestos. Otra vez quedaron inundados hasta que el Municipio local instaló una estación de bombeo y de a poco el agua se fue yendo. Una vez más mi mandante cerco los lotes y no se le dio mas utilidad que prestarlos para encerrar caballos…”.
Vale decir que la acción intentada aprehende el llamado supuesto de “accesión de posesiones”, por el cual al accionante le corresponde probar la existencia de actos posesorios ejecutados por su antecesor Carlos Oscar Menazzi, y luego los por éste realizados, pues el fundamento en que radica la figura es que el anterior traspasa a su sucesor a título singular los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión, el último de ellos puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor (Cám. 1ª, Sala 1ª. La Plata, causa 212.607, RSD 197/92; ídem Sala 2ª, causa 220.956, RSD 116/95; esta Cámara Segunda, Sala 3° La Plata, causa 107.740).
A pesar de los esfuerzos desplegados por el recurrente, no se observan en la causa la producción de medios probatorios suficientes para acreditar el ejercicio de sucesivos actos posesorios, así como la posesión pacífica e ininterrumpida durante los años que exige la norma de aplicación (art. 1899, Código Civil y Comercial)
Ciertamente, en materia de usucapión, las pruebas aportadas deben verificarse con visión de conjunto, en una ponderación global, rehuyendo del método analítico que suele dar resultados disvaliosos al desvirtuar el verdadero mérito de la prueba acopiada en el proceso por la vía de una visión parcializada, máxime frente a la exigencia del artículo 24 inciso 2º de la ley 14.159, sin perder de vista el valor y trascendencia que haya de otorgarse a cada medio probatorio en particular (arts. 332, 384, 394 y 456, C. Proc.; Cám. 1º, Sala 3ª, La Plata, causa 211.692, RSD 240/92, esta Cámara Segunda Sala 3°, causas 82.225, RSD 271/98 y 107.740).
Con el piso de marcha de la prueba testimonial rendida, ha de recordarse que este medio probatorio es insuficiente por sí solo para acoger la demanda de usucapión, por lo que es preciso confrontar o ratificar los dichos de los testigos con otras pruebas que reflejen esos mismos hechos, es decir que acrediten sus referencias. Y aún cuando ello no implica exigir una prueba corroborante de la testifical para cada uno de los actos posesorios invocados y durante cada momento del lapso prescriptivo, sí es necesario que exterioricen la existencia de la posesión o de algunos de sus elementos durante una buena parte del mismo, para que, tratando de reconstruir la verdad que se busca con esos rastros, pueda afirmarse la existencia de la posesión por más de veinte años (conf. SCBA, 6/9/1966, J.A. 1967-I-39; SCBA, 27-3-73, L.L 150-673; SCBA, Acs. 33.559 S 18/12/1984 y 40.137 S 28/2/1989; SCBA, Ac. 38.447 S 26-4-1998; SCBA, Ac. 57.602 S 1-4-1997;SCBA, Ac. 85.090 S 30/6/2004; Cám. 2da., Sala II, La Plata, L.P., DJBA, V. 70, P. 197, cit. por Morello-Passi Lanza- Sosa y Berizonce, “Códigos…” v. VII, pág. 861, com. art. 679, ed. Platense-Abeledo Perrot, 1976; Levitán, José “Prescripción adquisitiva de dominio”, pág. 171, 2da. ed. actualizada, ed. Astrea; Peña Guzmán, Luis Alberto “Derecho Civil-Derechos Reales” T. II, pág. 263, Nro. 702, ed. Tea, 1975; esta Cámara Segunda Sala 3° La Plata, causas 110.519, RSD 43/10, 111.724, RSD 83/18).
Y ello no ocurre en autos dado que los inmuebles presentan un estado baldío y carente de cualquier orden de mejoras, como surge del acta de constatación notarial acompañada con la contestación de demanda del día 23 de marzo del año 2021 y del reconocimiento judicial del que da cuenta el acta agregada el día 9 de marzo del año 2022. La circunstancia invocada, relativa a la condición inundable de los bienes como justificación de la ausencia de mejoras no es suficiente para desplazar la conclusión adoptada, habida cuenta que resulta indispensable que se produzcan en la causa las informaciones necesarias para establecer que el padre del actor primero, y éste después, poseyeron los inmuebles con ánimo de dueño en forma pública, pacífica e ininterrumpida transcurriendo en su mérito el plazo prescriptivo (arts. 330, 384, C. Proc.; 1899, 1900 y 1901, Código Civil y Comercial).
Por lo cual, concurriendo solamente las declaraciones testimoniales que en lo sustancial fueron reproducidas, junto a una serie de comprobantes discontinuados de pago de impuestos y tasas, se comparte la cuestionada decisión, dado que no ha sido posible abonar la tesis del accionante sobre los extremos fácticos aludidos (arts. 375, 332, 330, 384 y 456, C. Proc.).
No escapó a la Jueza de origen -en consideración inimpugnada-, que el material probatorio carece de prueba documental como boleto de compraventa, promesa de venta, comodato, recibo de los eventuales pagos que pudieren aportar certeza sobre su existencia, y tampoco fue citado algún otro testigo que haya realizado en el predio actividad alguna de las mencionadas como actos posesorios de ocupación (art. 260, C. Proc.),
Consecuentemente, si mi opinión es compartida por mi distinguido colega de Tribunal, corresponde confirmar la sentencia apelada (arts. 260, 266 C. Proc.).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde confirmar la sentencia del 31/12/2024 apelada mediante el recurso del 10/1/2025; con costas a la apelante vencida y diferimiento de la resolución sobre honorarios (arts. 69 cód. proc.; y 31 y 51 ley 14937).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Confirmar la sentencia del 31/12/2024 apelada mediante el recurso del 10/1/2025; con costas a la apelante vencida y diferimiento de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Carlos Casares.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 18/08/2025 08:12:21 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 18/08/2025 09:23:33 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 18/08/2025 10:15:41 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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239500774003858304
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 18/08/2025 10:16:01 hs. bajo el número RS-49-2025 por TL\mariadelvalleccivil.