Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
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Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°1
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Autos: “BERDION MANUEL ROBERTO C/ BIANCHI RICARDO ADRÍAN Y OTROS S/ RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -94038-
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TRENQUE LAUQUEN, fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975
AUTOS Y VISTOS: la apelación del 4/12/2024 contra la resolución del 3/12/2024.
CONSIDERANDO:
1. Mediante el presente proceso los demandantes pretenden la resolución del contrato de arrendamiento suscripto en fecha 5/12/2016 entre Bianchi -arrendador- y Miguel -arrendatario- en representación de la firma “Serviagro”, sobre un predio rural matrícula 3350.
En otra causa, Berdion -ya fallecido- demandó a Bianchi por nulidad y redargución de falsedad de la escritura pública N° 132 de fecha 23/3/2013, por la cual se instrumentó la donación en forma “irrevocable, gratuita y sin cargo o condición alguna”, de varios inmuebles rurales allí donados, entre los que se encuentra el que ha sido alquilado a Serviagro y se solicita aquí su rescisión.
De lo anterior puede concluirse que ambas causas si bien no ameritan el dictado de una sentencia única -como fuera resuelto por la Cámara anteriormente- se encuentran relacionadas y podrían tener incidencia de una en la otra lo que se vaya resolviendo.
2. En la resolución apelada en este expediente se hace lugar al planteo realizado por los demandados de falta de legitimación activa, argumentando el magistrado que resulta claro que los aquí actores no tienen legitimación para demandar, por cuanto no son parte del contrato cuya resolución se pretende, como así tampoco, propietarios del predio rural.
Aclarando que hasta que no se emita pronunciamiento respecto a la nulidad de la donación cuestionada, tampoco cabría la posibilidad de que los herederos de Berdión -donante-, subrogándose en los derechos de Bianchi -donatario y posterior arrendador-, pudieran ejercer la pretensión deducida en autos (arg. art. 739 CCyC).
Al fundar la apelación, los herederos testamentarios argumentan que el juzgado no tuvo que resolver como previa la excepción de falta de legitimación activa sino que en todo caso pudo expedirse nada más difiriendo (o suspendiendo, según se verá) la decisión sobre su mérito.
Relata que el juzgado se contradijo en sus resoluciones del 14/5/2024 y del 3/12/2024, ya que en la primera de ellas sostuvo que para resolver las excepciones de falta de legitimación activa era menester que se resolviera primero la pretensión de nulidad de acto jurídico encauzada en los autos “BERDIÓN MANUEL ROBERTO C/ BIANCHI RICARDO EDUARDO ADRIÁN Y OTROS S/ NULIDAD ACTO JURIDICO” expte. 95621; y en la segunda del 3/12/2024, sin esperar el desenlace de la pretensión de nulidad de acto jurídico, juzgó que los aquí demandantes carecen de legitimación activa.
Además, en resumen, señala que si por pedido del donante (hoy sus herederos) el juzgado pudo obligar a la arrendataria Serviagro a depositar en autos los cánones locativos, también por pedido del donante (hoy sus herederos) también puede el juzgado declarar resuelto el contrato de arrendamiento por falta de esos depósitos judiciales: la admisión de una facultad en favor del donante (hoy sus herederos) conlleva por lógica la admisión de la otra facultad que es su mera consecuencia.
También señala que el juzgado, en autos “BERDIÓN MANUEL ROBERTO C/ BIANCHI RICARDO EDUARDO ADRIÁN Y OTROS S/ NULIDAD ACTO JURIDICO” Expte. Nº 95621, mediante resolución del 3/4/2019, consideró verosímil su derecho, al disponer la intimación a “Serviagro del Oeste SA” para que deposite en la cuenta judicial de autos los cánones locativos correspondientes por el contrato de locación rural; y como esa intimación fue incumplida, ordenó una serie de medidas judiciales tendientes a forzar el cumplimiento: astreintes, embargos de cereal, inhibición general de bienes, denuncias penales, etc. (v. res. del 10/9/2021, 21/3/2023 del “expte. sobre nulidad”, y escrito elec. del 3/4/2024).
Concluye sosteniendo que si le fue reconocida al donante (hoy sus herederos) la facultad de reclamar forzadamente el pago de los alquileres a través de la intimación al locatario para que los deposite judicialmente, también corresponde reconocerle la consecuente facultad derivada de reclamar la resolución del contrato en defecto de esos pagos.
Por todo ello dice que el Juzgado no debió tan siquiera resolver como previa la falta de legitimación activa, eso así en razón de no ser manifiesta esa falta; sino que en coherencia consigo mismo el Juzgado debió haber diferido o suspendido la decisión sobre la falta de legitimación activa si no consideraba suficiente esa verosimilitud.
Para concluir expresa que, a su criterio, antes de resolver la cuestión esencial -nulidad de la donación- el Juzgado no pudo estimar la aducida falta de legitimación activa única y aisladamente so capa del efecto relativo del contrato de arrendamiento.
2. Los codemandados Bianchi y Serviagro Del Oeste Sociedad Anónima, al oponer excepción de falta de legitimación para obrar en cabeza de los accionantes si bien en principio peticionan que se resuelva su acogimiento como artículo de previo y especial pronunciamiento, subsidiariamente, también dejan planteado que para el supuesto de entenderse que la falta de acción no resulta manifiesta, sea ponderada en la sentencia definitiva (v. esc. elec. del 6/3/2024 y del 15/3/2024).
Ello demuestra que ambos codemandados dejaron planteada la posibilidad que, de considerarse necesario, la excepción sea diferida para el momento de dictar sentencia.
3. De las constancias de este expediente como del relacionado donde se plantea la nulidad de la escritura de donación del predio arrendado, cuyo contrato se pretende aquí rescindir, puede advertirse que se han tomado medidas que llevan a concluir que el juzgado consideró que el planteo de nulidad goza de cierta verosimilitud. En tanto, como explica el demandado y se detalló mas arriba, se dispusieron medidas cautelares solicitadas por los actores para garantizar el cobro de los alquileres que surgen del contrato que se pretenden rescindir y que no son parte (resol. 10/9/2021, del 21/3/2023, ambas del “expte. 95621).
Entonces, si se determinó que existía esa verosimilitud para disponer las cautelares solicitadas a fin de que la arrendataria deposite judicialmente los arrendamientos, como para disponer las restantes medidas cautelares adoptadas por el incumplimiento de esa intimación, ante el pedido de la misma parte solicitando ahora la rescisión de ese mismo contrato por falta de pago de esos mismos arrendamientos, no puede considerarse posteriormente manifiesta la falta de legitimación con el solo argumento de no formar parte del contrato de locación; pues el fundamento para pedir la rescisión es justamente que el inmueble fue alquilado por quien figura como propietario en virtud de una escritura de donación nula, siendo los actores los reales propietarios y por ende los que debieran, de mínima, percibir los alquileres.
Entonces, de un análisis integrado de ambas causas conexas, puede advertirse que no resulta en el caso manifiesta la falta de legitimación activa alegada por los codemandados, en tanto si llegara a ser admitida la nulidad de acto jurídico del expediente 95621 ello tendría incidencia directa en los presentes permitiéndoles estar en otra posición a la que se encuentran actualmente y darles la chance de acreditar la legitimación que no surge del contrato que se pretende aquí rescindir, y que fuera analizado aisladamente en la resolución apelada (arts. 345.3 y 351 2do párrafo del cód. proc.).
4. Por ello, habiéndose pedido por ambos codemandados que la falta de legitimación sea resuelta al dictar sentencia de ser estimado necesario, en este caso por todos los argumentos vertidos anteriormente cabe concluir que no puede ser considerada inequívocamente manifiesta, debiendo en consecuencia diferirse su tratamiento para el momento de dictar sentencia.
Por lo demás cabe señalar que en todo caso el diferimiento de la resolución de la excepción perjudicaría a los demandados en tanto demoraría la resolución y devengaría costas por el trámite del expediente hasta ese momento, pero como fueron ellos quienes propusieron como alternativa que sea diferida para el momento de dictar sentencia, no se aprecia tampoco que le cause un agravio irreparable, en tanto al diferirla se termina optando por una de las propuestas por ellos introducidas al respecto (arg. art. 242 y 260 cód. proc.).
Por ello, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación del 4/12/2024, y revocar la resolución del 3/12/2024 debiendo diferirse el tratamiento de la excepción de falta de legitimación activa para el momento de dictar sentencia. Debiendo expedirse sobre la excepción de falta de legitimación pasiva deducida por el codemandado Marcelo Ernesto Miguel, que quedara desplazada por el magistrado por haber admitido la excepción de falta de legitimación activa.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°1.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 19/03/2025 09:28:32 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 19/03/2025 13:01:51 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 20/03/2025 09:32:42 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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