Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
Autos: “IBAÑEZ, JUAN CARLOS C/ BIEDMA, CARLOS ALBERTO S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
Expte.: -94148-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Andrés Antonio Soto, para dictar sentencia en los autos “IBAÑEZ, JUAN CARLOS C/ BIEDMA, CARLOS ALBERTO S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -94148-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 14/2/2025, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 30/8/2024 contra la resolución del 23/8/2024?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
1. Primeramente cabe destacar que se trata de recurso interpuesto por la parte actora contra sentencia definitiva dictada en proceso sumario, pero que fue concedido en relación -y así quedó consentido por las partes-; por manera que así será tratado en esta oportunidad, máxime que ambas solicitaron el dictado de sentencia en conocimiento de los trámites procesales que se llevaron a cabo hasta el momento (v. prov. del 19/4/2023 y presentaciones del 29/2/2024 y 24/6/2024; arg. art. 482 cód. proc.).
2. Ahora sí, a modo de síntesis se debe tener en cuenta que con fecha 3/4/2023 el actor inició demanda por desalojo contra Carlos Alberto Biedma, alegando que el inmueble objeto del proceso se encuentra inscripto a nombre de sus padres y que le corresponde en carácter de co-heredero de Elida Irma Vivas y Ernesto Julio Ibañez, tal como surgiría del expediente “Ibañez Ernesto Julio y otros s/ Sucesión”. Agregó en esa oportunidad que se habría firmado entre las partes de este proceso un contrato de locación, que alega vencido, anejado posteriormente en el escrito del 12/4/2023.
Luego, al presentarse el demandado opuso excepciones de falta de legitimación activa, pasiva e inhabilidad de título, respectivamente (v. escrito del 29/5/2023).
3. La sentencia apelada hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa del actor y en consecuencia rechazó la demanda de desalojo.
La decisión se fundó en que respecto a la copia de la escritura a favor de su progenitora, casada con su padre, con la que se intentó acreditar la titularidad dominial y el animus domini en cabeza de los sucesores de aquellos -que el actor ofreció como prueba-, fue negada y desconocida por el demandado, motivo por el cual no rendiría como elemento para acreditar por sí misma la titularidad y posesión actuales en cabeza del actor, y sería éste -frente a tal desconocimiento- quien debería probar aquellas circunstancias.
Es decir, aquel instrumento no probaría continuidad de titularidad y posesión, en atención a que el demandado habría negado que el inmueble se hallaba inscripto a nombre de los progenitores de la parte actora.
Por otra parte, también rechazó la demanda de desalojo en cuanto fundada en el convenio de locación alegado por el actor, en función de que se desprende que es un instrumento con una única firma, negada por el demandado, sin que se produjera prueba al respecto. Y así las cosas, concluye, el instrumento no rinde en el contexto de orfandad probatoria, los requisitos necesarios para acreditar la legitimación del actor como locador y del demandado como locatario.
Por lo demás, respecto a la excepción de inhabilidad de título, se dijo que no es una excepción de la nómina del art. 345 del cód. proc. que se aplica conforme los términos del art. 486 para los procesos sumarios; y que la taxatividad de la norma implica que debe ser rechazada sin más la defensa interpuesta, rechazándola.
4. La actora interpuso apelación el 30/8/2024, y el 22/9/2024 presentó el memorial respectivo.
Allí se agravió en tanto se hizo lugar a la excepción de falta de legitimación activa, y alegó que cuando se inició el desalojo ya se había iniciado la sucesión de los progenitores, titulares del inmueble que se pretende desalojar, y -a su entender- puede en carácter de heredero iniciar este proceso, en tanto continúa la posesión de sus progenitores fallecidos, agregando además que se acompañó la escritura que prueba la titularidad alegada del bien, surgiendo así los derechos sobre la propiedad.
A su vez agregó, en lo referente a la escritura, que como instrumento público no basta el mero desconocimiento de la contraparte para no considerarlo como prueba del caso, debiéndose utilizar los medios idóneos para atacar la falsedad del documento, tal como la redargución de falsedad.
Por último hace referencia a que no se inició el presente desalojo por incumplimiento de alquileres, si no porque el demandado ocuparía el bien de manera ilegítima.
4. Es de tenerse presente que, en el caso, se concluye en la sentencia que la escritura traída en demanda hace fe de las circunstancias expresadas al momento de su firma en el año 1998, pero que eso no quiere decir que hoy continúen siendo las mismas, en referencia a la propiedad y a la posesión del bien objeto de litis, por haber sido desconocida por el demandado.
Para resolver la cuestión, debe decirse con respecto a la escritura pública que no basta su mero desconocimiento para descartarla como prueba, pues la plena fe que revisten los instrumentos públicos solo puede ser impugnada a través del mecanismo del incidente de redargución de falsedad, deducido dentro del plazo de diez días de la impugnación del instrumento público (arg. art. 393 cód. proc.; cfrme. “Códigos…”, Morello-Sosa-Berizonce, Ed. Abeledo Perrot, año 2016, t. V., p. 1169).
Entonces, debe estarse a dicha escritura de venta efectuada a favor de la progenitora de quien demanda -que está acompañada en el escrito inicial-, casada por entonces con el padre del accionante, por la que se transfirieron a aquélla todos los derechos inherentes al dominio y a la posesión que por entonces tenía el Instituto de la Vivienda provincial sobre el inmueble en cuestión; y que por fallecimiento de la progenitora, así como de su esposo y padre del actor, según consta en el expediente “Ibañez, Ernesto Julio y otros s/ Sucesión ab intestato”, en trámite por ante el Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen (visible a través de la Mev de la SCBA), continuaron en la persona de sus sucesores (entre ellos, el accionante).
Ello así puesto que la sucesión en la propiedad también opera en el ámbito de la posesión que sobre los bienes relictos hubiera mantenido el causante (art. 2280 CCyC). Porque, con arreglo a lo establecido en los artículos 2217 y 2280 del código fondal, el heredero sucede no solo en la propiedad sino igualmente en la posesión de los bienes relictos, adquiriendo la continuidad de la que ejercía el difunto sobre cada uno de los objetos de la herencia, quedando así en posesión de todo aquello de lo que aquél era poseedor. Sin precisar la aprehensión (o corpus) ni el animus domini, al hacerlo aún sin conocimiento de la muerte del causante (cfrme. esta cámara, sent. del 4/4/2024, RS-10-2024, expte. 94187, con cita de la SCBA LP C 97048 S 5/3/2014, “A., N. M. c/S. J., A. s/ Sucesión. Reconocimiento de paternidad y petición de herencia”, en Juba sumario B3904634).
Como resume Mariani de Vidal: para la adquisición de la posesión entre vivos se necesita la conjunción del corpus y del animus domini; en caso de sucesión por causa de muerte, la posesión pasa al heredero sin necesidad de acto alguno material de éste, aunque ignore que la sucesión le ha sido diferida o aunque sea incapaz, en el mismo momento de la muerte (mismo expte. cit.; arts., 3418 del Código Civil; art. 2280 del CCyC; aut. cit., “Curso de derechos reales”, Victor P. de Zavalía.Editor, Buenos Aires, 1974, vol. I, pág. 121).
En todo caso, para aseverar que hubo cambios en la titularidad y la posesión animus domini, ello debió ser demostrado en este proceso; es decir, el mero desconocimiento de la escritura pública efectuada por el demandado no es suficiente para demostrar cierta modificación o cambio de la titularidad dominial y de la posesión animus domini de la titular registral, continuada por sus herederos, según el art. 1930 del CCyC., que presume su continuidad salvo prueba en contrario.
Entonces, no puede sostenerse que aquella posesión haya quedado desplazada en favor del demandado, puesto que no está probado que la ocupación del bien por él haya sido como poseedor animus domini, puesto que su ocupación no la acredita inequívocamente. Y, como predica la Suprema Corte, mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido animus rem sibi habendi los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador, pues si así no fuera, todos los ocupantes y aún los tenedores a título precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (esta cám.: expte. 93109, sentencia del 2/8/2022, RS-38-2022, con cita a la SCBA, Ac 57522, sent. del14/2/1995, ‘Tuck Scheider, Mauricio c/ Rodríguez de Seijo, Modesta s/Reivindicación’, en Juba sumario B7996).
En cualquier caso, como se dijo antes, el demandado debió probar con cierto grado de verosimilitud la interrupción de la posesión animus domini del heredero respecto del bien, y su propia posesión; y lo único que alegó para fundar sus dichos es haber sido censado en esa propiedad por el Instituto Provincial de La Vivienda, pero cierto es que no eso no quedó demostrado (v. escrito de contestación de demanda del 29/5/2023, punto III.-; pedido de dictado de sentencia de fecha 24/6/2024 sin apertura a prueba de estas actuaciones; arg. arts. 375 y 384 cód. proc.).
Máxime que con respecto a la posesión en un juicio de desalojo, tiene dicho la SCBA que no es suficiente que el demandado manifieste que es poseedor para que, por esa sola circunstancia, quede relevado de la carga de probar la verosimilitud de su afirmación, obligando al actor a recurrir a las acciones reales o posesorias para recuperar el inmueble (esta cám.: expte. 89962, res. del 26/10/2016; conf. causas Ac. 56.967, “Franceschini”, sent. de 7-III-1995; Ac. 83.492, “Albonetti”, sent. de 29-X-2003; C. 102.403, “Petraglia”, sent. de 25-II-2009 y C. 119.770, “Ferreyra”, sent. de 23-V-2017).
No está demás decir que la simple relación material acerca de la ocupación del inmueble, como se dijo antes, no es de por sí demostrativa de una posesión animus domini, ni puede ser apreciada como prueba suficiente para rechazar la demanda de desalojo cuando no hay otros elementos probatorios que la respalden, como sucede aquí (v. Juba: sumario B4501997, SCBA LP C 123365 S 27/9/2021 Juez TORRES (SD), Carátula: Puga, María del Carmen c/Trani, Juana Rosa y otro s/Desalojo, Magistrados Votantes: Torres-Kogan-Soria-Genoud).
Por lo dicho, corresponde revocar la sentencia apelada en cuanto rechaza la demanda de desalojo por haber lugar a la excepción de falta de legitimación activa.
5. Por lo demás, respecto al rechazo de la demanda que habría sido fundada en la existencia de un contrato de locación, así como la desestimación de la excepción de inhabilidad de título en la sentencia definitiva, son datos aportados a la causa por las partes y formaron parte del debate; por lo tanto -por principio- deberían ser considerados ahora por imperio de la apelación adhesiva, que impone el abordaje de las articulaciones o defensas llevadas ante las instancias de grado y que no pudieron ser traídas a esta sede en atención al carácter victorioso de su parte (v. esta cám.: expte. 93863, res. del 24/8/2023, RS-62-2023; con cita de SCBA LP C 109574 S 12/3/2014, ‘Mugni, María Cristina c/Maderera Zavalla Moreno S.A. s/Daños y perjuicios’, en Juba sumario B31662).
En primer término, como ya se dijo, en la sentencia se hizo referencia al alegado contrato de locación agregado por la parte actora, pero para entender que aquél no rinde los requisitos necesarios para acreditar la legitimación del actor para desalojar en su carácter de locador y del demandado como locatario.
En ese camino, no es necesario hacer referencia a este argumento en virtud de que ya quedó descartado en primera instancia que el desalojo haya tenido causal en un contrato de locación; por manera que escapa al tratamiento de la cuestión por el mentado principio de la apelación adhesiva, puesto que, como se anticipó, el apelado resultó victorioso en este puntual tema y no emerge como elemento que sustente el desalojo al que se hace lugar por otros motivos (arg. arts. 34.4 y 163.6 del cód. proc.).
Y por último, respecto al rechazo de la excepción de inhabilidad de título, que no pudo apelar el demandado porque fue rechazada la demanda, al ser sustentada la misma en la carencia de firmas del contrato de locación que también postuló el actor para sostener su demanda, desde que no se funda la admisión de la demanda de desalojo en dicho contrato, resulta superfluo siquiera adentrarse al tratamiento de si puede ser admitida en este tipo de procesos; menos aún, si es fundada (arts. 2 y 3 CCyC y arg. arts. 34.4 y 163.6 cód. proc.).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde estimar la apelación del 30/8/2024 y revocar la resolución del 23/8/2024, mandando llevar adelante el desalojo, condenando a Carlos Alberto Biedma a restituir a Juan Carlos Ibañez el inmueble objeto de este proceso, libre de todo efecto u ocupación, en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de ejecución (arts. 676 y 513 cód. proc.); con costas de ambas instancias al demandado vencido y diferimiento de la resolución sobre honorarios (arts. 68 cód. proc., 31 y 51 ley 14.967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación del 30/8/2024 y revocar la resolución del 23/8/2024, mandando llevar adelante el desalojo, condenando a Carlos Alberto Biedma a restituir a Juan Carlos Ibañez el inmueble objeto de este proceso, libre de todo efecto u ocupación, en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de ejecución; con costas de ambas instancias al demandado vencido y diferimiento de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 17/02/2025 10:02:32 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 17/02/2025 10:29:43 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 17/02/2025 10:48:27 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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233200774003714126
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 17/02/2025 10:48:37 hs. bajo el número RS-8-2025 por TL\mariadelvalleccivil.