Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Civil y Comercial 2
Libro: 42- / Registro: 32
Autos: “SINCLAIR MARIA y otro/aC/ BERRIOS ZENON y otros S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION”
Expte.: -88300-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los dieciséis días del mes de abril de dos mil trece, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “SINCLAIR MARIA y otro/aC/ BERRIOS ZENON y otros S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION” (expte. nro. -88300-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 143, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de foja 127?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTTIERI DIJO:
1. María Sinclair y Fernando Negri, promovieron demanda para obtener el dominio de un inmueble que consiste en el centro de una manzana, que de acuerdo a sus títulos se designa como parte del solar cinco, manzana 10, de la sección C, de Trenque Lauquen y acorde al plano 107-0000033-2010, del agrimensor Sebastián Solimano, se describe como 17c, de la manzana 78, con una superficie de 252,77 metros cuadrados. Dirigen la acción contra Zenón, Salvador y Cecilio Berrios, con domicilios desconocidos (fs. 34).
En lo que importa destacar, dicen que se trata de un lote que por su ubicación en el centro de la manzana no presenta frente a calle alguna y por tanto no tributa impuestos ni tasas por servicios de ninguna naturaleza. Por estar anexada a la partela 17-a con frente a la calle Avellaneda número 750 -que les pertenece- integra físicamente un terreno con una misma y única fachada. Dicen que tomaron posesión de esa parcela, conjuntamente con la indicada 17a, lindera por su fondo y cuya compra a José Raúl, Nilda Mabel y Mirta Edith Martínez, fue elevada a escritura pública el once de enero de dos mil diez, cediéndoles asimismo los derechos posesorios del lote, de una posesión de más de sesenta años, mediante el acto notarial número ciento treinta y dos, pasado ante la misma escribana de la escritura de compraventa y materializado en octubre de dos mil nueve (fs. 34/vta. y 35).
Sostienen que los antecedentes posesorios más antiguos que señala la cesión de derechos, revelan las particulares características de la anexión de hecho que afecta históricamente a las parcelas 17.a y 17.c (otrora 17.b), unidas en el corazón de la manzana, lo que ha causado que esta última siguiera siempre la suerte de la primera. Aquella fue siempre transmitida por escrituración del dominio y esta última se fue transmitiendo en forma simultánea y de hecho, con el ejercicio efectivo de la posesión, por formar ambas parcelas un solo cuerpo o un solo terreno. José Raúl, Nilda Mabel y Mirta Edith Martínez, cedentes de los derechos posesorios sobre la superficie sujeta a usucapión, ejercieron la posesión tras la muerte de sus padres, el dos de marzo de mil novecientos ochenta y dos y once de abril de dos mil ocho. Padres y luego hijos, reunieron los requisitos de una posesión legalmente apta para tener por operada la prescripción, cuyo origen sitúan en el año mil novecientos cuarenta y dos (fs. 35).
Concretamente, refieren que por estar enclavada en un encierro sus lados N.E., S.E., y S.O., el terreno en cuestión no pudo tener otros poseedores que los dueños de la parcela principal a la que estuvo siempre accesible por su lado N.O.
2. Con relación a los demandados, cuyo domicilio los actores dicen ignorar, fueron vecinos de Trenque Lauquen en el año 1933 aproximadamente. Se desconocen más datos que los que se proporcionan a fojas 41 (fs. 46 y 47).
La Justicia Electoral no registra antecedentes de los accionados (fs. 50). Tampoco los hay en el Registro de Juicios Universales (fs. 78/vta.).
Al final se ordenan y publican edictos (fs. 68, 70/73). Y a la vista del resultado negativo de la convocatoria, se da intervención a la Defensoría Oficial de Pobres y Ausentes. Presentada la defensora oficial María de las Mercedes Esnaola, hace reserva de pronunciarse una vez producida la prueba (fs. 75/76).
Luego, ya rendidas las probanzas, habiéndose expedido la defensora oficial sin formular objeciones, se dicta sentencia, rechazando la demanda (fs.125/126/vta.).
Dice el juez, que a los fines de acreditar la posesión con ánimo de dueño, la actora acompañó un recibo de la Municipalidad de Trenque Lauquen del dos mil nueve y recibos de luz y gas, también del mismo año. Documentación que a su juicio resulta insuficiente a los fines de acreditar lo expuesto en la demanda.
La decisión fue apelada, expresándose agravios (fs. 127, 135/138). Ordenadas y producidas las medidas para mejor proveer (fs. 146/vta., 155, 162/164vta., y 169), la causa quedó en estado de ser resuelta por esta alzada (fs. 171).
3. Pues bien, sabido es que la demanda que pretende la usucapión del inmueble debe sustanciarse con quien resulte titular de dominio o quienes acrediten ser sus sucesores (arts. 24, de la ley 14.159, 3279 del Código Civil y 679 del Cód. Proc.), y su objeto lo constituye el logro de una declaración judicial que reconozca operada en favor del o de los accionantes la prescripción respecto del bien en cuestión, como uno de los modos que el Código Civil estatuye para adquirir el dominio (arts. 2524, 3999 y concs. de ese cuerpo legal).
En la especie, como fuera reseñado, la acción fue dirigida contra los que fueron identificados en la demanda como titulares de dominio de la fracción en juicio, cuya citación edictal resultó infructuosa. Planteada la duda si aquella habría sido vendida, se aclara a fojas 163/vta. y 164 que la que fuera comprada por Leopoldo R. de Souza Martínez a los hermanos Berrios, no es la que figura como objeto de esta litis, sino otra, la de 550 metros cuadrados, identificada hoy como parcela 17a.
De todas maneras, en la hipótesis que se diera el caso de considerar que de los informes respectivos no apareciera quién es el titular de dominio, si no afloran comprometidos intereses fiscales o municipales, habría debido procederse en la forma que los códigos de procedimiento señalan para la citación de personas desconocidas (arts. 24 inc. a in fine de la ley 14.159; arg. arts. 145, 146 y 147 del Cód. Proc.). Lo cual conduce a la intervención del defensor oficial, que no es sino el trámite que se ha cumplimentado -por otro circuito- en este proceso (fs. 63, 68/76, 124 y 171/vta.; S.C.B.A., Ac. 34039, sent. del 8-10-1985, “Devicenzi, Zacarías E. c/ Propietario desconocido s/ Usucapión y reivindicación”, en “Ac. y Sent.”, t. 1985-III pág. 75).
4. Ahora bien, la prueba de la posesión recae sobre la parte actora, a quien le resultan aplicables las reglas generales del onus probandi, en tanto la usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño; y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido animus rem sibi habendi los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador, pues si así no fuera, todos los ocupantes y aun los tenedores a título precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (arts. 2352, 2373 y 2384 del Código Civil.; S.C.B.A., C 98183, sent. del 11-11-2009, “ Alsua o Alsua y Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/ Usucapión-Nulidad de título”, en Juba sumario B4435).
Al no haberse planteado interrogante en punto a la posibilidad legal de adquirir por usucapión la parcela que se pretende, computando el manifiesto desinterés de la Municipalidad de Trenque Lauquen (fs. 156), entonces han debido los accionantes probar la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante veinte años años, a lo que se suma que, dada la trascendencia económico social del instituto, la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente. Es que en los juicios de prescripción adquisitiva debe probarse la posesión animus domini actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal (S.C.B.A., C. 98183, cit.; doctr. arts. 11 inc. 3 y 12 del decreto ley 9533/80).
En tal orden de ideas, existen actos o hechos emanados de quienes invocan la usucapión que de por sí son demostrativos de la intención de comportarse como dueños.
Un modo de probar esa intención o comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión. Pero si a esa actividad, que supone desde todo punto de vista algo mucho menos riesgoso que la de efectuar mejoras, cercamientos o construcciones sobre terreno ajeno se le atribuye el carácter de un medio de acreditar el animus, es contrario a la lógica desconocer la eficacia probatoria de estos otros actos respecto de la intención de poseer para sí (S.C.B.A., Ac. 38.447, sent. del 26-4-1988, “Dolagaray de Dalponte, Manuela y otros c/ Trejo, Broglio s/ Reivindicación”, en “Ac. y Sent.”, t. 1988-I pág. 711).
Empalmado con tal pensamiento, se tendió a predicar que tratándose de tierras rurales, o de propiedades urbanas o suburbanas que no tengan viviendas en ellas, también pueden ser poseídas, dándoles un uso diferente del de morada, o incluso si no se les da uso alguno, siempre que se excluya a otros de su posesión. Y, justamente, esto se exterioriza, normalmente, a través de su cerramiento. (S.C.B.A., C. 95300, sent. del S 25-3-2009, “Rodas, Cesar c/ Giordano, Cristina y otros”, con sus acumuladas “Parodi c/ Giordano s/ Reivindicación” y ” Betbeze c/ Giordano s/ Reivindicación”, en Juba sumario B30736).
Por consiguiente, captando el fenómeno de este asunto desde la premisa que brinda la visión preconizada, se aprecia despejado el entendimiento que los recurrentes -con sus aportes- han alcanzado confirmar su posesión animus domini, sobre la superficie pretendida (arg. arts. 375 y 384 del Cód. Proc.).
5. Por lo pronto, justificaron que el territorio sobre el que versa la usucapión está cercado, definido, encerrado respecto de las demás parcelas que no sea la 17a, de propiedad de los pretensores, con la que parece componer una sola, monopolizando su acercamiento. Para más certeza, pueden observarse las fotografías y la filmación realizada al tiempo del último reconocimiento judicial, y que están reservadas como pertenecientes a este juicio (fs. 92/94, 120/121 y 169; arts. 384 y 477.1 del Cód. Proc.).
De los antecedentes de dominio que se enhebran, encadenando los testimonios de escritura acompañados, se obtiene la correlación que se expone a foja 163, atingente a la que en la actualidad es la parcela 17a, de 550 metros cuadrados (fs. 92 a 113).
Tocante a la que ahora se designa como 17c, se corresponde con la parte del solar cinco de 252 metros cuadrados y 77 centímetros cuadrados y sus antecedentes de dominio se remontan al año 1933, cuando María Domínguez de Mercado vende a Zenón, Salvador y Cecilio Berrios esta parcela, que aparece en los asientos de fojas 13/16 (fs. 163). Es la que es objeto de este juicio y que, como se irá reafirmando, está fundida con la 17a.
Últimamente, los actores adquirieron los derechos y acciones posesorios sobre la 17c, de José Raúl Martínez, Nilda Mabel Martínez y Mirta Edith Martínez, el nueve de octubre de dos mil nueve (fs. 5/7; 1197. 1434, 1444 y concs. del Código Civil). Y los cedentes, en el acto de transmisión, dejaron dicho que los derechos y acciones objeto de la cesión les correspondía, a su vez, por la posesión pacífica, pública, ininterrumpida y continua que ejercieron desde el 31 de octubre de 1981, fecha en que adquirieron la nuda propiedad de la 17a, con su accesoria la 17c, por donación de sus padres (fs. 5/vta. y 6).
Sin embargo, técnicamente, sólo lograron poseer por sí mismos la parcela indicada a partir del fallecimiento del último de ellos: su madre, el 11 de abril de 2006 (fs. 6). Pues tratándose el usufructo de un derecho real que se ejerce por la posesión, antes no pudieron tenerla sino los usufructuarios. Aunque sí alcanzaron a sucederlos a ellos en la posesión, como herederos, y por ese atajo ligar la propia a la precedente (Papaño-Kiper-Dillon-Causse, “Derechos Reales”, t, 1 pág. 23.e; arts. 2513, 2807, 2863 y concs. del Código Civil).
Como es sabido, la posesión hereditaria no importa la aprehensión material de los bienes de la herencia, sino que es una suerte de investidura, o sea el reconocimiento del título de herederos. Su contenido supone la continuación de la persona del difunto, juzgándose que han sucedido inmediatamente a éste sin solución de continuidad, y que los sucesores pueden articular las acciones posesorias del causante, aún antes de haber tomado de hecho posesión de los bienes relictos (arts. 3417 y 3418 del Código Civil; esta alzada, con otra integración, causa 10431, sent. del 2-7-92, “Dubertti, Ramona c/ Coria, Angel s/ Usucapión”, en Juba sumario B2202798).
En la exploración de ese enlace, se hace notar que se acompañó el testimonio de la escritura pública -otorgada el 6 de diciembre de 1942- que instrumentó la compra, por parte de José Ramón Martínez, de la parcela designada con el número cinco, de la manzana diez, sección C, compuesta por once metros de frente por cincuenta de fondo, o sea una superficie total de quinientos cincuenta metros cuadrados, y que linda al sudeste con resto del mismo solar cinco, las cuales remiten a la que en el presente son, respectivamente, las parcelas 17a y 17c, de acuerdo al plano y a la relación de fojas 155 y 163/vta.. Las que luego -según fue indicado- fueron objeto de la donación con reserva de usufructo a favor de José Raúl Martínez, Nilda Mabel Martínez y Mirta Edith Martínez (fs. 92/96, 99/102 y108/111). Seguidamente, fallecido José Ramón Martínez y Mabel Magdalena Vernhes, aquellos les sucedieron universalmente, consolidando el dominio. Quedando la presunción de posesión derivada de la presentación de aquel título originario traslativo de propiedad, desde la fecha del mismo -en este caso, desde el 6 de diciembre de 1942- hasta la muerte de ellos, pasando luego a sus sucesores universales, quienes – a la postre – cedieron los derechos a los actores (fs. 92/93 y 99/101vta.; arts. 3417 y 4003 del Código Civil; S.C.B.A., Ac. 37563, sent. del 5-3-1991, “Schulz, Adela c/ Neto, Victorio y/o sus herederos s/ Ordinario”, en Juba sumario B21412).
En sintonía con este historial, se puede confirmar, además, mediante las siguientes declaraciones testimoniales, que las referidas parcelas estuvieron históricamente unidas como se ve en las fotos y en la filmación obtenida en el reconocimiento judicial postrero -operando la 17a, como excluyente línea de acometida de la 17c.-, que aparece cercada en sus contactos con otros espacios limítrofes. Lo cual expresa, como se dijo, bastante acto posesorio para supuestos como el de la especie (art. 2384 del Código Civil).
En efecto, Nilda Elisa Etchegaray, que se domicilia en Avellaneda 770 de Trenque Lauquen y está capacitada para responder acerca de los hechos interesantes de esta causa, conoce la existencia de la parcela 17c que está en el centro de la manzana 78, pues, dice: “…está atrás de mi casa”. Tocante a la relación que guarda la parcela 17c con su lindera 17a, afirma que: “…siempre estuvo ahí. Desde que…era chica. La propiedad o la parcela contigua era la casa que era de Martínez… siempre era así…”. Para ella, esa superficie siempre fue de los Martínez, desde hace sesenta años fue de ellos. Era el jardín de la casa lindera, había una higuera ahí, recuerda la testigo. Los actuales poseedores son María y Fernando, agrega a pregunta que se le formula (fs. 116). De su parte Nilda Benavídez de Zemma, evoca -de cara al mismo tema- que esa parcela la utilizaba la familia Martínez como patio; era una parte de la que da a la calle Avellaneda, era la casa, después estaba la pileta y la parte de atrás y el centro del terreno lo usaban como patio, había plantas frutales, era un jardín. Asimismo, asegura que conoció que era de la familia Martínez porque hace cuarenta y siete años que vive allí. Ha frecuentado la casa como vecina de los Martínez. Actualmente los poseedores son María Sinclair que la conoce, igual que la familia, y al esposo que lo conoció ahora (fs. 117; arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
En relación a la presencia de los mencionados cercos y del encerramiento de la parcela a usucapir, por manera que la única forma de penetrar hacia ella es -como fue dicho- por la 17a, de propiedad ya demostrada de los actores, se infiere de las declaraciones testimoniales apreciadas, que son coincidentes con lo comprobado a través de la documentación objeto del escrutinio y el reconocimiento judicial de fojas 121 y 169/vta..
Ciertamente que, en el marco de una demanda por usucapión, si los actores alegaron revestir la condición de continuadores de una posesión ejercida anteriormente, a los mismos correspondió acreditar el nexo o vinculo jurídico que justifique la continuidad de una posesión con la otra, esto es el o los actos destinados a transmitir o ceder al sucesor los derechos de la posesión de su antecesor, y que permita considerar que la posesión actual no es sino la continuación de la anterior, configurándose así lo que se da en llamar una accesión de posesiones. Y este ciclo ha sido abastecido en la especie, al menos, desde el 6 de diciembre de 1942, en que -se lee en párrafos anteriores- se produjo la adquisición de lo que en la actualidad es la parcela 17a., señalada como vinculada fácticamente a la 17c, blanco de este proceso, por parte de José Ramón Martínez, acto desde donde puede contarse la antigüedad necesaria para usucapir.
6. Con lo expuesto, los recurrentes han acertado con sus críticas, dejando en evidencia que se ha incurrido en una errada interpretación y aplicación de normas tales como las contenidas en los artículos 1197, 1434, 1444, 3417 3418 y 4003 del Código Civil), debiendo admitirse la impugnación y revocarse el pronunciamiento atacado, haciéndose lugar a la usucapión pretendida, declarando adquirido el dominio de la fracción identificada en la demanda, con costas por su orden en ambas instancias, porque dada la especial función que cumplen los Defensores Oficiales en defensa de personas ausentes, en los juicios de usucapión, no puede aplicarse con relación a su postura procesal, el criterio de “vencido” al que alude el art. 68 del Cód. Proc. (además, art. 274 mismo código).
VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde estimar la apelación de foja 127 y en consecuencia, revocarse la sentencia de fojas 125/126 vta., haciéndose lugar a la usucapión pretendida, declarando adquirido el dominio de la fracción identificada en la demanda, con costas por su orden en ambas instancias, porque dada la especial función que cumplen los Defensores Oficiales en defensa de personas ausentes, en los juicios de usucapión, no puede aplicarse con relación a su postura procesal, el criterio de “vencido” al que alude el art. 68 del Cód. Proc. y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 274 mismo código, 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación de foja 127 y en consecuencia, revocar la sentencia de fojas 125/126 vta., haciéndose lugar a la usucapión pretendida, declarando adquirido el dominio de la fracción identificada en la demanda.
Imponer las costas de ambas instancias por su orden y diferir aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y último párrafo CPCC). Hecho, devuélvase.
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
Silvia E. Scelzo
Jueza
María Fernanda Ripa
Secretaría