Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°2
Autos: “RICARDO Y JOSÉ LUIS CEREIGIDO S.A C/ ALDUNCIN ALEJANDRO BRUNO Y OTRO/A S/ ACCION REIVINDICATORIA”
Expte.: -94603-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Andrés Antonio Soto, para dictar sentencia en los autos “RICARDO Y JOSÉ LUIS CEREIGIDO S.A C/ ALDUNCIN ALEJANDRO BRUNO Y OTRO/A S/ ACCION REIVINDICATORIA” (expte. nro. -94603-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 31/7/2024, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son fundados los recursos de apelación articulados el 4/4/2024 contra la sentencia definitiva del 25/3/2024?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Ricardo y José Luis Cereigido S.A., dedujo demanda de reivindicación, como adquirente de los inmuebles, parcelas 1204-z, 1204-t, 1204-v, 1196-a, el lote n° 171 (parcela 1176-b) y lote 172 (parcela 1172), partidas 17155, 17156, 1758, 1630, 540 y 543, matrículas 2851, 2852, 5265, 5280, 5278 y 15235 respectivamente del partido de Trenque Lauquen, contra Alejandro Bruno Alduncin, Vicente Miguel Alduncin y contra quienes resultaran ocupantes de aquellos bienes, bajo una calidad que le era inoponible (v. escrito electrónico del 3/2/2021).
Adujo que el 6/5/2019, había formalizado un contrato de compraventa con Mariana Alduncin, suscribiéndose la escritura pública número treinta y ocho con intervención del escribano Eduardo Brizuela, adquiriendo las parcelas 1204-z, 1204-t, 1204-v, 1196-a, el lote n° 171 (parcela 1176-b) y lote 172 (parcela 1172), Partidas 17155, 17156, 1758, 1630, 540 y 543 respectivamente del partido de Trenque Lauquen, transmitiéndose en dicha oportunidad los derechos inherentes al dominio de lo adquirido.
Aclaró que en la cláusula quinta de aquel contrato, se dejó dicho que el inmueble se encontraba ocupado por los hermanos de la vendedora, Alejandro Bruno Alduncin y Vicente Miguel Alduncin, quienes carecían de título para ello, cediéndosele por la misma escritura la acción reivindicatoria y cualquier otra que le correspondiera contra las ocupantes para obtener la desocupación del inmueble, aceptando la compradora tal cesión en la cláusula sexta.
Señaló que ante la efectiva ocupación que hacían los demandados de esos predios, el 27/8/2020, remitió intimaciones a cada uno, informando de la compra de aquellos inmuebles y requiriéndoles -en lo sustancial- la desocupación, dado que lo ocupaban ilegalmente, por carecer de título para ello, bajo apercibimiento de accionar judicialmente. Las que fueron devueltas por el correo argentino a su remitente luego de dos visitas por domicilio cerrado y los intimados no respondieron ni se pusieron en contacto.
Justificó su legitimación activa con el contrato de compraventa pasado en la escritura pública antes referida, como propietario y titular registral de los bienes. Y en cuanto a la pasiva, hizo hincapié en la falta de derecho de los ocupantes.
Argumentó con doctrina, citó fallos, fundó en derecho, ofreció la prueba de la que intentaría valerse y, en definitiva, pidió se hiciera lugar a la demanda.
En la ampliación del 26/5/2021, de lo que importa destacar ahora, dirigió la demanda también contra José María Alduncin e hijos S.C., así como contra Antonio González y Silvia Alejandra Chave.
Al responder la acción, Vicente Miguel Alduncin por su derecho (v. escrito electrónico del 30/7/2021) y Alejandro Bruno Alduncin, también por su derecho, más en representación de José María Alduncin e Hijos S.C. (v. escrito electrónico del 9/8/2021), coincidieron en negar los hechos que individualizan, desconocieron la autenticidad y contenido de la documentación que indican, y justificaron la ocupación de los predios en razón de lo establecido en el convenio de División de condominio, partición y disolución parcial de sociedad, del 30/1/2010, el cual a tenor de su copia digital, fuera suscripto por José María, Alejandro Bruno, Vicente Miguel, Mariana y Viciana Alduncin (v. archivo del 30/7/2021).
Sostuvieron que eran arrendatarios de los inmuebles objeto a la litis, con opción a un nuevo contrato vencido el plazo aludido en las condiciones que se detallan en la cláusula novena f, luego de vencido el plazo del arrendamiento de la cláusula novena apartado a, como también en el caso del apartado e. Asimismo, que arrendadoras y arrendadores formalizaran un nuevo contrato sobre el total, tomando como referencia para acordar el precio los valores de mercado en general (no arrendamientos accidentales).
Razonaron acerca de cuándo se notificaron de la cancelación del usufructo, arribando a la conclusión, citando doctrina de autor, que debió ser con la notificación de la demanda de reivindicación. Y, en consonancia, dedujeron que entonces les asistía el derecho de dos años a partir de tal toma de conocimiento (primero de julio de 2021) cláusula novena, apartado e, en las mismas condiciones, más la novena, apartado f,” del que surgía que firmarían nuevo contrato, cuyo plazo mínimo sería por tres años y/o cinco, que comenzaría a correr cumplidos los dos años de la toma de conocimiento de la cancelación y/o extinguido el usufructo, o sea a partir del primero julio de 2021. Asistiéndoles la opción, que expresamente dejaban ejecutada, de arrendar por cinco años el predio que se intentaba reivindicar, es decir hasta el 30 de junio de 2026 y/o el 30 de junio de 2028.
A mayor abundamiento, manifestaron que, a esta altura de los hechos, era indisputable que la escritura de compraventa y/o la cancelación del usufructo eran de fecha posterior al referido convenio, de modo que el boleto de compraventa y/o la escritura resultaban inoponibles al arrendamiento.
Resumiendo, afirmaron que la demanda debía ser rechazada ya que se accionaba a personas que ejercían la posesión de las parcelas en forma legítima y conforme a derecho, por lo tanto con título justo (v. escritos informáticos del 30/7/2021 y del 9/8/2021).
El 2/2/2022 se declaró la rebeldía de los demandados Antonio González y Silvia Alejandra Chave, que fueron notificados en sus domicilios reales mediante cédulas agregadas al archivo del 4/3/2022, según lo ordenado el 31/5/2021(v. providencia del 10/5/2022).
Abierta la causa a prueba, constan las que se produjeron en autos (v. providencia del 10/5/2022).
2. El 25/3/20242, se emitió la sentencia de primera instancia, que hizo lugar a la demanda de reivindicación.
Para así decidir, se argumentó, en lo relevante: (a) que surgía del mandamiento de constatación la explotación de las parcelas por la firma José María Alduncin e Hijos, en carácter de arrendatarios de José María Alduncin (usufructuario), mientras el usufructo estuvo vigente; (b) que ambas partes eran contestes en que José María Alduncin renunció al usufructo, lo que además estaría probado con la escritura del 21/6/2018, respecto de las matrículas 15235, 526, 5280 7 5278, habiéndose inscripto en el RPI el 17/8/2018, con arreglo a los informes de dominio adjuntados en escrito de fecha 10/7/22; (c) que probada la cancelación del usufructo o su extinción, el convenio expresaba que desde esa fecha, no de la notificación, los demandados continuarían por dos años la explotación de los inmuebles en las mismas condiciones pactadas con el usufructuario, pero siendo ahora arrendatarias las hermanas Mariana y Viviana, y que luego formalizarían un nuevo contrato de arrendamiento; (d) que si se toma esa fecha de publicidad, como fecha de toma de conocimiento, el plazo de dos años había expirado el 17/8/20 y ahí entraría a jugar la cláusula novena apartado e y f del referido convenio; (e) que no se formalizó ningún contrato de alquiler de las parcelas cuya reivindicación se persigue una vez fenecido el plazo conforme la cláusula novena e., o al menos, no se incorporó ninguno; (f) que si era una opción, no resultó probado que la misma haya sido ejercida en tiempo oportuno y aceptada por la parte arrendadora (Viviana y Mariana, en principio); (g) que si la acción reivindicatoria se sostiene en la escritura de compraventa del año 2019 y en la cesión de las acciones derivadas de la adquisición de ese derecho real, al momento de formalizar la venta, se estaba ejecutando el plazo de dos años de arrendamiento, por lo que no había ocupación ilegítima a esa fecha; (h) que habiendo fenecido ese plazo oportunamente establecido, aunque fuera durante el transcurso del presente proceso, correspondía hacer lugar a la demanda entablada.
3) Tal pronunciamiento, con la ampliación de la parte dispositiva del 9/4/2024, fue apelado por Vicente Miguel y Alejandro Bruno Alduncin, por sus propios derechos (v. escritos del 4/4/2024 y del 11/4/20224). Ambos expresaron sus agravios mediante el escrito electrónico del 8/5/2024.
En lo destacable, dijeron; (a) que no fue peticionado por la demandante, ni razonado ni insinuado por la misma, que la partes demandadas fueron notificadas de la cancelación del usufructo con fecha 17/08/2018 (es una creación pretoriana infundada); (b) que no lo sustenta, (el fallo), en ninguna norma legal y/o hechos reconocidos, y peor aún, no fue pedido por la parte reivindicable, violando el principio de congruencia; (c) transcriben un tramo de la contestación de la demanda, donde con cita de autor sostienen que la notificación de la extinción del usufructo ocurrió con la notificación de la demanda reivindicatoria; (d) que así, si le correspondían los dos años desde el 12/7/2021, más la cláusula novena f, en la que se disponía que firmarían un nuevo contrato, cuyo plazo mínimo sería por tres o cinco años, a partir de la toma de conocimiento de la extinción del usufructo, le asistía la opción que dejaban ejecutada, de arrendar el inmueble por cinco años, hasta el 30/6/2026 o 30/6/2028; (e) que, a mayor abundamiento, la escritura de compraventa y/o la cancelación del usufructo eran de fecha posterior al referido convenio, y en consecuencia el boleto de compraventa y/o la escritura eran inoponibles al arrendamiento, declarando y notificando desde ya que ejercían la opción prevista y descripta el apartado anterior. Para fundar ese agravio, trajeron a colación doctrina, un voto de reconocida jurista y una publicación de la Universidad Empresarial Siglo 21; (f) que ha quedo claro con las pruebas producidas, que la demandante tenía conocimiento de la posesión legítima de los recurrentes de los inmuebles que se intentan reivindicar, y si el derecho de opción era oponible a los compradores, debería resolverse a partir de la tenencia que ejercían los arrendatarios.
La réplica fue formulada con el escrito electrónico del 20/5/2024.
4. Para empezar, no asiste razón a la actora cuando sostiene que las argumentaciones desarrolladas por los apelantes, resumidas en párrafos anteriores, no surten la carga prevista en el artículo 260 del cód. proc.. Pues basta confrontar lo expresado por ellos, con las motivaciones básicas del pronunciamiento recurrido, para advertir que, cualquiera sea el grado de acierto o de error, se ha formulado en general una crítica concreta y razonada, suficiente para abrir esta instancia revisora, a salvo situaciones puntuales (art. 260 del cód. proc.).
Aunque ello trae como correlato, que la facultad de esta alzada habrá de ajustarse al límite que los apelantes han querido imponerle con tales cuestionamientos vertidos en el recurso (arg. art. 266 del cód. proc.).
Dicho esto, cabe señalar que el juzgador no ha incurrido en incongruencia al definir que el plazo de dos años, durante el cual los demandados continuarían la explotación del campo en las mismas condiciones acordadas con el usufructuario José María Alduncín, acorde lo establecido en el convenio del 30/1/2010, debía contarse desde extinguido el usufructo, y no desde la notificación de la demanda. A poco que se repare en que fueron aquellos quienes, para posicionarse mejor ante lo estipulado en la cláusula novena del mentado acuerdo, postularon el punto de partida del intervalo desde entonces, ingresando por ese lado el tema a lo que fue materia de la relación procesal, que aparece con la demanda y su contestación (v. escrito del 30/7/2021, IV,4.1, 4.2, y c, segundo párrafo; arg. arts. 34.4, 163.6, y concs. del cód. proc.).
Tampoco puede apreciarse infundada la elección de que aquel término se contara desde la extinción del usufructo, pues al así determinárselo, se puso de manifiesto que tal asignación ya venía adoptada por el texto de la cláusula novena, apartado e, que en la parte pertinente, deja leer: ‘Extinguido por cualquier causa el usufructo vitalicio a favor de José María Alduncín, las nombradas arrendadoras pasaran a ser titulares del dominio pleno de la parte que les corresponde legalmente y que estaba afectada a dicho usufructo. A partir de ese momento los arrendatarios tendrán un plazo de dos años para continuar el arrendamiento con aquellas arrendatarias…’ (v. el documento en el archivo del 30/7/2021). Sin que se insinúe siquiera, que tal extinción debiera ser notificada de alguna manera, bastando entonces con que se consumara. cumpliendo con la formalidad de la escritura pública y su inscripción en al Registro de la Propiedad Inmueble (arg. arts. 7, 1017, 1888, 1890, 1892, 1893, primero y segundos párrafos, del CCyC).
Es claro que los demandados han auspiciado otra posibilidad, pero a tenor de lo ya expresado, con ello no queda descalificada la que se funda en las palabras empleadas en dicha cláusula, entendidas en el significado que les confiere el uso general (arg. art. 1063 del CCyC).
En lo concerniente a la ‘opción’ de arrendamiento que dicen ejercitar los demandados y que los colocaría como arrendatarios de los inmuebles en cuestión, hasta el 30/6/2026 o el 30/6/2028 y a salvo de la reivindicación, por aplicación de lo establecido en el artículo 1189.b del CCyC., nuevamente ha de exponerse que el tratamiento de ese asunto no implica incongruencia. A poco que se advierta que, igualmente en este caso, el conocimiento de la temática quedó habilitada, al ser introducida en la relación procesal por los demandados, que la propusieron al ejercer sus defensas, contestando la demanda y trayendo al debate el acuerdo de División de condominio, partición y disolución parcial de sociedad, suscripto el 30/1/2010, entre José María, Alejandro Bruno, Vicente Miguel, Mariana y Viviana Alduncin (v. escrito del 30/7/2021, y documentación obrante en el archivo acompañado; arg. arts. 34.4, 163.6 y concs. del cód. proc.).
Es claro que el juzgador inicial descreyó de tal preferencia, tal como fue planteada por los demandados. Se nota cuando hace hincapié en que según lo pactado, cancelado o extinguido el usufructo los arrendatarios continuarían dos años más en los mismos términos que los pactados, y finalizados estos, formalizarían un nuevo contrato de arrendamiento, agregando que: ‘No se formalizó ningún contrato de alquiler de las parcelas cuya reivindicación se persigue una vez fenecido el plazo conforme la cláusula novena e.’.
Y si bien los apelantes insisten en esa facultad, ocurre otra vez, que lo que proponen no se ajusta a una lectura desinteresada de la cláusula novena, del tan mentado convenio.
En efecto. La disección de la cláusula novena, arroja lo siguiente: en el apartado a, Viviana y Mariana Alduncin expresamente dan en arrendamiento a José María Alduncin e Hijos Sociedad Civil, integrada exclusivamente por los demandados, calificados como arrendatarios, ciento cincuenta hectáreas de campo que les pertenecen, y que no están incluidas en el usufructo que se reservó José María Alduncin. En b se fija el plazo de cinco años, con vencimiento el 1/1/2015. En c, el precio y forma de pago. En d la mora y sus consecuencias. En e, lo que ya se ha visto, en cuanto al plazo de dos años. Y en f, lo siguiente: ‘Luego de vencido el plazo del arrendamiento de la cláusula novena apartado a, como también en el caso del apartado e, que antecede, las arrendadoras y los arrendatarios formalizarán un nuevo contrato sobre el total del campo que les corresponda a aquellas por cualquier concepto, tomando como referencia para acordar el precio los valores de mercado que se apliquen en ese momento para arrendamientos en general (no arrendamientos accidentales). A esos efectos, si no hubiera acuerdo se solicitarán informes a un tercero por cada una de las partes, idóneo en ese tema, los que serán tenidos en cuenta para precisar ese precio’.
Ahora bien, no se desprende del pasaje reproducido, que contenga una estipulación por la cual se hayan subordinado los efectos del ‘nuevo contrato’, al ejercicio de un derecho potestativo por parte de los demandados. Pues justo como ha sido enunciado, descolla la exigencia de una bilateralidad en su ejercicio, si son las arrendadoras y los arrendatarios quienes formalizarán aquel ‘nuevo contrato’, lo que excluye su activación sólo por parte de éstos (arg. arts. 1061, 1063y concs. del CCyC).
De hecho, no podría ser de otro modo desde que el objeto de esa contratación ya no serían las mismas parcelas afectadas al usufructo extinguido, sino el total del campo que les correspondiera a las arrendatarias, con lo cual se ha dejado indefinido un elemento esencial: el bien. Así como, por implicancia, también el precio. Dado que la referencia a los valores de mercado para arrendamientos en general o a los informes a terceros idóneos por cada parte, para tenerlos en cuenta en caso de desacuerdo, no es suficiente precisión que torne innecesario un consentimiento puntual que lo determine, siendo otro elemento esencial del contrato (arg. art. 957 del CCyC; art. 2 de la ley 13.246).
Para colmo, sin perjuicio de lo anterior, ni siquiera se planteó en la contestación a la demanda, que esa potestad constitutiva unilateral u ‘opción’ a la que se alude, acaso se hubiera ejercido ante Viviana y Mariana Alduncin, siendo aceptada por ellas; circunstancia en que hizo hincapié la sentencia, ante lo cual no medió explicación ni crítica de los apelantes (arg. arts. 260, 358 y 495 del cód. proc.). Sólo se precisó dejarla ‘expresamente ejecutada’ en aquella oportunidad: ‘declaro y notifico que ejerzo la opción prevista en las cláusulas referidas’, dijeron Vicente Miguel y Alejandro Bruno Alduncin en sus presentaciones del 30/7 y del 9/8/2021(punto V). Lo que significa que le fue opuesta a la parte actora, omitiendo fundar razonablemente por qué le sería oponible a ésta, cuando a criterio de aquellos la opción resultaría del convenio en que no fue parte, ni le reconocen derecho actual sobre los bienes objeto de la reivindicación (v. presentaciones citadas, punto IV, párrafo final; escrito electrónico del 8/5/2024, punto 4, párrafo final; arg. art. 260 del cód. proc.).
Por si fuera poco, no fue desmentida la aseveración contenida en el fallo recurrido, en cuanto a que ‘No se formalizó ningún contrato de alquiler de las parcelas cuya reivindicación se persigue una vez fenecido el plazo conforme la cláusula novena e.’ (art. 260 del cód. proc.).
A todo esto, descartado los efectos que los demandados asignan a aquella sedicente facultad, en la que buscaron amparo para resistir la demanda, queda sin respaldo alguno que la escritura de compraventa y/o la cancelación del usufructo, de fecha posterior al referido convenio, sean inoponibles al arrendamiento (v. escritos electrónicos del 30/7/2021 y del 9/8/2021, IV, 3; v. escrito electrónico del 8/5/2024, IV, 3).
Es que las hipótesis sobre las que se trabaja al desarrollar ese tema, parten del supuesto que se presentan frente al locatario, ‘cuando el titular de un inmueble otorga un boleto de compraventa y a la vez suscribe un contrato de alquiler con un tercero’. Pero como, en razón de lo anterior, ha quedado entendido que en la situación de autos, los demandados no han logrado demostrar condición de arrendatarios actuales de las parcelas de cuya reivindicación se trata, no se da el supuesto de inoponibilidad tal como fue planteado, ni resultan protegidos de la reivindicación por lo normado en el artículo 1189.b del CCyC.
En ese plano, es apropiado aclarar que Vicente Miguel y Alejandro Bruno Alduncin, si bien utilizaron el término ‘posesión’, claramente pretendieron colocarse, sin suerte, como tenedores, arrendatarios al presente de las parcelas que señalan. Es decir, representantes de la posesión de las arrendadoras. Trayendo en apoyo de ello lo establecido en la clausula novena del acuerdo aquel (arts. 1909, 1910 y 2255, segundo párrafo del CCyC). Fuera de toda invocación de interversión del título, para variar la especie de la relación de poder, que desde ya no se logra con la sola voluntad ni el mero transcurso del tiempo (art. 1915 del CCyC).
Y en tal escenario, el reivindicante con título contra los reivindicados que no lo tienen, no está en la necesidad de probar posesión alguna, bastándole su título que es, en este caso, el derecho a poseer (SCBA LP Ac 68604 S 16/2/2000, ‘Denesiuk de Soto, Elena y otro c/Luccisano, Delia Elvira y otro s/Reivindicación’, en Juba, fallo completo; Papano, Kiper, Dillon, Causse, ‘Derechos reales’, Astrea, segunda edición, t. 2 pág. 381; art. 2239 del CCyC).
En fin, la que resulta de todo lo precedente, es que los agravios expuestos son insuficientes para ocasionar un cambio en el decisorio como se ha pretendido, de modo que la apelación no puede sino ser rechazada, con costas a los apelantes vencidos (art. 68, primer párrafo, del cód. proc.).
Un último párrafo para recordar que, así como los letrados en el desempeño de su profesión, son acreedores de respeto y consideración, los magistrados, a quienes se los asimila, también lo son, como toda persona humana (art. 51 del CCyC y 56, segunda parte, de la ley 5177). De modo que es recomendable que en el legítimo ejercicio del derecho de recurrir un fallo, se eviten emplear expresiones que dejen traslucir una descalificación a quien fue su autor, como afirmar del pronunciamiento, que erra ‘entre otras irregularidades por deshonesto’’ o atribuirle una intencionalidad al decir, que ‘beneficia a una de las partes y le acomoda sus carencias para beneficiarla’’ (v. escrito electrónico del 8/5/2024, IV y 4). Con lo cual se desluce el laboreo profesional, desviándose del estilo forense. Cuando se puede ser, a la vez, crítico y severo, sin perder la condición de mesurado y respetuoso. Elevando así el nivel del diálogo procesal (v. Carrió, Genaro, ‘Cómo estudiar y cómo argumentar un caso’, Lexis Nexis, segunda edición, segunda parte, décima recomendación).
VOTO POR LA NEGATIVA
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde rechazar los recursos de apelación de fecha 4/4/2024, con costas a los apelantes vencidos (art. 68, primer párrafo, del cód. proc.) y diferimiento de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Rechazar los recursos de apelación de fecha 4/4/2024, con costas a los apelantes vencidos y diferimiento de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°2.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 01/08/2024 11:57:42 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 02/08/2024 10:10:30 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 02/08/2024 10:12:44 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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244500774003547762
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 02/08/2024 10:12:55 hs. bajo el número RS-24-2024 por TL\mariadelvalleccivil.