Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Adolfo Alsina
Libro: 42- / Registro: 25
Autos: “MAISTERRA, CESAR AUGUSTO C/ BRUNETTI, FRANCISCO Y OTRA S/ DESALOJO”
Expte.: -88427-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintisiete días del mes de marzo de dos mil trece, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “MAISTERRA, CESAR AUGUSTO C/ BRUNETTI, FRANCISCO Y OTRA S/ DESALOJO” (expte. nro. -88427-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 151, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de foja 101 contra la sentencia de fojas 94/96?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. La actora dedujo acción de desalojo contra Francisco Brunetti y contra Compañía Industrializadora de Carnes S.A., por vencimiento del contrato de locación más daños y perjuicios (fs. 22/vta., punto 2).
En lo que interesa destacar, los demandados respondieron la demanda, oponiendo: Brunetti excepción de falta de legitimación pasiva, alegando no haber sido arrendatario sino fiador de aquélla y la extinción de la fianza (f. 58 bis) y Compañía Industrializadora de Carnes S.A., su falta de mora en el pago de los arriendos, como en el cumplimiento de su obligación de restituir el predio al actor. Asimismo le atribuye ruptura contractual, en el marco de una oferta de venta del actor, aceptada por la empresa, por lo cual reserva su derecho para reclamar los daños y perjuicios que ello le ocasiona y siga ocasionándole (fs. 59.VI y stes). Finalmente, afirmó haber realizado las mejoras expresadas en la cláusula séptima del instrumento privado que formalizó el arrendamiento, por lo que debía descontarse el valor de las mismas (f. 60.VII).
El actor replicó estos planteos a fojas 67/69 vta..
La sentencia de grado hizo lugar a la demanda contra ambos codemandados, condenándolos a desalojar el inmueble reclamado (f. 96.III). Pero fue apelada por los dos.
2. Compañía Industrializadora de Carnes S.A. se agravia porque no fueron tratados los argumentos formulados al contestar la demanda. Puntualmente, evoca: no encontrarse en mora, haber intimado al arrendador a recibir los importes supuestamente adeudados, acreditado la aceptación de una oferta de compra, la mala fe del propietario que no le recibía las cartas documento. Recalca: la sentencia contra esa empresa, como fue dictada sin considerar ni enunciar las defensas opuestas por ésta, viola el principio del debido proceso y defensa en juicio, igualdad y congruencia al carecer de una decisión expresa, positiva y precisa. Por ello, pide se revoque el fallo (fs. 106/vta.).
3. Pues bien, la sentencia recurrida -en el tramo interesante- repasa las defensas opuestas por aquella firma, como “canon de arrendamiento”, “oferta de venta del predio” y “mejoras en el predio”, afirmando que por no ser conducentes a esta causa no serán evaluadas (f. 95). Es decir, no dejó de referirse a ellas y decidió que no eran conducentes. Al grado que, finalmente, la condenó a desalojar el predio (fs.96).
Desde este vértice, no puede afianzarse la premisa en que la apelante finca la revocación peticionada.
En todo caso si la decisión le parecía errónea o infundada, debió precisar en forma concreta y razonada los defectos consiguientes. Pero no puede decir que no fueron -al menos las que el juez consideró necesario tratar- merituadas “mínimamente” (fs. 106/vta., tercer párrafo; arg. art. 260 del Cód. Proc.).
A mayor abundamiento, cabe puntualizar que la falta de mora en el pago de los arriendos, no fue un tema en torno al cual se generara controversia. En este sentido el actor dejó claro en su demanda que reclamaba la restitución del predio por vencimiento del plazo contractual y que los demandados siempre habían cumplido con su pago en tiempo y forma (fs. 22/vta., punto 3). Por si acaso, lo reafirmó a foja 62: se demanda el desalojo con motivo del vencimiento del contrato de arrendamiento y no en la falta de pago. Ende, no se le puede reprochar a la jueza que no haya abundado en el tratamiento de ese tema, no conducente a esta causa, como lo dejó dicho (f. 95; arg. art. 163 incs. 3 y 4 del Cód. Proc.).
Por lo mismo, tampoco cuadra la crítica acerca de que no haya hecho hincapié en el argumento referido a que el actor, maliciosamente, rechazara una carta documento por la cual la sociedad le intimaba a recibir los importes del segundo semestre de arrendamiento. En tanto formulado para demostrar que no existía mora del arrendatario: aspecto -es preciso repetir- en torno al cual no medió disenso (fs. 59/vta., quinto y sexto párrafos).
Con relación a la mencionada oferta de compra -que la sociedad dice le formulara el actor y ella aceptara- al presentar el planteo en su responde no llegó sino a hacer hincapié en su ruptura y a la reserva de su derecho para reclamar daños. No hubo entonces aquí, pretensión acerca de la cual debiera la juzgadora expedirse. Pues si se aspiraba a una respuesta jurisdiccional, los derechos debieron ser ejercidos en la forma y oportunidad pertinentes, siendo ineficaz su mera reserva (S.C.B.A., Ac 46417, sent.. del 29-3-1994, “Castillo, Santiago Julio y Florez de Castillo, Diana Lea s/ Concurso preventivo”, en D.J.B.A., t. 146, pág. 222).
En punto a las mejoras, afirmó haber introducido aquellas para las que fue autorizado con ajuste al texto de la cláusula séptima del escrito que modeló el contrato, por lo que debía descontarse el valor de las mismas al finalizar el arrendamiento (fs. 60.VII).
Pero más allá de ello, no ejerció en su razón, ningún derecho cuya aplicación le facultara a resistir legítimamente la restitución del inmueble arrendado o -acaso- condujera al actor a afianzar o depositar el pago de las mismas; respecto de lo cual debiera la jueza haberse expedido para franquear la condena a desalojar, en el marco de un debate contemporáneo a la acción de desahucio (arg. arts. 20 y 41 de la ley 13.246, modificada por ley 22.298; arg. arts. 1547 y 1618 del Código Civil; arg. arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.). Sin perjuicio que la compensación por las mejoras, de ser procedente, pudiera perseguirse, dentro de los términos establecidos en la misma cláusula, por el cauce procesal correspondiente.
En fin, para abundar en razones, ninguna de estas defensas cuyo tratamiento el demandado pregona omitido o no fundado suficientemente -pero sin que ello lo movilizara a pedir aclaratoria o su tratamiento por la alzada (arg. arts. 166 inc. 2 y 273 del Cód. Proc.)-, califican como cuestiones esenciales aptas para afectar el fallo en la medida en que se lo postula en la apelación, pues han carecido de incidencia en la resolución final del litigio (fs. 106/vta., quinto párrafo; arg. art. 260 del Cód. Proc.).
4. Concentrado ahora en los agravios articulados por el codemandado Brunetti, hacen blanco en que fue incorporado a la litis como fiador, pero se lo condena a desalojar como si fuera arrendatario. Sostiene que la excepción de falta de legitimación pasiva -cuyo tratamiento dice omitido por la jueza- debe prosperar (arg. art. 273 del Cód. Proc.). En definitiva pide se revoque el pronunciamiento en cuando aquello ordena.
En este tramo el recurso es fundado.
En efecto. Como en el caso anterior, no es acertado argumentar que la excepción interpuesta no fue tratada por la jueza. Por el contrario, es claro que fue desestimada, pues -a la postre- coronó condenando al excepcionante a desalojar el inmueble arrendado. Sea que los fundamentos para concluir de ese modo, hayan satisfecho o no al quejoso (fs. 105.II.1 y vta.; arg. art. 260 del Cód. Proc.).
Mas, de todas maneras, le asiste razón en cuanto a que, como fiador, sin que se haya alegado y probado hubiera saltado de esa calidad a ocupante del inmueble, aunque fuera transitoriamente, para sí mismo y no como órgano de la sociedad codemandada, no estaba en situación de ser condenado a desalojar aquello que no ocupaba (arg. arts. 676 del Cód. Proc.).
Merece reproche la sentencia que dictó su desalojo. Pero parejamente también el desempeño del actor.
En primer lugar, porque no fue claro en su demanda -donde postuló el desalojo más daños y perjuicios- en punto a cual de las pretensiones comprometía al fiador: si sólo la segunda o en ambas (fs. 22/25 vta.). Contrariando la carga del artículo 330 incisos 3, 4 y 6 del Cód. Proc., que motiva a ser exacto al demandar, explicarse claramente y peticionar en términos claros y positivos.
En segundo lugar, porque persistió en su ambigüedad. Ya que al responder la excepción planteada por Brunetti, quien advertía que ni era ni había sido nunca arrendatario y, por ello, mal podía demandársele el desalojo de una finca que no arrendaba, en lugar de aprovechar para clarificar que la causa por la que se lo convocaba no era esa sino otra -acaso sólo para hacer jugar su responsabilidad en la pretensión resarcitoria acoplada al desalojo-, se entretuvo en reseñar que aquél había firmado el contrato de arrendamiento donde, en su cláusula novena, el fiador aceptaba que el arrendador dirigiera indistintamente contra el arrendatario y contra él, o exclusivamente contra él su acción. Dándole a ese precepto, así como a la calidad de principal pagador o codeudor solidario, una inteligencia reñida con lo que las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado, previsión y buena fe, queriendo justificar que fuera condenado a restituirle un bien cuya tenencia no ejercía como arrendatario (fs. 68.II.1 y vta.; arg. art. 1198, primera parte, del Código Civil).
En tercer lugar, porque al responder los agravios y ya en presencia de un fallo que condenaba a desalojar al fiador, ratificó, reiteró, confirmó su postura, defendiendo una condena que, para el principal pagador, resultaba de imposible cumplimiento. Esto así, en la medida en que era incontestable a esa altura, que no revestía ni se le había atribuido precisamente, la calidad de arrendatario, tenedor precario, intruso, ni en general la de ocupante, cuya obligación de restituir o entregar le fuera exigible. Y que tratándose de una obligación principal que no tenía por objeto el pago de una suma de dinero o de un valor apreciable en dinero, sino la entrega de un cuerpo cierto, o un hecho que el deudor debía ejecutar personalmente, el fiador sólo quedaba obligado a satisfacer los daños e intereses que se debieran al acreedor por la inejecución de la obligación (fs. 147 y stes.; arts. 1992 del Código Civil; arg. art. 676 del Cód. Proc.).
Todo lo expuesto es bastante para sustentar la procedencia de la excepción articulada por Brunetti y revocar el fallo en cuanto erróneamente lo condenó a desalojar. Con costas al actor (art. 68 del Cód. Proc.).
Aunque resta concretar -para prevenir reparos- que no se trae a conocimiento la cuestión atinente a si la fianza se ha extinguido o no, puesto que, al haberse diferido por resolución firme el tratamiento de la pretensión resarcitoria, acumulada en la demanda a la de desalojo, no aparecen actualmente condiciones de activación de la responsabilidad del fiador, tornando su tratamiento prematuro. A salvo lo que corresponda conocer de aquella cuando la responsabilidad del fiador esté en juego (fs. 76/vta.).
5. En consonancia con el desarrollo precedente, se auspicia hacer lugar a la apelación de foja 101, en cuanto fundada por el fiador, como ha quedado dicho; con costas en ambas instancias al actor (art. 68 del Cód. Proc.). Y desestimarla en cuanto promovida por el arrendatario, con costas de la alzada a su cargo (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde:
1- Hacer lugar a la apelación de foja 101, en cuanto fundada por el fiador, como ha quedado dicho en el punto 4. del voto que abre el acuerdo, con costas en ambas instancias al actor (arts. 68 y 274 del Cód. Proc.).
2- Desestimar el mismo recurso en cuanto promovido por el arrendatario, con costas de la alzada a su cargo (arg. art. 68 cód. cit.).
3- Diferir aquí la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
1- Hacer lugar a la apelación de foja 101, en cuanto fundada por el fiador, como ha quedado dicho en el punto 4. del voto que abre el acuerdo, con costas en ambas instancias al actor.
2- Desestimar el mismo recurso en cuanto promovido por el arrendatario, con costas de la alzada a su cargo.
3- Diferir aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría