Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°2
Autos: “LUNA ANAHI C/ BARRERA ADRIANA BEATRIZ Y OTRO/A S/ RESCISION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -94109-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y J. J. Manuel Gini, para dictar sentencia en los autos “LUNA ANAHI C/ BARRERA ADRIANA BEATRIZ Y OTRO/A S/ RESCISION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES” (expte. nro. -94109-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 5/2/2024, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de apelación del 11/8/2023, contra la sentencia del 7/8/2023??.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Al cuantificar su reclamo económico, la actora peticionó: ‘…la suma que represente al momento del dictado de la sentencia el 25% del valor total del inmueble en cuestión. Eventualmente, en el hipotético caso de que V.S no haga lugar al planteo de deuda de valor, solicito el pago de la suma de pesos UN MILLON ($ 1.000.000) en concepto de reparación plena del daño causado, o en lo que en mas o en menos surja de la prueba de autos, todo ello con intereses, costos y costas’.
Y en otro tramo del mismo escrito liminar: ‘que de acuerdo al art. 1740 y 1741 del CCCN, tenga a bien fijar una reparación plena e integra del daño que recaiga en cabeza de los demandados, por la suma de $1.000.000 (PESOS UN MILLON), o en lo que en mas o en menos surja de la prueba de autos, todo ello con intereses, costos y costas, a fin de condenar la conducta realizada por ambos hacia la Sra. Luna’.
Solicitando más adelante que. ‘se condene a los demandados, a pagar a la Sra. Luna el 100% del monto total invertido, que representa el 25% del valor total del inmueble…’.
Al confeccionar liquidación, luego de aludir al tiempo y dinero invertido en la compra de distintos materiales para la construcción, pago parcial del boleto de compraventa, pago de distintos servicios, asistencia a reuniones del Plan Compartir y pago de mano de obra para poner en marcha la edificación, solicitó ‘… se condene la conducta de los demandados, y en consecuencia se ordene devolver a la Sra. Luna el 100% del valor total invertido en el inmueble, que representa el 25% del valor total del mismo, condenando a la devolución de los montos como obligaciones de valor, según art. 772 del CCCN’.
Sólo en subsidio, para el hipotético caso de que no se hiciera lugar al planteo de reconocimiento de deuda de valor descripto, dejó planteado que solicitará ‘en dicho caso, la devolución de los montos invertidos en el inmueble con mas el resarcimiento correspondiente, y de lo que en mas o en menos resulte de la prueba de autos…’. Todo ello con intereses, costos y costas.
No obstante, finalmente, al concretar su petición, dijo: ‘Se condene a los demandados al íntegro pago de lo reclamado, correspondiente al 100% del valor invertido, que representa el 25% del valor total del inmueble, y/o de lo que en más o en menos resulte de la prueba de autos, todo ello con intereses, costos y costas’.
Interpretado en su contexto y desde la limitación que a la jurisdicción revisora de la alzada impone el alcance que se le ha dado al agravio, tendiente a que se circunscriba el porcentaje a la pretensión de la accionante al 25 %, el fallo no ha incurrido en demasía decisoria al condenar al pago de un porcentaje mayor del valor del terreno, si el actor exhibió su intención de no inmovilizar su reclamo a la proporción peticionada. Lo cual queda demostrado, si al reclamar en la demanda, se lo hizo, sobre el final, refiriendo dicho reclamo ‘a lo que en más o en menos resulte de la prueba’, por más que antes hubiera unido esa salvedad al reclamo alternativo (arts. 34.4, 163 inc. 6. 260. 266 del cód. proc.; SCBA LP C 120989 S 11/8/2020, ‘G., M. F. c/ Banco de Galicia y Buenos Aires s/ Daños y perjuicios’, en Juba sumario B2242).
2. Por lo demás, estando en debate los términos de la rescisión del contrato de compraventa inmobiliaria – como dicen los accionados -, no es consecuente afirmar que es completamente irrelevante el valor actual del bien.
Es que, si no es tema de los agravios que el precio de venta haya estado distante del valor del inmueble objeto del contrato, es razonable entender que fue equivalente. Y, en consecuencia, la suma abonada puede considerarse significativa de una porción de aquel valor.
Por manera que resulta insuficiente para impugnar idóneamente la metodología aplicada en al pronunciamiento a fin de medir la restitución que los demandados deben hacer a la actora, evocar que recurrir a valores actuales supone un mecanismo indexatorio, legalmente vedado, desde que el artículo 1080 del CCyC habilita restituirse, en la medida que corresponda, lo que han recibido en razón del contrato, o su valor, conforme a las reglas de las obligaciones de dar para restituir. Y el artículo 1081.c del mismo cuerpo legal, lo que se toma en cuenta para estimarlo. Quedando del tal modo posicionado el asunto, distante de poder asimilase a una actualización inadmisible en los términos del artículo 7 de la ley 23.918.
3. En lo que atañe a la pericia del 7/5/2022, si bien los apelantes no aceptan el valor venal que el perito otorgara al inmueble objeto del contrato rescindido, lejos de proporcionar cuál sería el exacto para ellos, se basan para así proceder –como lo hicieran el 2/6/2022, sin procurar explicaciones del experto– en que admitirlo significaría reconocer que entre el 17/12/2012 y la fecha de la tasación, el precio habría aumentado treinta y siete veces. Lo cual, a priori, o sea lejos de toda convalidación en la experiencia, estiman absolutamente exorbitante y desproporcionado, aun considerando el fenómeno inflacionario que aqueja a nuestro país (v. escrito del 14/9/2023, 2, sexto párrafo).
Sin embargo, sólo para tomar una referencia, el 2/1/2013 –dato más cercano a diciembre de 2012 que se pudo obtener- el dólar CCL cotizaba a 6.67 y el 7/5/2022, fecha de la pericia cuestionada a 207,11(consultar, https://www.dolarito.ar/cotizaciones-historicas/dolar/ccl/2013/cotizacion-istorica-del-dolar-ccl-a%C3%B1o-2013: ver cotización también en la página: https://www.ambito.com/finanzas/dolar/hoy-cuanto-cotiza-este-sabado-7-mayo-2022-n5433945). Es decir que, en ese lapso de nueve años y cuatro meses, aproximadamente, el dólar CCL, se incrementó algo más de 30 veces.
Sobre esa base, teniendo en cuenta que en una economía inflacionaria la suba de los precios relativos no se da en forma homogénea, sino que a veces entran a jugar factores estacionales, contingencias propias del mercado o circunstancias vinculadas a un bien o a algunos bienes en particular, a falta de otra información que acompañe el argumento, dista de ser un dato dirimente para desplazar en absoluto la tasación formulada por el perito de autos, aquel formulado el 2/6/2022. Como las versiones de similar linaje que se exponen en el escrito del 14/8/2023. Desde que, como ejemplo, se ha mostrado un precio relativo que ha tenido un incremente cercano al que aluden quienes apelan.
Debe recordarse que por mucho que la sana crítica conceda a los jueces amplias facultades para valorar el mérito y eficacia de una pericia, de cuyas conclusiones pueden apartarse por carecer las mismas de efectos vinculantes, de todas maneras la desestimación de la opinión del experto debe encontrarse debidamente fundada y apoyada en su caso en constancias de la causa capaces de desvirtuarla, para no incurrir en absurdo (SCBA LP B 50644 I 23/12/1997, ‘Perez y Paradell S.A.C.I.A.E.I. y COFI S.A. c/Prov. de Bs. As. s/Demanda contencioso administrativa’, en Juba sumario B85496; arg. arts. 384 y 474 del cód. proc.). Riesgo que, por lo dicho, se hace presente frente a la postulación de los demandados.
4. Ciertamente que los demandados expresan en la apelación que con motivo de la extinción contractual en todo momento estuvieron dispuestos a restituir el monto entregado. Pero no parece haber sido así.
Por lo pronto, los demandados, al responder la demanda, antes que reservar la respuesta definitiva para después de producida la prueba, o limitarse a manifestar que ignoraban si la firma pertenecía o no a su causante –a pesar de haber reconocido la del boleto- desconocieron expresamente la autenticidad de la firma de Dutto en el recibo por $ 25.000, y ninguna actitud positiva adoptaron luego de probada la autoría por la pericia caligráfica del 15/2/2022, que no objetaron (v. escrito del 7/4/2021, IV.1, V,10; providencia del 21/2/2022; arg. arts. 354.1 del cód. proc.; 314, primer párrafo del CCyC).
Sumado a lo anterior, se desprende de un tramo firme del fallo en crisis, que la vendedora recibió $ 25.000 de la compradora, mientras que en la carta documento del 29/9/2015, esta parte reconoció pagos inferiores al veinte por ciento del precio de venta, y al responder la demanda haber recibido sólo $ 11.000, que depositó en autos (v. archivo del 21/10/2020 y escrito del 7/4/2021, VIII, sexto párrafo).
En ese contexto el agravio, tal como fue expuesto, debe tildarse de insuficiente (art. 260 del cód.proc.).
Para finalizar, el error material que se indica en el punto tres del escrito del 14/9/2023, como tal, no es francamente un agravio, en tanto puede ser corregido en la instancia originaria (arg. art. 166.3 de. cód.proc.).
En suma, el recurso interpuesto por el apoderado de Adriana Beatriz y Santiago Barrera, se desestima.
VOTO POR LA NEGATIVA
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Es menester recordar que, como fue relatado en el primer punto de la cuestión precedente, la actora precisó el objeto mediato de su pretensión principal, solicitando ‘… se condene la conducta de los demandados, y en consecuencia se ordene devolver a la Sra. Luna el 100% del valor total invertido en el inmueble, que representa el 25% del valor total del mismo, condenando a la devolución de los montos como obligaciones de valor, segun art. 772 del CCCN’.
En la sentencia se concedió un 29,5 sobre el valor del bien. Los demandados impugnaron este proceder, pero esa queja fue tratada y desestimada al considerarse la cuestión precedente.
Lo que al respecto ahora cuestiona la actora con su recurso, es que ese porcentaje aplicado a una cotización pericial del inmueble realizada el 7/5/2022, arroja al momento del fallo de primera instancia, emitida el 7/8/2023, una suma fija en pesos, sin intereses, por lo que pretende se otorgue una cantidad de dinero equivalente al 29,41% del valor del inmueble, pero practicándose una nueva tasación de inmueble al mes de setiembre de 2023, para aplicar sobre ella el porcentaje indicado.
Ciertamente, el intervalo entre la fecha de la pericia y de la del fallo de primera instancia en un escenario de muy alta inflación no es un dato menor. Desde que, frente a ese fenómeno económico, sin un realineamiento correctivo, el paso del tiempo desactualiza las cifras en términos del poder adquisitivo del dinero, como medida de valor de los bienes.
Y una justicia que se precie de ser efectiva, no puede dejar de lado esa realidad económica, siendo el orden jurídico un sistema abierto en el que inciden los hechos, sucesos o manifestaciones, como es la mencionada desvalorización o depreciación monetaria, o la devaluación monetaria, que se dan desde hace años en la economía argentina (art. 15 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires; Russo, Eduardo Ángel, ‘Teoría general del derecho. En la modernidad y en la postmodernidad’, Abeledo Perrot, 2001, págs. 209.3 y stes., con cita de Raz, Joseph; Nino, Carlos Santiago, ‘Introducción al análisis del derecho’, 2da. Edición, Astrea, 2005, pág 102; Beker-Mochon, ‘Economía Elementos de micro y macroeconomía’, McGraw-Hill, España, pág,. 295 y stes.; v. esta cámara, causa 91.364, sent. del 28/10/2022,‘Gorosito Maria c/ Garcia Alberto Abel y Otro/a s/Daños Y Perj.Autom. c/Les. o Muerte (Exc.Estado)’).
De alguna manera, contemplar esa contingencia, tiene el auxilio de lo normado en el artículo 163.6, segundo párrafo, del cód. proc., en cuanto autoriza que la sentencia pueda hacer mérito de los hechos modificativos producidos durante la sustanciación del proceso, que aparezcan acreditados, aun cuando hubieran sido evocados como hechos nuevos, así como de lo establecido en la segunda parte del artículo 272 del mismo cuerpo legal.
En suma, tal como han arribado las cuestiones a este tribunal, es procedente la argumentación que sostiene el agravio encaminado a que se obtenga el 29,41 del valor del inmueble de interés en autos, sobre la cotización al mes de septiembre del 2023 (v. escrito del 15/8/2023, punto III, arg. art. 266 del cód. proc.). Quedando así situada correctamente los límites de la problemática que trajeron los recurrentes.
La implementación de lo dispuesto se llevará a cabo en la instancia de origen, en sintonía con lo normado en el artículo 165 del código citado.
2. En lo que atañe a las mejoras reclamadas por la actora, en la sentencia se desarrollaron argumentos sobre la base de lo normado en los artículos 746, 1080, 1081, 1086 y concs., del CCyC para rechazar tal pretensión, con apoyo en un fallo de esta alzada y, acertado o no, el razonamiento no fue objeto de una crítica concreta y razonada, idónea para demostrar, si así fuera, el error in judicando que pudiera haberse cometido (arg. art. 260 y 261 del còd. proc.).
Al respecto, en el escrito del 15/8/2023, se alude a que las mejoras estarían acreditadas, y que se estaría beneficiando gratuitamente a la parte en cuyo favor quedan y perjudicando así a la parte cumplidora. Pero en absoluto hay cuestionamiento puntual a los fundamentos jurídicos en que se basó la decisión (arg. arts. 260 y 261 del cód. proc.).
Por lo demás, los apelantes no pueden obviar que, en la demanda, como pretensión principal, consideraron representativo del valor total de lo invertido en el inmueble, el 25% de su valor venal, incluyendo ‘los gastos que insumía el inmueble, de distintos y variados rubros, para realizar la puesta en marcha y construcción’, tal como fueron discriminados en el escrito inicial (v. presentación del 21/10/2020., VIII. A). Ante lo cual, queda empañado el perjuicio que intentan mostrar los apelantes si, sea como fuere, ese porcentaje fue sobradamente cubierto por lo acordado en la sentencia (arg. arts. 260 y 261 del cód. proc.).
Finalmente, no fue peticionado expresa y puntualmente en la demanda que ‘la demandada pague por haber roto el negocio contractual, con el consecuente perjuicio de frustrar el sueño de la actora de tener su vivienda’. Por lo que, excediendo los términos en que quedó trabada la relación procesal, el tema evade la jurisdicción de esta cámara (arg. art. 272 del cód. proc.).
3. Respecto de las costas de primera instancia, fueron impuestas a cargo de la actora. Para así decidir, se tuvo en cuenta que respecto a la pretensión de rescisión contractual la demandada no manifestó objeción, por cuanto para ella el contrato había quedado rescindido al comunicarlo por carta documento con anterioridad al litigio, las demás pretensiones -daños y perjuicios y restitución de mejoras- fueron desestimadas y respecto a los efectos de la restitución, la demandada estuvo de acuerdo en restituir lo pagado por la actora.
Ahora bien, si esto último hubiera sido exacto, quizás la imposición de costas a la actora no hubiera sido desacertada. Pero no lo fue.
Como se dejó dicho en la sentencia, ‘el boleto se rescinde porque ambas partes así lo quieren’. Y si bien es cierto que, aunque la actora pidió la rescisión y la obtuvo, no fue con los efectos pretendidos, ya que la pretensión de reparación de daños y perjuicios y restitución de mejoras no prosperó, tampoco puede descuidarse que, como igualmente se dejó dicho en el fallo, de su lado la actora acreditó haber pagado lo que afirmó en demanda, o sea la suma de $ 25.000, que representaban sobre el precio total de venta ($ 85.000), el 29,41% del mismo, y esto no fue reconocido por la demandada que no demostró estar dispuesta restituir más que $ 17.000, sin documentación que acreditara que lo pagado haya sido esa suma (v. el pronunciamiento apelado).
Es oportuno recordar que, en sintonía con lo expuesto al tratarse la cuestión precedente, los demandados, al responder la demanda, antes que reservar la respuesta definitiva para después de producida la prueba, o limitarse a manifestar que ignoraban si la firma pertenecía o no a su causante –a pesar de haber reconocido la del boleto- desconocieron expresamente la autenticidad de la firma de Dutto en el recibo por $ 25.000, y ninguna actitud positiva adoptaron luego de probada la autoría por la pericia caligráfica del 15/2/2022, que no objetaron (v. escrito del 7/4/2021, IV.1, V,10; providencia del 21/2/2022; arg. arts. 354.1 del cód. proc.; 314, primer párrafo del CCyC).
En ese contexto, falla el argumento formulado para sostener le imposición de costas a la actora. Por más que con eso no basta para imponerlas a la demandada, desde que la acción promovida no progresó íntegramente.
Luego, una solución que deriva de los asuntos analizados y no comporta una modificación en perjuicio de la apelante, es imponerlas por su orden, debido a que ambas partes, según sus postulaciones, resultaron en parte vencidas(arg. art. 68 del cód. proc.).
4. De cara a las costas de esta instancia, deben igualmente imponerse por su orden, tal que la apelación de la actora, en parte progresa y en parte es desestimada (arg. art. 68 del cód. proc.) y diferir aquí la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA TERCERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratarse las cuestiones anteriores, corresponde desestimar el recurso interpuesto el 11/8/2023, con costas a la apelante vencida (arg. art. 68 del cód. proc.). Y admitir parcialmente, el recurso interpuesto el 15/8/2023, en la medida y en los términos que surge de su tratamiento, con costas por su orden, por estimar que se corresponde con el progreso parcial de la apelación (arg. art. 68, segunda parte, del cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967). Devolver los autos a la primera instancia a los efectos consignados en el punto uno de la segunda cuestión.
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso interpuesto el 11/8/2023, con costas a la apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios. Y admitir parcialmente, el recurso interpuesto el 15/8/2023, en la medida y en los términos que surge de su tratamiento, con costas por su orden, por estimar que se corresponde con el progreso parcial de la apelación. Devolver los autos a la primera instancia a los efectos consignados en el punto uno de la segunda cuestión.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°2.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 14/02/2024 10:56:56 – GINI Jorge Juan Manuel – JUEZ
Funcionario Firmante: 14/02/2024 11:29:01 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 14/02/2024 12:04:36 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
‰7xèmH#I‚6GŠ
238800774003419822
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 14/02/2024 12:04:48 hs. bajo el número RS-1-2024 por TL\mariadelvalleccivil.