Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Rivadavia
Autos: “MANGAS, MIGUEL ANGEL Y OTRA C/ MARIO DONARI SRL S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL / USUCAPION (INFOREC 958)”
Expte.: -92738-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “MANGAS, MIGUEL ANGEL Y OTRA C/ MARIO DONARI SRL S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL / USUCAPION (INFOREC 958)” (expte. nro. -92738-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 13/12/2021, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación del 1/11/2021 contra la sentencia del 21/10/2021?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. La sentencia de la instancia de origen hizo lugar a la demanda de usucapión entablada por Miguel Ángel Mangas y María Ester Ramis contra Mario Donari S.R.L. y declaró adquirido el dominio del inmueble objeto de esta litis por prescripción veinteañal.
1.2. A la par desestimó la pretensión de los actores de cancelar la hipoteca que grava el inmueble en cuestión, la cual indicó, seguirá adherida al bien, ahora en cabeza de los usucapientes, mantuvo el embargo que pesa sobre el inmueble y declaró la inoponibilidad de la prescripción al acreedor hipotecario: Comité de Administración del Fideicomiso de Recuperación Crediticia Ley 12726/12790, con costas de esta incidencia a la actora.
Para así decidir básicamente tuvo en cuenta que la temática no tiene regulación legal, que la hipoteca inscripta registralmente, es un derecho real sobre la cosa oponible erga omnes, y que habiendo sido constituida con anterioridad al inicio del plazo prescriptivo e inscripta en el Registro de la Propiedad con fecha 14-2-1996, ello era razón para que los usucapientes deban respetarla.
1.3. Apela la actora lo resuelto en 1.2.
Pretende se cancele la hipoteca.
Para ello aduce que la prescripción adquisitiva es un modo de adquisición originario, es decir que no deriva su derecho del propietario anterior, por ser un contradictor del dueño; que la cosa se adquiere con independencia y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior. Y en esa independencia pretende sostener la caída de los gravámenes que pesan sobre el inmueble y fueron constituidos por el titular registral.
Agrega que no hay que olvidar que la hipoteca es una garantía del crédito y ese crédito es una deuda contraída por quien fuera titular registral. Cuando el inmueble se adquiere por usucapión, pierde la relación con el titular anterior, no existiendo razón para que sí continúen vigentes sobre el bien los derechos de sus acreedores.
Adiciona que la ley le otorga al acreedor hipotecario la posibilidad de realizar los actos que considere necesarios para evitar la pérdida de la cosa dada en garantía o que disminuya su valor, ello con cita del artículo 2195 del CCyC. En tal sentido indica que desde la constitución de la hipoteca en el año 1996 hasta la fecha en que se declaró adquirido el dominio por prescripción pasaron 23 años, sin que el acreedor tomara las medidas necesarias para asegurarse que su garantía no redujese su valor, o peor aún no se perdiese definitivamente.
Cita también un trabajo publicado en la revista jurídica La Ley Córdoba que apoyaría su postura, pero sin embargo en ese mismo trabajo se indica que las posturas no son todas en una misma línea y tampoco esa doctrina explicita qué pasaría en un caso como el de autos donde la hipoteca goza de publicidad registral y es previa al inicio del plazo prescriptivo.
Entiende contradictorio cancelar la inscripción dominial pero no el gravamen.
Sostiene que los efectos reipersecutorios consagrados en el artículo 3162 del Código de Vélez corresponden a casos de adquisición de la propiedad derivada pero no incluye los supuestos de adquisición originaria, como es el caso.
No existe razón para mantener la vigencia de los gravámenes de una matrícula que queda cancelada.
Por último alega la analogía con la extinción de la responsabilidad por evicción.
2. Veamos la sentencia y los agravios.
Si bien hubo disconformidad, se aclaró que no se apelaba la fecha en que la magistrada de la instancia de origen entendió como oportunidad del inicio de la posesión: el 1/3/1999.
Como se indicó precedentemente, el apelante no discute esa fecha, ni que la hipoteca fue constituida e inscripta registralmente con anterioridad al inicio del plazo prescriptivo (arts. 266 y concs., cód. proc.).
Por otra parte, la hipoteca, como todo derecho real, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de que pueda ser opuesta a terceros (arts. 2505, CC y 2 d-ley 17801/67). Y ello así, pues no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario.
La publicidad registral le otorga efecto erga omnes (art. 3134, CC).
El tercero poseedor animus dómini que adquirió el derecho de propiedad sobre el inmueble hipotecado, lo recibe tal como el inmueble se encontraba al momento de comenzar la posesión. ¿Y como se encontraba?: hipotecado (arg. art. 3110, CC).
Ello así, aun cuando la adquisición sea originaria y no derivada del deudor propietario, pues la hipoteca es un derecho real de garantía cuyo objeto es la cosa hipotecada a la cual accede, que justamente exige para su oponibilidad frente a terceros la inscripción registral (arts. 3134 y 3135, 1ra. parte, CC).
Los terceros no pueden alegar frente a la registración que ignoraban la existencia de la hipoteca, pues si bien no se exige buena fe para adquirir el dominio por prescripción larga, la publicidad registral les da a conocer que el inmueble que están poseyendo se encuentra alcanzado por un gravamen, el cual accede a la cosa que ellos pretenden adquirir por prescripción. Y como se sabe, lo que se prescribe por el transcurso del tiempo es la cosa con el objeto de adquirir el dominio, pero frente al poseedor, éste no tiene posibilidad legal de prescribir -liberarse- del gravamen que pesa sobre la cosa, sino por las mismas causas que lo podía hacer el deudor hipotecario. Pues prescribe o adquiere la cosa con todos los beneficios y perjuicios que la cosa tenía: edificaciones, árboles, etc. y el gravamen hipotecario portante en el caso de publicidad (arts. 3134, 3135, 1ra. parte.
Es que esa publicidad la hace oponible a terceros y ese puntual dato, más que relevante considerado por la magistrada inicial no fue objeto de puntual crítica y ello torna desierta la apelación, pese al denodado esfuerzo del apelante por traer argumentos que sostengan su pedido (arts. 260 y 261, cód. proc.).
Sin perjuicio de lo anterior, como indican los actores al demandar, ellos fueron adquirentes del inmueble por boleto de compraventa aunque luego hallan iniciado esta usucapión; y en tal caso su situación se ubicó inicialmente en lo normado en el artículo 3162 del Código Civil (ver hoy arts. 2196, 2199, CCyC). De tal suerte que, el acreedor puede perseguir la cosa hipotecada en poder del adquirente y solicitar su ejecución, sin perjuicio del derecho del adquirente de abandonar la cosa (arts. 3169 y 3170, CC y 2202, CCyC).
Por otra parte, una de las características de la hipoteca es que es un derecho real accesorio de un derecho personal, lo que significa que mientras subsista el crédito, mientras el crédito esté impago, la hipoteca no se extingue (art. 524, 3187 y concs., CC). Y hasta donde se sabe, el crédito no se encuentra cancelado.
Desde otro ángulo, sería para el deudor un modo sencillo de desligarse de la garantía y de una eventual ejecución y burlar así los derechos del acreedor hipotecario, simplemente haciendo abandono de la cosa gravada, incluso con la aquiescencia de un tercero anoticiado o conocedor de la situación por la publicidad que ésta conlleva.
Siendo así, el recurso no puede prosperar y corresponde declararlo desierto con costas al apelante vencido y diferimiento de la decisión sobre honorarios (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
De acuerdo a la ley, la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley (arg. arts. 2424.7, 3947, 3948, 3999 y 4015 del Código Civil; art. 1897 del Código Civil y Comercial).
Se requiere de una sentencia que declare adquirido el dominio. Tanto en caso de la prescripción breve como en el caso de la prescripción larga (arg. arts. 3847, 3848 del Código Civil; v. arts. 1903 y 1905 del Código Civil y Comercial; art. 679 del Cód. Proc.).
En lo que atañe a sus efectos, con arreglo a la legislación vigente al momento en que se emitió, la sentencia de prescripción breve tiene efectos retroactivos, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe. Respecto de la sentencia de prescripción larga, no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comenzó la posesión (arg. arts. 7, 1903, segundo párrafo y 1905, segundo párrafo, del Código Civil y Comercial).
Razonando en torno a esas normas, puede decirse entonces, que si en el caso de la prescripción breve, teniendo la sentencia efectos retroactivos, se deja a salvo a los derechos de terceros interesados de buena fe, también ha de predicarse esa salvedad en caso de la prescripción larga, que no requiere ni justo título ni buena fe y cuya sentencia declarativa no tiene efecto retroactivo.
Luego, siguiendo el mismo modo de argumentar, tanto más ha de predicarse la salvedad de los derechos del tercero cuya buena fe resulta de haber adquirido sobre el objeto en cuestión un derecho real que no se ejerce por la posesión, de quien por entonces estaba legitimado para hacerlo, con anterioridad a que comenzara la posesión alegada por el prescribiente y con anterioridad a que se diera a conocer el proceso de usucapión, mediante la anotación de la litis en el registro respectivo, para dotar de publicidad a esa pretensión (arg. arts. 3108, 3115, 3119, 3134, 3135, 4006 del Código Civil; 2185 y 2206 del Código Civil y Comercial).
En la especie concurren todas esas previsiones que se desprenden de la ley, a saber:
(a) se trata del derecho real de hipoteca, que no se ejerce por la posesión, sino que se constituye mediante la inscripción registral (arg. arts. 2503.5, 3108, 3134, 3135 del Código Civil; arts. 1887.l, 1891, primer párrafo y 1892, cuarto párrafo, del Código Civil y Comercial);
(b) al momento del contrato, quien constituyó el derecho real de hipoteca en favor del acreedor, era titular del derecho real de dominio. Eso no está discutido y, además, ni siquiera se alega que por entonces aquel no tuviera la posesión del bien hipotecado. Se afirma en la demanda que la hipoteca figura registrada en el Registro de la Propiedad Inmueble, en el año 1996 y la posesión que se aduce para prescribir se la hace arrancar desde el 12 de enero de 1998. Aunque la sentencia ubica el comienzo el 1/3/1999 (v. escrito del 11/6/2020, III y IV; v. sentencia del 21/19/2021, XI; arg. arts.. 2351, 2362, 2373, 2384, 2503.5, 2507, 2510, y concs. del C{odigo Civil; arg. arts. 1888, 1892, 1911, 1914, 1916, 1941, 1942, del Código Civil y Comercial);
(c) ambos constituyentes del derecho real de hipoteca, deben ser considerados de buena fe. Pues como la posesión de usucapiente comenzó con posterioridad a la anotación de la hipoteca y también con posterioridad sucedió la anotación de litis derivada del proceso de prescripción adquisitiva larga, se desprende de esas circunstancias que aquellos no podían conocer que hubieran carecido de derecho para obrar como obraron. Y, en todo caso, no indica el usucapiente en sus agravios, ningún elemento del cual surgiera inequívoco un conocimiento de la posesión luego alegada, teniendo en cuenta que, como quedó dicho, la hipoteca es un derecho real que no se ejerce con la posesión (v. registro del 16/7/2020; arg. arts. 2362 y 4006 del Código Civil; 1918 del Código Civil y Comercial);
Desde este escenario, si no aparecen elementos fidedignos para restar al acreedor hipotecario la condición de tercero interesado de buena fe, el derecho real de hipoteca constituido antes de comenzada la posesión del usucapiente, que es el supuesto de la especie, no puede verse afectado por la cancelación de la matrícula anterior y la anotación de una nueva a nombre del prescribiente, consecuencia de la sentencia que admitió la adquisición del dominio por prescripción larga.
Como consecuencia, conserva aquel el derecho de persecución inherente al derecho real de garantía del que es titular, que le permite obtener la ejecución del gravamen contra el propietario no deudor. Por lo cual, los embargos trabados en el juicio de ejecución hipotecaria tampoco resultan afectados por la adquisición del dominio por prescripción larga, aun anotados con posterioridad a la adquisición del dominio por ese modo (arg. arts. 3134, 3135, 3149, 3162,3164 y concs, del Código Civil; arts. 1886, 2199, 2200 y concs. del Código Civil y Comercial).
Por ello, la cancelación de la hipoteca y de los embargos, en los términos en que fue solicitado, no puede prosperar (v. escrito del 11/6/2020, IV.2,escrito del 18/11/2021, VII.2).
En punto a las costas, no parece que la cuestión en este caso sea de las que generaron polémica o respuestas doctrinarias encontradas. Por lo cual debe mantenerse la imposición tal como fue decidida originariamente (arg. art. 68 del Cód. Proc.).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Sin agravio, la sentencia apelada:
a- ubicó el 1/3/1999 como fecha de inicio de la posesión del inmueble objeto de la pretensión actora, cumpliéndose los 20 años el 1/3/2019 (ver considerando XI);
b- tuvo por constituido el derecho real de hipoteca el 25/1/1996.
Teniendo en cuenta esos hechos, yerra la parte apelante cuando afirma que no hay norma jurídica rectora de la situación: si en el caso la sentencia de usucapión produce efectos desde cumplidos los 20 años, y no retroactivamente, según el art. 1905 CCyC no hay forma en que, por lógica, pueda afectar a un derecho real de hipoteca erigido el 25/1/1996, incluso antes de iniciada la posesión.
Debido a la inherencia del derecho real de hipoteca, el usucapiente poseyó el inmueble, en lenguaje claro (ley 15184), “con hipoteca y todo”, como quien sumerge su pie calzado en un charco profundo: ni modo de mojarse sólo el pie y no el zapato, o viceversa.
La posesión, “convertida” en usucapión cumplidos ciertos recaudos legales, podrá extinguir el derecho real de dominio en cabeza del anterior propietario, pero, sin eficacia retroactiva incluso más allá (desde antes) de su inicio, no tiene cómo incidir sobre un preexistente derecho real de hipoteca.
Así, el usucapiente queda convertido en dueño de una cosa que sirve como garantía del pago de una deuda ahora ajena, la que justificó su constitución, situación de alguna manera asimilable a la del tercer poseedor del art. 597 CPCC (art. 2 CCyC).
Desde luego, no puede concebirse ninguna mala fe del acreedor hipotecario, pues mal pudo conocer el 25/1/1996 una posesión que recién comenzó más de 3 años después, el 1/3/1999 (ver art. 1902 párrafo 3° CCyC).
En fin, por esos argumentos, y por los compatibles que además brinda el juez Lettieri en su voto a los que me pliego (art. 266 cód. proc.), no registro la duda que pudiera habilitar la aplicación de la última parte del art. 1888 CCyC (art. 34.4 cód. proc.).
Todo eso determina la falta de éxito de la, con todo, bien elaborada apelación (ver art. 16.b ley 14967), contra la, no menos, bien sostenida sentencia apelada en cuanto fue materia de agravios (art. 3 CCyC).
VOTO QUE NO (el 7/3/2022, puesto a votar el 7/3/2022).
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, desestimar la apelación del 1/11/2021 contra la sentencia del 21/10/2021, con costas a la parte actora infructuosa (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.) y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 ley 14967).
ASÍ LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación del 1/11/2021 contra la sentencia del 21/10/2021, con costas a la parte actora infructuosa y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente y devuélvase el expediente en soporte papel al Juzgado de Paz Letrado de Rivadavia.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 07/03/2022 12:44:56 – SOSA Toribio Enrique – JUEZ
Funcionario Firmante: 07/03/2022 12:59:04 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 07/03/2022 13:28:30 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 07/03/2022 13:36:14 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
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240800774002867360
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 07/03/2022 13:36:42 hs. bajo el número RS-18-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.